Stabiele ontwikkeling dankzij herschikking

'Gelijk speelveld voor Nederlandse agrarische sector met buitenland'

Nieuwegein, 27 januari 2015 - Het totaal aantal agrarische objecten dat in 2014 door NVM-makelaars werd verkocht, bleef ongeveer gelijk aan vorig jaar. In diverse sectoren is er echter sprake van een duidelijke verslechtering. Dat is mede het gevolg van de matig tot slechte productopbrengst en de gereserveerde opstelling van banken en financiele instellingen. Een andere oorzaak is onzekerheid met betrekking tot nieuwe wet- en regelgeving (zoals verlening Nb-vergunning, grondgebondenheid landbouw, etc.). Positieve uitzonderingen vormen de markt voor landelijk wonen en voor akkerbouw- en melkveebedrijven. Over de gehele linie kan gesteld worden dat er een zogenaamde herschikking plaatsvindt binnen de agrarische sector.

In grote lijnen heeft de tendens van het eerste halfjaar van 2014 zich in het tweede halfjaar doorgezet. Zo zijn de ontwikkelingen en de stemming in de sectoren melkveehouderij en akkerbouw positief gebleven, terwijl de glastuinbouw en intensieve veeteelt het moeilijker hebben gekregen. Transacties komen hier slechts moeizaam tot stand. De productprijs heeft een steeds grotere invloed op de prijs van het onroerend goed. Dit betekent dat bij bedrijven waar de productopbrengsten op dit moment laag zijn, over het algemeen ook de investeringsbereidheid beperkt is.

Gunstige ontwikkelingen in akkerbouw en melkveehouderij

In de akkerbouw zijn positieve geluiden te horen. De afgelopen jaren is de opbrengst per hectare verdubbeld. Traditionele producten zoals suikerbieten, aardappelen en bloembollen leveren door de jaren heen het beste rendement. Desondanks staan bij veel akkerbouwbedrijven omzet en winst onder druk. Zowel de vraag naar akkerbouwbedrijven als het aanbod stabiliseert.

Bij melkveehouders, die mee (kunnen) gaan in het proces van schaalvergroting, is de investeringsbereidheid groot. Vooruitlopend op de afschaffing van het melkquotum per 1 april 2015 zetten zij in op een verhoogde productie. De melkveehouderij heeft in aanloop daarop in de afgelopen jaren grond aangekocht. De dynamiek van de markt van melkveebedrijven is echter afhankelijk van het type bedrijf en de locatie. Zo blijkt de vraag naar bedrijven met veel koeien vooral in het noorden goed. In totaal zijn er door NVM-makelaars niet eerder zoveel melkveehouderijen verkocht als in 2014. Het aantal in aanbod blijft ten opzichte van voorgaande jaren ongeveer gelijk.

Vraag naar agrarische grond blijft, grondprijs locatiegebonden

De toenemende vraag naar grond, met name vanuit de grondgebonden bedrijven resulteert niet per definitie in een stijgende grondprijs. In het noorden en oosten zijn de grondprijzen wel licht stijgend, terwijl er in het zuiden en westen gemiddeld sprake is van een stabilisatie ten opzichte van vorig jaar. Goede en grote kavels gaan nog relatief snel van de hand, met name in het noorden. Voor kleine, incourante percelen is nauwelijks belangstelling.

Lage rentestand werkt verstorend op transacties grondmarkt

Als gevolg van de huidige lage rente is het voor eigenaren van landbouwgrond minder gunstig om grond aan te bieden. Liever worden gronden verpacht. Veel landbouwgrond komt daardoor niet op de markt. Door de grond niet te verkopen, maar in pacht uit te geven, proberen grondeigenaren nog enig rendement te genereren.

Paardenhouderijen en maneges

Aanbod van paardenhouderijen en maneges is in 2014 t.o.v. 2013 enigszins gestegen. Financiering blijft ook in deze sector lastig. Voor beide bedrijfstakken geldt echter dat indien er een winstgevende exploitatie achter zit, de bedrijven redelijk goed te verkopen zijn. Bepalend voor de courantheid van manegebedrijven is eveneens dat er sprake moet zijn van een goed verzorgingsgebied om het bedrijf of een bosrijke omgeving voor goede uitrijmogelijkheden.

