Is overheidsingrijpen nodig om de financieel-economische risico's van wonen te reduceren?
Het is niet mogelijk en niet wenselijk om alle met de woningmarkt samenhangende risico's uit te sluiten. Dat is het uitgangspunt in het essay 'Financieel-economische risico's van het wonen'. Volgens de auteurs zijn de recente ontwikkelingen op de woningmarkt geen fundamenteel probleem van de Nederlandse woningmarkt. De oorzaak ligt daarbuiten. De woningmarkt is echter niet immuun voor externe schokken.
In het essay (in opdracht van VROM geschreven door OTB, Delft, Marja Elsinga, Harry van der Heijden en Peter Neuteboom) wordt ingegaan op de (mogelijke) rol van de overheid om de financieel-economische risico's te beperken. Risico's zijn onlosmakelijk verbonden met de woningmarkt en in beginsel zijn eigenaarbewoners en verhuurders hiervoor verantwoordelijk. Individuele risico's kunnen echter tot ongewenste maatschappelijke effecten leiden, waardoor overheidsingrijpen gewenst is om deze risico's te beperken. Economische stabiliteit en regulering van de hypotheekmarkt maken daar onderdeel van uit.
Betalingsrisico
- credit rationing en risk based pricing
In Nederland worden hoge risico's uitgesloten door credit rationing. D.w.z. dat klanten waarvan wordt ingeschat dat zij niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, worden uitgesloten voor een hypotheek. In de Angelsaksische wordt daarentegen vaak gekozen voor risk based pricing. D.w.z. dat de klanten met een hoger risico een hoger rentepercentage over hun lening betalen.
- hulp bij betalingsproblemen
Verhuurders en banken zullen proberen betalingsproblemen niet te laten uitmonden in een gedwongen verhuizing door een betalingsregeling aan te gaan.
- woonlastenverzekering en woonlastenfaciliteit
Huishoudens kunnen zich verzekeren om in het geval van werkloosheid of onverwachte inkomensdaling een financiële tegemoetkoming te krijgen. De woonlastenfaciliteit van de NHG is een borgstelling voor een aanvullende lening en lagere woonlasten om te voorkomen dat huishoudens a.g.v. betalingsproblemen hun huis gedwongen moeten verkopen.
- de huurmarkt als alternatief en vangnet
Nederland kent een omvangrijke huursector. Sociale verhuurders in Nederland zijn private partijen met een publieke taak. Deze taak is geregeld in de Woningwet en het BBSH, deze kunnen worden beschouwd als wettelijke grondslag van de coalities tussen overheid en woningcorporaties. De overheid draagt ook zorg voor de financiële stabiliteit van deze sociale huursector; er is met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw sprake van een geavanceerd vangnet waarin de overheid een achtervangfunctie vervuld.
Woningcorporaties hebben een taak bij het huisvesten van de meest kwetsbare groepen in de samenleving en bij het bevorderen van de leefbaarheid in buurten. Deze sociale huursector heeft een belangrijke preventieve werking. Daar waar in de Verenigde Staten risicovolle groepen een onderkomen zoeken in de koopmarkt en een lening afsluiten op de subprime hypotheekmarkt, kunnen deze groepen in Nederland terecht in de sociale huursector. Het gaat om een huursector die voorrang geeft aan de meest kwetsbaren op de woningmarkt.
Vermogensrisico
Het vermogen in de woning neemt een steeds belangrijker plaats in in de financiële planning van huishoudens als pensioen of financiële buffer.
- woonwaarde verzekering
Het risico dat de woning in waarde daalt kan worden verzekerd door een bepaald minimumrendement te verzekeren in ruil voor een verzekeringspremie.
- andere eigendomsvormen
Een beschermde koopwoning beperkt het rendementsrisico van een eigen woning. De producten kenmerken zich door een korting op de koopprijs in ruil voor een deling van de waardontwikkeling .
Restschuldrisico
Wanneer het betalingsrisico en het vermogensrisico samenkomen hebben we het over een restschuldrisico. Hiermee zien we ook het samenkomen van het individuele en het systeemrisico.
- hypotheekverzekeringen (NHG)
D.m.v. een hypotheekverzekering kan worden voorkomen dat een huishouden bij een gedwongen verkoop blijft zitten met een restschuld. In Nederland kennen de NHG die de restschuld overneemt en dan geen gebruik maakt van het regresrecht, zodat het huishouden zonder hypotheekschuld door kan.
Systematische risico's, het functioneren van de hypotheekmarkt
- bevorderen transparantie
De markt van financiële producten waaronder hypotheken is complex. Consumenten hebben zelden goed inzicht in de kosten en de risico's van de producten. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zet zich in voor een verbetering van de informatie over complecxe fianciële producten en transparantie over de tarieven.
- bewaken soliditeit financiële instellingen
De Nederlandse Bank (DNB) draagt bij aan de soliditeit van financiële instellingen door regels op te leggen zoals bijvoorbeeld een minimale solvabiliteit. Dit begrenst de mogelijkheden om risico te nemen en vermindert daarmee de kans op betalingsproblemen en gewongen verhuizing.