Gemeente Utrecht

2010 SCHRIFTELIJKE VRAGEN
131 Vragen van de heer mr. L.A. Roodenburg en de heer J.A. Kleuver (ingekomen 3 november 2010
en antwoorden door het college verzonden op 15 februari 2011)

Inzake Behoud de Couleur Locale!

Uit een artikel uit het AD/UN van 30 oktober 2010 blijkt dat een winkelier op basis van renovatie door de verhuurder zijn pand moet verlaten. Een verhuurder heeft op grond van de Huurwet het recht een huurovereenkomst ten behoeve van renovatie op te zeggen. Verhuurders kunnen het enkel afbreken van een muurtje al aanmerken als renovatie, waardoor dit een makkelijke grond is voor opzegging van de huurovereenkomst. Dit leidt voor kleine ondernemers tot problemen. Het vinden van een nieuw pand brengt vaak hoge kosten met zich mee. In 2009 is deze problematiek aangekaart in de Tweede Kamer. In de beantwoording heeft toenmalig minister Hirsch Ballin gezegd bekend te zijn met deze problematiek, oplossingen moeten vooral gevonden worden op lokaal niveau. Hij verwijst hierbij naar ondersteuningsprogramma's voor ondernemers en overleg met corporaties en projectontwikkelaars bij grote renovatieprojecten. Dit brengt de fractie van D66 tot de volgende vragen:


1. Is het college bekend met deze problematiek?

Ja.


2. Is er binnen de Gemeente Utrecht beleid op dit gebied voor corporaties, de gemeente als verhuurder en voor andere verhuurders op de markt waar de gemeente wel of niet bij betrokken is?

Deze wijziging van het huurrecht is in werking getreden in 2003. Na de invoering van deze wetwijziging heeft het nog vrij lang geduurd voordat verhuurders de weg naar dit artikel hadden gevonden. Inmiddels zijn er gerechtelijke uitspraken over. Daarom is het nu sinds kort een actueel onderwerp. Het is aan verhuuders om op deze wettelijke regeling een beroep te doen. Voor zover de gemeente niet zelf de verhuurder is, heeft de gemeente hier geen invloed op.


3. Maakt de gemeente in het geval dat zij als verhuurder optreedt gebruik van deze opzeggingsgrond?

Als pand eigenaar vindt er een opzegging plaats als het pand nodig is voor een (her) ontwikkeling. Een andere reden voor een opzegging is er eigenlijk niet. Als huurbeëindiging voor een gemeentelijke ontwikkeling nodig is, betreft het in feite altijd sloop/uitvoering van een complete herontwikkeling dwz meestal realisering van een nieuw bestemmingsplan. Voor die situaties bestond in het huurrecht altijd al een juridische mogelijkheid om tot huurbeëindiging te komen. Alleen als de gemeente echt een verhuurd object nodig heeft voor realisering van plannen wordt de huur opgezegd. Dat was voor 2003 en nu nog steeds. De gemeente maakt uiteraard géén 'misbruik' van de nieuwe regeling. Feitelijk is er in de handelwijze van de gemeente niets veranderd ten nadele van een huurder ten opzichte van de situatie van voor 2003. Natuurlijk proberen we er in dergelijke gevallen altijd in goed overleg met de huurder uit te komen.


4. Zo ja, welke criteria worden hierbij gehanteerd en op welke wijze wordt de huurder gecompenseerd?

Zie antwoord bij vraag 3. Uitgangspunt bij huur van winkel/horecaruimte is op grond van de wet, dat een huurder de eerste tien jaar een zeer zware huurbescherming geniet. Na tien jaar geniet een huurder nog steeds grote huurbescherming, alleen wat minder dan daarvoor. Een huurder heeft derhalve altijd een flinke periode om zijn investering af te schrijven. Voor de schadeloosstelling van een huurder bij huurbeëindiging gelden vaste regels op grond van het huurrecht. Die regels zijn niet veranderd sinds 2003. Volgens de geldende regels handelt de gemeente al sinds jaar en dag bij huurbeeindigingen, nogmaals: bij voorkeur in goed overleg.