Specifiek voor paardenhouderijen is in 2014 steeds meer een tweedeling ontstaan tussen kleine en grote bedrijven, waarbij m.b.t. de grote bedrijven - met name trainingstallen - vanuit het buitenland steeds meer interesse is om te investeren. De prijssector tussen EUR300.000-EUR500.000 van kleine bedrijven loopt goed; in het hogere prijssegment blijkt de financiering lastiger te zijn. Voor de grote paardenhouderijen wordt - met name in het zuiden van het land - als positieve bijdrage de clustering van bedrijven verwant aan de paardenhouderij gezien. De komst van grote hippische centra in met name de provincies Noord-Brabant en Limburg, maar ook verspreid over het land, hebben positieve effecten op de verkoop van paardenhouderijen in die omgeving. Voor het groeiend percentage buitenlandse ondernemers is het extra van belang dat de paardenhouderijen in de buurt van een vliegveld zijn gelegen en langs gunstige aanrijroutes. Deze locaties zijn daardoor couranter.

Moeilijke tijd voor glastuinbouw en intensieve veeteelt zet door

De glastuinbouw, de pluimveehouderijen en de varkensbedrijven maken een moeilijke tijd door. De productprijzen zijn niet of nauwelijks kostendekkend, mede door de aanvoer van goedkope producten uit het buitenland. Voor omzet en rendement is het merendeel van deze productiebedrijven afhankelijk van contracten binnen een handelsketen. Contracten waarborgen de continuiteit in de afzet.

Van het aantal verkochte glastuinbouwbedrijven betreft zeker 90% gedwongen verkoop, waarbij vaak de bank de kopende partij is. Zij zet het executietraject steeds eerder in. Een deel van de door banken gekochte bedrijven wordt gesloopt, een deel verpacht, een enkel bedrijf wordt op de markt verkocht. Glastuinbouwbedrijven die nog wel onderhands verkocht worden zijn moderne, gunstig gelegen bedrijven. De gemiddelde transactieprijzen voor glastuinbouwbedrijven bedragen met circa EUR1.450.000 nog maar de helft van de prijzen die in 2008 werden genoteerd.

Eenzelfde beeld geldt voor varkenshouderijen. In deze sector vonden een beperkt aantal transacties plaats. Omdat de vraag naar varkensbedrijven laag is, het aanbod groot en de herbestemmingsmogelijkheden beperkt door de aanzienlijke investeringen die dat met zich meebrengt, staan de prijzen steeds meer onder druk. Enige uitzondering vormen de grote en goed geoutilleerde varkenshouderijen. Tegelijkertijd is de financierbaarheid zeer moeizaam. Was in het 1e halfjaar van 2014 nog een enkeling geinteresseerd in een varkenshouderij, in de 2e helft van het jaar stagneerde de verkoop nagenoeg volledig.

De pluimveemarkt bestaat voor 70% uit bedrijven met legkippen en voor 30% uit bedrijven met vlees- en opfokkippen. In de jaren dat de markt voor legkippen voldoende perspectief bood, ontstonden moderne, grootschalige bedrijven. Momenteel verkeert de markt van legkippen in een neerwaartse spiraal, mede door het ruime aanbod van goedkope eieren uit het buitenland, waar legbatterijen (in tegenstelling tot in Nederland) nog wel zijn toegestaan. Dit leidt ertoe dat de prijs voor eieren momenteel beneden de kostprijs ligt. NVM vraagt aandacht voor deze oneerlijke concurrentiepositie voor Nederlandse pluimveebedrijven. De uitbraak van vogelgriep eind 2014 versterkte de negatieve ontwikkeling in de markt. Er zijn weinig pluimveehouderijen verkocht voor relatief lage transactieprijzen. De vleeskuikensector behaalde juist goede resultaten in 2014.

Ook bij vleeskalverbedrijven zijn vraag en aanbod niet in balans. Het aanbod overstijgt de vraag, maar dat wil niet zeggen dat bedrijven voor elk bedrag van de hand worden gedaan. De verkoper verwacht minimaal zijn investering terug. Daarbij dient degene die geinteresseerd is in een vleeskalverenbedrijf over een aanzienlijk eigen vermogen te beschikken, aangezien financiering moeilijk is. Door de afschaffing van toeslagrechten in de vleeskalverij gaat een gemiddeld bedrijf er vanaf volgend jaar circa EUR50.000 per jaar op achteruit, waardoor ook in deze sector een herschikking onvermijdelijk is.

Meer markt voor woonboerderijen

In de vraag naar woonboerderijen is een vooruitgang waarneembaar. De lage hypotheekrente en realistische vraagprijzen hebben ervoor gezorgd dat het aantal transacties in 2014 met 28% is toegenomen en dat een woonboerderij dikwijls sneller wordt verkocht (het afgelopen jaar gemiddeld binnen 8 maanden). De bedragen die met een transacties gemoeid zijn, verschillen sterk per regio, maar kwamen het afgelopen jaar uit op circa EUR376.000 (EUR371.000 in 2013). In het algemeen kan gesteld worden dat naar grote objecten met veel onderhoud, ver weg van de bebouwde kom, nog steeds weinig vraag is. Ook kunnen (met name grote) schuren behorend bij te koop staande woonboerderijen de verkoop belemmeren. Voor woonboerderijen in het duurdere prijssegment (boven de EUR500.000) is vooralsnog relatief weinig interesse, met uitzondering van enkele dure regio's. Een voorbeeld hiervan is het Gooi, waar deze grens ongeveer rond EUR750.000 ligt.

