Aanhoudende vraag naar goed gelegen en ruime landbouwpercelen

Grond en ondernemerschap motor agrarische vastgoedmarkt

A&LV-voorzitter Klijsen: `Ons advies en taxatie steeds belangrijker'

Nieuwegein, 21 juli - De bedrijvigheid in de agrarische sector werd in het eerste halfjaar vooral gekenmerkt door een aanzienlijke vraag naar grond. Grotendeels waren hier de ondernemende agrariers verantwoordelijk voor, die voorsorteren op de toekomst en gegarandeerd willen zijn van voldoende hectaren grond om hun bedrijfsactiviteiten voort te zetten en waar mogelijk uit te breiden. Dat blijkt uit de halfjaarcijfers van de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) die vandaag worden gepresenteerd.

"De vraag naar complete agrarische bedrijven is beperkt", stelt A&LV-voorzitter Ard Klijsen. "Op het vlak van aan- en verkoop en bedrijfsverplaatsingen zien we weinig beweging. En degenen die wel actief zijn op dit gebied, hebben te maken met een problematische financiering. In die zin is er weinig veranderd ten opzichte van het 2de halfjaar van 2014."

Vraag naar grond overstijgt aanbod

Als gevolg van het afschaffen van de melkquota (per 1 april 2015) en de invoering van de Melkveewet (met ingang van 1 januari 2015) nam de vraag naar agrarische grond in Nederland gedurende de eerste zes maanden van 2015 sterk toe. Melkveebedrijven die wilden groeien, kochten grond bij in reactie op de voorgestelde grondgebonden maatregelen. Klijsen: "Maar de vraag naar goede agrarische grond gold ook voor andere sectoren. Bedrijven met investeringscapaciteit en een goede toekomstverwachting kiezen voor schaalvergroting. De vraag naar agrarische grond oversteeg daardoor het aanbod, met een hoog prijsniveau als gevolg. Naast de traditionele onderhandse verkoop, werd steeds vaker grond via inschrijving aan de hoogste bieder verkocht. Dat ging soms gepaard met extreem hoge prijzen. Het lage renteniveau daarentegen zorgde wel voor een verlaagde aankoopdrempel."

Meer grond verkocht tegen hogere prijzen

In de eerste helft van 2015 is meer grond verkocht tegen hogere prijzen. Opmerkelijk is dat het prijsverschil tussen de verschillende regio's steeds kleiner wordt, merkt de NVM. Op dit moment ligt het prijsniveau in Nederland op circa 56.000 euro per hectare (in 2014 nog 53.000 euro). In de meeste gebieden is er de afgelopen zes maanden sprake geweest van een prijsstijging. Alleen in Zuid-Nederland stabiliseerden de prijzen. Het is wel juist hier dat de prijzen per hectare grond het hoogst zijn, gemiddeld 63.000 euro. In Noord-Nederland zijn de hectareprijzen met circa 46.000 euro het laagst.

"Goede agrarische grond bleek niet alleen in trek te zijn bij agrarische ondernemers, maar ook bij beleggers", zegt Klijsen. "Zo heeft de belangstelling van Belgische beleggers in zowel akkerbouwland als grasland in Zeeland gezorgd voor stijgende prijzen in die regio. Door de jaren heen is grond een goede, lucratieve belegging gebleken." Wat de grondprijzen de komende tijd zullen doen, is onduidelijk. Na de aankondiging dat er fosfaatrechten toegekend gaan worden aan melkveebedrijven, heerst er veel onrust onder melkveehouders. Dit maakt dat zij afwachtend zijn met de aankoop van grond. De NVM hoopt dat er vanuit het rijk snel duidelijkheid komt voor de agrarisch ondernemers over de nadere invulling van de maatregelen.

Beperkte vraag en aanbod in sector melkveehouderij

Zowel de vraag naar melkveehouderijen als het aanbod hiervan is beperkt, meldt de NVM. Verkoopaantallen dalen licht, terwijl de verkoopprijzen stabiliseren. Ondanks het afschaffen van de melkquota en de daarmee gepaard gaande verhoging van de melkproductie, blijven de verkoopprijzen redelijk op peil. De melkprijzen hebben wel een dalende trend laten zien. Van circa EUR0,40 vorig jaar naar EUR0,30 momenteel. "Naast het afschaffen van de melkquota speelt voor deze sector ook de volgend jaar geldende aanpassing van de Melkveewet", aldus de A&LV-voorzitter. "Alleen extensieve bedrijven met veel grond in eigendom of pacht kunnen nog `grondloos' groeien. Voor alle andere melkveehouderijen geldt dat zij extra grond moeten aankopen om te kunnen voldoen aan de nieuwe normen voor mestverwerking. De grote vraag naar goede percelen en het geringe aanbod leiden tot stijgende grondprijzen. Vraag en aanbod zijn niet in balans. Bij gebrek aan alleen agrarische grond, wordt de bebouwing soms op de koop toegenomen."

