Herstel zet door, maar prijzen stabiliseren

Woningmarkt in rustiger vaarwater

NVM-voorzitter Hukker: 'Nieuwbouw kan toenemende vraag in oververhitte gebieden niet bijbenen'

Nieuwegein, 9 april - De Nederlandse woningmarkt lijkt zich in rustiger vaarwater te begeven. Het aantal transacties neemt nog toe, maar de prijzen stabiliseren: op een goed 4de kwartaal 2014 is een goed 1ste kwartaal 2015* gevolgd. Het afgelopen kwartaal hebben NVM-makelaars 28.900 woningen verkocht. Dat is bijna 19% meer dan een jaar geleden, maar minder dan de ruim 34.800 NVM-transacties in het laatste kwartaal van 2014. In de totale bestaande koopwoningmarkt werden naar schatting 38.800 transacties geregistreerd. De verkoopprijs is in het 1ste kwartaal 2015 gestegen met 0,1% in vergeling met een kwartaal eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt met 211.000 euro nog bijna 14% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 5% hoger dan op het dieptepunt. NVM-voorzitter Ger Hukker: "De regionale verschillen zijn groot. De woningmarkt blijft het gemiddeld beter doen dan in 2014, ondanks de strengere hypotheekregels en de beperking van het belastingvrij schenken. Na het uitstekende 4de kwartaal van 2014 zou een terugval in transacties zijn te verwachten. Alle 1ste kwartalen zijn namelijk meestal matig, maar het is nu wel het best presterende 1ste kwartaal sinds de crisis. Ik hoop dat dit rustiger vaarwater, waarbij het consumentenvertrouwen stijgt, niet wordt verstoord door nieuwe politieke onrust en (gemeentelijke) belastingverhogingen. "

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Een derde verkopen betreft appartementen

Het woningmarktjaar 2015 is volgens Hukker goed begonnen. In het 1ste kwartaal 2015 verkochten NVM-makelaars 28.938 bestaande woningen. "We moeten terug tot 2008, en dus voor de crisis, om dergelijke verkoopaantallen tegen te komen in het 1ste kwartaal", zegt de NVM-voorzitter. Een steeds groter deel van de verkochte woningen is een appartement, mede hierdoor daalde de gemiddelde verkoopprijs. In het 1ste kwartaal 2015 blijken van iedere 100 verkochte woningen er bijna 33 appartement te zijn. Eind 2012 waren dat er nog 29. Van elke 100 verkochte woningen zijn er 27 een tussenwoning. Van de andere woningtypen zijn er 13 `a 14 op iedere 100 woningen verkocht.

Na het uitstekende 4de kwartaal 2014 lag een daling van het aantal transacties in het 1ste kwartaal 2015 in de lijn der verwachting, weet Hukker. "De daling is met 16,9% minder transacties ook sterker dan de gemiddelde daling in deze eeuw van het aantal transacties in het 1ste kwartaal. Die daling is gemiddeld 11% geweest. Worden echter alleen de 1ste kwartalen sinds de start van de crisis in ogenschouw genomen, dan is de daling van bijna 17% gelijk aan het gemiddelde." Er werden het 1ste kwartaal 2015 18,9% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Ook hier valt vooral de toename in het aantal verkochte appartementen op: liefst 27,3% meer dan vorig jaar in het 1ste kwartaal. Het appartement wordt gevolgd door de tussenwoning (+16,1%), de vrijstaande woning (+15,7%), de hoekwoning (+14,6%) en tot slot de 2-onder-1-kapwoning (+13,7%).

Gevolgen beperking schenken en strengere hypotheekregels (nog) niet manifest

Hukker: "De woningmarkt doet het in het 1ste kwartaal goed. Het einde van de verruimde schenkingsregeling heeft op zich zelf amper invloed gehad. Bovendien, schenken kan nog steeds tot zo'n 50.000 euro. Ik ben in ieder geval blij dat het 'taboe' op schenkingen verdwenen is." Ook de strengere hypotheekregels per 1 januari 2015 hebben op dit moment niet geleid tot een dip in het 1ste kwartaal, zoals dat begin 2013 bij de invoering van nieuwe hypotheekregels wel gebeurde. Dit komt vooral door de lage rente van dit moment. In de verdere toekomst kunnen de gevolgen wellicht voelbaar worden.

Jaarlijkse aantal transacties bijna op niveau voor crisis

Over de laatste vier kwartalen hebben NVM-makelaars 121.445 bestaande koopwoningen verkocht. Dat is bijna 50% meer dan op het dieptepunt halverwege 2013, toen het aantal verkopen op jaarbasis rond de 82.000 lag. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 140.000-150.000 woningen. Kopers hebben zich het afgelopen jaar in toenemende mate op de appartementen gestort. Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn naar schatting de afgelopen vier kwartalen 163.000 woningen verkocht.

