Crisis raakt ook vastgoed platteland

20/07/2010 12:59

NVM Service B.V.

PERSBERICHT (embargo tot dinsdag 20 juli 11.00 uur)

Aan : de financieel-economische redacties en vakpers

Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.

en Vastgoeddeskundigen NVM

Betreft : Bekendmaking marktcijfers eerste halfjaar 2010 NVM Agrarisch &

Landelijk Vastgoed

Datum : Nieuwegein, 20 juli 2010

Lichte daling prijs agrarische grond en boerderijen

Crisis raakt ook vastgoed platteland

Gunstig gelegen agrarische bedrijven blijven zeer gewild

Het vastgoed op het Nederlandse platteland merkt, net als de woningmarkt en het bedrijfsonroerend goed, de gevolgen van de economische crisis. Banken zijn terughoudender geworden in het financieren van aankopen en de vraag naar grond door ontwikkelaars en overheid is de afgelopen periode snel gedaald. Dat blijkt uit de cijfers over het eerste halfjaar van 2010 van NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed. Voor het eerst sinds 2005 brengt een perceel landbouwgrond minder op. Vooral incourante percelen dalen in waarde, maar gunstig gelegen agrarische bedrijven blijven zeer gewild. Agrarische grond wordt met name door naastgelegen grondeigenaren gekocht, en blijft daardoor z'n waarde behouden.

NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A?) concludeert in haar halfjaarcijfers dat de koop- en verkoopmarkt in de sectoren akkerbouw, veehouderij en tuinbouw redelijk op peil is gebleven. De bollensector en de glastuinbouw doen het daarentegen matig tot slecht. De opdrachten van aan- en verkoop van agrarische grond en boerderijen, zoals taxaties, onteigening en planschade, blijven goed op peil. De complexiteit van dit soort gevallen zorgt ervoor dat een heel beperkte groep van deskundigen zich hiermee bezighoudt. Agrarische NVM-makelaars zijn hierin gespecialiseerd.

Buurmans grond houdt zijn waarde

De prijzen van agrarische grond zijn het afgelopen halfjaar gedaald tot gemiddeld 38.000 euro per hectare. Met name het tweede kwartaal heeft gezorgd voor deze daling in de grondprijzen.

Courante grond wordt nog steeds verkocht, waarbij de kopers veelal naastgelegen grondeigenaren zijn. Minder goed gelegen grond en kleine kavels zijn het afgelopen halfjaar moeilijk verkocht.

Niet alleen de dalende vraag naar de minder goed gelegen grond is een reden voor een iets mindere markt voor grond, maar ook het feit dat de opbrengstkant van de bedrijven aan de lage kant is. Daarbij zoeken kopers een nieuw, lager prijsniveau voor grond. En de laatste reden voor de dalende prijzen is het gegeven dat de vraag vanuit ontwikkelaars en overheid de afgelopen tijd in hoog tempo is afgenomen. De aankoop van gronden voor de natuur gaat nog redelijk door.

Grote regionale prijsverschillen

De regionale prijsverschillen zijn groot (zie bijlage B). "Met name in Noord-Brabant worden nog goede prijzen betaald voor agrarische grond. Het aanbod is daar relatief laag. Ook daar neemt de vraag enigzins af; de grondprijs heeft naar verwachting zijn hoogtepunt op korte termijn bereikt", concludeert voorzitter Harry Boertjes van NVM A?. "De vraag vanuit bedrijfsverplaatsers is het afgelopen halfjaar in het noorden van het land duidelijk afgenomen. In het noorden neemt ook de belangstelling van kopers elders uit het land af. De vraag naar grond was vooral afkomstig vanuit de melkveehouderij. In Noord-Holland blijft de vraag naar losse kavels op peil en is vooral de vraag naar volledige boerderijen minder. In Zuid-Holland wordt de markt vooral nog gemaakt door juist de verplaatsers."

Onzekerheid over natuurwetgeving belemmert agrarische bedrijven

Doordat de natuurwetgeving (Natura 2000 en de Ecologische Hoofdstructuur) niet of onvoldoende is uitgeschreven, bestaat er een enorme onzekerheid over de consequenties voor het Nederlandse platteland. Boertjes: "Het is niet duidelijk vanaf welke afstand van een natuurgebied wettelijke bescherming geldt. Dit belemmert de koop en verkoop van agrarische bedrijven enorm. Er moet dringend duidelijkheid vanuit de overheid komen om de markt weer op gang te krijgen. De Ecologische Hoofdstructuur werkt verstorend in de bedrijfsontwikkeling van bestaande boeren en ook bij verkoop van een object dat in de invloedsfeer ligt."

