DNBulletin: Extra aflossingen dragen maar beperkt bij aan daling aan..
Nederlandse huishoudens hebben de afgelopen twee jaar ruim EUR 29 mrd extra afgelost op hypotheken. Naast het lage rendement op spaartegoeden lijkt ook de tijdelijke verruiming van de schenkingsregeling hierbij een rol te hebben gespeeld. Dit heeft echter maar beperkt bijgedragen aan de daling
van het aantal onderwaterhypotheken, waarbij de schuld groter is dan de waarde van de woning. Dit blijkt uit onderzoek van DNB op basis van nieuwe gegevens over de hypotheken van drie miljoen Nederlandse huishoudens sinds 2013.
Veel extra aflossingen op hypotheken
Nederlandse huishoudens hebben in 2013 EUR 11 mrd en in 2014 EUR 18 mrd extra afgelost op hun hypotheken. Dit is aanzienlijk meer dan in de jaren daarvoor. Een belangrijke verklaring voor deze toename is de lage depositorente, waardoor extra aflossen vaak aantrekkelijker is dan sparen. Het
grootste deel van de vrijwillige aflossingen is dan ook gedaan door oudere huishoudens, die een deel van hun spaargeld hebben gebruikt om extra af te lossen op hun vaak al lage hypotheek. Ook is vaker afgelost door huishoudens die een relatief hoge hypotheekrente betalen.
De extra aflossingen hebben maar beperkt bijgedragen aan de daling van het aantal onderwaterhypotheken, die vooral voorkomen onder jongere huishoudens. Van de extra aflossingen is in totaal EUR 6 miljard betaald op onderwaterhypotheken. Slechts in 11% van alle gevallen zorgde de extra
aflossing ervoor dat een onderwaterhypotheek weer `boven water' kwam. De extra aflossingen hebben er wel aan bijgedragen dat het gemiddelde onderwaterbedrag sinds begin 2013 is afgenomen van 20% tot 16% van de waarde van de woning.
Hoewel op basis van de beschikbare cijfers niet kan worden vastgesteld hoeveel van deze extra aflossingen uit schenkingen zijn betaald, lijkt d e tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling wel een rol te hebben gespeeld. I n de periode waarin het maximale belastingvrij te schenken
bedrag was verhoogd van EUR 52 duizend naar EUR 100 duizend werden namelijk vaker dan daarvoor aflossingen gedaan boven de EUR 52 duizend. Aflossingen van deze omvang waren in deze periode goed voor ruim 60% van alle vrijwillige aflossingen.
Grafiek 1: Aantal onderwaterhypotheken
In duizenden, stand per kwartaal
Aantal onderwaterhypotheken
Bron: DNB Loan Level Data
Onderwaterproblematiek verdwijnt voorlopig niet
In de afgelopen twee jaar is het aantal onderwaterhypotheken in Nederland gedaald van 1,3 miljoen naar ongeveer 960 duizend (zie grafiek 1). Deze afname is het gevolg van contractuele aflossingen, vrijwillige aflossingen, en - sinds het dieptepunt medio 2013 - ook van stijgende huizenprijzen.
In enkele steden en regio's waar de huizenmarkt in de afgelopen twee jaar sterk is aangetrokken - zoals Amsterdam en Utrecht - zijn veel hypotheken weer boven water gekomen. Maar in grote delen van het land liggen de huizenprijzen op dit moment nog onder het niveau van begin 2013. Daar heeft
de ontwikkeling van huizenprijzen per saldo dus niet bijgedragen aan vermindering van de onderwaterproblematiek.
Het herstel van de woningmarkt zet zich naar verwachting de komende tijd over de gehele linie voort. Berekeningen van DNB laten echter zien dat ook bij stijgende huizenprijzen een deel van de hypothekenvoorraad nog geruime tijd onder water staat. Als de huizenprijzen de komende jaren met 2 `a
3% per jaar blijven stijgen, dan zullen in 2020 nog steeds 250 tot 350 duizend van deze hypotheken onder water staan (zie grafiek 2). Dit betekent dat deze huishoudens gedurende meer dan zeven jaar geconfronteerd worden met een restschuld na verkoop en daardoor moeilijker kunnen verhuizen.
Grafiek 2: Scenario's onderwaterhypotheken
In duizenden, realisaties t/m Q1 2015
Scenario's onderwaterhypotheken
Bron: DNB Loan Level Data
DNB Loan Level Data
Door de gegevens van de hypotheken van 3 miljoen huishoudens te verzamelen, volgt DNB sinds begin 2013 de ontwikkelingen in de Nederlandse hypothekenportefeuille zeer nauwgezet. Dit levert belangrijke informatie op over kenmerken en risico's van de Nederlandse hypotheekschuld en voor het
beleid gericht op financiele stabiliteit. Enkele kenmerken en risico's zijn beschreven in de vandaag verschenen Occasional Study `Dutch mortgages in the DNB loan level data'.