In de praktijk zal het er volgens Klijsen op neerkomen dat de grote, modern geoutilleerde bedrijven met opvolging de kleinere bedrijven (tot 25 hectare) met een onzekere toekomstverwachting opkopen om daarmee aan de nieuwe normen te voldoen. Bedrijfsverplaatsingen zijn minder aan de orde. Dat heeft mede te maken met fosfaatreferenties."

Herstel markt voor landelijk wonen blijft achter bij gehele woningmarkt

Het herstel van de algemene woningmarkt in Nederland doet zich in mindere mate voor op de markt voor landelijk wonen, merkt de NVM. Waar er in de laatste paar maanden van 2014 een opleving leek te zijn, is er afgelopen halfjaar weer sprake geweest van een stagnatie. In het 1ste halfjaar zijn er door NVM-makelaars in Nederland 783 woonboerderijen verkocht. Dit zijn er meer dan het 1ste halfjaar van 2014 (668 transacties), maar minder dan het tweede halfjaar van vorig jaar (888 transacties). Vooral de vraag naar woonboerderijen boven de 400.000 euro blijft achter. Het aantal transacties lag voor deze groep bijna 12% lager in vergelijking met het tweede halfjaar van 2014. Voor woonboerderijen onder de 400.000 euro was de afname 2%.

De prijzen laten daarbij nog steeds een daling zien. Het afgelopen halfjaar bedroeg de gemiddelde transactieprijs 376.000 euro, terwijl dit in 2014 nog 382.000 euro was. "Ook de oplopende looptijden wijzen erop dat van een echte opleving nog geen sprake is", weet A&LV-voorzitter Klijsen. "Een gemiddeld verkochte woonboerderij staat op dit moment 9 `a 10 maanden met een verkoopbord in de tuin. Wel is de ontwikkeling regio-afhankelijk. In het noorden bijvoorbeeld blijven vraag en verkoopprijs achter ten opzichte van midden Nederland. Dat de rente nog steeds op een laag niveau staat, heeft een positief effect op de vraag naar woonboerderijen. Helaas blijft de financiering een moeizaam traject, vooral als er nog een agrarische bestemming op de woonboerderij rust. Na herbestemming tot wonen, verloopt de financiering iets soepeler." Met name de goed onderhouden woonboerderijen tot 400.000 euro liggen redelijk in de markt. Boerderijen met achterstallig onderhoud en een mogelijke kans op vervuiling (asbest) zijn moeilijker te verkopen. Enerzijds omdat de bank zich terughoudend opstelt bij de financiering, anderzijds vanwege de hoge kosten die potentiele kopers kwijt zijn aan renovatie en onderhoud van dergelijke panden.

Adviesfunctie A&LV-makelaars steeds belangrijker

De makelaars van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed vervullen steeds vaker een belangrijke adviesfunctie. Klijsen: "Met hun specialistische kennis van de markt kunnen zij kopers en verkopers serieus helpen bij allerlei zaken rond nieuwe wet- en regelgeving, zoals de Melkveewet, Nb-vergunningen, PAS en de Mestwet. Ook wordt er veel kennis, kunde en creativiteit verwacht als het gaat om de, op dit moment actuele, regeling voor hergebruik van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Behalve bij de kooptransactie is de makelaar als sparringpartner intensief betrokken bij het traject dat aan de koop vooraf gaat. Als regels en vergunningen bij aan- en verkoop niet op orde zijn, heeft dat grote gevolgen voor de toekomstige bedrijfsvoering. Daarnaast scheppen ook de hoge grondprijs en het wegvallen van GLB-subsidies voor de agrarische ondernemer onzekerheid ten aanzien van de toekomst. Een makelaar is dan van grote meerwaarde door deze ondernemer bij te staan in het aan- en verkoopproces."

Rol agrarische taxateur neemt toe

Teruglopende overheidsprojecten, zoals Ruimte voor de Rivier, en minder werk aan de infrastructuur betekenen voor de A&LV-makelaars op dit moment minder opdrachten in het kader van onteigening en planschade. De NVM ziet daarentegen de taxatiewerkzaamheden toenemen. "Voor banken is een externe taxateur een vereiste, daarnaast is er een toename van taxaties voor financiering en herwaardering", aldus Klijsen. "De eisen die vanuit het bankwezen en de overheid worden gesteld aan taxaties worden wel steeds hoger. Mede om die reden hebben onze agrarische taxateurs een nieuwe rekenmethodiek ontwikkeld, waarmee de NVM-taxateurs de verdiencapaciteit van een agrarisch vastgoedobject nog beter kunnen bepalen. Met deze zogenoemde SAR-berekening (Saldo Aanvangs Rendement), die sinds dit voorjaar wordt gehanteerd, worden zowel de integrale opbrengsten als de kosten van een agrarisch vastgoedobject inzichtelijk gemaakt. Die methodiek hanteren onze NVM-collega's ook al in het commerciele vastgoed."