In Utrecht spelen grote renovatieprojecten, zoals bijvoorbeeld het Stationsgebied en diverse herstructureringsprojecten waar de gemeente direct of indirect bij is betrokken.


5. Zijn er met Corio, corporaties of projectontwikkelaars afspraken gemaakt over de wijze waarop zij met de zakelijke huurders om moeten gaan? 5. Stationsgebied: In de BOO/ BPO Radboud/ koppen OV-terminal is de algemene afspraak gemaakt dat Corio (en niet de gemeente) verantwoordelijk is voor het "vrij van huur" zijn van de locaties die herontwikkeld worden. Verder zijn er geen afspraken gemaakt in het Stationsgebied met Corio (en andere partijen in het Stationsgebied) over de wijze van huurbeëindigingen. Voor de volledigheid: Corio is er veel aan gelegen in minnelijk overleg met de huurders er uit te komen en geeft aan dat dat over het algemeen lukt. Daarbij is het streven van Corio om in de toekomst weer zoveel mogelijk een mix van grotere en kleinere, ook lokale ondernemers te huisvesten; 5. Diverse herstructureringsprojecten: zie daarvoor antwoord bij vraag 10.


6. Zo ja, wil de gemeente deze afspraken aan ons verstrekken?

n.v.t.


7. Heeft de gemeente de betrokken ontwikkelaars geadviseerd hoe met de zakelijke huurders om te gaan?

Nee. In de kwesties waar de gemeente bij betrokken is, is de situatie eigenlijk niet gewijzigd ten opzichte van de situatie verhuurder - huurder vroeger. Huurbeeindigingen hebben altijd gespeeld bij herontwikkeling van gebiedsdelen.
8. Zo ja, wat was de aard en strekking van dit advies? n.v.t.

Utrecht is een stad met veel eigen winkels en bedrijven. D66 wil deze diversiteit graag voor Utrecht behouden.


9. Hoe zorgt de gemeente Utrecht ervoor dat Utrecht door deze mogelijkheid in de wet, in buurten buiten het centrum niet alleen grote winkelcentra hebben maar ook de kleine bakker en buurtslager hun plek behouden of kunnen krijgen?

Vooropgesteld: de consequenties, die deze mogelijkheid in de landelijke wetgeving biedt, zijn i.i.t. wat voormalig minister Hirsch Ballin heeft verkondigd niet op lokaal niveau op te lossen. Het enige wat wij kunnen bieden aan ondernemers is individuele ondersteuning, bijvoorbeeld door Wijk in Bedrijf Utrecht (WiBU). Als kleine winkels verdwijnen, is dat over het algemeen het gevolg van marktwerking en niet van deze wet. Meer hierover zal in de nieuwe detailhandelsnota worden opgenomen (verwacht: rond de zomer).


10. Wat doet de gemeente er aan om er voor te zorgen dat kleine ondernemers niet de dupe worden van de gevolgen van renovatie en/of herstructureringsprojecten?

De gemeente wil ondernemers een financiële impuls geven als zij negatieve gevolgen van stedelijke vernieuwing ondervinden. Daarvoor is de Beleidsregel Subsidieverstrekking Stimulering Bedrijven (BSSB) in het leven geroepen. De subsidie is onder andere beschikbaar voor kleinschalige ondernemers. Ondernemers kunnen de subsidie aanvragen als hun bedrijf:


- verhuist naar een ander gebied omdat het overlast oplevert of in de nieuwe inrichting van het gebied niet meer op een goede plek zit.


- verhuist naar een plek binnen het gebied die in de nieuwe inrichting beter is.


- tijdelijk moet verhuizen om bijvoorbeeld renovatie mogelijk te maken.

Er is een aparte website voor ontwikkeld waar ondernemers informatie kunnen vinden over de BSSB Subsidie.

Daarnaast kunnen individuele ondernemers terecht bij Wijk in Bedrijf Utrecht (Wibu). Eén van hun taken is het casemanagement voor ondernemers die met herstructurering te maken hebben. In herstructureringsgebieden benadert Wibu ondernemers pro-actief met informatie en advies.

---- --