Markt meest dynamisch in grootstedelijk gebied

Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht

NVM-voorzitter Hukker: 'Politieke rust essentieel voor opleving consumentenvertrouwen'

Nieuwegein, 15 januari 2015 - Het herstel van de woningmarkt was in het 4de kwartaal van 2014* nog beter dan verwacht. In totaal zijn er door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. In de totale markt werden er naar schatting 46.500 huizen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op 215.000 euro. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en inmiddels 5% hoger dan op het dieptepunt. NVM-voorzitter Ger Hukker: "De crisiskwartalen van lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen liggen daarmee definitief achter ons. De verwachtingen voor 2015 zijn positief ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. Wij verwachten een toename van het aantal transacties tussen 5-10% en een prijsstijging van zo'n 2,5-3%. Maar politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de woningmarkt verstoren."

*De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Aantal woningverkopen verdubbeld

In het 4de kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is een stijging van 30,6% ten opzichte van vorig jaar en bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013). In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Voor alle woningtypen geldt een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. In heel 2014 zijn er door NVM-makelaars 116.623 woningen (totale markt: 156.500) verkocht.

Bron: NVM

Prijsstijging van 3,5% in 2014

In het 4de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. In vergelijking met het 3de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. "Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus", zegt Hukker. In totaal zijn de woningprijzen in 2014 met 3,5% toegenomen. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen.

Bron: NVM. De blauwe lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

Verkooptijden blijven gelijk, 'oud' aanbod verkoopt beter

Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, dit kwartaal niet verder daalt. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 124 dagen. In vergelijking met het 3de kwartaal is de verkooptijd echter licht toegenomen. Nadere analyse van de NVM wijst uit dat dit komt doordat het 'oude' woningaanbod, dus woningen die al langere tijd in aanbod staan, dit kwartaal beter verkopen dan in voorgaande kwartalen. Omdat dit oude aanbod een groter deel van de verkochte woningen uitmaakt, stijgen de verkooptijden.

Woningaanbod daalt verder

Halverwege het 4de kwartaal 2014 stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. Het aanbod bevindt zich inmiddels twee jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11%, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt.

Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden.

Onderhandelingsresultaat bij woningverkoop daalt

Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis in 2008 net haar intrede had gedaan, was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%.

Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt

De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4de kwartaal 2014 28%. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt.

Grootstedelijk gebied domineert top 10 meest dynamische woningmarkten Van de tien buurten met de meest dynamische woningmarkt van Nederland, zijn er maar liefst acht in Amsterdam te vinden. Deze bevinden zich binnen de ring A10 en specifieker in een ring net buiten de grachtengordel, zoals Oosterparkbuurt en Weesperzijde. Verder vallen Oog in Al in Utrecht en Belcrum in Breda op door een opvallend krappe markt, oftewel hier is echt al weer sprake van een verkopersmarkt. Oog in Al is van oorsprong een zeer gewilde wijk, Belcrum Breda is juist zeer in opkomst.

"Naast een aantrekkelijke, grootstedelijke locatie en aansprekende architectuur kenmerken de dynamische gebieden zich door een relatief jonge bevolking met veelal hoger opgeleiden", zegt Hukker. "Daar tegenover staan buurten waar de dynamiek een stuk lager is, woningen lang te koop staan en weinig verkopen plaatsvinden. Hier spreken we nog steeds over een harde kopersmarkt. Deze buurten zijn voornamelijk te vinden in het noordoosten van Groningen, Gelderland en het oosten van Noord Brabant. Het gaat om niet-stedelijke gebieden, met een gemiddeld lager opgeleide bevolking. Ook een aantal villawijken valt op. Dat vormt een aanwijzing dat dure woningen, die gemiddeld genomen lang te koop staan, nog maar beperkt profiteren van het woningmarktherstel. Hier liggen verdere prijsaanpassingen nog voor de hand."

Bron: NVM. Het kaartje laat de krapte op de bestaande koopwoningmarkt zien per NVM-regio. Ofwel de keuze die een potentiele koper op de markt heeft. Hoe lager de indicator, hoe krapper de markt.

