dinsdag 22 september 2015 08:00 Economie

Dit is een origineel bericht van NVM

STRIKT EMBARGO tot dinsdag 22 september 2015 - 10.00 uur!

Er is momenteel te weinig aanbod in het middensegment in de huursector omdat er decennia lang nauwelijks is geinvesteerd. Als er meer aanbod in het middensegment komt, wordt de doorstroming van de sociale huursector naar het middensegment vergroot. Hierdoor wordt de druk op de sociale huursector verminderd. Ook moet de transparantie van de huurwoningmarkt worden vergroot.

Dit stellen VGM NL, de brancheorganisatie van de vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Zij presenteerden vandaag voor het eerst gezamenlijk huurmarktcijfers, over het tweede kwartaal van 2015. Het doel van deze gezamenlijke presentatie is om de transparantie rond het huuraanbod en de huurtransacties te vergroten. Dit komt volgens beide organisaties met name de consument ten goede.

Sinds 2014 registreren VGM NL en de NVM samen de transactiedata van huurwoningen en zij vinden de tijd nu rijp om de huurmarktcijfers periodiek te presenteren. Naar verwachting een begin van een goede traditie.

In tegenstelling tot de koopwoningmarkt zijn het huuraanbod, de huurtransacties en huurbemiddeling intransparant. Mede hierdoor functioneert de huurmarkt niet optimaal en blijft huren onterecht een secundair woonproduct, zo meent Jean-Paul Rouwette, bestuurslid van VGM NL. "Op de koopwoningmarkt bestaan al diverse rapportages, zoals de cijfers van de NVM en het Kadaster", stelt Rouwette. "Het is dus een heel transparante markt. Consumenten, marktpartijen, makelaars maar ook de overheid weten hier waar ze aan toe zijn. Het is eigenlijk raar dat een dergelijke transparantie op de huurmarkt ontbreekt, terwijl de huurmarkt toch een groot deel uitmaakt van de totale woningmarkt."

Het totale aantal huurwoningen in ons land bedraagt 3,2 miljoen en daarvan hebben corporaties er 2,3 miljoen in hun bezit. De totale portefeuille van het marktsegment waarin NVM-makelaars en de vastgoedmanagers van VGM NL actief zijn bedraagt naar schatting zo'n 910.000 woningen. Dit is 28 procent van de totale huurmarkt. Uitgaande van een gemiddelde mutatiegraad van 10 procent levert dit 91.000 verhuisbewegingen per jaar op. NVM en VGM NL vertegenwoordigen samen circa 44% van deze markt.

Te rijk om te huren en te arm om te kopen

"Als NVM gaan wij niet alleen over de koopsector. Er zijn ook veel makelaars die actief zijn in de huursector. Ik heb een ideaalbeeld. Mensen moeten zoveel mogelijk keuzevrijheid hebben om te kunnen huren of kopen, al naar gelang dat past bij hun situatie en fase in de wooncarriere. Er moet voldoende aanbod voor hen zijn. Maar er wordt helaas te weinig geinvesteerd in dat middensegment huur", zegt Ger Hukker, voorzitter van de NVM. "Je kunt je afvragen of niet verstandiger zou zijn om gezien de betaalbaarheid en het passend toewijzen de liberalisatiegrens (710,68 euro) te verlagen naar de zogeheten aftoppingsgrens". Die ligt nu op 618,24 euro voor huishoudens die uit drie of meer mensen bestaan. Met een dergelijke verlaging wordt het middensegment (tot 1000 euro huur) op de huurwoningmarkt vergroot. Voor huurpanden tot 1000 euro kun je in de populaire centra van de grote steden nauwelijks terecht. Wil je daar huren in het middensegment, dan ben je al snel aangewezen op woningen aan de randen van deze steden.

Ook uit een pas verschenen rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt de nijpende positie van de middeninkomens. Volgens de onderzoekers Johan Conijn en Frans Schilder van de ASRE ontbreekt op de Nederlandse huurmarkt een betaalbaar en toegankelijk middensegment. Dit hindert het functioneren van de woningmarkt. Als meer huishoudens in het middensegment een kans wordt geboden hun woonwensen te realiseren, zou dat het functioneren van de woningmarkt verbeteren. Het zou een cruciale verbinding kunnen vormen tussen de koopsector en de gereguleerde huursector.

