Rabobank: Amsterdam goed voor kwart Nederlandse huizenprijsstijging

25 augustus 2016

De landelijke ontwikkeling van de huizenprijzen krijgt een forse impuls van onze hoofdstad. Amsterdam is nu goed voor een kwart van de Nederlandse huizenprijsstijging. Zonder dit "Amsterdam-effect" zou de landelijke gemiddelde huizenprijs in het tweede kwartaal van dit jaar ten opzichte van
het jaar ervoor niet met 4,4 maar met 3,4 procent zijn gestegen. Landelijk zullen de huizenprijzen dit en volgend jaar naar verwachting met gemiddeld circa 5 procent toenemen. De groei van het aantal verkochte woningen vlakt af. Naar verwachting zullen zowel in 2016 als in 2017 200 tot 220
duizend woningen van eigenaar wisselen. Dat schrijven onderzoekers van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Prijzen stijgen fors, maar aantal verkochte woningen zal stabiliseren
Ook volgend jaar blijven de huizenprijzen met naar verwachting gemiddeld 5 procent nog fors stijgen. Woningmarktonderzoeker Paul de Vries van de Rabobank: "De huidige lage rente zorgt voor een relatief goede betaalbaarheid, waardoor de vraag groot blijft. Ook de economische groei zet door en
de werkgelegenheid stijgt, waardoor meer mensen geneigd zijn om een woning te kopen. De achterblijvende nieuwbouw zorgt voor meer krapte op de Nederlandse woningmarkt. Ook dit leidt naar verwachting tot hogere prijzen. Aan de andere kant zien we dat de verkoopaantallen langzaam maar zeker
afvlakken om uiteindelijk te stabiliseren rond de 210 duizend. Qua verkopen zullen we dan uitkomen op het niveau van rond de eeuwwisseling. Met de stijgende prijzen neemt de betaalbaarheid op termijn echter wel af en de totale hypotheekschuld toe. Dit is een risico."

Regionale verschillen groot; Amsterdamse woningmarkt raakt verhit
Hoewel de prijzen momenteel in elke provincie stijgen, zijn de regionale verschillen groot. De Vries: "In Noord-Holland stijgen de prijzen veel harder dan in bijvoorbeeld Zeeland. Wat natuurlijk vooral samenhangt met de spectaculaire huizenprijsstijging in de hoofdstad. In het tweede kwartaal
van 2016 bedroeg de jaar-op-jaargroei van Nederlandse huizenprijzen 4,4 procent, die van Amsterdamse huizenprijzen maar liefst 14,7 procent. Zonder Amsterdam zou de landelijke gemiddelde huizenprijs niet met 4,4 maar met 3,4 procent zijn gestegen. De omzet van de Amsterdamse markt voor
bestaande koopwoningen is de afgelopen twintig jaar gegroeid van EUR 280 miljoen naar EUR 4,3 miljard per jaar. Dit komt doordat zowel het aantal verkochte woningen als de huizenprijzen zeer sterk zijn gestegen. Daardoor is het aandeel van de hoofdstad in de totale Nederlandse markt
toegenomen. Dit aandeel groeide van 2 procent in 1996 naar 9 procent in 2016, terwijl Amsterdam een aandeel heeft van nog geen 3 procent in de Nederlandse koopwoningenvoorraad."

Koopwoning schaars in hoofdstad
Vanwege het grote aandeel van Amsterdam in de totale Nederlandse markt is het effect van de woningmarktontwikkelingen in de hoofdstad op de gemiddelde nationale prijsontwikkeling substantieel. De Vries: "Dit valt niet op in tijden waarin de prijsstijging in Amsterdam weinig afwijkt van de
landelijke prijsontwikkeling, zoals tijdens de crisis. Sinds 2014 zien we echter een duidelijk Amsterdam-effect. Amsterdam is erg in trek bij jongvolwassenen, terwijl het koopwoningaanbod er beperkt is. De markt is dus krap. Dit is op zichzelf geen nieuws, maar door de gedaalde huizenprijzen
en de lage hypotheekrente krijgt de vraag sinds 2013 een extra impuls. De forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn daarvan een logisch gevolg. Wij verwachten dat de druk op de Amsterdamse woningmarkt aanhoudt. De stad blijft populair en het aantal koopwoningen neemt maar mondjesmaat
toe. Een Amsterdamse koopwoning blijft voorlopig dus schaars."

Het Kwartaalbericht Woningmarkt vindt u hier: www.rabobank.com/economie