Nieuw onderzoek van Amsterdam School of Real Estate

Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value

Koopstarters ondervinden grootste nadelen

Nieuwegein, 23 april - Een verdere verlaging van de 'loan-to-value' (LTV) na 2018 zal vooral potentiele koopstarters hard treffen. Mede afhankelijk van de mate waarin de LTV - het maximale hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van het onderpand dat mag worden geleend - wordt verlaagd, zullen koopstarters een (groot) aantal jaren moeten sparen voordat ze tot de koopsector kunnen toetreden. Dit blijkt uit nieuw onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat vandaag wordt gepubliceerd.

De Nederlandse woningmarkt kent amper een middensegment in de huursector. "Het gevolg hiervan is dat starters, die door de verlaagde LTV niet kunnen kopen, tussen wal en schip vallen", zegt ASRE-hoogleraar Johan Conijn. De Nederlandse woningmarkt kent vooralsnog onvoldoende alternatieven. "Een LTV lager dan 100% heeft ook verdere economische nadelen. Het beperkt het consumptiepatroon van huishoudens. Vooral bij starters zal deze restrictie leiden tot een welvaartverlies."

Heftige prijsreacties

ASRE verwacht dat een lagere LTV de prijsreacties op veranderende marktomstandigheden heftiger zijn ten opzichte van de situatie dat de LTV 100% is. Conijn: "De volatiliteit van de woningmarkt zal dan toenemen." De relatief hoge hypotheekschuld die Nederland kent, heeft al tot een aantal maatregelen geleid om de ontwikkeling van de hypotheekschuld te beteugelen. Onder meer wordt de LTV verlaagd naar 100% in 2018. Momenteel wordt de discussie gevoerd of een verdere verlaging van de LTV na 2018 wenselijk is. De commissie-Wijffels heeft een verlaging tot 80% geadviseerd. "Dat er een maximering bestaat voor de LTV is logisch om risico's op verliezen bij wanbetaling te verminderen", stelt Conijn. "Aan een verdere verlaging tot onder 100% zitten echter wel economische nadelen. De aanbetaling vormt een restrictie binnen het consumptiepatroon die vooral jongere huishoudens treft. De verminderde toegankelijkheid tot krediet leidt, bij gebrek aan alternatieven in de huursector, tot onderconsumptie van woondiensten en daardoor tot welvaartsverlies. Ook mogen grotere prijsfluctuaties worden verwacht. De nadelen van een LTV lager dan 100% kunnen goed weggenomen worden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)."

Geen alternatief

De potentiele koopstarter zal door een verdere verlaging van de LTV veelal worden genoodzaakt om eerst te sparen, zegt Conijn. "De lengte van deze spaarperiode hangt van verschillende factoren af. Een verlaging van de LTV naar 80% zal voor de gemiddelde koopstarter, als hij iedere euro boven de minimale NIBUD-normen spaart, leiden tot een spaarperiode van ruim 4 jaar. Als hij de helft van dat maximum spaart loopt de spaarperiode op tot 8,5 jaar." De noodzaak om bij een verdere verlaging van de LTV eerst te sparen, vereist een alternatieve huisvesting. Conijn: "Dit alternatief is voor de gemiddelde koopstarter niet beschikbaar. De huursector wordt gedomineerd door de gereguleerde corporatiesector. Daarvoor gelden inkomensgrenzen. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is te beperkt om de extra vraag van koopstarters op te vangen. Het valt niet te verwachten dat aan deze beperkingen van de Nederlandse woningmarkt snel een einde komt. Dit maakt een verdere verlaging van de LTV tot onder 100% ongewenst."

Stoppen met verder afbouwen

NVM-voorzitter Ger Hukker is ook tegen een verdere afbouw van de LTV. "Mensen zullen steeds meer moeten gaan sparen om nog een huis te kunnen kopen, inmiddels al duizenden euro's, om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting op te brengen. Dat valt niet mee, als je daarbij onder meer ook (verplichte) pensioenopbouw en de komst van het sociaal leenstelsel in acht neemt. Verlaging van de LTV leidt tot nieuwe stagnatie op de woningmarkt. Bovendien zijn al ingrijpende aflossingsregels ingevoerd: mocht eerst nog een aflossingsvrije hypotheek worden afgesloten, nu moet een hypotheek verplicht volledig worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit zal al leiden tot flinke daling van de totale LTV, evenals de stapeling van andere recente beperkingen."