Woningmarkt 1e kw verder onder druk door scherpe financieringseisen
Persbericht van NVM
Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis
Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe
financieringseisen
NVM wil dialoog met banken over 'doorgeschoten' hypotheekeisen
Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen
Nieuwegein, 7 april 2011 - De Nederlandse woningmarkt klom in het
eerste kwartaal van 2011 nog niet uit het dal. Het aantal door
NVM-makelaars verkochte woningen bleef steken op 21.536. Hiermee is het
een van de slechtste kwartalen sinds het dieptepunt van de economische
crisis. De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro
1% lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse
Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over
het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd.
De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig
Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het
vierde kwartaal van het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar
met 14,3% minder transacties fors onder. Dit is mede het gevolg van het
relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend.
NVM-voorzitter Ger Hukker: "Terwijl de economie weer aantrekt, blijven
consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de
bezoekersaantallen op Funda zien we dat de verhuisbehoefte groot is,
maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We
zullen het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een
uitdaging voor alle partijen op de woningmarkt, zowel overheid als
bedrijfsleven."
Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte
derde kwartaal van 2010 en daarmee één van de minste kwartalen sinds
het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal 2009: 19.457
verkopen).
Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties
gedaald, met in totaal 5,7%. Het totaal aantal woningverkopen - dus
inclusief niet-NVM-makelaars - kwam afgelopen kwartaal naar schatting
uit op 29.000.
Maatregelen missen samenhang
NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de
woningmarkt. "We hadden al voorspeld dat de kleine 'eindejaarsrally'
van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven afwachtend en worden
bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van
banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het
ontbreken van maatwerk richting consument. Hierdoor krijgen veel
potentiële kopers hun hypotheek niet rond. Los van die maatregelen zien
wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30
jaar vast, de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de
toetsrente van de Nationale Hypotheek Garantie sterk is toegenomen."
Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond
de financiering van woningen worden genomen. Op aandringen van het
Nibud hebben de banken hun kredieteisen met ingang van dit jaar
aangescherpt. "Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar
missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente
financiële beleid van na de crisis treft hiermee vooral
woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun hypotheek
willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig
ondernemers worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling
zijn dat hele groepen op een onrechtvaardige manier worden
uitgesloten?"
Hypotheek moet weer maatwerk worden
De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige
situatie op de woningmarkt. Hukker: "Ze zijn doorgeschoten in hun
risicomijdend gedrag. Op deze manier worden eerder problemen gecreëerd
dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er nooit
sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert
de banken ervan te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders
kan en wil hierover een open discussie voeren. Banken moeten terug naar
meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument kredietwaardig
is. Ze moeten binnen de gestelde kaders 'AFM-proof' opereren, in plaats
van consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse
Vereniging van Banken sieren als ze een dergelijke oproep zou doen aan
haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk met de NVB aan tafel."
Prijzen verder onder druk
De woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De
gemiddeld verkochte woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro
op. Dit is 1% lager dan het voorgaande kwartaal en 1,6% lager dan een
jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt van de
woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld
verkochte woning niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: "Bij alle
woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar
geleden.
Goedkope woningtypen hebben het meeste te lijden onder de prijsdruk,
wat overigens voor starters op de woningmarkt weer een voordeel is. Zij
krijgen meer huis voor minder geld en het aanbod is groot."
Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop
Halverwege het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop
bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het om naar schatting 192
duizend woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod bestaat uit
vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het aanbod.
Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel bijna 9
maanden, te koop. Voor vrijstaande woningen is de looptijd van het
aanbod gemiddeld zelfs een jaar.
Afgelopen kwartaal werden relatief meer appartementen verkocht dan in
het voorgaande kwartaal (32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010).
Tussenwoningen werden slechter dan gemiddeld verkocht, voor vrijstaande
woningen was er iets meer animo.
Looptijd van het aanbod
Ook de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde
verkooptijd, nam het afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de
gemiddelde woning bedroeg 145 dagen. Tussenwoningen werden sneller
verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen). De
verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.
NVM-voorzitter Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed
hebben op de verkoopbaarheid van hun woning. "Zet je woning op een
aantrekkelijke manier in de markt, laat alles er piekfijn uit zien en
zet in op een realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de
markt zet, is vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren
bij te stellen en is uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar
kan daarbij adviseren."
Groningen scoort beter dan Randstad
Regionaal is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen,
vooral gedomineerd door de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal
2011 een toename van het aantal woningverkopen in vergelijking met een
jaar eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen
de Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met
9% in vergelijking met een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de
aantallen zijn ook de prijzen in de provincies Utrecht en Noord-Holland
in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke
gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en
3,6% in Noord-Holland. Ook de provincie Noord-Brabant kende een sterker
dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.
Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel
De vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog
gematigd. De woningmarkt moet wennen aan een nieuwe werkelijkheid.
Hukker: "De NVM verwacht een lichte verbetering door het seizoen in het
tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet
worden gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000,
terwijl er vóór de crisis in een jaar gemakkelijk 200.000 woningen
werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder druk
blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%."
Meer woningen van de markt gehaald
Opvallend is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt
wordt gehaald, blijft toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen
ruim 12.700 woningen van de koopwoningmarkt. Woningen die binnen twee
weken opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet
meegeteld. Niet eerder werden in één kwartaal zo veel te koop staande
woningen van de markt gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze
manier van de markt. Hukker: "Het gaat hierbij vaak om verkopers die er
uit moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar niet te
verkopen.
Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning
eigenlijk niet meer bij hun situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een
deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd is of te huur wordt
aangeboden."
Makelaardijomzet stabiel
Na het desastreuze jaar 2009 hebben NVM-makelaars de omzet in het
afgelopen jaar weer enigszins zien herstellen. De totale omzet van
NVM-makelaars bedroeg in 2010 circa 720 miljoen euro, een lichte
stijging van 4,5%. Voor een deel is dat noodgedwongen ten koste gegaan
van de werkgelegenheid in de branche. Het aantal fte's bij de kantoren
is gedaald met 4,8 procent. Het aantal bij de NVM aangesloten
makelaarskantoren bleef met 2.796 praktisch gelijk aan vorig jaar.
Links:
http://www.nvm.nl
Razende Robot Reporter