Marktcijfers jaar 2010 NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed

24/01/2011 11:03

NVM

Aanbod neemt toe, verkopen en grondprijzen gelijk

Stabiele prijzen op trage markt vastgoed landelijk gebied

Pluimvee- en varkensbedrijven in zwaar weer door strengere milieueisen

In het afgelopen halfjaar kende de markt voor agrarisch vastgoed een periode die vergelijkbaar was met het magere jaar 2009. Zowel het aantal verkopen als de prijzen bleven stabiel, hoewel dit per sector (bijvoorbeeld melkvee, varkens en glastuinbouw) verschilt. Wel is het aanbod snel toegenomen en is de verkooptijd aanmerkelijk langer geworden. Voor 2011 verwacht de NVM weinig ontwikkelingen in een rustige markt.

Milieueisen raken markt pluimvee- en varkensbedrijven

Strenge milieueisen en verplichte stalaanpassingen voor pluimveebedrijven (per 1 januari 2012) en varkensbedrijven (per 1 januari 2013) zorgen voor problemen voor tal van agrariërs. Niet veel bedrijven voldoen aan al de nieuwe voorwaarden. Harry Boertjes, voorzitter van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed: "De milieueisen voor 2012 en 2013 vragen om veel investeringen. Veel varkenshouders kunnen dat niet meer opbrengen. Daarom kiezen ze er noodgedwongen voor om hun bedrijven te verkopen. Nu hopen ze nog een redelijke prijs te krijgen. Het probleem is dat veel agrariërs dat op dit moment denken. Het is lastig aan te geven hoe groot die groep is, maar ik denk aan 25 tot 40 procent van het totaal."

In een jaar tijd is het aanbod bij NVM-makelaars gestegen van 48 naar 82 varkensbedrijven. De vraag blijft echter achter bij dit grote aanbod. Met name kleinschalige bedrijven die niet aanpasbaar zijn aan de per 2013 geldende milieueisen zijn lastig te verkopen. "Van alle varkensbedrijven die verkocht worden, zijn de meesten 2013-proof, zitten op een goede locatie én hebben uitbreidingsmogelijkheden", stelt Boertjes. Verplaatsingen vinden wel plaats. Er wordt uitgeweken naar locaties die rendabel zijn of rendabel te maken zijn.

Schaalvergroting in melkveehouderij

Bedrijfseconomisch rendabele melkveebedrijven anticiperen op de afschaffing van de melkquota per 2015. Hierdoor zet de schaalvergroting door en liggen er forse plannen om uit te breiden op bestaande locaties. Grond in de omgeving van deze bedrijven is dan ook in trek. Er is een goede vraag naar grote moderne rendabele melkveebedrijven (30 hectare of meer afhankelijk van de regio).

De prijs voor melkquotum is de laatste maanden opgelopen, vooral als gevolg van een toenemende vraag. Ook het aanbod is toegenomen. Ondanks het vooruitzicht van een quotumloos tijdperk zitten de agrarische ondernemers niet stil. Ze blijven investeren, ook in quotum. De melkquotumprijs schommelt de laatste weken rond een vergelijkbaar niveau van rond de 20 Euro per kilogram vet. Hierbij moet wel in acht worden genomen dat de quotumprijs sterk is gedaald sinds het hoogtepunt van 54 Euro in 2005.

Beperkte toename aanbod glastuinbouw

De vastgoedmarkt voor glastuinbouw is redelijk stabiel. Wel ligt het prijsniveau aanzienlijk lager dan enkele jaren geleden en is er een beperkte toename van het aanbod. Dit is duidelijk tot uitdrukking gekomen bij de in heel Nederland tot stand gekomen transacties van de afgelopen maanden. De gemiddeld lage opbrengsten van producten en de beperkte financieringsmogelijkheden zijn de oorzaken van de huidige markt. Incidenteel vinden wel transacties plaats met een hoger prijsniveau.

Aanbod woonboerderijen verdubbeld

Over een langere periode is te zien dat de functiewijziging op het platteland steeds duidelijker doorzet. Zo blijkt uit gegevens van Funda dat het aanbod aan woonboerderijen in vier jaar tijd is verdubbeld, van 2.042 in 2006 naar 4.020 aan het einde van 2010. De verkooptijd voor woonboerderijen is afgelopen half jaar licht afgenomen tot 208 dagen. Dit is weliswaar minder dan de 225 dagen van juli dit jaar, maar nog steeds een zorgwekkend lange periode. De mediane prijs ligt met 466.000 euro lager dan de 473.000 euro van een jaar geleden. Het aantal verkopen via NVM-makelaars bedroeg 574, wat fors lager is dan een aantal jaren terug.

Overheid valt weg op grondmarkt

Het nieuwe kabinet heeft eind vorig jaar aangekondigd dat het geen budget vrijmaakt voor verbindingszones tussen natuurgebieden, waardoor onder andere de aanleg van de Ecologische Hoofdstructuur nagenoeg stil is komen te liggen. Hierdoor zal de landelijke overheid in 2011 maar een zeer beperkte rol spelen op de grondmarkt. Ook gemeenten en projectontwikkelaars zijn zeer terughoudend met het uitkopen van agrariërs. De grondprijzen zijn het afgelopen halfjaar desondanks stabiel gebleven. Landelijk liggen de prijzen gemiddeld op 41.000 euro per hectare. In het noorden van het land zijn de prijzen, zoals gebruikelijk, aannemelijk lager (tussen de 25.000 en 40.000 euro). In het oosten, westen en zuiden schommelen prijzen tussen de 35.000 en 65.000 euro.

Herbestemming heikel punt

De vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed van de NVM ziet een steeds groter aanbod van vrijkomende agrarische bedrijven die alleen middels een gewijzigde bestemming nog verkoopbaar zijn. Herbestemming van vrijkomende agrarische bedrijven is echter lastig. Voorzitter Boertjes: "Overheden zijn vaak nog terughoudend met betrekking tot functiewijziging op het platteland. Vooral als gemeenten weinig ervaring hebben met functieverbreding is het moeilijk voor gemeenten een heldere visie te ontwikkelen op bestemmingswijzigingen, bijvoorbeeld om voormalige agrarische gebouwen een woonfunctie te geven. Procedures zijn lang en niet altijd voorzien van duidelijke termijnen. Ruimtelijk beleid varieert sterk tussen gemeenten onderling. Aan potentiële kopers is dit soms moeilijk uit te leggen."

Door schaalvergroting in de landbouw en het snel verdwijnen van kleinschalige agrarische bedrijven als gevolg van de milieueisen is dit het moment om een nieuwe impuls aan het landelijk gebied te geven. Boertjes: "Sturen op kwaliteit in plaats van kwantiteit is hierbij de juiste koers."

Verwachtingen voor 2011

Voor de komende maanden verwacht de NVM weinig ontwikkelingen en een stabiele, rustige markt. Boertjes: "De waarde van agrarisch vastgoed is sterk afhankelijk van toekomstige mogelijkheden op de locatie. Kansen voor uitbreiding en verbouwingen van het vastgoed zijn zeer belangrijk. Belangstelling voor goede grond en moderne bedrijven blijft. Voor mindere kwaliteit grond en bedrijven waar onvoldoende toekomstperspectief is, zal de markt moeizaam blijven.

Gegeven de moeilijke omstandigheden noemt Boertjes de sector 'veerkrachtig'. "We mogen trots zijn op onze moderne agrarische ondernemers. Ze weten van elke bedreiging een kans te maken."