Rendabel sociaal bouwen
Dit rapport geeft een beeld van de ontwikkelingen in de kosten van nieuwbouw door corporaties in de afgelopen jaren. De rapport geeft antwoord op de vraag van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) of het mogelijk is sociale nieuwbouw te realiseren zonder onrendabele top.
Corporaties hoeven, in tegenstelling tot commerciële partijen, geen rendement te behalen op hun eigen vermogen. Daarom kunnen boekwinsten die gerealiseerd worden bij verkoop van bezit, worden gebruikt om de onrendabele top van nieuwbouwprojecten af te dekken. Als gevolg van de situatie op de woningmarkt zoeken corporaties naar mogelijkheden om de onrendabele top te beperken.
De afgelopen jaren is een dalende trend zichtbaar in de hoogte van de onrendabele top: van € 100.000 in 2010 tot € 71.000 in 2013. Deze trend wordt veroorzaakt door:
- aanvangshuren stegen sinds 2007 van gemiddeld € 488 tot € 659 (+35%);
- de stijging van onderhouds- en exploitatielasten bleef achter bij de huurstijging;
- kleinere woonoppervlakten, sinds 2007 een daling van 6 à 7%;
- meevallende aanbestedingen als gevolg van de slappe bouwmarkt;
- meer accent op eengezinswoningen, die minder onrendabel zijn dan meergezinswoningen;
- meer standaardisatie, minder complexe projecten met combinaties met bedrijfsvastgoed of maatschappelijk vastgoed;
- tegenover bovenstaande gunstige factoren staat dat de scherpere eisen aan duurzaamheid een opwaarts effect hebben op de bouwkosten. De baten hiervan slaan neer bij de bewoners.
Omdat gemeenten via welstandsbeleid, eisen boven bouwbesluit, stedenbouwkundige wensen en grondkosten veel invloed hebben op de investeringskosten, kunnen zij een bijdrage leveren aan betere betaalbaarheid van nieuwbouw.
Dit onderzoeksrapport is opgesteld door Thijs Luijkx samen met Rigo in opdracht van DG Wonen & Bouwen, directie Kennis en Verkenningen.