Ingezonden persbericht
PERSBERICHT
Amsterdam
VERDERGAAND HERSTEL VAN WERELDWIJDE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT IN 2011
. Wereldwijde investeringen in vastgoed zullen in 2011 naar verwachting met 5-10% stijgen tot EUR 485 miljard.
. Noord-Amerika en opkomende markten zullen in 2011 het voortouw nemen, met een verwachte stijging van 40% in Latijns-Amerika en Oost-Europa, waarbij de secundaire markten en niet alleen de kernmarkten zullen profiteren.
. Azië zal verder groeien, maar de activiteiten in delen van China zullen langzamer groeien door een aangescherpt beleid.
. Huurgroei en stijgende huurinkomsten gaan een verbetering van het beleggingsresultaat laten zien.
Londen 9 maart 2011: Volgens de International Investment Atlas 2011 van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zal het herstel van de wereldwijde commerciële vastgoedbeleggingsmarkt naar verwachting aanhouden.
De stijging van het beleggingsniveau zal gepaard gaan met een bredere focus op opkomende markten en de secundaire markten. Het rapport voorspelt dat de markt in 2011 in toenemende mate gericht zal zijn op huurders, waarbij het beleggingsresultaat met name zal worden ingegeven door hogere huuropbrengsten en niet langer door een verbetering van de identieke aanvangstrendementen.
Het rapport, dat de investeringsstromen in commercieel vastgoed in 56 landen in kaart brengt, maakt bekend dat het wereldwijde beleggingsvolume in 2010 met 42% is gestegen naar EUR 430 miljard.
Het transactievolume bedraagt nog altijd slechts 50% van de piekwaarde, maar ligt wel boven de 80% van het vijfjaargemiddelde, en in sommige markten worden nieuwe records gevestigd - met name opkomende markten in Azië en Latijns-Amerika. Yields vielen in de meeste gebieden lager uit als gevolg van een hogere vraag en een beperkt aanbod.
De wereldwijde yield daalde met 21 basispunten naar 7,6% en voor 2011 wordt een verdere daling met gemiddeld 30 basispunten verwacht.
Azië behield de koppositie als toonaangevende regio voor investeringen - voor het tweede achtereenvolgende jaar vonden hier meer dan de helft van de wereldwijde beleggingstransacties plaats - gevolgd door Amerika en het Verenigd Koninkrijk. Het investeringsvolume in de top-20 groeide met 59%, doordat beleggers zich voornamelijk richtten op de toplocaties. Londen voerde de wereldranglijst aan, gevolgd door Tokio, New York en Parijs.
Greg Vorwaller, Global Head of Capital Markets van Cushman & Wakefield: "2011 zal meer uitdagingen bieden voor de wereldwijde vastgoedmarkt. Er zijn echter ook risico's, zoals de vraag of het economische herstel zal aanhouden en of het toenemende economische en financiële vertrouwen zich zal vertalen in hoger dan verwachte beleggingsvolumes.
Landen zullen zich in uiteenlopende tempo's van elkaar blijven ontwikkelen en beleggers zullen de risico's die ze nemen in de gaten moeten houden. Ook zullen beleggers risicospreiding weer op de agenda moeten zetten: naar regio, land, sector en munteenheid."
Trends op de gebruikersmarkt
De wereldwijde gebruikersmarkt herstelde in 2010 en de huurprijzen stegen met 2%. Het herstel concentreerde zich in primaire en secundaire markten en daarnaast diende zich een nieuw segment aan: "ultra prime", hetgeen de toenemende vraag naar objecten op eersteklas locaties weerspiegelt.
Het verhuurvolume lijkt in 2011 verder te zullen stijgen, waarbij het accent ligt op het meest rendabele vastgoed en markten in alle sectoren. Een gebrek aan nieuwbouw en dalende leegstand van toplocaties in Europa en Noord-Amerika zullen resulteren in een gemiddelde huurgroei van 3-5%, zo stelt het rapport. De groei zal echter worden getemperd door de hoge leegstand over de hele linie en het kostenbewustzijn van de huurders. In Azië en delen van Latijns-Amerika vertonen huurprijzen een opwaartse trend Dit jaar worden stijgingen van 5-10% verwacht.
