D66

dinsdag 22 maart 2011

Kantorenleegstand vraagt om aanpak!

D66-Kamerlid Kees Verhoeven biedt minister Schultz-Van Haegen (Infrastructuur, VVD) een pakket maatregelen aan om de leegstand bij kantoren aan te pakken. Momenteel staat 14% van de 6.5 miljoen vierkante meter kantoor in Nederland leeg. De Tweede Kamer praat vandaag over leegstand.

Verhoeven: "Kantorenleegstand is een groot probleem in Nederland. Om het groeiend aantal spookkantoren een halt toe te roepen moeten we nieuwe leegstand voorkomen en ongebruikte kantoorpanden beter benutten."

De sociaal-liberaal komt met acht punten om leegstand bij kantoren terug te dringen. Zo moeten perverse prikkels worden weggenomen door een andere omgang met fiscale mogelijkheden, grondprijzen en subsidies. Ook moeten het Rijk en het middenbestuur gemeentelijke bouwplannen kunnen corrigeren of afkeuren. En is een versoepeling van regels en voorschriften nodig om bestaande leegstand beter te benutten voor hergebruik.

Een totaal overzicht van alle acht punten:

Voorkomen van nieuwe leegstand

Een halt aan groeiende leegstand vraagt nieuwbouw met mate. Om te bereiken dat enkel naar echte behoefte gebouwd wordt, is het nodig om betere regie te voeren en perverse prikkels weg te nemen.
* 1.
Voer regie via het rijk en het middenbestuur

In de bestuurlijke inrichting van nu is Ruimtelijke Ordening een kerntaak van het middenbestuur. Om te zorgen dat zij hier serieus werk van kunnen maken, moeten de regionale regisseurs effectief hun bevoegdheden inzetten om de plannen van gemeenten te corrigeren door op basis van een regionale structuurvisie projecten bij te stellen of af te keuren. Provincies als Zuid-Holland en Gelderland zetten zich nu al actief in voor een evenwichtige inrichting van hun grondgebied. En sommige gemeenten zijn uit eigen beweging al begonnen kantorenplannen te schrappen. Het rijk moet zorgen dat ervaringen en best practices worden uitgewisseld. Dit is een logische eerste stap om tot een betere regionale afweging te komen.

* 2.
Laat gemeenten de goede grondprijs rekenen

Weidegrond en zogenaamde `greenfields' lijken goedkoper, maar zijn het niet. Daarom moeten gemeenten aan bouwers en projectontwikkelaars een reële prijs vragen voor hun grond. Door alle kosten van het bouwrijp maken (nutsvoorzieningen, infrastructuur) door te berekenen in de grondprijs. En door bij kantoornieuwbouw de zogenaamde `residuele grondprijsberekening' toe te passen, met als resultaat een hogere vierkante meterprijs. Meer transparantie en informatie op het gebied van grondprijs(beleid) is nodig, zodat gemeenteraden hun controlerende taak op dit punt beter kunnen vervullen. De minister moet de gemeenten hiertoe aanzetten zodat commerciële spelers geen overwinst uit nieuwbouwprojecten meer halen. Met deze werkwijze zijn allerlei (Europese) subsidies aan gemeenten voor de aan- of verkoop van grond voortaan ook uit den boze.

* 3.
Zorg dat eigenaren willen en kunnen afwaarderen

Een -langdurig- leegstaand pand geeft kosten (OZB, onderhoud) zonder huurinkomsten. Ondanks de fiscale aftrekbaarheid van afwaarderen tot de WOZ-waarde, vertalen eigenaren en beleggers deze situatie onvoldoende naar een lagere boekwaarde van hun vastgoed. Aan het opblazen van deze zeepbel moet een eind komen. De sleutel ligt bij taxateurs en accountants, die lang leegstaande panden taxeren en accepteren in de boeken. De minister moet met deze branches afspraken maken, bijvoorbeeld in een convenant of via een keurmerk. Tegelijk mogen oneigenlijk hoge WOZ-waarden geen verkeerde ondergrens vormen bij het afwaarderen.

