Verlaging overdrachtsbelasting heeft positief effect
Persbericht van NVM
PERSBERICHT
Aan : de financieel-economische redacties en vakpers
Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
Vastgoeddeskundigen NVM
Betreft : Verlaging overdrachtsbelasting heeft positief effect
Datum : Nieuwegein, 6 oktober 2011
Consument, maak de balans op:
huidige woningmarkt kent nadelen maar ook kansen!
Verlaging overdrachtsbelasting heeft positief effect
Door laag consumentenvertrouwen en schuldencrisis zijn kopers nog
altijd schuw
Aantal transacties stijgt in het derde kwartaal met 4%
'Banken moeten belofte maatwerk waarmaken'
Nieuwegein, 6 oktober 2011 - De woningmarkt kende in derde kwartaal van
2011 een stijging van het aantal transacties met 4% ten opzichte van
dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen
door NVM-makelaars bedroeg 22.767 (gehele markt 30.600).
De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 procent naar 2% per 1
juli jl. leidde direct tot een opleving van het aantal woningverkopen,
maar deze stijging heeft zich in de maanden daarna niet doorgezet.
Zeker in de maand september vielen de verkopen tegen. De NVM wijt het
uitblijven van herstel aan het in augustus weer gedaalde
consumentenvertrouwen. Het onzekere financiële klimaat, de dreigende
recessie en de eurocrisis maken consumenten terughoudend. De prijs van
de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen kwartaal met 1,1%
tot 231 duizend euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars
(NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van
2011, die vandaag is gepresenteerd.
De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
Lage overdrachtsbelasting is broodnodig
Het aantal transacties is in vergelijking met dezelfde periode vorig
jaar 4% hoger uitgekomen. De NVM is niettemin teleurgesteld, aangezien
er, als gevolg van de verlaagde overdrachtsbelasting, rekening was
gehouden met een stijging van 10%. NVM-voozitter Ger Hukker: "De
verlaging van de overdrachtsbelasting heeft direct een positief effect
op de woningmarkt, maar door andere factoren die daar los van staan en
tegenwerken in plaats van meewerken, is het effect minder zichtbaar.
Met name omdat de schuldencrisis in Europa in de tweede helft van het
kwartaal weer is gaan opspelen. Consumenten lezen dagelijks in de krant
dat het slecht gaat met de economie en stellen de aankoop van een huis
soms liever even uit."
Dit betekent zeker niet dat de verlaging van de overdrachtsbelasting
geen effect heeft, aldus Hukker: "Zonder deze broodnodige maatregel was
de markt verder in mineur geraakt. Daarnaast heeft de
belastingverlaging allerlei positieve neveneffecten. De maatregel is
bijvoorbeeld goed voor het verbeteren van de arbeidsmobiliteit doordat
mensen met een nieuwe baan minder barrières hebben om te verhuizen. En
bovendien voorkomt de maatregel dat consumenten zich nog dieper in de
schulden moeten steken om de aankoop van een huis te financieren."
Qua aantal verkopen een goed kwartaal
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg in het derde
kwartaal 22.767. Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties
een relatief goed kwartaal. Het totaal aantal woningverkopen (gehele
markt inclusief niet-NVM-makelaars) komt voor dit kwartaal naar
schatting uit op 30.600. Voor alle woningtypen ligt het aantal verkopen
hoger dan een jaar geleden. Dit geldt het sterkst voor de verkoop van
tussenwoningen en appartementen, ruim 5% meer transacties. De verkoop
van vrijstaande woningen is met 1,6% relatief het minst toegenomen.
Het derde kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel slechter
dan het tweede kwartaal, mede omdat het een vakantieperiode is. Gemeten
vanaf 1995 ligt het aantal transacties in een derde kwartaal gemiddeld
4,8% lager dan in het tweede kwartaal. In het derde kwartaal van 2011
lag het aantal transacties slechts 0,4% lager dan in het tweede
kwartaal van 2011. Dat maakte het afgelopen kwartaal qua aantal
verkopen een goed kwartaal. De stijging van het aantal transacties is
vooral toe te schrijven aan het aantal verkochte vrijstaande woningen
(+2,5%) en het aantal verkochte appartementen (+1,8%). De verkoop van
2-onder-1-kapwoningen is echter sterk afgenomen en lag 5% lager dan in
het voorgaande kwartaal. Voor tussenwoningen en hoekwoningen zijn de
percentages respectievelijk -1,3% en -1,2%.
