Vastgoedbericht 2016 gepubliceerd; 'Vooruitzien en veranderen'
print 9 maart 2016
Op woensdag 9 maart publiceerde FGH Bank het Vastgoedbericht; het jaarlijkse marktrapport met de trends per deelmarkt en de visie van FGH Bank daarop.
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de vastgoedmarkt. En dit zal de komende tijd niet anders zijn. Het wordt steeds belangrijker om vooruit te zien en te anticiperen op de snelle maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Snelle veranderingen in de maatschappij vragen om een
reactie van de vastgoedsector. Zijn we wendbaar en vooruitziend genoeg om tijdig bij te sturen? Waarin moeten we nu wel of juist niet investeren? En welke kansen en bedreigingen liggen er? In het Vastgoedbericht 2016 `Vooruitzien en veranderen' geven wij onze visie op deze vraagstukken. Jaap
Uijlenbroek, directeur-generaal Rijksvastgoedbedrijf, ontving het eerste exemplaar van het rapport uit handen van Roel van de Bilt, CCO van FGH Bank.
*Goed nieuws en een waarschuwing
Zowel optimisten als pessimisten kunnen hun hart ophalen in de huidige vastgoedmarkt. Er verschijnen gunstige berichten over investeringsvolumes, prijsontwikkeling en bouwproductie. Banken en leningsfondsen staan steeds meer open om commercieel vastgoed te financieren. De
investeringsbereidheid van vastgoedbeleggers is zelfs weer op een hoger niveau dan vlak voor de crisis. De economische wereld lijkt er weer mooi uit te zien, met zonnige vooruitzichten voor vastgoed. Maar het overaanbod in de markt levert flinke risico's op. Economische groei en optimisme
lossen een onderliggend probleem in de vastgoedsector niet op; namelijk de overcapaciteit. De leegstand is over de hele linie nog erg hoog en daalt niet vanzelfsprekend bij een aantrekkende economie. Het devies is dan ook om het overaanbod terug te dringen en intussen te leren omgaan met de
leegstand.
Een kantelende omgeving
Wat is de oorzaak van de structurele overcapaciteit en leegstand? Het ligt voor de hand om te denken aan een te hoge bouwproductie. Maar in onze optiek is overcapaciteit vooral ontstaan doordat de vastgoedsector zich onvoldoende heeft aangepast aan een kantelende omgeving.
We moeten af van het idee dat er steeds meer nieuwe ruimte nodig is. Want de realiteit is dat in enkele vastgoedsectoren de top qua bruikbare voorraad al bereikt is. De kern van de oplossing is dat we de veranderende omgeving herkennen en accepteren. En dat we ons vervolgens aanpassen aan de
andere huisvestingsbehoefte van eindgebruikers. Hiervoor moeten we inzicht hebben in de belangrijke veranderingen in onze maatschappij en economie die een grote invloed hebben op de vastgoedsector.
Onderstaande belangrijke veranderingen in onze maatschappij en economie hebben een grote invloed op de vastgoedsector:
o Er is geen vanzelfsprekende groei meer op basis van het aantal werkenden en consumenten.
o De digitale basisinfrastructuur heeft in Nederland een hoog niveau bereikt, waardoor digitalisering van bestaande processen haast ongeremd kan plaatsvinden. De (beroeps)bevolking bestaat uit steeds meer `digital natives' die deze beweging volledig omarmen.
o Het ruimtegebruik per persoon neemt af. Het gebruik van faciliteiten wordt belangrijker dan eigendom ervan.
o Toetreders met nieuwe verdienmodellen zetten in diverse sectoren de gevestigde orde stevig onder druk.
o Sectoren die de basis vormen voor onze economie zijn aan het veranderen onder invloed van automatisering, robotisering en digitalisering.
o Er is een toenemende internationalisering van Nederlandse vastgoedgebruikers en -beleggers.
Welke economische toekomst gaan we tegemoet?
De Nederlandse economie drijft voor een belangrijk deel op export. Blijven investeren in onze concurrentiepositie is dan ook essentieel. Maar het is niet voldoende. Voor echt herstel van onze economie hebben we ook een hogere binnenlandse vraag nodig. Van een sterke export profiteren allerlei
sectoren. Maar veel andere sectoren zijn slechts indirect aan de exporteconomie verbonden. Die hebben een groeiende binnenlandse vraag nodig om te floreren. Welke sectoren kansrijk zijn, hangt dus sterk af van welke economische ontwikkelingen ons te wachten staan.
Welke maatschappelijke toekomst gaan we tegemoet?
Hoe belangrijk economisch herstel ook is, het is niet voldoende om ons alleen daarop te richten. De maatschappelijke context is minstens zo invloedrijk. Waar en hoe willen we in de toekomst wonen, leven en werken? En welke idealen drijven ons daarbij?
Jonge generaties denken anders. En ze organiseren hun leven en werk op een nieuwe manier. Dat zal onze leefwereld en werkomgeving de komende tijd ingrijpend beinvloeden. Die veranderingen hebben ook consequenties voor de vraag naar ruimte en voor de manier waarop die ruimte gebruikt wordt. De
bouw- en vastgoedsector kan een regisseur zijn bij het inrichten van ons land op deze veranderingen. De groeiende invloed van nieuwe generaties zorgt in de komende tien jaar voor een snelle opmars van `smart solutions' voor alle vraagstukken in onze maatschappij. Alles draait steeds meer om
gebruik en beschikbaarheid. Dit leidt ook tot een nieuwe visie op vastgoed. De vraag is leidend. Vastgoedaanbieders moeten dus niet meer denken in aanbodproducten, zoals gebouwen, maar in huisvestingsoplossingen.
Van overleven tot groeien
In het Vastgoedbericht 2016 schetsen we enkele mogelijke toekomstscenario's, om te zien wat die voor de vastgoedmarkt zouden betekenen. Deze scenario's laten zien dat we hoe dan ook moeten leren omgaan met een situatie van blijvend overaanbod. Het kan verleidelijk zijn om op basis van de
huidige positieve geluiden nieuwe initiatieven en plannen te omarmen. Maar dat is lang niet altijd verstandig. Want er is een keerzijde. In een markt met overaanbod zal extra ruimte veelal leiden tot nieuwe leegstand elders. Het is belangrijk om die balans altijd goed voor ogen te houden
Hoe bereidt u zich voor op de toekomst?
Geopolitiek, wereldhandel, bevolkingssamenstelling, megatrends, exportpositie: ze zijn allemaal bijzonder relevant voor de Nederlandse vastgoedsector. Maar uw invloed op deze ontwikkelingen is nihil. Dan zit er maar een ding op: u zo goed mogelijk aanpassen aan een veranderende omgeving. Om
dit te kunnen is het belangrijk om de toekomstige vastgoedgebruiker in beeld te krijgen:
o Hoe wonen en werken deze generaties en wat zijn hun drijfveren?
o Minder te denken in gebouwen en meer in huisvestingsbehoefte. Een object is statisch en de huisvestingsbehoefte is juist steeds meer dynamisch. Hoe kunnen gebouwen worden ingepast in een flexibele huisvestingsdienst?
o Waarde te creeren door slimmer te zijn dan de concurrentie, niet door volume toe te voegen. Hoe weet ik de gebruiker(s) voor mij te winnen en te behouden?
o Na te denken over wat gebouwen moeten bieden om een flexibel gebruik ervan mogelijk te maken. Weet ik wel echt wat er in mijn gebouw gebeurt?
o Samenwerking te zoeken buiten de (traditionele) keten. De samenleving kantelt, hoe vind ik daarbij de juiste partners?
o Creatief te denken in oplossingen. Hoe kan ik mijn keten verder verbeteren (horizontaal of verticaal) en samenwerking vinden?
o Krimp- en groeisectoren te herkennen. Hoe kan ik meebewegen in de juiste richting?
Meer over het Vastgoedbericht
Net zoals vorig jaar is er een online versie van het Vastgoedbericht. Hier vindt u meer informatie over de vastgoedmarkt, meer infographics en meer informatie voor vastgoedondernemers. U kunt deze uitgebreidere versie downloaden in de App Store of in Google Play. Of blader er online doorheen
via www.fghbank.nl