Bouwend Nederland scheidt feiten van fabels over woningmarkt
Persbericht van Bouwend Nederland
De zekere woningmarkt is onzeker geworden en wordt verstoord, waardoor?
Het antwoord op die vraag is betrekkelijk eenvoudig, aldus Jan van
Tuinen, directeur Bouwend Nederland. "Scheefwonen en de
overdrachtsbelasting, ook wel de verhuisboete genoemd, maar daar gaat
het weinig over." Het gaat vooral over de hypotheekrenteaftrek terwijl
juist deze hypotheekrente de markt niet verstoort. Helaas de discussies
erover wel. Dat moet je nu dus niet doen, zeker niet als veel fabels
als argument worden gebruikt. Hierbij een aantal fabels ontmaskerd en
aanzet tot constructief debat.
Nuchtere feiten helpen om rust te laten terugkeren op de woningmarkt.
Er wordt nog wel eens verteld dat Nederland gebukt zou gaan onder een
veel te grote hypotheekschuld. De totale waarde van Nederlandse
woningen is 1168 miljard euro. Er is weliswaar een totale woningschuld
van 631 miljard euro, zoals het IMF weer vaststelde. Maar niet alle
critici noemen daarbij dat er schattingen zijn dat er tussen de 100 en
200 miljard euro is opgebouwd in spaarhypotheekvormen en dergelijke.
Dat is dus in feite afgelost. Aan werkelijke schuld blijft er ongeveer
40% over. Bovendien is die schuld al jaren op dat niveau, ook in de
tijd dat je binnen een week je huis verkocht had.
Of zoals het kabinet zegt in de Kamerbrief over Europese economische
stabiliteit en groeivermogen zegt: "Tegenover de relatief hoge private
schuld in Nederland staan grote bezittingen welke deze schulden
ruimschoots overtreffen. De netto vermogenspositie van Nederlandse
huishoudens (private vermogens minus private schulden) blijft daardoor
positief."
Prijzenbubbel
Volgens het IMF zouden de woningprijzen in Nederland met 30 procent
omlaag kunnen. Er zou een enorme 'bubbel' in de prijzen zitten. Ook
hier is het goed om werkelijkheid en wensen uit elkaar te houden.
De belangrijkste reden voor de forse prijsstijging van woningen,
ongeveer vanaf 1995, is dat huishoudens veel welvarender zijn geworden.
De tweeverdieners, geholpen door de lage reële rente, konden toen veel
meer voor een woning betalen.
De prijzen worden tevens fors bepaald door het overheidsbeleid rondom
ruimtelijke ordening - een factor die het IMF niet meenam in zijn
berekeningen. Omdat er in Nederland alleen gebouwd mag worden in
precies omschreven en aangewezen gebieden, zijn de grondprijzen enorm
gestegen. Daardoor bepaalt nu 'grond' bijna de helft van de prijs, op
sommige gewilde locaties.
Waardeverlies
Onder de bubbelhypothese zit de simpele gedachtegang dat het beter zou
gaan met de woningmarkt als die 'luchtbel' eruit is, want goedkopere
huizen worden immers makkelijker verkocht. Als we maar even verder
nadenken, waarom zou een starter in een inzakkende markt stappen? Nu
al, bij nog relatief voorzichtige prijsdalingen, gaan aspirant-kopers
liever even huren. Laat staan dat ze een huis kopen dat twee jaar later
misschien maar 80 procent waard is van het bedrag waar ze voor tekenden
bij de notaris.
Ook verkopers blijven zitten als ze de kans hebben, doorstroming daalt
zo naar het absolute dieptepunt.
Daarom is het ook pijnlijk om te zien dat de onzekerheid rondom de
economische crisis wordt versterkt door de voortdurende discussie over
de hypotheekrenteaftrek. Daar bovenop komen nog eens de aangescherpte
regels rond tophypotheken. Dus geen maatwerk meer, ook al heb je prima
vooruitzichten op de arbeidsmarkt.
Hypotheekrenteaftrek
We zagen het al in de tijdelijke opleving van woningverkopen, in
januari en februari van dit jaar. Die is één op één toe te schrijven
aan de rust rond de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het
kabinet, nu een jaar geleden. Dat helpt dus, en niet het oude dogma van
het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek.
Gedeeltelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, zelfs in keurige
overzichtelijke fasen, snijdt direct diep in portemonnee en de
financiële vooruitzichten van iedereen met een eigen woning - ofwel
'thuis' voor ruim 9 miljoen Nederlanders. Want zelfs maar de
verwachting van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, hoe
voorzichtig ook, maakt de gemiddelde Nederlander ook extra voorzichtig
op de woonmarkt. Dat betekent: dalende huizenprijzen. Uw eigen huis
wordt daardoor zeker 5 tot 18 procent minder waard - en dat terwijl de
prijzen sinds het begin van de crisis al met 10 procent omlaag zijn
gegaan.
Veel mensen zakken daarmee onder de waarde van hypotheek. Dat geldt
vooral voor woningen die gemiddelde Nederlanders in de afgelopen 5 tot
10 jaar kochten. Verhuizen is dan geen optie meer: veel woningeigenaren
worden een gevangene in hun eigen woning.
Verstoringen
Iedere Nederlander met een eigen huis en elke hypotheekverstrekker
houdt rekening met de vaste factor hypotheekrenteaftrek. Hoe kan het
ook anders, met een maatregel die al in 1893 werd ingevoerd. Het is dus
te simpel om hierbij nog steeds 'marktverstoring' te roepen. Die komt
er pas echt als we gaan schuiven met deze vaste factor. De
overdrachtsbelasting en vooral het scheefwonen en een te grote voorraad
aan sociale woningen verstoren de markt. Gelukkig gebeurt er al wel
iets op die terreinen, zo heeft het Kabinet eerder al besloten het
scheefwonen, mensen met een relatief te hoog inkomen die in goedkopere
huurwoningen zitten, op te pakken. Actie is nodig om de voorraad
sociale woningen te verminderen en te werken aan verdergaande
huurliberalisatie. Ook is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd,
al zou het beste zijn als deze permanent en volledig verdwijnt. Als die
barrières weg zijn, dan kan er makkelijker verhuisd worden, vooral ook
door huurders die inmiddels aardig zijn gaan verdienen. Als banken dan
ook nog eens rekening gaan houden met de goede perspectieven van juist
deze mensen, dan komt er weer vertrouwen terug. Want dat maken we
uiteindelijk zelf, als samenleving.
Vertrouwen en rust gaan hand in hand. Daarom mijn oproep: Zorg voor
rust aan het front. Investeren loont!"
Jan van Tuinen, Algemeen directeur Bouwend Nederland
Een foto van dit onderwerp is (rechtenvrij) beschikbaar op ANP Fotonet
(www.anp-photo.com) en zichtbaar op www.perssupport.nl.
Bij dit persbericht is een bijlage zichtbaar op www.perssupport.nl
*
*
Links:
http://www.bouwendnederland.nl
Noot voor redacties
Bouwend Nederland
Noot voor de red
actie,
Razende Robot Reporter