Verkoopprijs stabiliseert; nog steeds 14% onder niveau voor crisis

In het 1ste kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 211.000 euro (ter vergelijking: 4de kwartaal 2014 216.000 euro, en 1ste kwartaal 2014 210.000 euro*). Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 332.000 euro, een appartement voor 169.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de prijzen in totaal met zo'n 5% opgekrabbeld. Nog altijd zijn de prijzen gemiddeld zo'n 14% lager dan op het hoogtepunt vlak voordat de crisis zijn intrede deed. Hukker: "De prijsontwikkeling op jaarbasis kende een piek in het 3de kwartaal 2014. Sindsdien vlakt de prijsontwikkeling af. In vergelijking met een jaar eerder liggen de prijzen 2,9% hoger in het 1ste kwartaal 2015. Het is daarmee het vijfde achtereenvolgende kwartaal, waarbij de prijzen zich positief ontwikkeld hebben in vergelijking met een jaar eerder." De hoekwoning kende de meest beperkte prijsontwikkeling vergeleken met een jaar eerder: een plus van 1,4%. De 2-onder-1-kapwoning kende de grootste prijsstijging met 4,5% in een jaar tijd. De andere woningtypen zaten hier tussenin: tussenwoning 2,4%, vrijstaande woning 2,8% en appartement 3,4%.

*berekening van de prijsontwikkeling zie bijlage.

Woning gemiddeld binnen vier maanden verkocht

De verkooptijd (looptijd) van de gemiddeld verkochte woning is in het 1ste kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 122 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype, met een verkooptijd van 85 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 122 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 231 dagen.

De looptijd van het woningaanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1ste kwartaal 2015 staat een woning in het aanbod gemiddeld 372 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 470 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 271 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. "De looptijd van het aanbod is het afgelopen kwartaal niet verder gedaald", aldus de NVM-voorzitter. Ook binnen de verschillende woningtypen bleven de verschillen beperkt. In vergelijking met een jaar eerder is de tijd dat woningen gemiddeld in het aanbod staan, gedaald met zo'n 17%, ofwel bijna 70 dagen. De daling bij vrijstaand is het minst (-11%), die van tussenwoningen het hoogst (-24%). Zorgelijk vindt Hukker dat het aandeel van het aanbod dat al 3 jaar of langer in het aanbod staat, blijft toenemen. "Inmiddels staat 1 op de 5 woningen 3 jaar of langer te koop. Ook hier geldt de tweedeling in Nederland. Enerzijds een aantal grote steden waar de woningen als warme broodjes over de toonbank gaan, anderzijds regio's waar het minder goed gaat."

Aantal woningen in aanbod daalt verder

Halverwege het 1ste kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) stonden 141.348 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 190.000 woningen in aanbod. "De dalende trend zet hiermee verder door", aldus Hukker. "Appartementen zijn met 28,4% nog steeds het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. De vrijstaande woning lijkt in de nabije toekomst echter deze positie over te gaan nemen. Inmiddels is 27,9% van het aanbod vrijstaand en dit verhoudingspercentage stijgt nog steeds. Het aandeel tussenwoningen in het aanbod is in een jaar tijd met een 0,5 procentpunt gedaald tot 18,2%."

Het aanbod bevindt zich inmiddels meer dan 2 jaar in een dalende tendens. Het bestaande koopwoningaanbod is qua aantallen terug op een niveau dat voor het laatst in 2010 genoteerd werd. In vergelijking met een jaar eerder staan er 9,1% minder woningen in aanbod, ofwel ruim 14.200 woningen minder. Tussenwoningen (-11,7%) en appartementen kenden de hardste daling (-12,5%). Van de vrijstaande woningen daalde het aanbod in een jaar tijd met slechts 3,8%. Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 2 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden.

Vraagprijzen blijven dalen

De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 1ste kwartaal 2015 272.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 167.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 433.000 euro bedraagt. "Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,6%", stelt de NVM-voorzitter. "De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen." Hierbij is gecorrigeerd voor regio en woningtype.

Minder onderhandelingsruimte

Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs bij verkochte woningen is begin 2015 gedaald tot 5,3%. Begin 2013 was dit verschil nog meer dan 10%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Hukker: "Toen de crisis net haar intrede had gedaan in 2008 was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd 9,5%. Bij tussenwoningen is het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil het kleinst van alle woningtypen, namelijk 4,2%."

Kanttekeningen bij het herstel

De goede cijfers van het afgelopen kwartaal wijzen volgens Hukker weliswaar op verder herstel van de koopwoningmarkt, maar hij plaatst hierbij wel een paar kanttekeningen. "Zo worden de hypotheeknormen al jaren achtereen telkens verder aangescherpt op verschillende manieren. Dit gebeurt zowel in relatie tot het huishoudinkomen (LTI, NIBUD), als tot de waarde van het onderpand (LTV)en daarnaast ook door middel van aflossingseisen. Dat zijn maatregelen die op zichzelf een negatief effect hebben op prijzen en transacties en dat geldt ook voor de onrust die ermee gepaard gaat. De gevolgen worden vooralsnog gedempt door de relatief zeer lage rentestand en het toegenomen consumentenvertrouwen en zullen pas op termijn duidelijker manifest worden."