Schaalvergroting en herschikking zorgen voor beweging in agrarische vastgoedmarkt

Door alle sectoren lopen schaalvergroting en herschikking als reactie op het GLB en veranderde regelgeving als een rode draad om kostenefficient te kunnen werken. Om een bedrijf toekomstbestendig te maken, is een ingrijpende efficiencyslag noodzakelijk. De toekomst zal uitwijzen hoe elke agrarische sector zich daarin herschikt en ontwikkelt.

De afschaffing van het melkquotum per april 2015 maakt dat melkveebedrijven willen opschalen. Zij hebben meer hectares grond nodig om grotere stallen neer te zetten, de mest uit te rijden en voedsel te verbouwen t.b.v. het vee. De NVM verwacht dat de vraag naar kwalitatief goede landbouwgrond blijft aanhouden.

In de intensieve veeteelt ziet de NVM ook duidelijke veranderingen. Kleine, min of meer verouderde bedrijven zijn steeds vaker verlieslijdend. Moderne, innovatieve ondernemingen hebben de beste overlevingskansen. Verder is waarneembaar dat de agrarische sector grip probeert te krijgen op de totale keten. Daarmee wordt de afzet gereguleerd en kunnen de risico's in de agrarische sector enigszins beperkt worden. Anderzijds trachten afnemers uit de keten, door agrarische bedrijven aan te kopen, invloed te krijgen op de productie. Dat gebeurt met name in de intensieve veehouderij.

Ook kunnen de ammoniakrechten van stoppende bedrijven interessant zijn en een positief effect hebben op de verkoop van varkenshouderijen. Bedrijven die ammoniakruimte te kort komen, kunnen rechten overnemen van stoppende veehouders. Ammoniakrechten worden veelal gekocht om een uitbreiding die reeds heeft plaats gevonden in het kader van de Natuurbeschermingswet `zeker te stellen' voordat de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof) in werking treedt. Door recente uitspraken van de Raad van State over saldering in het kader van de Nb-wet-vergunning, alsmede het wel of niet nodig hebben van een Nb-wet vergunning, worden er meer Nb-wet vergunningen aangevraagd. Deze kunnen in geval van uitbreiding vaak alleen maar verleend worden indien ammoniakrechten van elders worden aangekocht. Dit is nu vaak nog mogelijk.

Op termijn echter worden er door Europa en de Nederlandse overheid grenzen aan de groei gesteld en doordat de wetgeving (GLB, Mestwet, Melkveewet) nog onzeker is, bestaat er nog geen veilig investeringsklimaat. Dit belemmert de ontwikkeling in de agrarische vastgoedmarkt.

Lichte verbetering in omgang met Vrijkomende Agrarische Bebouwing

Schaalvergroting in de landbouw gekoppeld aan de afname van het aantal agrarische bedrijven resulteert in een groeiend aantal leegstaande panden. In de regel gaat het hierbij om verouderde stallen, bouwvallige schuren en verpauperde boerderijen. Panden die op de vastgoedmarkt nagenoeg onverkoopbaar zijn. Herbestemming en een gunstige sloopregeling zijn mogelijke opties. De geschetste problematiek vereist meer aandacht van de kant van de overheid. De NVM ziet langzamerhand steeds meer voorbeelden van gemeenten, die meewerken aan sloopregelingen en/of herbestemming van agrarisch vastgoed naar bedrijfsmatig vastgoed of bedrijf aan huis. Dit heeft positieve gevolgen voor de leefbaarheid in het gebied en betekent een vermindering van de verrommeling van het buitengebied.

NVM vraagt aandacht voor `level playing field'

Wereldwijd opereert de Nederlandse agrarische sector op een zeer hoog technisch en efficientie niveau. De opbrengst per hectare in Nederland is hoger dan waar dan ook. Ook qua know-how is agrarisch Nederland een belangrijke speler. Toch heeft de agrarische sector het moeilijk. Door de strenge, starre wet- en regelgeving, opgelegd vanuit Den Haag, is de kostprijs van het Nederlandse product hoger dan van het buitenlandse product. Daardoor staat onze concurrentiepositie stevig onder druk.

De NVM pleit voor een level playing field ten opzichte van het buitenland, zodat de efficiente, technisch hoogstaande en relatief duurzame agrarische sector in Nederland eerlijk kan concurreren met buitenlandse agrarische bedrijven.