Verstandig omgaan met stelselwijzigingen woningmarkt

Na het aantreden van deze regering is de woningmarkt grondig op de schop gegaan. Volgens Hukker een goede zaak en iets waar hij minister Stef Blok om prijst. "De bewindsman heeft voortvarend maatregelen genomen en daarmee duidelijkheid geschapen. Dat heeft geleid tot toenemend vertrouwen bij met name huizenkopers. Blok heeft daarmee het herstel van de woningmarkt aangezwengeld." De NVM-voorzitter meent echter dat de ingezette maatregelen niet te rigide moeten worden doorgevoerd. Als voorbeelden noemt hij de stapsgewijze afname van de Loan to Value (LTV). Deze daalt jaarlijks met 1% tot 100% in 2018. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Ook wordt per 1 juli 2015 de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van 265.000 naar 245.000 euro. Hetzelfde geldt voor de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel. Die is verlengd van 1 januari dit jaar tot 1 juli 2015. Vanaf 1 juli dit jaar gaat het btw-tarief weer naar 21%.

Daarboven is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot 100.000 euro per 1 januari 2015 vervallen. Het is vanaf nu voor ouders mogelijk om eenmalig tot 52.281 euro belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar. Hukker: "Ik had graag gezien dat de verruimde schenkingsregeling stand had gehouden, maar het heeft niet zo mogen zijn. Keerzijde van de medaille is dat het taboe op schenkingen is doorbroken. Dus ook al daalt de hoogte van het bedrag; schenken ten behoeve van je kinderen voor een woning is inmiddels een populair en ingeburgerd begrip."

Naast genoemde maatregelen gelden er nog wijzigingen op het gebied hypotheekrenteaftrek (onder andere bij restschuld en tijdelijke verhuur), eigenwoningforfait, executieveilingen en op de (ver)huurdersmarkt. Tot slot geldt voor de starterslening, waarmee starters op de woningmarkt extra financiering kunnen krijgen, dat het einde van de rijksbijdrage in zicht is. Naar verwachting is het rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput en zullen aanvragen die vanaf dat moment binnenkomen volledig gefinancierd moeten worden door gemeenten en/of provincies.

NVM blij met evaluatie Nibud-normering

De NVM is verheugd over een bijna unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie die het kabinet verzoekt de hypotheeknormen van het Nibud onder de loep te nemen. "De jaarlijks door Nibud berekende hypotheeknormen worden al langer bekritiseerd", zegt Hukker. "De afgelopen jaren brachten de normen - die aanvankelijk bedoeld waren als open normen en inmiddels zijn verworden tot generieke norm - telkens aanzienlijke achteruitgang in de leencapaciteit van huishoudens met zich mee, bovenop andere beperkingen zoals verlaging van de Loan to Value en verplichte, volledige aflossing. Vlak voor het kerstreces heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen, die de regering oproept de normering - mede in het licht van al die andere beperkingen - te evalueren. De NVM heeft deze kwestie al een aantal jaren aangekaart, en we zijn blij dat dit nu gaat gebeuren."

Stoppen met verder afbouwen Loan to Value

Zoals gezegd wordt de maximale LTV stapsgewijs met 1% per jaar afgebouwd tot 100% in 2018. Hukker: "Dit betekent nu al dat huishoudens eerst duizenden euro's moeten sparen voordat zij een huis kunnen kopen. Op zich is daar overigens niks mis mee. Daarnaast is een aflossingsverplichting ingevoerd, die ervoor zorgt dat de LTV van lopende hypotheken al snel dalen; na 10 jaar al tot onder de 80%. Toch gaan er vanuit bepaalde hoeken nog altijd geluiden op om na 2018 de maximale LTV verder te verlagen. Je kunt nu al voorspellen dat ook in 2015 weer enkele rapporten worden gepubliceerd die met eenzijdige redeneringen toeschrijven naar een dergelijke conclusie. Met alle onrust en problemen van dien, zeker als het ook echt zou gebeuren.

Ik pleit ervoor, dat de politiek dit soort proefballonnetjes eindelijk eens definitief doorprikt, de betreffende pleitbezorgers tot de orde roept, of hen in ieder geval aanspoort om de noodzakelijke nuance en context in deze discussie te betrekken. De broodnodige samenhang met al genomen maatregelen op de woningmarkt, de pensioenopbouw en het sociaal leenstelsel ontbreekt nu namelijk volledig."

