Heembouw concept voor betaalbare huur antwoord op tekort huurwoninge..
24 september 2015
"Wij verhuren ongeveer 80% van onze woningvoorraad aan huishoudens van een of twee personen", vertelt een medewerker van een grote woningcorporatie. Hij is een van de bezoekers aan het project " Wonen boven de Hoven" in Delft en luistert samen met een stuk of tien vakgenoten naar de
presentatie van commercieel directeur Guido Voermans en ontwikkelmanager Michiel Polman over het Heembouw concept voor compacte, comfortabele en betaalbare woningen. Dat thema spreekt aan, zo blijkt: in twee weken tijd gaven de Heembouw collega's deze presentatie diverse malen voor in totaal
ruim veertig belangstellenden. De interesse voor dit concept is overigens niet alleen aanwezig bij de corporaties; ook beleggers en gemeenten horen graag meer over het concept met betaalbare huur.
Wonen-Boven-de-Hoven-Delft-concept-voor-betaalbare-huur
De opmerking van de corporatiemedewerker over het grote aandeel van kleine huishoudens onder huurders wordt herkend, zo blijkt ook later in de middag een paar maal. Het bevestigt de relevantie van het verhaal dat Guido en Michiel hier vertellen. Want in de twaalf verdiepingen hoge woontoren
die Heembouw in veertien maanden tijd realiseerde boven het Delftse winkelcentrum De Hoven Passage, vinden juist die kleine huishoudens veel van hun gading. Onder de in totaal 83 appartementen, deels koop, grotendeels huur, bevinden zich relatief veel tweekamerwoningen van rond de 60 `a 70
vierkante meter. Met huurprijzen vanaf 715 euro per maand. Al ruim voor deze middag, en dus ook ruim voor de oplevering die vanaf 1 oktober plaatsvindt, waren al deze appartementen verhuurd of verkocht en kreeg Heembouw de opdracht voor een tweede toren op deze locatie. Hoe is dit succesvolle
traject tot stand gekomen?.
Vlak onder en net boven de huurgrens
'In het huursegment van, zeg, 550 euro tot een eindje boven de huurgrens, hebben huurders op dit moment weinig keus', houdt Guido zijn gehoor voor. 'Met het concept dat we hier in Wonen boven de Hoven toepassen zijn we in staat dat segment wel te bedienen, op een manier die huurders en
investeerder aanspreekt.'
De appartementen zijn hoogwaardig afgewerkt en onder meer voorzien van een laminaatvloer met hoge plinten, een luxe badkamer en een keuken met inbouwapparatuur, zoals we bij de rondleiding later in de middag zullen zien. Guido: 'Zo spelen we in op de groeiende vraag naar compact en comfortabel
in de bovenkant van de sociale huurmarkt, maken we het voor scheefhuurders aantrekkelijk om een stapje duurder te gaan wonen en stimuleren we de doorstroming in de onderkant van de huurmarkt. De huurtarieven in dit project zijn nu allemaal boven de geliberaliseerde huurgrens, maar dat hoeft
niet. Door te besparen op de afwerking, kunnen we de maandhuur tot 550 euro reduceren.'
Wonen-Boven-de-Hoven-Delft-concept-voor-betaalbare-huur-modelwoning
Woonwensenonderzoek als vertrekpunt
In het tweede deel van de presentatie vertelt Michiel Polman dat dit 'concept voor betaalbare huur' is voortgekomen uit het woonwensenonderzoek dat Heembouw helemaal aan het begin van het proces uitvoerde. Heembouw doet dergelijke onderzoeken zeer regelmatig en heeft daar met
Mijnwoontoekomst.nl een eigen instrument voor in handen. Michiel: 'Van der Vorm Vastgoed had ons benaderd voor het bouwen van een toren boven De Hoven Passage. Zo'n 80% van de woningen in de omringende wijken bestaat uit huurwoningen, een groot deel daarvan betreft sociale huur. Wij wilden de
plannen en wooneisen van deze doelgroep kennen, zodat we onze ideeen, plattegronden en berekeningen daarop af konden stemmen.'
Durf en vertrouwen
Van de 7200 benaderde huishoudens vulde er 700 de enquete in. Ruim driekwart van de deelnemers gaf aan een hogere huur en een kleiner appartement acceptabel te vinden in ruil voor een hoger afwerkingsniveau. Een ander opvallend resultaat was de grote belangstelling voor tweekamerappartementen.
