Sectorbeeld corporaties 2011: goede resultaten maar ook hoge verliezen
Persbericht van Centraal Fonds Volkshuisvesting
Ondanks de crisis presteerden de corporaties in 2010 op
volkshuisvestelijk gebied over het algemeen nog relatief goed. Vanuit
financiële optiek was 2010 een jaar met goede resultaten voor de
corporatiesector. Tegelijk was er wel sprake van hoge verliezen. Er is
dan ook ruimte voor verbetering van de financiële prestaties. Dat
blijkt uit de jaarlijkse analyse van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) over de volkshuisvestelijke en financiële
prestaties van woningcorporaties in 2010.
Volkshuisvestelijke prestaties in 2010
Dalende nieuwbouw en stijgende verkopen uit het corporatiebezit
De corporaties hadden te maken met een bescheiden daling in de
opgeleverde nieuwbouw van huurwoningen. Daardoor steeg het aandeel van
de corporatiesector in de totale nieuwbouwproductie van woningen in
Nederland tot ruim 57%. De landelijke daling van nieuwbouw van
huurwoningen bedroeg in 2010 bijna 16%, terwijl de corporaties 7%
minder huurwoningen realiseerden. Het aantal nieuwgebouwde koopwoningen
daalde landelijk in 2010 met bijna 40%, terwijl het aantal koopwoningen
dat door corporaties gerealiseerd werd maar met 22% afnam.
In het afgelopen jaar werden ook in totaal ruim 15.000 huurwoningen uit
het corporatiebezit aan particuliere huishoudens verkocht. Dat zijn
ruim 2.000 meer huurwoningen dan in 2009. Corporaties verkopen veelal
in de onderkant van de markt, tegen prijzen die ook voor starters op de
koopwoningmarkt betaalbaar kunnen zijn. Daarmee trekken corporaties dus
ook kopers die niet nog vast zitten in een nog te verkopen woning. De
lastige omstandigheden op de koopmarkt lijken de corporaties daarmee
tot nu toe veel minder te raken.
Minder kansen voor woningzoekenden op een betaalbare huurwoning
De stagnatie op de woningmarkt wordt echter wel goed zichtbaar in het
jaarlijkse percentage vrijkomende huurwoningen van corporaties. Na een
stijgende lijn tot en met 2006 is dat aandeel in het afgelopen jaar
verder gedaald tot 7,9%. Dat betekent dat het gemiddeld al bijna 13
jaar duurt voordat een huurwoning vrijkomt voor een nieuwe
woningzoekende. Het wordt daardoor vooral voor starters binnen de
doelgroep van lagere inkomens steeds moeilijker om financieel passende
woonruimte te vinden. Regionaal zijn er echter grote verschillen in de
kansen voor woningzoekenden van huurwoningen. De minste kans op succes
heeft de woningzoekende in de regio's van en rond Utrecht en Amsterdam.
Financiële prestaties in 2010
Enerzijds goede financiële prestaties
Het jaar 2010 was per saldo een financieel goed jaar voor de sector.
Deze goede financiële resultaten zijn terug te vinden in:
- de sterke stijging van de inkomsten uit de exploitatie van de 2,4
miljoen huurwoningen. Deze stijging is vooral het gevolg van hogere
huuropbrengsten in combinatie met lagere onderhoudslasten van de
huurwoningen. In mindere mate speelden ook de lagere bedrijfslasten van
de corporaties zelf een rol;
- de stijging van het jaarresultaat, die wordt veroorzaakt door de
niveauverlaging in de zgn. 'onrendabele', niet terug te verdienen,
investeringen in huurwoningen die ten laste van het resultaat zijn
gebracht. Deze niveauverlaging heeft te maken met de daling in de
productievoornemens van de corporaties nadat zij in 2008-2010 opvallend
veel nieuwbouw realiseerden;
- de groei van de vermogenspositie. Deze groei ligt vooral aan de lage
rente, waartegen de sector nieuwe leningen en herfinancieringen afsloot
in 2010.
anderzijds hoge verliezen die het vermogen en toekomstige
investeringsmogelijkheden uithollen
De sector leed in 2010 tegelijkertijd een verlies van in totaal 860
miljoen euro. Deze hoge verliezen hollen het vermogen en daarmee ook
toekomstige investeringsmogelijkheden van corporaties verder uit. De
verliezen hebben onder meer betrekking op:
- afboekingen op grondposities;
- de nieuwbouw van koopwoningen;
- verliezen bij deelnemingen in andere organisaties die in praktijk
door corporaties worden afgedekt.
De betekenis van dit Sectorbeeld ligt vooral ook in de toekomst. Vanaf
2011 verandert er veel in de sector en dat beïnvloedt zowel uitgaven
als inkomsten van de corporaties. De regels voor toewijzing van
woonruimte zijn naar aanleiding van de EU-beschikking over staatssteun
met ingang van 1 januari 2011 aangescherpt. Indien niet aan de nieuwe
regels wordt voldaan, heeft dat gevolgen voor de borging van nieuwe
leningen voor nieuw te ontwikkelen vastgoed dat behoort tot de diensten
van algemeen economisch belang (Daeb). Voor niet-Daeb-vastgoed is
borging hoe dan ook niet meer mogelijk en zullen corporaties dus
marktconforme leningen moeten afsluiten tegen een hoger rentetarief.
Vooruitlopend op de in het Regeerakkoord aangekondigde heffing op
verhuur, verhoogde het kabinet het aantal WWS-punten in regio's met een
gespannen woningmarkt. Vanaf 2012 geldt daar een hogere maximaal
toegestane huur voor woonruimte. Bij mutatie van de zittende huurder
biedt dat extra ruimte voor huurverhoging. Per 1 juli 2012 wil het
kabinet daarnaast gelegenheid bieden de huren voor huishoudens met een
inkomen boven 43.000,- euro extra te verhogen. De aangekondigde heffing
op verhuur is nog in voorbereiding en zal bij invoering leiden tot
hogere uitgaven voor corporaties.
Waar zowel de inkomsten als uitgaven van de sector veranderen, kan
financiële onzekerheid ontstaan. Volgens een doorrekening van de
effecten van het Regeerakkoord die het Fonds in het voorjaar 2011
publiceerde , kan de sector de veranderingen financieel doorstaan. De
financiële resultaten van de sector over 2010 geven daarbij geen reden
om tot een andere conclusie te komen. Deze resultaten uit dit
Sectorbeeld maken helder dat betrekkelijk kleine verschuivingen in de
verhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten voor beheer en
onderhoud, veel effect kunnen hebben. De opgetreden hoge verliezen op
grondposities, activiteiten van verbindingen en projectontwikkeling
koop wijzen er bovendien op dat er binnen de sector financieel veel te
winnen valt, als corporaties dergelijke verliezen in de toekomst weten
te beperken.
Bijlage
Factsheet Het volkshuisvestelijk presteren van de sector, 2009-2010
Factsheet Het financieel presteren van de sector, 2009-2010
Bij dit persbericht is een bijlage zichtbaar op www.perssupport.nl
Links:
http://www.cfv.nl
Bijlage:
* sectorbeeld realisaties wcp voor websitepdf
* factsheetspdf
Razende Robot Reporter