Minder agrarische bedrijven in de komende jaren

Vorige week stelden onderzoekers van de Wageningen Universiteit dat de komende vijf jaar naar verwachting 17.000 tot 19.000 agrarische bedrijven nog zullen verdwijnen. Cijfers van het CBS laten zien dat in de periode 1999-2009 het aantal agrarische bedrijven al met 28.500 is afgenomen. "Een zeer reële verwachting", aldus Boertjes. "De schaalvergroting blijft aanhouden. Bedrijfsopvolging blijft een probleem. De bedrijven worden steeds groter en de opbrengsten blijven achter. Dit stimuleert geen bedrijfsopvolging. De indruk bestaat wel dat er meer animo is dan eerder. Ook de ondernemerskwaliteit van de opvolger is veelal van een goed niveau."

Alleen grote akkerbouw- en melkveebedrijven hebben toekomst

NVM A? kijkt in haar halfjaarbericht ook naar hoe de verschillende agrarische (deel)sectoren presteren, omdat daar een directe relatie zit met de koopbereidheid en verkoopbaarheid van agrarische bedrijven en grond. NVM A? merkt op dat de marktsituatie bij de intensieve veehouderij marktsituatie redelijk is, mits het niet om gedateerde bedrijven gaat. In de melkveehouderij is de stemming enigszins afwachtend.

Door een stijging van de grondstofprijzen wordt in de akkerbouw goed verdiend, zodat er in de akkerbouw vraag blijft naar schaalvergroting die door banken ook wel gefinancierd wordt.

"Men is zich ervan bewust dat alleen voor grote akkerbouw- en melkveebedrijven een toekomst is weggelegd als gevolg van steeds hogere vaste kosten", stelt Boertjes. "Dat is een rustige, stabiele markt waarin de deskundigheid en vakbekwaamheid van de makelaar weer tot zijn recht komt.

Verkoopprijzen glastuinbouw fors gedaald

De glastuinbouw wordt door NVM A? gekenmerkt als een moeilijke markt. De afgelopen twee jaar zijn de verkoopprijzen fors gedaald. "De marktsituatie is hier en daar schrijnend", weet Boertjes. "Het afgelopen jaar zijn de prijzen gezakt en de verwachting is dat daar waar transacties worden gedaan - bijvoorbeeld wegens familieomstandigheden - dit op een fors lager niveau plaatsvindt als anderhalf jaar geleden. In enkele gevallen is een prijscorrectie van 25 tot 35 procent merkbaar. Toch wordt er geen toenemende animo tot emigratie waargenomen."

De concurrentie met enorme rozenkwekers in onder andere Kenia is groot. Door de Nederlandse glastuinbouw wordt aangegeven dat de subsidiestroom naar Afrikaanse kwekers niet eerlijk is, omdat er veel minder duurzaam wordt geteeld dan in de Nederlandse glastuinbouwsector. Toch wijst de NVM erop dat de glastuinbouw ook in het verleden heeft bewezen dat zij altijd in staat is gebleken sterker uit de crisis te komen als dat ze erin ging.

"De glastuinbouwmarkt lijkt zich nu ook wat te stabiliseren", meent Boertjes.

Emigratiemarkt blijft stabiel; emigratievraag beperkt

Vanuit diverse landen blijft er een stabiele vraag naar agrarische bedrijven die daar een nieuw bestaan willen opbouwen. De huidige situatie in de Nederlandse melkveehouderij maakt dat er in diverse landen, zoals Denemarken, Zweden, Verenigde Staten, Canada en Duitsland, volop kansen liggen om een bedrijf op te starten. Canada is gewild vanwege een goede sociale omgeving en een stabiel investeringsklimaat, Denemarken vanwege de inmiddels gedaalde grondprijs.

