Arlington Business Parks Partnership verkoopt hoofdkantoor van 36.417 m2 (392.000 vierkante voet) in Reading, Verenigd Koninkrijk, en kondigt aanpassingen aan de CMBS-faciliteit aan
Persbericht van PR Newswire
LONDEN, October 12, 2011 /PRNewswire/ --
Het Arlington Business Parks Partnership (ABPP) fonds maakt twee nieuwe
strategische initiatieven voor het fonds bekend.
- De afronding van de verkoop van het hoofdkantoor van Verizon
van 36.417 m2 (392.000 vierkante voet) in Reading International
Business
Park aan overzeese cliënten van RREEF
- Aanpassingen aan CMBS-leningovereenkomsten waardoor de optie
om de lening uit te stellen van juli 2012 naar juli 2014 verzekerd
wordt
Verkoop van Verizon
Een verkoopprijs van meer dan GBP 140 miljoen werd overeengekomen voor
de verkoop van het hoofdkantoor. Het hoofdkantoor bestaat uit fasen 1
en 11 van Reading International Business Park, en wordt voor 10 jaar
verhuurd aan de internationale communicatieleverancier Verizon dat het
gebruikt als zijn Europese hoofdkantoor.
ABPP, dat beheerd wordt door Goodman en gerund wordt door Legal &
General Property, zal de naastliggende grond voor fase III van het
park, dat 28.000 m2 (300.000 vierkante voet) aan kantoorruimte voor
pre-let mogelijkheden zal leveren, behouden.
Paul Edwards, directeur van Legal & General Property, zei: "Deze
verkoop is conform onze voortdurende strategie voor het leveren van een
goede balans van investeringsactiva en ontwikkelingsmogelijkheden van
hoge kwaliteit voor het ABPP-fonds om zo te kunnen voorzien in de
behoeften van onze investeerders. Het laat duidelijk zien dat
investeerders, ondanks onzekere economische tijden, nog steeds
geïnteresseerd zijn in kantoorontwikkeling van hoge kwaliteit buiten
het centrum en het is tevens een duidelijke bekrachtiging van een
overzeese investeerder voor wat betreft de sterke onderliggende basis
die de Thames Valley in het Verenigd Koninkrijk te bieden heeft."
Jim Johnston, managing director UK Business Parks, zei: "Ondanks het
uitdagende economische klimaat zien we de grote pre-let opnieuw
opkomen, met tekenen van een krap aanbod van kantoren van topklasse op
bepaalde locaties in het Verenigd Koninkrijk. Deze verkoop zal de
distributie van activa in het ABPP-fonds opnieuw in evenwicht brengen
waardoor het een efficiënte kapitaalstructuur en een sterke financiële
positie zal behouden. De opbrengst zal gebruikt worden als onderdeel
van een voortdurende strategie voor het verbeteren van het rendement
van investeerders en voor het bevorderen van toekomstige commerciële
ontwikkelingsmogelijkheden voor onze grond van 743.000 m2 (8 miljoen
vierkante voet) op pre-let basis. We zijn momenteel ter plaatse met
meer dan GBP 100 miljoen aan ontwikkeling voor Centrica in Oxford
Business Park en voor Greater Manchester Police in Manchester Central
Park en we verwachten dat er in de nabije toekomst andere kansen naar
voren zullen komen."
Update CMBS
ABPP's CMBS van GBP 800 miljoen, die in augustus 2007 werd uitgegeven
door Epic Opera (Arlington) Limited, werd vervolgens betaald door
middel van een combinatie van vrijwillige vooruitbetalingen en
activaverkoop ter waarde van GBP 401,7 miljoen aan uitstaande leningen
per 28 juli 2011.
Onder de voorwaarden van de overeenkomst kan het zijn dat ABPP bij zijn
verkiezing een verlening zal aanvragen van twee jaar voor de
terugbetalingdatum, van juli 2012 naar juli 2014, afhankelijk van de
vervulling van criteria, inclusief Loan to Value (lening t.o.v.
waarde), Interest Cover (rentedekking) en Net Worth (nettowaarde)
overeenkomsten.
Wijzigingen van de verlengingsvoorwaarden zijn overeengekomen zonder
marginale kosten voor ABPP en zullen het risico op niet-naleving
aanzienlijk verlagen.
Vanwege deze wijzigingen heeft ABPP ingestemd de uitstaande
CMBS-leningen te verlagen van GBP 401,7 miljoen naar GBP 300 miljoen
vóór januari 2012 en GBP 275 miljoen vóór april 2012. De
netto-opbrengst van de verkoop van het hoofdkantoor van Verizon in
Reading International zal nu echter gebruikt worden om de uitstaande
leningen te verminderen tot ongeveer GBP 270 miljoen in oktober 2011.
ABPP zal proberen de leningen in 2013 verder te verlagen naar GBP 200
miljoen. Er zijn geen consequenties indien de verlaging van de lening
niet plaatsvindt.
James Cornell, CFO van Goodman in het VK, zei: "De opbrengst van de
verkoop vermindert de schuld/kapitaal-ratio en levert zekerheid dat de
resterende CMBS-schuld, indien vereist, verlengd kan worden tot juli
2014. Door de opbrengst van de verkoop te gebruiken zal ABPP ongeveer
GBP 530 miljoen hebben terugbetaald van de GBP 800 die CMBS heeft
uitgegeven in augustus 2007. De daaruit voortvloeiende financiële
flexibiliteit plaatst ABPP in een zeer sterke positie voor het leveren
van verhoogde risico aangepaste rendementen."
Strutt en Parker adviseren ABPP en de koper werd geadviseerd door DTZ
en RREEF, de onroerende beleggingsbeheeractiviteiten van de divisie
Asset Management (activabeheer) van Deutsche Bank.
Over Arlington Business Parks Partnership
Arlington Business Parks Partnership (ABPP) is een bedrijvenparkfonds
uit het VK dat in 2003 gecreëerd werd en in handen is van de
investeringspartners Goodman, Legal & General Property, Prudential en
Adia. ABPP heeft een unieke portefeuille met bedrijfsparken van hoge
kwaliteit in een gestructureerde omgeving op verschillende locaties in
het VK.
Over Goodman Group
Ga naar: http://www.goodmanbusinessparks.co.uk / http://www.goodman.com
Neem voor meer informatie over Goodman contact op met:
Joanna Spinks +44-20-7269-9348 jo.spinks@fticonsulting.com
Richard Stocks +44-20-7269-9355 richard.stocks@fticonsulting.com
Goodman Group
CONTACT: .