* 4.
Voer een open ruimteheffing in

Open, groene ruimtes worden te vaak gebruikt om er bebouwde, rode ruimtes van te maken. Voldoende groen in de omgeving is een belangrijke voorziening om prettig te kunnen wonen en werken. Nu is het zo dat niemand de kosten van deze voorziening op zich neemt als er gebouwd wordt in groene ruimtes. Om ervoor te zorgen dat er een volledige afweging wordt gemaakt van de voor- en nadelen tussen nieuwbouw en hergebruik, wil D66 een open ruimteheffing invoeren. De opbrengst van deze heffing wordt teruggeven via lastenverlichting.

Beter benutten bestaande leegstand en transformatie

Hoewel het ene pand geschikter is dan het andere, biedt hergebruik van lege panden kansen. Maar dan moeten hinderlijke regels en voorschriften terzijde worden geschoven.

* 5.
Breng de totale kantorenvoorraad kwalitatief in kaart

De kwantitatieve omvang en de grote getallen van de kantorenleegstand zijn inmiddels bekend. Minder duidelijk is het zicht op de kwalitatieve kant. Daarom wil D66 dat de voorraad geografisch in kaart gebracht wordt aan de hand van een aantal verschillende categorieën. Bijvoorbeeld: (grotendeels) in gebruik; tijdelijk/conjunctureel niet verhuurd; en structureel (langer dan twee jaar) ongebruikt. Deze laatste categorie kan verder onderverdeeld worden in: transformeerbaar of rijp voor de sloop. Op deze manier kan veel gerichter gebruik gemaakt worden van de leegstaande voorraad.

* 6.
Versoepel voorschriften en regels bij hergebruik en ombouw

Hergebruik van lege kantoren moet makkelijker worden. Voor (geur- en geluid)regels en woonvoorschriften (plafondhoogte) moet het wettelijk minimum voortaan algemeen uitgangspunt zijn. Ook met bepaalde eisen uit het Bouwbesluit kan soepeler worden omgesprongen. Zo maken we meer mogelijk, terwijl de veiligheid van mensen gegarandeerd blijft. Bestemmingsplannen moeten flexibeler gemaakt en gebruikt worden, met een minder omslachtige en tijdrovende procedure tot wijziging. Hierbij is het onwenselijk dat dreigende planschade (procedures) gemeenten beperken in hun handelen. In aanvulling op de experimenteergebieden van de minster ziet D66 op termijn noodzaak voor een andere benadering van ruimtelijk plannen en bestemmen, namelijk meer uitgaande van tijdelijkheid en veranderende en/of teruglopende gebruiksbehoefte.
* 7.
Bekijk de mogelijkheden van het meter-voor-meter-principe

Bovenstaande voorstellen zorgen dat transformeren van bestaande bouw aantrekkelijker wordt. Een aanvullende impuls voor hergebruik is het meter-voor-meter-principe: voor de bouw van een nieuw kantoor is transformatie of sloop van een vergelijkbaar pand dan voortaan voorwaarde. In bepaalde landen, zoals Engeland, wordt nieuwbouw en bestaande bouw al op deze manier in evenwicht gebracht. In de Nederlandse situatie kan dit relatief eenvoudig geregeld worden, bijvoorbeeld via de koopovereenkomst van de grond of de bouwvergunning.
* 8.
Limiteer de aftrekbaarheid van leegstandskosten

Alvorens te komen tot een leegstandtaks, statiegeld voor ongebruikte gebouwen of een verwijderingsbijdrage voor onbenut vastgoed, wil D66 de bestaande mogelijkheid om leegstandkosten fiscaal af te trekken (door verlies op leegstaande gebouwen te verrekenen met winst op andere locaties) limiteren en beperken tot maximaal twee jaar. In dat tijdsbestek hebben bedrijven voldoende tijd om een andere bestemming voor het gebouw te zoeken. De opbrengst hiervan gebruiken we voor verlaging van de overdrachtsbelasting wanneer een kantoorpand wordt omgebouwd tot een woning.