Met name in de verstedelijkte regio's, de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland, is de toegankelijkheid van de woningmarkt voor de middeninkomens relatief beperkt. Uitzondering vormen de steden Rotterdam en Den Haag, waar de koopsector relatief goed bereikbaar is voor middeninkomens. Voor de lagere middeninkomens is de toegankelijkheid van de woningmarkt minder dan voor de hogere middeninkomens. De toewijzingsregels voor corporatiewoningen en striktere normen voor hypotheekverstrekking zullen de vraag naar huurwoningen in het middensegment doen toenemen, zo menen de onderzoekers. De potentiele vraag lijkt daarbij in sterk verstedelijkte gebieden groter dan het aanbod.

Huurtransacties, alle woningen, kale huur

2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v.vorig jr

Aantal huurtransacties 8.974* -1% +6%

Huurprijs Euro 870 -0,3% +0,7%

Huurprijs per m2 Euro 9,20 -0,2% +1,5%

*volgens voorlopige cijfers

Bron: VGM NL en NVM

Het aantal huurtransacties (kale huur) bedroeg in het tweede kwartaal volgens voorlopige cijfers 8.974. Dit is een daling van 1 procent ten opzichte van het eerste kwartaal 2015, maar een stijging van 6 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014. De gemiddelde huurprijs ligt op Euro 9,20 per vierkante meter. De huurprijs daalde licht in vergelijking met het eerste kwartaal, maar liet een stijging zien ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014.

De m2-prijs van eengezinswoningen ligt met Euro 8,10 bijna twee euro lager dan die van appartementen. In stedelijke gebieden komen huurtransacties met een huurprijs boven de liberalisatiegrens naar verhouding vaker voor dan in de landelijke gebieden. Amsterdam steekt er met een m2-prijs van Euro 13,50 met kop en schouders bovenuit.

De interesse voor gestoffeerde en gemeubileerde woningen komt voornamelijk van expats. Deze markt beperkt zich tot enkele steden zoals Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Wassenaar en Delft. Voor gestoffeerde woningen lag de m2-prijs lag in het tweede kwartaal op 13,30 euro. Een toename van 4,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal en een stijging van 7,4 procent in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2014. De m2-prijs voor gemeubileerde woningen bedroeg 15,50 euro: respectievelijk een daling van 2,7 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een stijging van 4,8 procent tegenover hetzelfde kwartaal in 2014.

Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd

Niveau 2015-Q2 t.o.v. vorig kw. t.o.v. vorig jr

Gestoffeerd Euro 13,30 +4,8% +7,4%

Gemeubileerd Euro 15,50 -2,7% +4,8%

Bron: VGM NL en NVM

"De expatmarkt is voornamelijk in de Randstad geconcentreerd", stelt Hukker. "Met name Amsterdam is met een huurprijs van 21,60 euro per vierkante meter een dure stad voor expats. In Wassenaar worden veel eengezinswoningen verhuurd aan expats."

Over NVM en VGM NL

VGM NL is de belangenbehartiger voor vastgoed- en VvE managers in Nederland. Sinds de oprichting in 2009 hebben bijna 100 vastgoedmanagement-organisaties (met in totaal ruim 2700 medewerkers) zich binnen VGM NL verenigd. Tot de leden van VGM NL behoren zowel grote (internationale) vastgoedmanagement-organisaties als middelgrote en kleine. Deze leden managen (optimale exploitatie), huren en verhuren, in opdracht van (internationale) vastgoedeigenaren, zowel commercieel onroerend goed als woningen en VvE's. Zie ook www.vgm.nl.

De NVM is de grootste Nederlandse vereniging voor makelaars, taxateurs en vastgoeddeskundigen. Ze bestaat sinds 1898 en is actief in alle marktsegmenten. Namens de leden zorgt de NVM voor belangenbehartiging richting overheid en politiek. Bij de NVM zijn ruim 4000 makelaars en taxateurs aangesloten. De NVM-makelaar/taxateur is de adviseur voor particuliere en professionele opdrachtgevers in alle facetten van de woningmarkt: koop, verkoop, huur, verhuur en taxatie van een woning. Zie ook www.nvm.nl.

Zowel de leden van VGM NL als van NVM voldoen aan belangrijke criteria op het gebied van deskundigheid, integriteit en professionaliteit.

NVM en VGM NL zetten zich gezamenlijk in om de (vrije sector) huurwoningenmarkt transparanter en professioneler te maken.