Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties


Onrendabele top sociale huurwoningen sterk gestegen 07 april 2011 10:09

Dit blijkt uit het onlangs door de minister van BZK naar de Tweede Kamer gestuurde onderzoeksrapport 'Onrendabele nieuwbouw; Investeringen in de sociale huursector' (download) naar de Tweede Kamer. In dit onderzoek, uitgevoerd door het RIGO, is in beeld gebracht hoe de stichtingskosten van en onrendabele investeringen in sociale huurwoningen zich ontwikkelen. Aanleiding voor het onderzoek, dat in gezamenlijke opdracht van het ministerie en Stadgenoot is uitgevoerd, was een discussie tussen woningcorporatie Stadgenoot en het ministerie over de hoogte van de onrendabele top en de mate waarin deze verder toeneemt.

De onrendabele top is het verschil tussen de totale investeringskosten van de sociale huurwoning en de geraamde bedrijfswaarde ervan. Uit het onderzoek blijkt dat de onrendabele top eind jaren negentig nog beperkt was, maar vooral in de afgelopen paar jaren sterk is gestegen, namelijk van gemiddeld EUR 45.700 in 2007 tot EUR 60.700 in 2009. Die stijging heeft primair te maken met stichtingskosten die zowel autonoom zijn toegenomen als door hogere eisen die aan de grootte en (bouw)kwaliteit van de woningen en aan stedenbouwkundige plannen worden gesteld. Aan de andere kant zijn huurinkomsten van de corporatiewoningen begrensd door huurprijsregulering en zijn de exploitatielasten van veel corporaties toegenomen. Daardoor is de bedrijfswaarde niet meegestegen met de stichtingskosten. In het RIGO-onderzoek wordt, op basis van verwachtingen van de corporaties zelf, voor de jaren 2010-2014 een stijging geraamd van gemiddeld EUR 71.300 naar EUR 83.800 per op te leveren woning.
Het onderzoek laat zien dat de onrendabele top in 2008 en 2009 buiten de Randstad hoger is dan daarbinnen. Dit verschil hangt grotendeels samen met eigen keuzen van corporaties in kwaliteit, huurstelling en bedrijfsvoering.

Corporaties kunnen keuzen maken in het ontwikkeltraject om de stichtingskosten te verlagen. Het RIGO-onderzoek wijst onder meer op besparing die een beter afgestemde productie kan opleveren via ketensamenwerking of ketenintegratie.
Uit het onderzoek komt naar voren dat kostenbeheersing bij veel corporaties meer aandacht heeft gekregen en dat de sterke toename van de onderhouds- en bedrijfslasten afvlakt. Het huurbeleid moet niettemin ook op langere termijn een zodanige ruimte bieden dat de structurele ontwikkeling van bedrijfswaarde en stichtingskosten met elkaar in de pas lopen.