De Eerste Kamer heeft dinsdag 10 maart 2015 gedebatteerd met minister Blok van Wonen en Rijksdienst over hervormingen in de volkshuisvesting. In het oorspronkelijke wetsvoorstel van het kabinet Rutte I (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) wordt de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten op het terrein van de sociale huursector en maatschappelijk vastgoed onderstreept. In het wetsvoorstel was ook de instelling van een Financiele Autoriteit woningcorporaties voorzien, als opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze autoriteit zou extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. Het regeerakkoord 'Bruggen slaan' en de hervormingsagenda voor de woningmarkt van het kabinet Rutte II (EK 32.847, H) hebben ertoe geleid dat het wetsvoorstel is aangepast door middel van een novelle.

De Novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting ziet met name op:

* - de concentratie op kerntaken van toegelaten instellingen en de financiering van activiteiten; * - en de versterking van de positie van gemeenten richting toegelaten instellingen en ten aanzien van de regionale schaal. De novelle schrapt - als gevolg van een door de Tweede Kamer aangenomen amendement-Verhoeven c.s. (nr. 27) - de instelling van de Financiele Autoriteit woningcorporaties en stelt een Autoriteit woningcorporaties in.

Senator De Boer (GroenLinks) diende tijdens het debat een motie in die de regering verzoekt te regelen dat de verplichte markttoets voor niet DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) geldt voor zowel grond die in eigendom is, als grond die in erfpacht is van de woningcorporatie. Minister Blok ontraadde de motie. Hij stelde dat er juridisch grote verschillen zijn tussen erfpacht en eigendom. Om die reden is er niet voor gekozen hier gelijke regelingen voor te maken. De minister haalde aan dat de enquetecommissie Woningcorporaties heeft aanbevolen om niet-DAEB activiteiten in het geheel niet toe te staan. Iedere verzwakking van de markttoets doet daar aan af.

Senator Duivesteijn (PvdA) diende een motie in die de regering verzoekt om te komen tot een actieprogramma waarin - naast de initiatieven van Platform 31 en de oprichting van een kenniscentrum - in samenwerking met gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties de invoering van wooncooeperaties wordt gestimuleerd. Minister Blok gaf aan dat hij de motie ziet als ondersteuning van zijn beleid en liet het oordeel hierover aan de Kamer.

Op dinsdag 17 maart wordt over de wetsvoorstellen en de moties gestemd.

Woonvisie ontwikkelen

Senator De Vries-Leggedoor (CDA) bepleitte dat gemeenten moeten investeren in het ontwikkelen van een woonvisie. Pas dan wordt duidelijk hoeveel en wat voor soort woningen er nodig zijn. Ook geeft het burgers de mogelijkheid om inbreng te leveren en gemeenten om prestatieafspraken te maken met woningcorporaties. De Vries-Leggedoor vroeg waarom het wetsvoorstel dit niet verplicht stelt. Zij bepleitte ook de gelijke behandeling van eigen grond en erfpacht, om administratieve rompslomp te voorkomen. De senator vroeg de minister waarom bij de strikte methode van financiering van herstructurering verkiest boven het zogenaamd eigenmiddelenbeleid. Verder kan het volgens De Vries-Leggedoor niet zo zijn dat het aanwijzen van woningmarktregio's ertoe leidt dat de volkshuisvesting in grote delen van ons land op zijn gat komt te liggen.

Goed antwoord op ernstig probleem

Senator Schouwenaar (VVD) stelde dat de maatregelen uit het wetsvoorstel een goed antwoord bieden op een ernstig probleem. Volgens de senator is het wetsvoorstel niet alleen nodig, maar ook uitvoerbaar, rechtmatig en vernieuwend. De senator merkte op dat er in de toekomst nieuwe wensen kunnen komen rondom de prestatieafspraken met corporaties. Ook is er een risico dat de nieuwe voorzieningen worden betaald door de belastingbetalers in plaats van de huurders. De senator bepleitte dat niet alleen de positie van zittende huurders wordt versterkt, maar ook die van toekomstige huurders (woningzoekenden). Volgens Schouwenaar zijn er redenen om te betwijfelen of de cultuur onder corporatiebestuurders is veranderd. Het vergroten van openbaarheid en het creeren van een register voor commissarissen kan hier aan bijdragen.

Maatwerk en mismatch

Volgens senator De Boer (GroenLinks) is er een aanzienlijk risico dat de betaalbaarheid van woningen in het gedrang komt als gemeenten geen woonvisie ontwikkelen en er geen afspraken worden gemaakt met woningcorporaties. Dit heeft gevolgen voor het op peil houden van een toereikende kernvoorraad sociale huurwoningen. De senator vroeg de minister om toe te zeggen dat dit geevalueerd wordt en dat er maatregelen komen als gemeenten te passief blijven. De Boer merkte op dat een dwingende landelijke norm van 95 procent de woningcorporaties in gemeenten waar nu een mismatch bestaat (tussen besparingen en uitgaven op huurtoeslag) in een onmogelijke positie brengt. De senator gaf aan dat het meer voor de hand had gelegen om hier lokaal maatwerk toe te staan, bijvoorbeeld om te investeren in duurzaamheid en energiebesparing. Zij bepleitte ook dat iemand die grond in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht heeft gelijk moet worden gesteld aan iemand die de grond in eigendom heeft.

Afspraken nakomen

Senator Ruers (SP) vroeg wie de uiteindelijke beslissende zeggenschap heeft als woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente er onderling niet uitkomen. Volgens de senator komt het voor dat woningcorporaties prestatieafspraken niet willen nakomen en zich beroepen op een slechte of onvoldoende financiele positie die met name het gevolg is van de verhuurderheffing. Ruers vroeg of er in dergelijke situaties sprake is van een volwaardige rol van huurdersorganisaties.