David Hutchings, Partner, en hoofd van de European Research Group binnen Cushman & Wakefield: "De wereldwijde markt zal in 2011 gepolariseerd blijven, maar het is te kort door de bocht van een tweedeling te spreken. Gebruikers en beleggers verleggen hun aandacht naar verschillende segmenten, en in die zin is eerder sprake van een 'multi-tier' markt. Wij verwachten dat de onrust in Noord-Afrika en het Midden-Oosten de komende tijd zal bedaren en dat de groei niet teniet zal worden gedaan door de risicopremie in olieprijzen. Desondanks zullen beleggers en huurders hun aannames over macro-economische een geopolitieke risico's wellicht moeten herzien, en meer oog moeten hebben voor milieu- en natuurrisico's in veel gebieden."
Resultaten uitgesplitst naar regio
Hoewel alle gebieden beter uit de bus komen ten aanzien van volume en resultaat, lopen omvang en timing uiteen. Amerika zet de toon als het gaat om de groei van het beleggingsvolume, Azië wat het herstel op de vastgoedmarkt betreft, gevolgd door Noord-, Midden- en Zuid-Amerika Het marktrendement veranderde het meest in EMEA (Europa, Midden-Oosten en Afrika) en Noord-, Midden- en Zuid-Amerika.
Azië
Het herstel in Azië zette zich in 2010 door; de meeste economieën presteerden goed en alle sectoren noteerden huurgroei, waarbij de huurprijzen op toplocaties zelfs met gemiddeld 5,9% stegen.
Het beleggingsvolume steeg in 2010 met 27% naar USD 294 miljard en kwam daarmee 12% hoger uit dan bij de vorige piek in 2007; de aanvangsrendementen daarentegen daalden met twintig basispunten.
John Stinson, Managing Director Capital Markets Asia Pacific binnen Cushman & Wakefield: "China vervult een spilfunctie in het economische herstel in Azië, en na vorig jaar de koppositie te hebben overgenomen blijft het China ook in 2011 de grootste vastgoedbeleggingmarkt. De kans bestaat dat het beleggingsvolume in sommige Aziatische huizenmarkten dit jaar enigszins zal teruglopen, met name in China, als gevolg van overheidsmaatregelen om speculatie in deze sector tegen te gaan zonder de hele markt af te remmen. Niettemin zal China wereldwijd de grootste markt blijven en investeringen elders in de regio zullen verder toenemen."
"Azië, dat nu reeds acht van de twintig grootste vastgoedmarkten ter wereld telt, zal toonaangevend blijven, temeer daar beleggers ook aandacht krijgen voor andere belangrijke steden, waaronder Singapore, Hongkong, Shanghai, Tokio en Sydney. Een deel van deze activiteiten zal zich later dit jaar uitbreiden naar enkele aantrekkelijke opkomende markten, zoals Maleisië, Indonesië, India en een aantal Chinese steden uit het tweede en derde echelon."
Noord-Amerika
Het herstel zette zich door in 2010: beleggingsvolumes stegen met 127% en de helft van de tijdens de recessie ontstane aanvangsrendementen verliezen werden ongedaan gemaakt. Ofschoon de neerwaartse risico's nog steeds afhankelijk zijn van een verder herstel van de economie, worden ze nu beter gecompenseerd door het opwaartse potentieel van de vastgoedmarkt.
De huurprijzen stegen het afgelopen jaar met gemiddeld 1,3%, ingegeven door eersteklas retail in Canada en Amerika, waar de kantoren- en bedrijfsmarkten zich stabiliseerden en tegen het eind van het jaar zelfs aantrokken. De Canadese markt herstelde zich sterk: de beleggingen stegen met bijna 150%, ofschoon de yields ruim 50 basispunten inleverden. De huurprijzen bleven min of meer gelijk, maar stegen in sommige segmenten doordat de vraag van huurders aantrok en de werkgelegenheid het in de recessie verloren terrein goed maakte.
Janice Stanton, Senior Managing Director Capital Markets U.S. bij Cushman & Wakefield: "In Amerika is krediet ruimschoots voorhanden in kernmarkten en de CMBS-markt bloeit weer helemaal op. We zien een toename in de kredietverlening voor bouwprojecten, dus kredietbeperking is in de VS minder een issue, behalve voor gedestabiliseerd vastgoed en de tertiaire markt. De beleggingswaarde laat een spectaculair herstel zien en portefeuille maken hun opwachting op de markt. 'Distressed vastgoed' vormden in 2010 circa 20% van de planvoorraad van Cushman & Wakefield, en de transactiesnelheid is in 2011 weer toegenomen."
Latijns-Amerika
De beleggingsactiviteit in Latijns-Amerika steeg in 2010 met 63% tot USD 7,9 miljard, met name in de tweede helft van het jaar, waardoor de volumes nog maar 20% onder de piekwaarden uit 2007 lagen.
Door de recente economische prestaties, in termen van zowel groei als risico, hebben huurders en beleggers belangstelling gekregen voor deze markt. Het aanbod op de huurmarkten werd krapper en tophuren stegen met 3,4%, hetgeen vooral werd ingegeven door de sterke vraag naar kantoorruimte. De yields daalden weliswaar met 28 basispunten, maar zijn nog altijd circa 70 basispunten hoger dan op het hoogtepunt van de markt in 2007.
77% van alle beleggingen in de regio vonden plaats in Brazilië - een stijging van 240% ten opzichte van 2009 - waarbij de meest activiteiten zich concentreerden in Sao Paulo. Beleggers waren daarnaast veel actiever op een aantal kleinere markten in Midden- en Zuid-Amerika, voornamelijk Peru en Argentinië.
Mordejai Goldenberg, Executive Vice-President South America binnen Cushman & Wakefield: "Solide economische groei zou zich moeten vertalen in een verder aantrekkende vraag naar vastgoed in Latijns-Amerika, zowel van huurders als beleggers. Dankzij de gunstige demografische vooruitzichten en natuurlijke gronstoffen, zal dit zich ontpoppen tot een trend op de middellange termijn, en niet enkel op de korte termijn. Noord-Amerikaanse beleggers richten zich veelal op industriële projecten, met name in Mexico en Brazilië, Europese beleggers zijn meer gericht op detailhandel en horeca, en de voorkeur van Aziatische investeerders gaat uit naar de infrastructuurmarkt".
EMEA
De beleggingen in EMEA stegen met bijna 50% in 2010 naar EUR 120 miljard. Het beleggingsvolume in Midden- en Oost-Europa steeg met 60% en in West-Europa was dit 56%. De vraag van beleggers trok pas eind vorig jaar aan, na een slappe zomerperiode die in het teken stond van alarmerende berichten over de staatsschuld. De vraag richt zich op de meest liquide markten, waarbij de meeste transacties en agressieve biedingen op eersteklas vastgoed zich concentreerden in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk en Zweden. Door de dalende aanvangsrendementen in deze markten hebben sommige beleggers hun aandacht echter verlegd naar andere gebieden, zoals Polen, Rusland en Turkije.
Michael Rhydderch, hoofd van EMEA Capital Markets binnen Cushman & Wakefield: "Het aanbod van vastgoedobjecten neemt aanzienlijk toe doordat banken verkoop van distressed vastgoed afdwingen of stimuleren. Tegelijkertijd wordt het kapitaalvolume in de markt steeds groter, gekoppeld aan een betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van krediet. We verwachten voor 2011 een actief beleggingsklimaat en aanhoudende druk op de yields van prime vastgoed."
20 grootste beleggingslanden ter wereld
EINDE PERSBERICHT
Ingezonden persbericht