De emigratievraag vanuit Nederland blijft wel beperkt. Vooral in het Zuiden van het land is er weinig animo om te emigeren. Ook in de glastuinbouw ligt de emigratie nagenoeg stil. Wel zijn tal van stek- en bewortelingsbedrijven inmiddels met succes verhuisd naar lagelonenlanden. Dat betreft vooral Kenia en Ethiopië, waar Nederlandse siertelers een nieuwe start maken.

Minder vraag naar landelijk vastgoed

Er is minder vraag naar landelijk gelegen vastgoed, zoals woonboerderijen (zie ook bijlage C). Dit heeft volgens NVM A? hoofdzakelijk te maken met de economische situatie en stagneren van de doorstroming. In het oosten van het land blijft er wel vraag naar goed gelegen woonboerderijen en landgoederen. De verkopen gaan redelijk, maar tegen lagere prijzen.

De animo voor zogenoemde ruimte voor ruimteprojecten blijft. Boertjes: "Alleen geldt ook hier dat het vaak neerkomt op een langdurige procedure. Meer dan drie jaar is geen uitzondering. Bovendien heeft ook de belastingdienst zich op het standpunt gesteld dat alle ruimte voor ruimtesituaties fiscaal belast zijn. Dit geeft onduidelijkheid en maakt dat de investeringen van de particulier vaak niet opwegen tegen het uiteindelijke resultaat. Lokale overheden wensen de bebouwing aanvankelijk elders, aansluitend aan bestaande bebouwing. Dat is vaak niet uitvoerbaar. Uiteindelijk komt dan toestemming voor bebouwing op de oorspronkelijke locatie."

Het is per gemeente verschillend of er beleid bestaat over het toestaan van kleinschalige bedrijvigheid in Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). "Buiten de zorgactiviteiten zijn er ook weinig ideeën over invulling, noch bij particulieren noch bij gemeentevertegenwoordigers", stelt Boertjes. "Er is ook nog teveel onduidelijkheid over, gezien de uiteenlopende regelgeving. Toch willen overheden wel wat, maar als puntje bij paaltje komt wordt de gewenste bedrijvigheid vaak afgewezen, veelal uit angst voor verkeersaantrekkende activiteiten."

Duidelijkheid gewenst over 'plattelandswoning'

Door de val van het kabinet is de behandeling van het initiatiefvoorstel van het CDA rond zogenoemde plattelandswoningen tijdelijk uitgesteld. De toezegging van voormalig VROM-minister Jacquenline Cramer tijdens de parlementaire behandeling om een en ander dit jaar nog uit te werken tot volledig wetsvoorstel is blijven staan. Boertjes: "Als de 'plattelandswoning' een feit wordt en als definitie in bestemmingsplannen landelijk gebied toegepast kan worden, zal dit veel duidelijkheid scheppen voor zowel betrokkenen als overheden. De makelaars lopen namelijk steeds vaker bij verkoop aan particulieren vast, omdat burgers niet in het landelijk gebied mogen wonen zolang er op een object een agrarische bestemming ligt. Bovendien is het dan vaak ook niet te financieren. De invoering van de plattelandswoning zou een structurele oplossing kunnen zijn."

Pachtnormen in beweging

Het in 2007 ingevoerde en in 2009 gewijzigde Pachtnormenbesluit heeft in de agrarische sector geleid tot sterke schommelingen van de pachtprijspercentages en grote onderlinge verschillen per regio. Terwijl de pachtprijzen in 2007 nog stegen van 10 tot 25 procent, varieerden die in 2009 van - 8 procent in het westelijke deel van Nederland tot 43 procent voor het Rivierengebied. Hoewel de pachtprijs niet meer dan 10 procent boven de regionorm mocht uitkomen, ontstonden er grote verschillen in pachtprijzen voor los land, van 450 tot 550 euro per hectare in het westen, tot 600 á 700 euro per hectare elders in het land. De commissie Pachtnormen II heeft op 15 juni 2010 nader advies over het pachtnormenstelsel uitgebracht. Boertjes: "De maatregelen van de commissie zorgen ervoor, dat de pachtprijzen minder zullen fluctueren. De regionale verschillen, die door wijziging van het pachtnormenbesluit in 2009 zijn ontstaan, worden daarmee echter onvoldoende gecorrigeerd. De overheid is nu aan zet."





http://www.nvm.nl


Noot voor de redactie:


Noot voor de redactie/

dinsdag 20 juli 2010