Weinig beweging in de akkerbouwsector

De vraag naar akkerbouwbedrijven is redelijk tot stabiel. Dat er weinig bedrijven worden verkocht - afgelopen halfjaar door NVM-makelaars slechts 8 -, komt voornamelijk omdat het aanbod gering is. Klijsen: "Voor bedrijven die efficient en winstgevend willen blijven, is schaalvergroting het devies. Met name de grotere bedrijven groeien door grond bij te kopen. Naar verwachting zal het aantal akkerbouwbedrijven daardoor afnemen en de omvang toenemen." Door de lage rente is de aankoop van landbouwgrond nog steeds aantrekkelijk. Struikelblok is volgens de NVM de beschikbaarheid van goede agrarische percelen. Klijsen: "De vraag overtreft het aanbod. De ontwikkeling die in 2014 in gang is gezet, zet door in 2015."

Situatie glastuinbouwbedrijven blijft zorgwekkend

Hoewel er minder glastuinbouwbedrijven worden aangeboden en het aantal executieverkopen is afgenomen (t.o.v. de 2de helft van 2014), blijft de algehele situatie zorgwekkend. Het aantal verkopen door NVM-makelaars lag in de eerste zes maanden van 2015 met 13 op een beduidend lager niveau dan de verkoopaantallen van vorig jaar in dezelfde periode. Toen werden er over het gehele jaar nog 46 verkocht. Bedrijven worden daarnaast voor relatief lage prijzen verkocht, vrijwel allemaal onder de 700.000 euro. "Deels heeft dit te maken met het feit dat dit relatief kleine bedrijven betreft, van gemiddeld 3,5 hectare", aldus de A&LV-voorzitter. "De grotere bedrijven blijven over het algemeen in aanbod staan. Moderne groentebedrijven liggen nog het beste in de markt, zoals paprika- en tomatentelers. Dit in tegenstelling tot bedrijven die specifiek zijn ingericht voor de teelt van een product."

De hoge grondprijs belemmert de groei van vollegrond tuinbouwbedrijven, volgens de NVM. Sommige bedrijven investeren als alternatief in stellingen of in kassen. De verhuizing van aardbeienteelt van de vollegrond naar kassen levert een verhoogd rendement.

Verkopen paardenhouderijen, maneges en pensionstallingen vallen tegen

Met uitzondering van enkele grote bedrijven op een toplocatie, kampt de sector van paardenhouderijen, maneges en pensionstallingen met tegenvallende verkoopcijfers, constateert de NVM. Bedrijven die gunstig gesitueerd zijn ten opzichte van de bekende hippische wedstrijdlocaties zijn in trek bij buitenlandse stallen. Amerikaanse stallen en stallen uit het Midden-Oosten kiezen voor Nederland als uitvalsbasis in het Europese wedstrijdcircuit. Ook maneges met een goed, kapitaalkrachtig achterland draaien naar behoren. Locaties die in minder populaire regio's worden verkocht, brengen onvoldoende op. De verkoopprijzen van paardenhouderijen en maneges zijn ten opzichte van 2014 gedaald van 580.000 naar ruim 485.000 euro.

Alleen grote, moderne intensieve veehouderijbedrijven hebben toekomst

Het aanscherpen van wet- en regelgeving ten aanzien van dierenwelzijn en het milieu, in combinatie met de publieke opinie dat alles waar `mega' voor staat verdacht is, bedreigen volgens Klijsen het voortbestaan van de intensieve veehouderij. "Alleen moderne, kapitaalkrachtige bedrijven zijn in staat om de benodigde investeringen te doen, de kleinere bedrijven worden min of meer gedwongen om de bedrijfsvoering te staken. Voor de vrijkomende grond wordt in de regel snel een koper gevonden, de bedrijfsgebouwen blijven leeg en raken in verval." Ook de pluimveesector laat weinig tot geen mobiliteit zien. Dit jaar zijn er tot nu toe nog maar 4 pluimveebedrijven verkocht door NVM-makelaars, met verkooptijden die oplopen tot drieenhalf jaar. Alleen bedrijven met grote vergunningen staan in de belangstelling, maar die zijn dun gezaaid.

