De Nederlandse Bank
Koopwoningen beter betaalbaar voor starters
De woningmarkt is volop in het nieuws. Het aantal woningen dat te koop
staat neemt toe, de verkoopduur stijgt en woningprijzen dalen. Lagere
prijzen zijn ongunstig voor woningeigenaren en banken, maar bieden
mogelijkheden voor starters om een woning te kopen tegen geringere
financieringslasten.
Malaise woningmarkt
De woningmarkt is de laatste jaren veelvuldig in het nieuws, vooral met
sombere berichten. Sinds het begin van de kredietcrisis is het aantal
woningverkopen fors teruggevallen, evenals het aantal opgeleverde
nieuwbouwwoningen. De gemiddelde woningprijzen zijn sinds augustus 2008
met circa 10 procent gedaald. Dit is ongunstig voor woningbezitters die
hun vermogen zien dalen, voor banken omdat de waarde van het onderpand
voor de hypothekenportefeuille afneemt en het financiële stelsel omdat
kwetsbaarheden in eerste instantie toenemen.
Sleutelrol voor starters
De positieve keerzijde van lagere woningprijzen is dat huishoudens die
op zoek zijn naar een koopwoning voor hetzelfde bedrag een betere
woning kunnen kopen. De gemiddelde woningprijs is nu vergelijkbaar met
het niveau van begin 2006 (Figuur 1). Het besteedbare huishoudinkomen
is hoger dan zes jaar geleden en de hypotheekrente is laag. Consumenten
zijn nu echter veel onzekerder over de woningmarkt. De bereidheid van
consumenten om woningen te kopen is uitzonderlijk laag. Woningeigenaren
willen eerst hun eigen woning verkopen voordat zij zelf op zoek gaan
naar een andere woning. Het herstel van de woningmarkt begint bij
huishoudens die voor het eerst een woning kopen. Deze starters kunnen
een keten van woningverkopen op gang brengen. De eigenaar van de
verkochte starterswoning gaat na de verkoop van zijn eigen woning op
zoek naar een nieuwe, en vaak duurdere, koopwoning. Voor de eigenaar
van deze woning geldt hetzelfde en zo kan één woningtransactie van een
starter een keten van woningtransacties op gang brengen.
Ontwikkeling huishoudinkomen, woningprijs en hypotheekrente
Bronnen: CBS, Kadaster, Vereniging Eigen Huis en DNB
Financieringslasten koopwoningen dalen
Bijna alle woningaankopen worden gefinancierd met een hypotheeklening.
Het huishoudinkomen en de financieringslasten van de hypotheek bepalen
de betaalbaarheid van een woning. Voor de financieringslasten zijn de
hoogte van de hypotheeklening, de hypotheekvorm en het niveau van de
hypotheekrente van belang. Figuur 2 brengt de ontwikkeling van de
betaalbaarheid in beeld voor een hypotheek die voor de helft
aflossingsvrij is en voor de helft in 30 jaar wordt afbetaald volgens
een annuïtair aflossingsschema. De betaalbaarheidindex vat de
ontwikkelingen in de gemiddelde woningprijs en de
vijfjaarshypotheekrente ten opzichte van het gemiddelde huishoudinkomen
samen in één getal. Een lagere indexwaarde duidt op lagere
financieringslasten ten opzichte van het inkomen en dus op beter
betaalbare woningen.
Betaalbaarheidindex koopwoningen
In de drie jaren voor de aanvang van de financiële crisis steeg de
index en verslechterde de betaalbaarheid van koopwoningen sterk als
gevolg van een toename van de hypotheekrente en een stijging van de
woningprijzen (Figuur 2). In 2008 vond een omslag plaats. Sindsdien is
de betaalbaarheid van koopwoningen in drie achtereenvolgende jaren
verbeterd. De financieringslasten voor een gemiddelde woning zijn ten
opzichte van 2008 als gevolg van de lagere woningprijs en de lagere
hypotheekrente met ruim 18 procent gedaald. De tijdelijke verlaging van
de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent, waardoor de bijkomende
kosten van de woningaankoop lager uitkomen, is in deze berekening niet
meegenomen. Al met al zijn koopwoningen nu beter betaalbaar dan in de
afgelopen tien jaar. Sinds 2000 was alleen in 2005 het niveau van de
betaalbaarheidindex vergelijkbaar met nu.
Kansen voor starters
Starters hebben een relatief laag inkomen en weinig vermogen. Veel
starters moeten dan ook maximaal lenen om een koopwoning te kunnen
financieren. De prijsdalingen vergroten de betaalbaarheid van
koopwoningen en bieden starters de mogelijkheid om tegen lagere
financieringslasten een woning te kopen. De woningmarkt is echter geen
gewone productmarkt, waar lagere consumptieprijzen automatisch leiden
tot meer vraag. Een koopwoning leidt niet alleen tot de consumptie van
woondiensten, maar vormt ook onderdeel van het gezinsvermogen. De
verwachting van verdere prijsdalingen of het risico daarop kan leiden
tot uitstel van de aankoop van een woning. Daarbij komt dat starters
kunnen speculeren op verdere prijsdalingen in de verwachting dat
daarmee de financieringslasten nog verder afnemen. Daar staat wel het
risico tegenover van een stijging van de hypotheekrente die de
financieringslasten doet stijgen. Bovendien is de verlaging van de
overdrachtsbelasting aangekondigd als tijdelijke maatregel, waardoor in
principe de bijkomende kosten van een woningaankoop medio 2012 weer
stijgen naar het niveau van voor de verlaging. Hoewel een dalende
woningprijs vooral bij recente woningbezitters tot een negatief
vermogen in de woning leidt, biedt deze voor starters juist
mogelijkheden omdat de betaalbaarheid verbetert. Het sentiment op de
woningmarkt slaat om als huizen zoveel betaalbaarder worden dat het
vertrouwen bij starters om woningen te kopen terugkeert.