Appartementen meest verkocht maar zorgen blijven
31,1 % van de verkopen is een appartement. Relatief zijn er meer
appartementen verkocht dan een kwartaal eerder (30,4%). Het appartement
blijft nog steeds het meest verkochte woningtype. De vrijstaande woning
kende in het derde kwartaal naar verhouding een toename tot 13% van de
verkochte woningvoorraad. Dat is een procentpunt meer dan aan het begin
van dit jaar, en gaat vooral ten koste van het aantal
2-onder-1-kapwoningen. De overige woningtypen verkochten naar
verhouding vergelijkbaar met eerdere kwartalen.
Woningen worden goedkoper
Het afgelopen kwartaal daalde de prijs van de gemiddeld verkochte
woning met 1,1%, in vergelijking met het kwartaal daarvoor. Een
hoekwoning daalde met 1,8% het sterkst in prijs. Ook appartementen
lieten met -1,6% een sterke prijsdaling zien. Voor tussenwoningen en
2-onder-1-kapwoningen bleef de daling beperkt tot respectievelijk -0,7%
en -0,4%.
Ook in vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen
kwartaal weer verder gedaald. De prijs van de gemiddeld verkochte
woning ligt nu 2,1% lager dan een jaar eerder. In het tweede kwartaal
was de daling ook al ruim 2%. In vergelijking met een jaar eerder zijn
de prijzen van tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen het
sterkst gedaald (respectievelijk -2,8%, -2,6% en -2,4%). Een
vrijstaande woning veranderde nauwelijks van prijs en noteerde een
daling van -0,3%. Hukker: "Daarvoor krijg je wel een betere woning dus
meer waar voor je geld."
Woningen staan te hoog geprijsd in de markt
De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg in het afgelopen
kwartaal 231 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het
eerste kwartaal van 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte
woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld
verkochte appartement werd 173 duizend euro betaald, voor een
vrijstaande woning gemiddeld 391 duizend euro.
Volgens NVM-voorzitter Hukker staan veel woningen nog te hoog geprijsd
in de markt. Hiermee snijden verkopers zichzelf in de vingers. "In deze
markt is geen plaats voor dromers, maar voor realisten. Omdat de
concurrentie, vanwege het grote aanbod, tussen verkopers groot is
worden te hoog geprijsde woningen niet bekeken en niet verkocht. Kopers
kopen met de handrem erop. Daarnaast is ook de leencapaciteit door de
verscherpte regels van de banken afgenomen. Andere oorzaken waarom
kopers minder uitbundig kopen, is de druk op het besteedbaar inkomen,
de stijgende zorgpremies, de gemeentelijke lasten en het feit dat
energielasten toenemen. Daarnaast houden ze rekening met de voorgenomen
bezuinigingen van het kabinet en gaan consumenten meer reserveren voor
de oude dag. Tenslotte zie je dat huizenbezitters merken dat door de
slechte prestaties op de beurs de spaarresultaten in de
beleggingspolissen tegenvallen. Al met al moet je concluderen dat dit
weliswaar een kopersmarkt is, maar dat kopers met de handrem erop
onderhandelen "
Verkooptijd loopt verder op
De tijd die het kost om een woning te verkopen, is in 2011 verder
opgelopen. In het afgelopen kwartaal was de gemiddelde verkooptijd 135
dagen, ten opzichte van 123 dagen in het derde kwartaal van 2010. Qua
verkooptijd presteerde het afgelopen kwartaal hetzelfde als het tweede
kwartaal van 2011, toen deze gemiddeld 134 bedroeg.
Verschil tussen oorspronkelijke vraag en transactieprijs blijft
toenemen
Het feit dat veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt staan,
blijkt ook uit de cijfers over het verschil tussen de laatste
vraagprijs en transactieprijs. Dit verschil bedraagt het afgelopen
kwartaal 4,9%. De transactieprijs gaf gemiddeld 7,2% toe op de
oorspronkelijke vraagprijs, een toename in vergelijking met het tweede
kwartaal 2011. Het feit dat het verschil tussen oorspronkelijke
vraagprijs en transactieprijs toeneemt, maar het verschil tussen
laatste vraagprijs en transactieprijs gelijk blijft, duidt erop dat
verkopers vaker tussentijds de vraagprijs al aanpassen (in de periode
vóórdat men de uiteindelijke onderhandelingsfase met de koper ingaat).
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze
verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs.
Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om verkocht te
worden, geven 17,9% toe in het derde kwartaal van 2011. Woningen die
meer dan drie jaar te koop hebben gestaan en uiteindelijk toch verkocht
worden, leggen uiteindelijk bijna 21% toe op de oorspronkelijke
vraagprijs. Slechts 1 op de 30 van deze woningen wordt echter verkocht.
NVM-voorzitter Hukker: "Deze cijfers geven aan dat de kaasschaafmethode
niet werkt. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, merkt al snel dat
hij geleidelijk aan toch moet zakken. Uiteindelijk ben je daarmee
slechter af. Realistisch prijzen loont!"