Het rendement van legkippen is beneden peil door de lage eierprijs. De vleeskuikenbedrijven staan er iets beter voor.

Ook voor varkenshouderijen geldt dat vooral de grote, moderne bedrijven toekomstperspectief hebben. Deze bedrijven (slechts 5 `a 10% binnen de sector) zijn in staat om grond bij te kopen of kopen kleinere bedrijven op tegen executiewaarde. De verkoopprijs lag afgelopen halfjaar dan ook duidelijk lager dan vorig jaar, hoewel de vraagprijzen stabiliseerden. Ook het aantal transacties bleef gelijk. Klijsen:

"Het overgrote deel echter houdt het hoofd nauwelijks boven water. Jonge, startende ondernemers kloppen tevergeefs bij de bank aan. Hoge investeringen, in relatie tot lage opbrengsten en een toekomstig verbod op asbestdaken maken financiering zo goed als onmogelijk."

Moeizame financiering stagneert markt voor agrarisch vastgoed

Net als vorig jaar drukt een starre houding van de banken de markt voor agrarisch vastgoed, constateert de NVM. "Alleen de financiering van grondaankopen verloopt soepeler", stelt A&LV-voorzitter Klijsen. "Op het moment dat men een grondperceel niet kan bekostigen, zoekt men in toenemende mate naar alternatieve vormen van financiering. Dat kan, naast het kiezen voor het pachten van de grond, ook een erfpachtcontract zijn of een een-op-een-constructie met private financiers." Daarnaast is er volgens de NVM een tendens gaande dat banken verschil maken tussen grondgebonden en niet-grondgebonden bedrijven. Klijsen: "Voor melkveehouderijen en akkerbouwbedrijven is financiering iets minder moeilijk, zeker als het met de onderneming voortvarend gaat. Feit is dat de banken de risicofactor zo klein mogelijk willen houden. En als zij overgaan tot financiering stellen zij hoge eisen aan de deskundigheid van de ondernemer. Zij kijken kritisch naar de bedrijfsresultaten, de kasstroom en naar het onderliggende businessplan. Ondernemers die hun taxatierapporten up-to-date hebben en houden, zullen eerder tot zaken komen. Ondernemerschap krijgt daarmee steeds meer invloed op de waardering van het bedrijf. Ik verwacht dat de banken ook het komende jaar op deze wijze naar de sector blijven kijken."

Herbestemmen en plattelandswoning blijft lastig proces

Veel boerderijen en stallen hebben hun agrarische functie verloren. Een groot deel staat intussen langdurig leeg, ziet de NVM. "De agrarische bestemming belemmert dat deze gebouwen mogen worden ingezet voor nieuwe activiteiten in het landelijk gebied", zegt Klijsen. "In de praktijk blijkt dat herbestemming daardoor een lastig proces is. Bij veel gemeenten ontbreekt bovendien de ambitie en benodigde kennis om hiermee actief aan de slag te gaan. In sommige gevallen zetten makelaars en verkopers/kopers daarom gezamenlijk een herbestemmingstraject in werking. Ook de `rood voor rood'-regeling, waarbij oude gebouwen worden gesloopt en nieuwe mogen worden neergezet, verloopt niet altijd naar wens. Terwijl dit de leefbaarheid van het agrarisch en landelijk gebied zeer ten goede kan komen."

Begin 2013 werd de regeling voor de plattelandswoning ingevoerd, die was bedoeld om de leegstand van voormalige (bedrijfs-)woningen bij boerderijen te beperken. Klijsen: "Een goede zaak voor zowel de ondernemer die zijn grond heeft verkocht en wil verhuizen als voor de koper met een voorkeur voor het platteland. Maar een recente uitspraak van de Raad van State zorgt voor de nodige onzekerheid. Nu blijkt dat bij het verlenen van een vergunning voor de plattelandswoning de luchtkwaliteit aan dezelfde regels moet voldoen als voor een burgerwoning. De minister van Infrastructuur en Milieu heeft weliswaar toegezegd dat zij alles in het werk wil stellen om de gevolgen van deze uitspraak waar mogelijk en nodig te repareren, maar tot die tijd zitten de ontwikkelingen op slot. Het is wenselijk dat de minister deze situatie `openbreekt'. Onlangs heeft zij de Kamer een brief gestuurd met een update van de situatie. Gesteld wordt dat in 100 tot 200 (potentiele) plattelandswoningen problemen kunnen ontstaan als gevolg van de uitspraak. De minister gaat (samen met VNG en IPO) verder aan de slag en zal de gelegenheid ook gebruiken om te onderzoeken of de wet kan worden verbreed voor andere voormalige bedrijfswoningen."