Strategische keuze voor ESCo-formule
Strategische keuze voor ESCo-formule
DOOR Redactie - 20 juni 2016
RVO.nl heeft bij negen projecten opdrachtgevers, uitvoerende partijen of eindgebruikers geinterviewd. De interviews tonen aan dat met moed, doorzettingsvermogen en samenwerking een enorme slag gemaakt kan worden voor de verduurzaming van gebouwen waar zowel de opdrachtgever, gebruiker als aannemer structureel baat bij hebben. Win-win-win dus. Openhartig vertellen de geinterviewden waarom ze gekozen hebben voor een energieprestatiecontract en wat hun dat heeft opgeleverd. Deze negen fantastische voorbeelden - met successen en knelpunten inspireren. Vandaag het praktijkverhaal over:
* Gemeente Rotterdam: Roteb-locatie, Kunsthal en Scholen
* Geinterviewde: Gert-Jan de Looze, projectmanagerStadsontwikkeling, gemeente Rotterdam
ESCo-formuleDe gemeente Rotterdam neemt de verduurzaming van haar vastgoed serieus. Het programma Rotterdamse Groene Gebouwen schetst de aanpak. De gemeente koos voor de centralisatie van het vastgoedmanagement. Vervolgens verduurzaamt de afdeling Stadsontwikkeling clusters gebouwen via een vaste systematiek. Strategisch uitgangspunt daarbij is om de gemeente zoveel mogelijk te ontzorgen. Dat kan uitstekend door het werken met prestatiecontracten. Nog beter is het om ook de financiele component bij een marktpartij neer te leggen via een ESCo. Inmiddels is veel ervaring opgedaan door een cluster zwembaden, De Kunsthal en de Roteb-locatie met succes op deze manier te verduurzamen. En de toekomstplannen zijn ambitieus. Gelukkig is de gemeente Rotterdam graag bereid de geleerde lessen en expertise te delen.
Oefening baart kunst
Veel gemeenten zijn huiverig voor prestatiecontracten en ESCo's. Het is een relatief nieuwe aanpak die vraagt om een totaal andere werkwijze. Onbekend maakt onbemind. Het is ook zeker niet eenvoudig. Maar oefening baart kunst, blijkt uit het gesprek met Gert-Jan de Looze, projectmanager van de afdeling Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. We vroegen hem welke ervaring hij heeft opgedaan met het verduurzamen van vastgoed via ESCo-contracten? Gert-Jan de Looze: "Ik ben een aantal jaren geleden contractmanager geworden van de ESCo voor de Rotterdamse zwembaden. In navolging van het succes van deze eerste grote ESCo in Nederland, vroeg het ministerie van BZK ons om meer gebouwen aan te pakken volgens deze systematiek. We kregen subsidie om deze processen te initieren en te begeleiden. Ik heb inmiddels ook het ESCo-contract voor de Kunsthal opgezet en de aanbesteding begeleidt van de Roteb-locatie Kleinpolderplein, de sociale werkplaats in Vlaardingen en het stadhuis van Schiedam."
Concurrentiegerichte dialoog geeft inzicht
Welke aanpak volgen jullie bij de aanbesteding van een ESCo? Gert-Jan: "We voeren het liefst een `Concurrentiegerichte dialoog'. Dat gaat als volgt. Eerst vragen we aan een aantal marktpartijen of ze in staat zijn om een ESCo op te zetten. Ze moeten op basis van referentieprojecten aantonen dat ze voldoende ervaring hebben met het verduurzamen van gebouwen waarbij ze een garantie op de energiebesparing geven en ook verantwoordelijk zijn voor het onderhoud voor een lange periode. Hebben ze vaker dergelijke geintegreerde contracten met succes uitgevoerd? Uit de inschrijvingen selecteren we vervolgens drie partijen waarmee we in dialoog gaan. Ze kunnen vragen stellen, de locaties bezoeken en na een aantal dialoogrondes een aanbieding doen. Als je een gebouw verbetert op grond van een bestek en alles dichttimmert, kun je het zonder veel overleg bij marktpartijen neerleggen. Maar als je op basis van functionele specificaties werkt, is een dialoog vereist: een serie gesprekken op basis van alle beschikbare informatie over het gebouw. De oplossing staat immers nog niet vast. Marktpartijen moeten hun expertise en creativiteit optimaal gebruiken om een slimme aanpak voor te stellen. Na afloop krijgen alle partijen de Nota van Inlichtingen zodat ze van dezelfde informatie uitgaan bij hun aanbieding."