Misplaatst vertrouwen

Senator Duivesteijn (PvdA) noemde het wetsvoorstel de afsluiting van een trieste periode van misplaatst vertrouwen van de politiek in de zelfregulering van de sociale huursector. Volgens Duivesteijn is de prijs van het falen van woningcorporaties feitelijk op de huurders afgewenteld. Zij kunnen niet meer profiteren van een meer gematigd huurbeleid, ondervinden last van het oplopen van het tekort aan sociale huurwoningen en lopen bovendien risico dat hun woning wordt verkocht aan een particuliere investeerder. De crisis in de publieke sector is volgens Duivesteijn met name moreel: het belang en de ontwikkeling van het instituut zijn dominanter geworden dan de publieke doelstellingen. Duivesteijn: "Wat wij nu doen is het terecht repareren van de checks and balances tussen de sociale huursector, de regering en de partners in het veld." Dit neemt volgens de senator niet weg dat de sociale huursector zich moet realiseren dat modernisering geen vrijblijvende aangelegenheid is. De kern van een toekomstig sociaal woonstelsel is keuzevrijheid en een recht op zelfbeheer. Ook moet er meer ruimte komen voor integratie van wonen, zorg en dienstverlening. Ten slotte bepleitte de senator een structurele doorstroom van officieel toegelaten asielzoekers naar sociale huurwoningen.

Nieuw uitgangspunt

Senator Kuiper (ChristenUnie) stelde dat de twee wetsvoorstellen een nieuw uitgangspunt vormen voor de toekomst van de volkshuisvesting: de corporaties terug naar hun kerntaak, een kleinere schaal en een duidelijker eigen gebied. De senator vroeg hoeveel beleidsruimte corporaties hebben om initiatieven van huurders te ondersteunen die zich afspelen op het grensvlak tussen Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB. Ook vroeg Kuiper wat de visie is van de minister op invloed van huurders op beslissingen van corporaties en welke samenwerkingsverplichtingen corporaties en gemeenten over en weer hebben. Tot slot vroeg de senator hoe onafhankelijk toezicht van de Autoriteit Woningcorporaties zich verhoudt tot ministeriele verantwoordelijkheid.

Woningsector terug op de rails

Senator Van Boxtel (D66) onderstreepte dat Nederland een van de grootste sociale huursectoren ter wereld heeft. Dit wetsvoorstel zet volgens de senator stappen om de woningsector weer terug op de rails te krijgen. Van Boxtel vroeg hoe de minister aankijkt tegen initiatieven als het omzetten van leegstaande kantoorpanden naar woningen voor ouderen en studenten. Ook vroeg hij of de financiele reserves van wooncorporaties als gevolg van de verhuurdersheffing gedaald of gestegen zijn. Verder vroeg Van Boxtel of de minister verwacht dat het instellen van regionale werkgebieden en de Woonvisie voor meer binding met de regio zorgen en helpen met het bijsturen van het morele kompas van corporaties. De senator drong er op aan dat de regering de ontwikkelingen in de sector goed monitort, om (verdere) misstanden te voorkomen.

Senator Van Dijk (PVV) stelde dat huurders en woningzoekenden jaren in de steek zijn gelaten, maar dat dit wetsvoorstel de problemen eindelijk aanpakt. Het ontplooien van commerciele nevenactiviteiten door woningcorporaties is hierdoor niet meer mogelijk. De corporatiebestuurders en toezichthouders hebben wat de PVV-fractie betreft nog maximaal een nevenactiviteit.

To DAEB or not to DEAB

Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) beoogde dat de uitkomsten van de enquetecommissie woningcorporaties in hoge mate zijn meegenomen bij de aanpassing van het wetsvoorstel. Er is niet gekozen voor een scherpe afbakening tussen DAEB en niet-DAEB omdat het mogelijk moet blijven om onder strikte voorwaarden activiteiten te ontplooien die op het grensvlak liggen. In die gevallen dient er volgens de minister een markttoets te worden gedaan. Als de markt het niet wil doen mag er gebouwd worden en mag er een interne lening plaatsvinden, tot een bepaald maximum. Er komt geen verbod op niet-DAEB activiteiten, aldus de minister. Niet-DAEB activiteiten brengen een bepaald financieel risico met zich, waardoor waarborgen nodig zijn.

De grotere instroom van asielzoekers is voor een aantal gemeentes klemmend. Er is volgens Blok echter geen sprake van een gebrek aan aanbod van sociale woningbouw. Verder merkte hij op dat het transformeren van leegstaande kantoorruimtes een belangrijk onderdeel is van het regeringsbeleid om met name tijdelijke oplossingen te bieden voor studenten. De minister zegde toe aan senator Van Boxtel dat hij zal inventariseren op welke schaal dit gebeurt.

De Autoriteit Woningcorporaties is volgens de minister met opzet vormgegeven op een manier dat er enerzijds ministeriele verantwoordelijkheid en anderzijds zelfstandig toezicht is, conform het model voor de Onderwijsinspectie. Vanuit het oogpunt van onafhankelijkheid is ervoor gekozen om de autoriteit een specifiek mandaat te geven, waarmee zij zelfstandig kan opereren.

Over de versterking van de positie van de huurder merkte de minister op dat huurders het recht krijgen om twee commissarissen voor te dragen en een instemmingsrecht bij fusies van corporaties. Van een absoluut veto is echter geen sprake. Bij het maken van prestatieafspraken is de rol van de huurdersorganisaties geborgd, aldus de minister. De minister gaf aan dat hij zal evalueren in hoeverre het maken van prestatieafspraken tussen woningcorporaties, huurders en de gemeente niet goed verloopt.