Gemeente Heeze-Leende


Rapport daadwerkelijk verhuisgedrag 2007 en 2008

In regionaal verband werken de verschillende partijen op de woningmarkt van Zuidoost-Brabant nauw samen. Bijvoorbeeld op het gebied van woningmarktonderzoek. Zo wordt jaarlijks de SRE Monitor Wonen uitgebracht, wordt periodiek een woonbehoeftenonderzoek uitgevoerd en één keer per drie jaar een trendrapportage opgesteld. Bij de vaststelling van het regionale woningbouwprogramma voor de periode 2010-2020 werd duidelijk dat er bij de woningmarktpartijen een aanvullende behoefte bestaat om intensiever te monitoren op het daadwerkelijke verhuisgedrag van de inwoners van de regio. Deze wens heeft geleid tot dit onderzoek van de SRE. Er is een rapport opgesteld met de resultaten van de gehele regio en een rapport specifiek voor onze gemeente. De regionale rapportage staat op de website van het SRE. De lokale rapporten zijn te raadplegen via onze eigen website. Tevens liggen de rapporten voor u ter inzage.

Deze rapporten geven antwoord op de volgende acht vragen:


1. Hoeveel huishoudens verhuizen binnen elke gemeente en hoeveel huishoudens verhuizen er van een gemeente naar een andere gemeenten binnen de regio?
Van de ruim 6.000 huishoudens in de gemeente Heeze-Leende verhuisde in 2008-2009 13% (780 huishoudens). Het merendeel, zo'n 54%, bleef in de gemeente wonen.


2. Welk type huishoudens (meerpersoons, tweepersoons, eenoudergezinnen, ouders met kinderen en overig) verhuizen en welke kenmerken (bijvoorbeeld leeftijd) hebben deze huishoudens? De grootste groep verhuizers zijn de kleine, jongere huishoudens; deze groep is verantwoordelijk voor 55% van de verhuisbewegingen. Ruim driekwart van deze huishoudens blijft binnen de gemeente wonen. De tweede grootste groep zijn de starters. Zij zijn echter niet meegeteld in de verhuizende huishoudens omdat zij voor verhuizing nog geen huishouden vormden en geen eigen woning achterlaten. De overgrote meerderheid van de starters (82%) vertrekt uit de gemeente. Een kwart van de verhuizers zijn kleine 55+huishoudens zijn meer gebonden; in bijna tweederde van de gevallen blijven zij in de gemeente. Gezinnen vormen met 22% de kleinste groep verhuizers, in driekwart van de gevallen verhuizen zij binnen de gemeente.


3. Naar welke gemeente / wijk / postcode verhuizen deze huishoudens en vanuit welke gemeente / wijk / postcode komen deze huishoudens? Het merendeel van de huishoudens dat vertrekt uit de gemeente én zich vestigt in de gemeente komt uit de SRE-regio (vertrekkers 60%, vestigers 62%). Met gemeente Eindhoven is een sterke en evenwichtige woningmarktrelatie (120 vertrekkers, 122 vestigers). Verder vertrekken mensen voornamelijk naar Cranendonck, Geldrop-Mierlo en Valkenswaard. Mensen die zich vestigen in Heeze-Leende komen, naast Eindhoven, voornamelijk uit Geldrop-Mierlo en Valkenswaard.