Je gaat er altijd op vooruit
Gert-Jan: "Aannemers willen liever eerst een jaar het onderhoud doen om zo een gebouw in de vingers te krijgen en een gefundeerde aanbieding te kunnen doen. Maar dan zit je een op een met een bedrijf en is er dus geen concurrentie. We vroegen bijvoorbeeld het bedrijf dat onze sporthallen onderhoudt om suggesties voor verduurzamingsmaatregelen. Dat is natuurlijk veel makkelijker. Doordat de onderhoudscontracten vijf jaar lopen, moeten we dan zelf de financiering regelen voor deze maatregelen en kunnen we niet op basis van een prestatiecontract werken. Dat is niet onze voorkeur, maar soms kan het niet anders.
Bij de Kunsthal zijn we gestart met de verbouwing, daar is de ESCo uit voortgekomen. De betrokken partijen hadden daardoor al een goed beeld van de huidige situatie. Ze hadden het gebouw in de vingers en kunnen daardoor veel makkelijker een garantie geven. Er was echter geen concurrentie. Je haalt misschien niet het maximale uit de markt zonder een aanbesteding. Maar je kunt dus ook vanuit de bestaande situatie met de betrokken partijen overgaan op een ESCo. Je gaat er hoe dan ook altijd op vooruit."
ESCo vermindert verbruik met een derde
Voor de Roteb-locatie is Strukton gecontracteerd. Het bedrijf heeft via de BNG de financiering rond gekregen. Het gaat om twee grote kantoorpanden en een aantal werkplaatsen. Het contract gaat over alle installaties en bouwkundige maatregelen om in tien jaar gegarandeerd gemiddeld 33% te besparen op 7,5 ton jaarlijkse energielasten. Dat betekent dus dat Strukton een budget voor verduurzaming, beheer en onderhoud heeft van 2,5 ton per jaar. Ze hebben hiermee de verlichting aangepakt, ketels vervangen en een biomassaketel geplaatst. Voor de warmteopwekking gebruikt de Roteb-locatie nu minder gas. Als de prestatie niet wordt gehaald, krijgt Strukton een boete. Het eerste jaar is de gegarandeerde besparing lager, namelijk 16%. Immers, de marktpartij moet de tijd krijgen om eerst maatregelen te nemen. Strukton kan desgewenst tijdens de contractperiode de gegarandeerde besparing verhogen, bijvoorbeeld naar 40%, en heeft dan ook een navenant hoger budget voor maatregelen.
Basis op orde is goud waard
Welke lessen heeft de gemeente Rotterdam totnogtoe geleerd? Gert-Jan: "De belangrijkste les is dat je er voor moet zorgen dat je gegevens op orde zijn. Als de basis niet klopt, mislukt het. Alles draait om risico's bij dit type contracten. Je moet je als opdrachtgever inleven in de opdrachtnemer. Die moet de risico's goed kunnen inschatten en dat kan alleen op basis van betrouwbare informatie. Toen ik startte met de aanbesteding van Roteb, wist ik het gasverbruik van de hele locatie. Maar een aannemer moet het verbruik per gebouw weten om een aanbieding te kunnen doen. De werkplaatsen kunnen bijvoorbeeld heel veel energie verbruiken en de kantoren heel weinig. De aannemer moet inzicht hebben in de energiestromen. Wij hebben voor Roteb meters geplaatst en meer dan een jaar gemonitord om de benodigde gegevens te verzamelen. Tegelijkertijd bereidden we de aanbesteding voor."