Michiel: 'Wij verwerkten dit alles in ons voorstel aan Van der Vorm en kregen een 'go' om te gaan bouwen.'
Die laatste zin maakt de nodige reacties los over de moeite die het normaal gesproken juist kost om zo'n definitieve 'go' te verkrijgen. Dat Van der Vorm Vastgoed het wel aandurfde, is volgens Michiel te danken aan de manier waarop het ontwerp en de bouwplannen van Heembouw aansloten op de
resultaten van het woonwensenonderzoek en de geboden zekerheid van voorverhuur. 'Bovendien bewezen we dat we vertrouwen hadden in ons eigen voorstel door te participeren in het verhuurrisico.'
Wonen-boven-de-Hoven-Informatiebijeenkomst-12-oktober-2013
Huurders die meedenken
Ook in de volgende fases bleef Heembouw het contact met de potentiele huurders onderhouden. In inspiratiesessies werden plattegronden, materiaalkeuzes en huurprijzen ter toetsing aan de belangstellenden voorgelegd. Michiel: 'Het leuke was dat het project begon te leven onder de doelgroep. Dat
kopers kunnen meedenken over hun toekomstige woning is niet zo bijzonder meer, maar voor huurders is dit een nieuwe ervaring.'
Die betrokkenheid leidde ook tot een grotere waardering voor het uiteindelijke resultaat, zo bleek. Guido: 'Mensen werden zich tijdens het proces bewust van de gemaakte keuzes en beseften dat ze weliswaar minder meters, maar meer kwaliteit krijgen.' Een van de toehoorders vult aan dat de
praktijk laat zien dat een betere afwerking tot een langere levensduur leidt: 'Het geeft de huurder een extra gevoel van trots, hij beschouwt het huis echt als 'zijn huis' en is er daardoor ook zuiniger op.'
Kwartje moet nog vallen
Het is duidelijk dat de praktijkmensen die hier vanmiddag aan tafel zitten, het belang zien van de keus die Heembouw in dit project maakt voor minder woonoppervlak en meer afwerkingskwaliteit. Ze weten echter ook dat zo'n keus nog niet bepaald vanzelfsprekend is. 'Veel beleggers en corporaties
willen op basis van een 'star' PvE minimaal een oppervlakte van 85 of zelfs 100 vierkante meter', verzucht een van de aanwezigen. 'Je zou denken dat ze niet in de gaten hebben hoe hard het aantal een- en tweepersoonshuishoudens toeneemt.' En een ander stelt vast dat 'in de bestuurskamers het
kwartje nog moet vallen.'
Veel interesse in het concept voor betaalbare huur met stakeholders die samen het verschil maken! #heembouw wonen pic.twitter.com/IhBEy8paCd
-- Guido Voermans (@GuidoVoermans) 10 september 2015
Snel bouwen, zonder overlast en faalkosten
Voordat we de appartementen daadwerkelijk gaan bekijken, licht Michiel eerst de gekozen bouwwijze toe. 'We hebben gekozen voor een prefab droogstapelsysteem met een vrije overspanning van twaalf meter. In gebouwen van drie `a vier etages is dat wel eens eerder gedaan in Nederland, maar nog
nooit op een hoogte van twaalf etages, zoals hier. Om faalkosten en complicaties uit te sluiten, hebben we de complete toren vooraf in BIM uitgewerkt en als het ware eerst een prototype gebouwd.'
Heembouw wilde snelheid maken: om kosten te besparen, om het enthousiasme van de huurders te behouden en om overlast voor het winkelcentrum tot een minimum te beperken. Het prefab werken maakte dat mogelijk. Michiel: 'We werkten steigerloos. Twaalf meter brede en etagehoge kant en klare
elementen, inclusief kozijnen en beglazing hesen we in een keer omhoog. In minder dan drie maanden waren we op hoogte en stond er een casco met een enorme indelingsvrijheid. De investeerder kan daardoor zowel tijdens de bouw als in de toekomst inspelen op veranderende bewonerswensen mede als
het gaat om 2 of 3 kamer appartementen. En die bewonerswensen, daar gaat het ons uiteindelijk om.'