4. Wat voor kenmerken (prijsklasse, type woning, eigendomsvorm, etc.) heeft de achtergelaten woning en welke kenmerken heeft de nieuwe woning?
Kleine huishoudens tot 55 jaar woonden voornamelijk in middeldure (186.000-319.000) (half)vrijstaande koopwoningen. Minder dan de helft (44%) van deze groep woonde in een huurwoning. Bij verhuizing maken veel mensen de stap naar een goedkopere rijwoning in de koop (was 12% nu 22%).
Gezinnen woonden voor het merendeel (57%) in koopwoningen, met name in (half)vrijstaande woningen in het (middel)dure segment. In de huur woonden gezinnen met name in (ruimere) eengezinswoningen. Na verhuizing woont 71% van de gezinnen in een koopwoning (was 57% nu 71%), waarbij de toename in de (half)vrijstaande woningen opvalt (was 39% nu 59%). De gezinnen trekken vooral uit de eengezins huurwoningen. Opvallend onder de kleine seniorenhuishoudens is de verschuiving naar de koop. Woonde voor verhuizing 42% in een koopwoning, daarna is dit bijna 50%. Dit is in tegenstelling tot de verhuisbewegingen in veel andere SRE-gemeenten, waar deze doelgroep meer naar de huur trekt. Voor verhuizing woonde men name in de (middel)dure eengezinswoningen, zowel in de huur als in de koop. Na verhuizing is dit aandeel in de huur afgenomen (was 39% nu 19%) en in de koop licht toegenomen. In de huur maken deze huishoudens een beweging naar de geschiktere woningtypen als een seniorenwoning en appartement (was 18% nu 31%). Ook de koopappartementen zijn in trek (was 1% nu 8%).
Starters komen voornamelijk terecht in (half)vrijstaande koopwoningen in het middeldure en dure segment. Het grootste aantal starters woont echter in een huurwoning en dan met name in huurappartementen, het merendeel van de huurprijs is onbekend.


5. Verhuizen huishoudens op een gelijk prijsniveau of maken ze daadwerkelijk de stap naar een hoger prijsniveau? Bij de kleine huishoudens

6. Hoe ziet de verhuisketen van huishoudens er uit? Bestaat de traditionele keten nog?
In de gemeente Heeze-Leende bestaat de traditionele verhuisketen - goedkoop starten, doorstromen naar duurdere woning en eindigen in betaalbare / aangepaste huurwoning - nog steeds, deze is echter wel minder eenduidig:
De starter begint voor meer dan de helft in de huursector. De koopsector is simpelweg te duur. Daarbij vertrekken veel starters naar een andere gemeente, om in een latere levensfase terug te keren. Kleine huishoudens tot 55 jaar verschuiven langzaam richting de koopsector.
Gezinnen met kinderen komen grotendeels in een koopwoning terecht, met name een (half)vrijstaande woning. Er is beperkte doorstroming naar een duurdere woning.
Kleine 55+huishoudens stromen af richting de `geschiktere' woningen en kiezen voor een appartement of seniorenwoning, met name in de huursector.


7. Wat is het verschil in verhuisbewegingen tussen 2008 en 2009? Het aantal verhuisbewegingen is in 2009 toegenomen ten opzichte van 2008. Van terugval is dus geen sprake (was 442 in 2008, 466 in 2009, excl. starters ):
In 2009 laat het aantal vestigende starters en kleine huishoudens tot 55 jaar in de gemeente een grote toename zien. Gezinnen en kleine 55+huishoudens vertrekken daarentegen vaker.
In 2009 is het aantal vertrekkers ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2008, het aantal vestigers is toegenomen.
In 2008 was 37% van de betrokken woningen een huurwoningen, in 2009 was dat 42%. Koopwoningen werden minder betrokken, van 63% naar 58%. We zien in de huur een verschuiving naar de geschiktere woningtypen (2008: 11%, 2009: 21%). In de koop zien we een verschuiving van de duurdere naar de middeldure woningen.


8. Is het beter om te bouwen voor doorstroming of om te bouwen voor de directe vraag van bijvoorbeeld starters?
De gemeente Heeze-Leende kent een relatief dure woningvoorraad en een beperkt aandeel goedkope huur of koopwoningen. Voor de lagere inkomens, zoals starters, zijn er dan ook nauwelijks woningen die aan hun wensen voldoen. Daarnaast komen er weinig goedkope woningen vrij: in 2008-2009 was er geen vrijgekomen koopwoningen in met een WOZ-waarde tot 186.000. De starter moet het in deze gemeente dus niet van de doorstroming hebben. Om de kansen van deze groep te verhogen is het gewenst dat er meer betaalbare koopwoningen worden gebouwd. Ook zou de verkoop van huurwoningen (deze hebben een relatief lage WOZ-waarde) een bijdrage kunnen leveren.
Voor doorstromers lijkt er voldoende aanbod te zijn. Voor senioren is het gewenst dat er voldoende geschikte (huur)woningen op de markt beschikbaar komen, dan wel dat er mogelijkheden zijn zodat zij zelf hun woning kunnen aanpassen.