Achterstallig onderhoud is een `show stopper'
Ook het Meerjaren Onderhoudsplan moet in orde zijn. Op grond van dit plan moet de aannemer immers inschatten welke investeringen vereist zijn in de contractperiode. Achterstallig onderhoud gooit roet in het eten, dat moet je eerst oplossen. Gert-Jan: "Onderhoud moet op niveau drie zijn. Er mag geen asbest in het gebouw zitten. Dat soort zaken moet je afkaarten. Bij het stadhuis van Schiedam bleek er achterstallig onderhoud te zijn. Daardoor is deze ESCo niet doorgegaan. Marktpartijen haakten af en degenen die wel een aanbieding deden, offreerden een te hoog bedrag. Geen van de aannemers kon onder het plafondbedrag blijven. De aanbesteding is dus mislukt. De les die we hierdoor leerden, is dat je echt goed inzicht in de uitgangsituatie moet hebben. Dit voorbeeld toont wederom aan dat de basis ontzettend belangrijk is!"
Toekomstplannen met vastgoed moeten helder zijn
Voorwaarde is ook dat je goed zicht hebt op het gebruik van het gebouw in de contractperiode. Gert-Jan: "Tijdens de aanbesteding van de sociale werkplaats Vlaardingen besloot de gemeente om deze locatie te fuseren met de sociale werkplaatsen van Schiedam en Maassluis. Dat betekende dus einde verhaal voor de aanbesteding. De ESCo is niet doorgegaan ondanks de goede aanbiedingen die zijn gedaan. Je moet dus goed weten wat de toekomstige plannen zijn voor de gebouwen als je een dergelijk proces start. Er kan natuurlijk altijd wat tussen komen. Als het gaat om wijzigingen in gebruik, kun je meestal wel een oplossing vinden. Zo maken bij Roteb de medewerkers van stadstoezicht nu ook gebruik van de locatie. Zij werken niet alleen overdag maar tevens 's avonds, terwijl de aannemer uitging van gebruik tot zeven uur. Daar vinden we dan in goed overleg een oplossing voor."
Wensen gebruiker centraal
Een andere les is dat je rekening moet houden met de wensen van de gebruiker van het gebouw. Gert-Jan: "Bij de ESCo voor de Kunsthal was er sprake van een driehoeksrelatie tussen de opdrachtgever, de aannemer en de gebruiker: de stichting Kunsthal. Je moet er voor zorgen dat je goede afspraken maakt en de gebruiker daarbij goed betrekt. Hoe kunnen we op de wensen van de gebruiker inspelen? Naarmate er meer partijen zijn, zijn de belangen anders. Daar moet je goed mee omgaan, door ook goed af te stemmen met de gebruiker."
Ontzorgen gemeente is een strategische keuze
Wat zijn de toekomstplannen van de gemeente Rotterdam voor het vastgoed? Gert-Jan: "We willen zoveel mogelijk uitbesteden om zo de gemeente te ontzorgen. Je kunt bijvoorbeeld het schilderwerk zelf organiseren en regelen, dan ben je iets goedkoper uit. Maar dat kost wel tijd en energie. Een ESCo is voor ons de ideale oplossing: na afsluiting van het contract, heb je er als gemeente bijna geen omkijken meer naar. De aannemer is verantwoordelijk voor alles, dat ontzorgt de gemeente enorm. En je daagt de markt maximaal uit. Dit is heel anders als je dit vergelijkt met de situatie waarin we niet met een geintegreerd ESCo-contract kunnen werken. In dat geval besteden we het preventief en correctief onderhoud uit via maincontracting. Voor het planmatig onderhoud en de vervanging van installaties zijn we dan zelf verantwoordelijk. Dat bekijken we elk jaar. Je komt zo veel makkelijker tot een contract, maar hebt vervolgens veel meer rompslomp. En er is geen stimulans voor optimale prestaties en verduurzaming. In deze situatie is het bijvoorbeeld in het belang van de aannemer die het onderhoud doet, om aan te dringen om snel over te gaan tot vervanging van installaties. Daardoor wordt het onderhoud immers makkelijker. Een ESCo-contract dwingt de aannemer tot optimale prestaties, omdat door de constructie van het contract, dat automatisch in zijn eigen belang is."
