DNBulletin: Meer transparantie nodig op de vastgoedmarkt
De vastgoedsector speelt een belangrijke rol in de Nederlandse economie, maar de financiering hiervan door banken is niet zonder risico's. De vastgoedmarkt is namelijk cyclisch en kent een structureel overschot aan vierkante meters. Bovendien heeft de markt behoefte aan meer transparantie over
prijzen, transacties en financiering van vastgoed, zoals vandaag betoogd door DNB op het congres "Vastgoedfinanciering: klaar voor de toekomst?" bij Nyenrode Business Universiteit.
Commercieel vastgoed
De vastgoedsector en de financiele sector zijn nauw verbonden, en vele financiele crises zijn veroorzaakt door problemen op de vastgoedmarkt. Deze problemen kunnen zowel in de huizenmarkt als in de markt voor commercieel vastgoed ontstaan, maar in de commercieel vastgoedmarkt zijn ze vaak
groter (figuur 1). In Nederland hebben dergelijke ontwikkelingen na 2008 geleid tot aanzienlijke verliezen voor banken en uiteindelijk tot de nationalisatie van SNS Reaal.
Figuur 1: prijsbewegingen in commercieel vastgoed vaak heviger dan in huizenmarkt
Daling van de piek van het prijsniveau tot het dal, in procenten; crisisjaar tussen haakjes
Bron: Hilbers & Nijskens (2016), Laeven & Valencia (2012). Cijfers veelal gebaseerd op een beperkte dataset.
Een onderliggende oorzaak van problemen in de vastgoedmarkt is het gebrek aan transparantie: een tekort aan informatie belemmert de prijsvorming en kan tot speculatie en kuddegedrag leiden. De markt is ook cyclisch: het aanbod loopt achter op de vraag (een zogenaamde varkenscyclus) en prijzen
van vastgoed worden vaak gedreven door de beschikbaarheid van bankfinanciering, die weer afhangt van de onderpandwaarde. Dit patroon kan leiden tot sterke prijsfluctuaties, en daardoor tot mogelijke risico's voor de financiele stabiliteit.
Tweedeling vastgoedmarkt
DNB en de ECB hebben een aantal jaar geleden de vastgoedportefeuilles van Nederlandse banken grondig onderzocht. Naar aanleiding hiervan hebben de banken hun voorzieningen en kapitaalniveaus aanzienlijk verhoogd naar een adequaat niveau. Momenteel stimuleert de lage rentomgeving de vraag naar
vastgoed als belegging (search for yield), waardoor veel kapitaal naar Nederland, vooral de Randstad, stroomt. De prijzen van vastgoed op deze locaties stijgen daardoor al enige tijd. Dit maskeert echter de tweedeling in de vastgoedmarkt: op minder aantrekkelijke locaties dalen de prijzen
namelijk nog steeds. Dit hangt samen met structurele risico's, zoals DNB signaleerde in haar Overzicht Financiele Stabiliteit van najaar 2015: ontwikkelingen als efficienter ruimtegebruik en de groei van internetwinkelen kunnen zorgen voor een permanent lagere vraag naar vastgoed. Dit kan
leiden tot een toename van de leegstand, die al historisch hoog is (figuur 2). Uiteindelijk kunnen de prijzen van vastgoed hierdoor structureel dalen.
Figuur 2: Forse stijging van de leegstand sinds 2000
In procenten van de totale voorraad
Bron: Planbureau voor de Leefomgeving
Nuttige initiatieven
Om de risico's van vastgoedfinanciering beter te kunnen beheersen, zijn meer transparantie en betere data in de markt nodig. Dit vereist meer complete en centrale registratie van transacties en prijzen, en meer openbaarheid over waardering en financiering van panden. Recent zijn enkele nuttige
initiatieven ontplooid om transparantie te vergroten, waaronder het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en een transactieregister door het Kadaster en Stivad. Niettemin is deze informatie nog steeds erg versnipperd.
In de huizenmarkt, daarentegen, is de afgelopen jaren de transparantie vergroot. Internationale organisaties als de BIS en het IMF verzamelen informatie over huizenprijzen en hypotheken voor een grote groep landen. Het CBS en het Kadaster houden huizenprijzen en -transacties bij voor
Nederland, terwijl DNB beschikt over zeer gedetailleerde toezichtdata over Nederlandse hypotheken.
DNB verbetert haar informatie over vastgoedportefeuilles van banken, bijvoorbeeld door gedetailleerde data hierover te verzamelen, en zet zich samen met de AFM in voor meer transparantie rond transacties, prijzen en waarderingen. DNB zal de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt
nauwkeurig monitoren en daarover regelmatig publiceren in haar OFS.