Vesteda


donderdag 9 december 2010
Seminar âMinder maar beter: Woningmarkt na de crisisâ PERSBERICHT
Vanmiddag organiseert vastgoedbeleggingsfonds Vesteda in de Hermitage te Amsterdam het seminar âVastgoed na de crisis: minder maar beterâ. Tijdens het seminar, dat zal worden geleid door dagvoorzitter de heer mr. drs. L.C. (Elco) Brinkman (voorzitter bouwend Nederland), worden de visies van vier sprekers uit verschillende achtergronden aan elkaar getoetst.
Â
De heer prof. dr. J.B.S. (Johan) Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt UvA spreekt over âDe weerbarstige weg naar een gezonde woningmarktâ. Hij constateert: âIn de koopsector is er sprake van een fiscale subsidiëring. Mede in samenhang met het starre aanbod op de woningbouwmarkt heeft dit geleid tot een hoog prijsniveau. Ook de volatiliteit van de koopprijzen wordt toegeschreven aan de fiscale subsidiëring. In de huursector gaat het vooral om de huurprijsregulering en het prijsbeleid van woningcorporaties. Het feitelijke huurniveau ligt als gevolg hiervan ruim onder het markthuurniveau. Er is sprake van impliciete subsidiëring ten laste van de verhuurder. Hierdoor is er minder aanbod in de huursector. Het is van belang te onderkennen dat de woningmarkt een samenhangend systeem is. Hoge koopprijzen veroorzaken hoge grondprijzen, niet alleen voor koopwoningen, maar ook voor huurwoningen. De fiscale subsidiëring in de koopsector en de huurprijsregulering in de huursector leiden tot een grote waardekloof tussen beide sectoren. De stagnerende doorstroming tussen huur en koop hangt hier ook weer mee samen. positie van de commerciële huurwoning. Sinds de objectsubsidies voor de nieuwbouw van huurwoningen zijn afgeschaft, is het bergafwaarts gegaan met de commerciële huursector. Commerciële verhuurders bouwen amper meer nieuwe huurwoningen omdat zonder objectsubsidie in veel gevallen een rendabele exploitatie niet goed mogelijk is. De waardekloof tussen koop en huur leidt tot uitponden van huurwoningen, een vorm van arbitrage tussen de twee deelmarkten die met elkaar in evenwicht zijn.â Â
Over het resultaat van het regeringsbeleid zegt hij: âPer saldo is het beeld gemengd. Er worden stappen gezet, weliswaar nog klein, richting een meer gezonde woningmarkt. Een duidelijke visie waarin deze kleine stappen worden geplaatst in een breder, richtinggevend perspectief wordt echter node gemist.â
Â
Mevrouw ir. E.M. (Liesbeth) van der Pol, Rijksbouwmeester, stelt: âMooi maakt geld. Functie, ambacht en schaal: de nieuwe ingrediënten van het nieuwe bouwenâ. Zij ziet nieuwe kansen: âDat alles lijdt er mijns inzien ook toe dat kwaliteit steeds belangrijker wordt: specifieke kwaliteit voor specifieke groepen en aandacht voor nichemarkten. Kunnen we juist in een periode van crisis een kwalitatieve slag maken? Kwaliteit in tijden van crisis betekent toch bezuinigingen: kwaliteit âkostâ toch alleen maar? Dat is mijns inziens een misvatting die we moeten tegengaan. Kwaliteit en schoonheid hoeven niet per se duur te zijn. Het zijn geen luxegoederen. Iedereen in Nederland, van jong tot oud, van rijk tot arm, van links tot rechts verdient immers een goede en prettige woonomgeving die met aandacht vormgegeven is. Bovendien getuigt het inboeten op kwaliteit van korte termijn denken. Het niet realiseren van kwaliteit genereert op de lange termijn negatieve effecten waarvan we voldoende voorbeelden kunnen aanwijzen.â Â
De heer M. (Maarten) van Poelgeest, wethouder Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Klimaat en Energie Gemeente Amsterdam, maakt een pas op de plaats met zijn woningproductie en licht deze toe in zijn bijdrage: âEerst een pas op de plaats maken en dan op een verstandige manier verderâ. Hij stelt: De ambities van Amsterdam zijn en blijven groot. De Amsterdamse regio is één van de weinige gebieden in Nederland waar de bevolking zal blijven groeien. Die groei wil Amsterdam in de stad accommoderen. Het groene landschap in de regio is waardevol. Een nieuwe uitrol van Vinex zou funest zijn. Op de langere termijn moeten er dus veel woningen worden bijgebouwd in de stad. Dat zijn niet de makkelijkste woningen om te bouwen. De eenvoudige locaties zijn inmiddels al ontwikkeld.
Â
Over de planvorming zegt hij: âDe ambities van Amsterdam zijn en blijven groot. De Amsterdamse regio is één van de weinige gebieden in Nederland waar de bevolking zal blijven groeien. Die groei wil Amsterdam in de stad accommoderen. Het groene landschap in de regio is waardevol. Een nieuwe uitrol van Vinex zou funest zijn. Op de langere termijn moeten er dus veel woningen worden bijgebouwd in de stad. Dat zijn niet de makkelijkste woningen om te bouwen. De eenvoudige locaties zijn inmiddels al ontwikkeld. Amsterdam aan meer plannen wordt gewerkt dan de gemeente financieel kan dragen. Bovendien is de marktvraag naar veel van de in de plannen opgenomen programmaâs onvoldoende om ze door te zetten.
Â
Over de consequenties voor de woningmarkt zegt hij: âUiteindelijk leidde deze exercitie tot terugdringen van het woningbouwprogramma van 65.000 naar 36.000 voor de periode 2010-2019 en een halvering van het kantorenprogramma (een miljoen m' bvo minder in de plannen). In de afweging zijn naast financiële overwegingen ook inhoudelijke (âwat voor stad willen we zijnâ) en programmatische (âpast het aanbod bij de vraagâ) overwegingen leidend.â
Â
De heer mr. H.C.F. (Huub) Smeets, CEO van Vesteda Groep bv, gebruikt zijn credo als titel voor zijn bijdrage: âKiezen voor kwaliteitâ. Hij noemt de overheid mede veroorzaker van het probleem, maar ook deel van de mogelijke oplossing: âDe huidige crisis in het vastgoed, meer specifiek de woningmarkt, wordt niet veroorzaakt door hoog oplopende rente en/of een sterk stijgende werkeloosheid, integendeel. De kredietcrisis is weliswaar veroorzaker van de stagnatie in de markt, maar een aantal structurele problemen versterkt in ernstige mate het disfunctioneren van de woningmarkt. Het zijn voor het overgrote deel de reeds bestaande overheidscomponenten: de zeer forse hypotheekrenteaftrek (kosten ca. ⬠1 miljard per maand) en de zelfs groter wordende kloof met de ondersteuning van de huursector, de in stand blijvende overdrachtsbelasting, en de inflatievolgende huurgroei, de voorgenomen overheveling van ⬠760 miljoen huursubsidie naar de eigenaren van huurwoningen. Los nog van het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten zouden moeten betalen (nu gaat 80% van de hypotheekrenteaftrek naar de 20% rijkste woningbezitters), blijft andermaal de zo noodzakelijke structurele hervorming van de woningmarkt uit, onder verwijzing naar de crisis. Zowel in goede als in slechte tijden blijft de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt dus uit. Het politieke element overheerst in sterke mate de ratio. Tegen beter weten in steunen de grote hypotheekverstrekkers de onaantastbaarheid van de hypotheekrenteaftrek. Dit terwijl de consument aanvoelt dat op termijn overheidsingrijpen niet kan uitblijven, al was het alleen maar door de enorme kostenomvang en de ontoegankelijkheid van de markt voor starters. Natuurlijk is een goede termijn van invoeren noodzakelijk en ligt een annuïteitenafbouw voor de handâ.
Â
Hij schetst de nabij toekomst voor de woningmarkt: âDe woningmarkt uit het recente verleden met een productie van 80.000 woningen zal niet meer terugkeren. Een productie net onder of boven de 40.000 woningen is realistisch. En met wie kan men nog zaken doen, welke ontwikkelaars, welke corporaties, welke beleggers, welke gemeenten? De rollen zullen fundamenteel veranderen en er zal veelal sprake zijn van een grondexploitatie-keuze in plaats van een gewenste strategische keuze bij het bepalen van de productieplekken. Het binnenstedelijk bouwen voor de sterk groeiende één en tweepersoonshuishoudens komt, mede door uitblijvende financiële steun nog verder onder druk. De crisis heeft zijn weerslag op het woningtekort. Dit zal in 2030 volgens het meest aannemelijke scenario in de buurt van de 200.000 woningen uit gaan komen.â
Â
Zijn eindconclusie luidt: âhet vele geld dat in de hypotheekrenteaftrek blijft zitten houdt niet alleen de woningmarkt op slot, maar dit geld is ook hard nodig om strategisch en duurzaam te kunnen bouwen in de (binnen)steden met een goede zorgcomponent en een keuzevrijheid voor koop of huur. Bovendien zou het noodzakelijke geld voor de krimpgebieden beschikbaar kunnen komen en zou de culturele sector meer armslag kunnen houden. Een meer rationele politieke beslissing in het totale woningmarktdossier zou al deze kwaliteitsslagen gefaseerd mogelijk maken!â
Â

________________________________________________________________Â Â
Aansluitend vindt een receptie plaats ter gelegenheid van het afscheid van de heer mr. H.C.F. (Huub) Smeets als CEO van Vesteda Groep bv. Â
Voor verdere details zie de uitnodiging, het programmaboekje en de presentaties op www.vesteda.com/seminar. Â
Â
Profiel Vesteda
Vesteda is een vastgoedbeleggingsfonds en richt zich op de vastgoedsector âwoningenâ in Nederland. De organisatie verwerft, verhuurt, beheert en verkoopt woningen en bouwt zo aan de kwaliteit van zijn vastgoedportefeuille. Met zijn huurwoningen voorziet Vesteda huishoudens in hun woonbehoefte en met de vastgoedportefeuille beleggers in beleggingsmogelijkheden in de Nederlandse woningmarkt.Â

Vesteda is niet-beursgenoteerd. Aandeelhouders in Vesteda zijn institutionele beleggers: pensioenfondsen en verzekeraars. In de Nederlandse woningmarkt richt Vesteda zich met moderne en duurzame appartementen en woningen met name op vijftigplussers en jongere alleenstaanden en tweeverdieners in en rond de grote en middelgrote steden. Bij Vesteda werken circa 335 medewerkers (FTE).


---
Informatie (waaronder dit persbericht) kunt u bekijken op onze website www.vesteda.com. Voor telefonische informatie: Romain Groenen (06) 29 59 40 38 of Oscar Toebosch (06) 29 59 40 18