Aanbod te koop staande woningen loopt verder op
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen weer
verder toegenomen. De stijging was niet zo groot als in het tweede
kwartaal, maar met 4% toch nog aanzienlijk. Halverwege het kwartaal
stonden bij NVM-makelaars ruim 163 duizend woningen te koop. In de
totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 217
duizend woningen.
Vrijstaande woningen maken bijna een kwart van het aanbod van woningen
uit. De stijging is echter het grootst bij de appartementen. Het aantal
in aanbod staande appartementen is met 48 duizend woningen 5,3% hoger
dan vorig kwartaal. Inmiddels bestaat 29,3% van het aanbod uit
appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop
staande woningen uit appartementen. De stijging van aanbod in
2-onder-1-kapwoningen was met 2,9% het kleinst. Voor de overige
woningen lag de stijging tussen de +3,3% (tussenwoningen) en +3,8%
(vrijstaande woningen).
Er staan nu bijna 25 duizend woningen meer te koop dan een jaar
geleden. Dat is een stijging van 18%. Tussenwoningen en appartementen
kennen de grootste toename. Het aantal aangeboden tussenwoningen ligt
18,6% hoger dan vorig jaar, het aantal aangeboden appartementen zelfs
22% hoger. De toename is voor 2-onder-1-kap-en vrijstaande woningen met
15% een stuk lager. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal
2008 is het woningaanbod met liefst 68% gestegen (destijds 97.247
woningen).
Consument heeft zeer ruime keuze
Het feit dat het aanbod van te koop staande woningen verder oploopt, is
terug te zien in de zogeheten krapte-indicator, die aangeeft hoeveel
keuze een woningzoekende heeft. Deze krapte-indicator is voor woningen
in Nederland sinds het begin van de crisis flink opgelopen. Dit is het
gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename
van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de
indicator in vergelijking met een kwartaal eerder gestegen. Het aanbod
is toegenomen, het aantal verkopen licht gedaald. De consument heeft
momenteel de keuze uit meer dan 21 woningen. Een consument, op zoek
naar een vrijstaande woning, kan inmiddels kiezen uit 40 woningen. Een
consument die op zoek is naar een appartement, heeft de keuze uit 20
appartementen. Voor de crisis waren er dat maar 6. Vooral de toename
aan keuze in appartementen in de laatste kwartalen is zorgwekkend.
Banken moeten weer maatwerk leveren
Door de onzekere economische situatie blijft de NVM vasthouden aan de
prognose dat er in 2011 een prijsdaling is tussen 0 en 5%. Hukker:
"Door de schuldencrisis en de situatie rond Griekenland is het lastig
om een voorspelling te doen. Daarbij is het belangrijk om te weten wat
de banken gaan doen. Het strenge beleid van de banken, waarbij ze
belangrijke onderdelen van de normen voor de alom geaccepteerde,
veilige en goedkopere NHG-financiering negeren, is een belangrijke
reden dat de woningmarkt op slot is gedraaid. Het overleg tussen de
minister van Financiën, banken en toezichthouders lijkt maar niet van
de grond te komen, terwijl dit in mei al is toegezegd op aandringen van
de Tweede Kamer en onder maatschappelijke druk. In de Gedragscode
Hypothecaire Financiering staat ook dat 'de hypothecair financier
iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering
individueel zal beoordelen'. Het is opmerkelijk dat ze in de
gedragscode zelf de ruimte hiervoor creëren maar deze vervolgens niet
invullen. We hopen dat de banken zich aan hun belofte gaan houden en
weer maatwerk bij hypotheekaanvragen gaan leveren."
Houd NHG-grens op 350.000 euro
Daarnaast vindt de NVM dat de NHG-grens ook na 1 januari 2012 op
350.000 euro gehandhaafd moet worden. NVM-voorzitter Hukker hekelt
hierbij de opstelling van banken zoals de Rabobank, die publiekelijk
oproept tot beperking van de NHG. "De NHG is een uitstekende maatregel
die vrijwel niets kost, consumenten en kredietverleners zekerheid biedt
en de onrust op de woningmarkt beperkt. Een plotselinge verlaging zou
een nieuw negatief signaal betekenen. Belangrijkste is dat NHG
veiliger, goedkoper en beschermend is voor de consument. Vanuit markt
en maatschappelijke organisaties wordt deze wens breed gesteund. Ook in
de Tweede Kamer wordt er al over gesproken. Het is dan ook opmerkelijk
dat er vanuit de bancaire wereld nu ineens kritiek komt op de NHG. De
banken roepen voor de bühne dat ze de consument centraal stellen, maar
gedragen zich er niet naar."
Links:
http://www.nvm.nl
Razende Robot Reporter