Snel kinderziektes uit nieuw energielabel halen

Twee weken geleden is nieuwe systematiek van het vereenvoudigde energielabel gelanceerd. Een deel van alle huiseigenaren heeft al per post een voorlopig energielabel van de Rijksoverheid ontvangen. De rest volgt in tranches de komende weken. "Op basis van de aanloop en inmiddels de eerste reacties ontstaat het beeld dat de introductie redelijk verloopt", stelt Hukker. "Door de publiciteit die onder meer de Rijksoverheid en de NVM genereren zijn veel huiseigenaren al op de hoogte van de verplichting. Ook zijn er signalen dat energiebesparende maatregelen wat meer gaan leven; het zogeheten bewustwordingselement van de nieuwe labelsystematiek. " Een extra 'boost' wordt hieraan gegeven als medio februari alle voorlopige energielabels naar de huiseigenaren zijn verstuurd. Dan zullen op Funda bij alle woningen de voorlopige, of - indien beschikbaar - definitieve energielabels worden getoond. Het precieze moment wordt nog afgestemd met het ministerie. "Naast deze positieve ontwikkelingen rond de invoering zijn er, zoals eigenlijk altijd bij dergelijke grootschalige, nieuwe systematieken, helaas wel enkele kinderziektes gebleken en/of korte storingen in de webapplicaties opgetreden", zegt de NVM-voorzitter. "Dit gaat vervolgens gepaard met negatieve uitingen van partijen die - om economische redenen - op voorhand al negatief gestemd waren. Het is zaak dat de overheid dit soort opstartproblemen zo spoedig mogelijk achter zich kan laten, zodat de acceptatie van het energielabel verder groeit."

Mislukken Zorgwet kan ingezette woonmaatregelen verstoren

Een eventuele mislukking van de nieuwe Zorgwet en een daarmee gepaard gaande, mogelijke val van het huidige kabinet, baren Hukker ernstige zorgen. "Mocht de regering struikelen over de ingrijpende aanpassingen in het zorgstelsel - wat ik niet hoop -, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de woningmarkt. Een breed gedragen oplossing in dit Zorgdossier is dus ook voor de woningmarkt van belang. Dit kabinet heeft duidelijke maatregelen genomen om het herstel te bevorderen, maar als we nieuwe verkiezingen krijgen, is het volstrekt ongewis of die maatregelen ook stand blijven houden. Zaken als hypotheekrenteaftrek, NHG, LTV worden dan wellicht allemaal weer ter discussie gesteld. Dat kan leiden tot nieuwe herzieningen, en daar zit de woningmarkt niet op te wachten. De rust is weergekeerd, mensen weten waar ze aan toe zijn. Nieuwe verstoringen zorgen voor een deuk in het consumentenvertrouwen, en daarmee stagnatie."

Herstel in 2015 zet door, markt onherroepelijk veranderd

De NVM-voorzitter ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in 2015. Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Vooral de nieuwbouwmarkt zal fors herstellen met mooie rapportcijfers. Maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis, ligt volgens Hukker niet voor de hand. "De tijd dat huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, is voorgoed verleden tijd. Onze leden merken dat klanten niet alleen voorzichtiger en kritischer zijn geworden, maar door internet en social media steeds meer nieuwe wegen vinden op de woningmarkt. Dat vergt van de NVM-makelaars een toenemende klantgerichtheid. Niet het pand staat centraal, maar de klant. Weten wat die klant wil en dat verwachtingspatroon optimaal managen en begeleiden, is essentieel geworden in ons vak.

De afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat we ons opnieuw hebben moeten 'uitvinden'. Met die nieuwe vitaliteit en creativiteit van onze leden heb ik vertrouwen in een goede toekomst. In die zin heeft de crisis louterend gewerkt, ook voor de consumenten. Die beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. Ze willen dat zelf ook."

De eerder geschetste versoberingen van de NHG, de dalende Loan to Value, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio's in Nederland nog niet profiteren van de opbloei, wijzen er volgens Hukker op dat er broze kantjes zitten aan het herstel. "Over de hele lijn zal het in 2015 weer beter gaan dan afgelopen jaar, maar ik ga zeker nog niet de vlag uithangen."

Aantal NVM-leden toegenomen

Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 4de kwartaal van 2014 met 22 makelaars toegenomen, en ten opzichte van eind 2013 met 71. Op dit moment telt de NVM in totaal 3.969 makelaars. Van hen zijn 3.495 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo december 2014 2.831, 21 meer dan het voorgaande kwartaal en 63 meer ten opzichte van december 2013. Van deze kantoren zijn er 2.574 actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed.