Gemeente Utrecht

2010
77
SCHRIFTELIJKE VRAGEN
Vragen van de heer T.W. Schipper
(ingekomen 17 juni 2010
en antwoorden door het college verzonden op 14 september 2010)

Het is staand beleid van corporaties en gemeente om de kernvoorraad sociale huurwoningen in Utrecht terug te brengen tot 38.000, onder andere door een verkoopprogramma van sociale huurwoningen. Naar de mening van de SP is dit onwenselijk, bij een toenemend aantal starters, structureel oplopende wachttijd, afnemende slaagkans en stilvallende bouwproductie. Andere door het college gehanteerde beleidsmiddelen, zoals het tegengaan van scheefwonen, bieden nauwelijks tot geen soelaas en zullen dat zeker niet gaan doen in de 'langdurige en scherpe crisis' in de bouw, zoals de wethouder deze omschreef in de commissie Stad en Ruimte van 15 juni 2010.

Het is de SP opgevallen dat in een aantal (sub)wijken door de corporaties te koop aangeboden sociale huurwoningen zeer lang te koop en leeg staan en daarmee niet beschikbaar zijn voor reguliere verhuur. Enkele voorbeelden hiervan zijn te vinden in Frans Lunetten (Henegouwen 118, Provence 17, Normandie 47). Wat de SP betreft een zorgelijke situatie, die deel zou moeten uitmaken van de discussie over de nadere uitwerking van het collegeprogramma op dit gebied. Vandaar de volgende vragen:


1. Hoeveel woningen uit het verkoopprogramma sociale huur staan er momenteel te koop, gespecificeerd per corporatie en per wijk?

Het college heeft van de corporaties de volgende gegevens gekregen: Bo-Ex heeft (peildatum 1 juli) 12 sociale huurwoningen in verkoop. Dit betreft 11 woningen in Lunetten en 1 woning in Rivierenwijk. GroenrandWonen heeft in Vleuten De Meern 4 woningen te koop staan. Mitros heeft momenteel 38 woningen in de verkoop. Deze staan in de volgende wijken: Binnenstad (9), Overvecht (3), Lombok (1), Lunetten (1), Hoograven (1), Ondiep (9), Wittevrouwen (2), Votulast (7), Rijnsweerd (2) en Zuilen (3). Portaal heeft 10 woningen te koop in de wijken Lunetten (3), Overvecht (5), Zuid (1) en Leidsche Rijn (1).


2. Hoe lang staan deze woningen op momenteel gemiddeld te koop, gespecificeerd per corporatie en per wijk? a. Bo-Ex: de taxatiedatum (het moment waarop de woning verkoopklaar is) is in deze berekening de startdatum. Het komt namelijk voor dat er eerst nog werkzaamheden gedaan moeten worden aan de woning. Lunetten heeft een gemiddelde leegstand van 97 dagen, de woning in Rivierenwijk staat inmiddels 180 dagen leeg. De woningen van GroenrandWonen staan 4 tot 6 maanden te koop. De woningen van Portaal in Lunetten staan gemiddeld 5 tot 6 maanden in de verkoop, in Overvecht gemiddeld 4 maanden, de woning in Zuid is vanaf half juni in de verkoop en de woning in Leidsche Rijn zal naar verwachting (van de taxateur) 3 tot 6 maanden te koop staan. b. Mitros heeft 101 woningen verkocht waarvan in 2010 de notariële overdracht plaatsvindt, de gemiddelde looptijd van deze woningen was 85 dagen.


3. Hoe heeft deze gemiddelde tijd zich ontwikkeld vanaf 2005 tot heden?

In de monitor Prestatieafspraken wordt de gemiddelde leegstand bij verkoop van corporatiewoningen gemeld: 111 dagen in 2007, 110 dagen in 2008 en 147 dagen in 2009. GroenrandWonen meldt vanaf 2005 een oplopende tijd van 3á 4 maanden in 2005 tot 4 á 6 maanden in 2010. Portaal constateert vanaf medio 2009 een oplopende leegstandstijd.De leegstandtermijn is in de afgelopen jaren, zowel op de totale koopmarkt als in het segment waar Mitros verkoopt, opgelopen. Goede uitzondering zijn de afgelopen maanden, 1e en deel 2e kwartaal 2010, waarbij de verkopen in het segment waar Mitros verkoopt (tot E 200.000/250.000) goed tot uitstekend liepen en de verkooptijd is verkort.


4. Zo hier al beleid over is; welk beleid is er bij de corporaties over de maximumtijd dat deze woningen te koop mogen staan?

Bo-Ex heeft sinds maart jl.het beleid om maandelijks te beoordelen of het markttechnisch en volkshuisvestelijk verantwoord is om de woning nog in verkoop te houden. Wanneer deze overweging negatief uitvalt, dan wordt de woning uit de verkoop gehaald en weer in de reguliere sociale verhuur gezet. Portaal heeft geen standaardbeleid hoe om te gaan met woningen die langere tijd te koop staan. De insteek is om de woningen te verkopen en niet terug in de huur te brengen. Gedurende de verkoop heeft Portaal intensief contact met de verkopende makelaars. Per object wordt bekeken hoe de verkoop bespoedigd kan worden en of de vraagprijs van de woning nog reëel is. De afdeling verkoop van Mitros heeft dagelijks overleg met 2 onafhankelijke makelaars, wat er toe leidt dat de verkopen succesvol zijn en ongewenste leegstandstermijnen worden verkleind. Indien de verkooptermijn oploopt, worden verschillende maatregelen ingezet. Dit varieert van het verlagen van de verkoopprijzen tot het inzetten van koopstimulerende maatregelen.


5. Wat gebeurt er met de woningen, als is gebleken dat ze niet binnen afzienbare tijd te verkopen zijn; komen deze weer beschikbaar voor het reguliere aanbod in Woningnet?

In de afgelopen zes maanden heeft Bo-Ex 13 woningen uit de verkoop gehaald en via WoningNet op de reguliere wijze verhuurd. Portaal heeft hier geen standaardbeleid voor. Na ongeveer Y jaar in de verkoop, neemt Portaal de optie van opnieuw verhuren in overweging. Dat komt echter tot op heden niet voor. Omdat de verkooptermijnen bij Mitros niet lang zijn, ontbreekt de noodzaak om te koop staande woningen opnieuw te verhuren. Daarnaast is verkoop noodzakelijk om met de opbrengsten de investeringen van Mitros in de stad op peil te houden, bijv. in de Krachtwijken. Zoals bij 4 aangegeven zet Mitros daarom bij een langere leegstand eerder maatregelen in om de verkoop te versnellen


6. Deelt het college de mening van de SP, dat het onwenselijk is om goed verhuurbare sociale huurwoningen voor langere tijd aan het reguliere aanbod te onttrekken, bij een wachtlijst zoals die zich de afgelopen jaren ontwikkelt?

Het college is van mening dat de verkoop van sociale huurwoningen noodzakelijk is om de corporaties de nodige middelen te verschaffen om hun investeringen te kunnen doen en ook hun bijdragen te kunnen blijven leveren aan de herstructurering en de aanpak van de Krachtwijken.


7. Verkopen corporaties ook huurwoningen aan particulieren, die de woningen vervolgens splitsen en doorverhuren?

Navraag bij de corporaties leert dat alle sociale huurwoningen inmiddels verkocht worden met een eigenbewoning verklaring. In bijna alle gevallen zit daar ook een kettingbeding op met een hoge boeteclausule. Op die manier wordt tegengegaan dat kopers de woning splitsen en doorverhuren of doorverkopen.


8. Heeft het college inzicht in dit aantal doorverkochte en gesplitste woningen?

Zo ja, strekt dat inzicht zich uit naar aantallen per (sub)wijk? In dat geval; om welke aantallen per (sub)wijk gaat het?

Nee. Zie antwoord op vraag 7.

---- --