Logische pakketten van gebouwen
Welke gebouwen staan nu nog op de agenda voor verduurzaming via ESCO-constructies en prestatiecontracten? Gert-Jan: "We maken steeds logische pakketten van gebouwen en pakken zo al het vastgoed aan als dat geschikt is voor deze werkwijze. Ik zie veel kansen in de kunstsector. De Kunsthal is een succesvol voorbeeld. We kijken naar De Doelen, de stadsschouwburg, musea: dat zijn ideale gebouwen.
Je moet dus wel het toekomstige gebruik goed in kunnen schatten. De looptijd van contracten is een cruciale factor. We zijn bezig met sporthallen en willen zonnepanelen leggen op onze gymzalen via een ESC0-contract. De looptijd van het contract is vijftien jaar dus je moet goed zicht hebben op de bestemming van het gebouw tijdens deze periode. Gaan onze zeventig gymzalen nog wel vijftien jaar mee? En welke veranderingen beinvloeden het huidige energieverbruik? Als de beheerder de lampen vervangt, heb je weer een andere businesscase. Daar moet je goed naar kijken om verrassingen te voorkomen."
Rendabele businesscase voor scholen door schaalvergroting
Ook scholen staan hoog op de agenda van de gemeente Rotterdam. De gebouwen zijn kansrijk voor verduurzaming door een ESCo. Gert-Jan: "We hebben eerst De Wilgenstam school aangepakt en verduurzaamt. Niet via een prestatiecontract, maar om als voorbeeld te staan voor een pakket van bouwkundige en installatietechnische maatregelen. We hebben nu solide informatie voor een ESCo-businesscase voor scholen die volgens het zogenaamde MUWI-systeem zijn gebouwd. Dat zijn er heel veel in Nederland. We toonden aan dat de exploitatiekosten na duurzame transformatie veel lager zijn. We bekijken momenteel of we deze aanpak kunnen industrialiseren. De kosten van verduurzamen nemen namelijk structureel fors af als je geen maatwerk meer hoeft te leveren per school. MUWI-scholen zijn in essentie een bouwblok met een dak er op en raampartijen aan de zijkant. Je stript de gebouwen en zorgt er voor dat je in de fabriek als het ware een treintje hebt: je voert de hoogte en breedte van de gevels in om vervolgens seriematig duurzame gevels te produceren. We willen dit verder uitrollen over Nederland in samenwerking met de Metropoolregio Rotterdam Den Haag, Platform 31 en het Nationaal Investerings Instituut. De gemeente Rotterdam presenteerde inmiddels dit voorstel aan minister Kamp."
Groei stap voor stap naar nieuwe rol toe
We kregen al veel lessen van Gert-Jan de Looze. Welke tips heeft hij nog meer voor collega-gemeenten? "Ik ben er trots op dat het gelukt is met de Roteb locatie. We zijn een van de weinige gemeenten in Nederland die het zo integraal aanpakt. Als de situatie zich er voor leent, raad ik collega's aan hier stap voor stap naar toe te werken. Als een gemeente in de huidige situatie nog alles zelf doet, is een ESCo namelijk een te grote stap. Het is verstandig om eenvoudig te beginnen. Start met een maincontract met een verduurzamingsparagraaf. Zo krijg je gevoel voor het werken met meerjarige prestatiecontracten. En je ontwikkelt inzicht in de implicaties van verduurzaming. Op grond van deze lessen kun je toewerken naar succesvolle uitbesteding aan een ESCo. Raadpleeg mensen met ervaring tijdens dit proces, zodat je het wiel niet opnieuw hoeft uit te vinden. Zoek een specialist, bijvoorbeeld via ESCo Netwerk. Deze publiek-private koepel en RVO bieden ook formats aan voor contracten. Maak dus gebruik van de expertise die er al is en laat je begeleiden door specialisten."
Standaardisatie smeerolie voor proces
Welke rol kan RVO verder spelen om dit proces te faciliteren? Gert-Jan: "Maatwerk maakt de transactiekosten van projecten hoog. Standaardiseren is een sleutel tot succes. RVO zou wellicht kunnen helpen bij het standaardiseren van contracten en aanbestedingsstukken. Dat maakt dit soort projecten een stuk makkelijker!"