Regionale verschillen: nieuwbouw als 'bluswater' in oververhitte gebieden

Hukker zegt dat het herstel van de woningmarkt nog steeds in veel regio's van Nederland geen praktijk van de dag is. "Nog steeds gaat het in de perifere en plattelandsgebieden moeizaam. Zowel kopers, verkopers als makelaars hebben het daar lastig. In sommige (grote) steden gaat het beter. Met name in Amsterdam is zelfs sprake van oververhitting van de markt. Ik pleit daarom voor meer nieuwbouw in die regio's waar het woningaanbod steeds krapper wordt en de vraag toeneemt. Nieuwbouw kan daar het 'bluswater' zijn om de woningmarkt tot verkoeling te brengen."

Ook de huursector kan in de 'oververhitte' steden en regio's bijdragen aan een betere afstemming van vraag en aanbod. De NVM-voorzitter doelt daarbij op een gezonde markt voor het middensegment huurders en op een geleidelijke, marktconforme verkoop van huurwoningen door woningcorporaties.

Lokale lasten blijven stijgen verdient aandacht

Politieke discussie en besluitvorming zijn van aanzienlijke invloed op de woningmarkt, weet Hukker. "Voor het eerst sinds tijden kan nu wellicht sprake zijn van enigszins rustiger vaarwater: het kabinet heeft zijn belangrijkste maatregelen voor de woningmarkt kunnen realiseren en in principe zijn er op korte termijn geen verkiezingen. Maar er kunnen nog vraagtekens geplaatst worden bij wat de samenstelling van de Eerste Kamer definitief gaat worden en hoe het kabinet hierin meerderheden kan vinden. Dit bijvoorbeeld in het licht van de voorgenomen herziening van het belastingstelsel. Hoewel het kabinet stelt niet voornemens te zijn hierbij ook nogmaals de fiscale behandeling van de eigen woning uitvoerig tegen het licht te willen houden - daarin is deze regeringstermijn namelijk al ingegrepen -, ontstaat wel onzekerheid. Zo lijkt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat aan de hand van verruiming van het gemeentelijk belastinggebied de Onroerende Zaak Belasting (OZB) zal toenemen, wat nu ook vaak al gebeurt. Ook is van belang hoe zal worden omgegaan met belastingheffing op opgebouwd vermogen, nu huizenkopers in toenemende mate worden geacht eerst te sparen voor een eigenwoning. De NVM denkt hierover mee met ambtelijk en politiek Den Haag."

Senioren roeren zich op woningmarkt; jongeren lenen minder

De NVM ziet dat in toenemende mate senioren op de woningmarkt actief zijn. "Ze zijn vaker dan voorheen op zoek naar een voor hen geschikte woning", zegt Hukker. De voorzitter is blij dat de senioren de dynamiek op de woningmarkt komen aanjagen. De jongere woningkopers ondertussen zijn geneigd om minder te lenen voor (de hypotheek op) hun koopwoning. Hukker: "Met de verscherpte hypotheekregels, de dalende Loan to Value en de versobering van de Nationale Hypotheek Garantie zie je dat de nieuwe garde op de koopwoningmarkt zich snel aanpast. Hopelijk worden de duimschroeven niet zover aangehaald, dat jongeren - starters met name - buiten de boot gaan vallen."

Energielabel moet nog inslijten

De invoering van het energielabel per 1 januari dit jaar mag een voorzichtig succes worden genoemd, aldus Hukker. "Het label wordt steeds meer aangevraagd, al 165.000 eigenaren hebben dat in Nederland gedaan en wie op funda kijkt ziet dat er inmiddels al 170.000 panden op staan die zijn voorzien van een indicatief energielabel en 30.000 woningen met een definitief energielabel. Dat gaat dus de goede kant op. Maar het energielabel heeft tijd nodig om goed in te slijten bij de mensen. Vaak is het onderwerp nu latent aanwezig, het kost energie en moeite om de interesse voor het label te vergroten."

NVM Open Huizen Dag steeds meer startpunt verkoop woning

De NVM Open Huizen Dag, die twee keer per jaar wordt gehouden, blijft zich verheugen in een grote belangstelling van zowel deelnemende woningverkopers als bezoekers. "Toen we met de NVM Open Huizen Dag begonnen, was het voor verkopers vaak de laatste strohalm om hun woning te kunnen verkopen. Gaandeweg zien we dat het evenement een startpunt is voor veel mensen om hun woning te verkopen of zich te orienteren op een andere woning."

Vooruitzichten in 2015 goed

Met een goed 1ste kwartaal van 2015 verwacht Hukker dat de positieve tendens zal doorzetten. Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben dan in 2014, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Verder zal het herstel zich volgens de NVM-voorzitter lang niet in alle regio's van Nederland voordoen.

Aantal NVM-leden weer toegenomen

Nadat het vorige kwartaal al sprake was van meer NVM-makelaars is het aantal bij de NVM aangesloten makelaars in het 1ste kwartaal van 2015 met 22 makelaars toegenomen, en ten opzichte van het 1ste kwartaal 2014 met 54. Op dit moment telt de NVM in totaal 3.991 makelaars. Van hen zijn 3.514 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo maart 2015 2.851, 21 meer dan het voorgaande kwartaal en 78 meer ten opzichte van eind maart 2014. Van deze kantoren zijn er 2.591 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed