Huurder en verhuurder centraal bij Activiteitenbesluit

DOOR Redactie - 24 december 2015

In het Activiteitenbesluit komt een tweetal begrippen regelmatig terug. Het betreft het begrip `inrichting' en het begrip `drijver' van de inrichting. Met andere woorden, huurder en verhuurder staan hierbij centraal, alsmede de vraag wie investeert in de energiebesparing en wie daarvan profiteert: het zogenoemde split incentives probleem. Dit artikel bespreekt achtereenvolgens het begrip inrichting, de vraag wie de drijver van de inrichting is en het probleem van de split incentives.

In artikel 1.1, eerste lid, van de Wet milieubeheer is het begrip inrichting als volgt gedefinieerd: elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht. In het algemeen zal (vrijwel) altijd gelden dat wanneer jaarlijks meer dan 25.000 m3 gas of meer dan 50.000 kWh elektriciteit wordt verbruikt er sprake van een inrichting is.Een gebouw kan (maar hoeft niet) vervolgens uit meerdere inrichtingen bestaan. Van een inrichting is sprake, zodra het gaat om installaties die onderling technische, organisatorische of functionele bindingen hebben en tot een onderneming (of instelling) behoren (Zie artikel 1.1, vierde lid, van de Wet milieubeheer). Als in een gebouw sprake is van onvoldoende organisatorische bindingen, kan de rechter het gebouw beschouwen als een verzameling van aparte inrichtingen. De gezamenlijke voorzieningen (zoals de stookinstallatie, ventilatiesystemen, et cetera) vormen een aparte inrichting waar de eigenaar van het gebouw de inrichtinghouder is. Om een aparte inrichting te vormen moeten de gezamenlijke voorzieningen wel een bepaalde omvang hebben. Gebouwen die vallen binnen de grenzen van artikel 2.15 zullen daar in de praktijk altijd aan voldoen (Zie bijlage 1, onderdeel C, van het Besluit omgevingsrecht).

Voor de beoordeling of er organisatorische bindingen aanwezig zijn, is voor de rechter vooral van belang in welke mate de eigenaar van het bedrijfsgebouw zeggenschap heeft over de individuele bedrijven die in het gebouw gevestigd zijn. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit de huurovereenkomst waarin privaatrechtelijke mogelijkheden en/of beperkingen over de mate van zeggenschap van de eigenaar en/of gebruiker zijn geformuleerd.

Wie is vervolgens de drijver van de inrichting?

Bij gebouwen die verhuurd zijn en of waarin sprake is van meerdere gebruikers geldt in het algemeen dat degene die het in zijn macht heeft om de `overtreding' te beeindigen aan te merken is als drijver van de inrichting. Dit kan niet altijd op voorhand worden bepaald. Dit hangt vaak af van de inhoud van de huurcontracten. Vaak zal het zo zijn dat de gebouweigenaar aangesproken kan worden op de gebouwgebonden erkende maatregelen en de gebruiker van het gebouw op de maatregelen die gerelateerd zijn aan de organisatievoering. Overigens geldt dat er altijd maar een drijver van een inrichting is. Van een gebouw kunnen wel twee drijvers zijn, maar alleen als er twee inrichtingen in dit gebouw zijn.

Om hierboven genoemde redenen is het aan te raden tijdens het gesprek met de huurder te achterhalen wie het in zijn macht heeft om de maatregelen te treffen die in de inrichting nog nodig zijn en daarmee aan artikel 2.15 te voldoen. Voorafgaand aan het bedrijfsbezoek is het aan te bevelen te vragen naar de huurcontracten zodat in het gesprek meteen nagegaan kan worden wie de drijver van de inrichting is.

Split incentives

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat de verhuurder kosten maakt doordat hij investeert in bijvoorbeeld dubbel glas terwijl de huurder profiteert doordat hij lagere energiekosten krijgt. Dit wordt het probleem van de split incentives genoemd.

Oplossingen voor dit probleem zijn er, maar niet in de eerste plaats via wetgeving of anderszins vanuit de Rijksoverheid. We hebben hier te maken met een issue dat allereerst een privaatrechtelijke kwestie is tussen huurder en verhuurder/beheersorganisatie. Het economische probleem van split incentives (veroorzaakt door de bestaande vorm van huurcontracten) dient in de eerste plaats te worden opgelost door de marktpartijen onderling (huurder, verhuurder, eigenaar, beheersorganisatie) waarbij de overheid hooguit een faciliterende partij is.

Split incentives kunnen worden opgelost c.q. worden voorkomen bij het aangaan van een nieuw huurcontract of andere privaatrechtelijke overeenkomsten. Oplossingsrichtingen voor split incentives bieden:

* de Menukaart Green Lease waarin een format voor `duurzame huurcontracten' te vinden is,

* het Duo Label dat inzet op samenwerking tussen vastgoedeigenaar en huurder en waarmee via een `gesplitst zicht' (voor huurder en verhuurder) op energiebesparing inzichtelijk wordt hoe zowel huurder als verhuurder van besparing kunnen profiteren,

* ESCO's, Energy Service Companies, waaraan de energiediensten uitbesteed kunnen worden, die de investering in besparende maatregelen kan financieren en die zorgt dat huurder en verhuurder een gegarandeerde lagere energierekening krijgen.

Deze oplossingen zijn te vinden op de websites van het Platform Duurzame Huisvesting en RVO , en worden op termijn ook bekend gemaakt via het Expertisecentrum Energiebesparing, een expertisecentrum speciaal voor ondernemers en handhavers.