Projectkenmerken
Naam: Roteb-locatie Kleinpolderplein
Plaats: Rotterdam
Gebouw: Twee kantoren en werkplaatsen
Sector: Gemeentelijk vastgoed
Type: Verduurzaming, beheer en onderhoud
Start: 2015
Betrokken partijen prestatiecontract
Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam
Opdrachtnemer: Strukton Worksphere
Financier: BNG via Strukton Worksphere
Adviseur: Interne adviseurs Rotterdam
Kenmerken van het prestatiecontract
- Energie
- Installeren nieuwe ketels en biomassa
ketel
Op welke onderdelen heeft
het Prestatiecontract - Onderhoud en beheer van alle
betrekking? installaties
- Verlichting
- Bouwkundige maatregelen
Beoogde jaarlijkse Eerste jaar 16%, gemiddelde over de
besparing: contractperiode 33%. Energielasten van
7,5 ton naar 5 ton.
Contractwaarde: 8 ton per jaar
Contract duur: 10 jaar
Contactgegevens voor meer informatie
Bedrijf: Gemeente Rotterdam
Naam: Gert-Jan de Looze
Telefoonnummer: 010-4896713
Emailadres: gj.delooze@rotterdam.nl
Website: www.rotterdam.nl/groenegebouwen
Projectkenmerken
Naam: Kunsthal
Plaats: Rotterdam
Gebouw: Museum
Sector: Maatschappelijk vastgoed
Type: Verduurzaming, beheer en onderhoud
Oplevering: 2014
Betrokken partijen prestatiecontract
Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam, Stichting Kunsthal
Opdrachtnemer: Eneco, Dura Vermeer, Roodenburg
Financier: Eneco
Adviseur: Intern Eneco, Roodenburg, Dura en
Gemeente Rotterdam
Kenmerken van het prestatiecontract
- Energie
- Klimaatsysteem
Op welke onderdelen heeft - Onderhoud en beheer
het Prestatiecontract
betrekking? - Schoonmaak
- Verlichting
- Bouwkundige maatregelen
Beoogde jaarlijkse 25% gemiddeld over de contractperiode.
besparing:
Contractwaarde: 6 ton per jaar
Contract duur: Vijftien jaar
- Vervanging van de bestaande
glasgevels door HR++ glas
- Aanbrengen van LED-armaturen
Technische details: - Vernieuwen van bestaande installaties
- Isolering van het dak
- Energie-efficiente compartimentering
Contactgegevens voor meer informatie
Bedrijf: Gemeente Rotterdam
Naam: Gert-Jan de Looze
Telefoonnummer: 010-4896713
Emailadres: gj.delooze@rotterdam.nl
Website: www.rotterdam.nl/groenegebouwen
Projectkenmerken
Naam: De Wilgenstam
Plaats: Rotterdam
Gebouw: Schoolgebouw
Sector: Maatschappelijk vastgoed
Voorbeeldproject voor verduurzaming,
beheer en onderhoud (geen
Type: prestatiecontract, pilot voor opschaling
door seriematige productie
bouwschilverbetering via ESC0)
Oplevering: 2012
Betrokken partijen
Opdrachtgever: Bestuur Openbaar Onderwijs Rotterdam
Opdrachtnemer: Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, DCMR en
DEC
Stichting BOOR, installaties
Financier: gefinancierd door DEC, subsidie van het
Unieke Kansen Programma (UKP), RVO
Adviseur: DCMR
Kenmerken van het DBFM (Design, Built, Finance en
Maintain)-contract
- WKO en warmtepomp, gefinancierd door
leverancier
- Bouwschil
- Zonnepanelen
Op welke onderdelen heeft
het project betrekking? - Mechanische ventilatie via gevel - CO2
gestuurd per lokaal
- Onderhoud en beheer van alle
installaties
- Verlichting
80%, van label G na label A+
Beoogde jaarlijkse Omrekening op basis van pilot naar
besparing: seriematig verduurzamen in geval van
opschalling: exploitatie van 150.000
euro per jaar naar 78.500 euro per jaar:
48% besparing
Contactgegevens voor meer informatie
Bedrijf: Gemeente Rotterdam
Naam: Gert-Jan de Looze
Telefoonnummer: 010-4896713
Emailadres: gj.delooze@rotterdam.nl
Website: www.rotterdam.nl/groenegebouwen