Gemeente Kaag en Braassem
Verder onderzoek Braassemerland
Uit onderzoek van Fakton blijkt dat binnen de gegeven randvoorwaarden
waarbinnen de gemeente Kaag en Braassem het project Braassemerland in
de markt wil zetten, het project financieel niet haalbaar is. Het
saldo in de grondexploitatie kent zowel bedreigingen om lager uit te
vallen als kansen om positiever te worden.
In het saldo is gerekend met de gemeentelijke rekenrente. De
kostenvoet voor kapitaal van marktpartijen ligt in de huidige markt
echter structureel hoger. Dit beïnvloedt het saldo van de
grondexploitatie negatief, rekenend met de voor marktpartijen geldende
kapitaalslasten. Het project is zonder financiële haalbaarheid tevens
niet financierbaar. De randvoorwaarden van het project lijken daarbij
weinig ruimte voor optimalisatie aan de markt te laten. Voorwaarden
zijn onder meer naleving van het Masterplan, bestemmingsplan,
raadskaders en het convenant met rijk en provincie. Hierdoor heeft de
markt weinig ruimte voor eigen creativiteit.
Â
De gemeente Kaag en Braassem heeft na de zomer van 2009 een
koerswijziging voor het project Braassemerland ingezet naar âmeer
markt, minder overheidâ. Reden hiervoor was het op afstand zetten en
beheersbaar maken van de risico's. In het najaar is deze
koerswijziging verder onderzocht en uitgewerkt in een voorstel voor
het concessiemodel met bijbehorende randvoorwaarden. Als laatste stap
in de uitwerking van het concessiemodel, heeft de gemeente door Fakton
een markttest uit laten voeren in de vorm van een quick scan. De vraag
aan Fakton was om op basis van het gemeentelijke voorstel voor de
concessie met bijbehorende randvoorwaarden de optimale omvang en het
optimale aantal concessies te bepalen, gezien de beperkte
financieringscapaciteit van marktpartijen in de huidige markt. De
gemeente wenst bij aanbesteden voldoende inschrijvingen te ontvangen
ten behoeve van voldoende onderlinge competitie.
Â
De conclusie is dat geen marktpartij in de huidige markt en onder de
gegeven randvoorwaarden bereid zal zijn een concessie aan te nemen,
ongeacht de omvang. De risico-rendementsverhouding is voor
marktpartijen ongunstig.
Â
Het project Braassemerland heeft echter volgens Fakton een hoge
potentie door de centrale ligging en de hoge omgevingskwaliteit.
Fakton is van mening dat de concessie succesvol in de markt kan worden
gezet door de juiste bijstelling van de randvoorwaarden.
In deze rapportage zijn verschillende oplossingsrichtingen benoemd. De
belangrijkste oplossingsrichting is te onderzoeken of het project
financieel haalbaar kan worden gemaakt door het geven van ruimte voor
de creativiteit van de markt. Daarnaast kunnen de kapitaalslasten door
het optimaliseren van de financieringsstructuur mogelijk laag worden
gehouden, terwijl de lasten en de risico's (grotendeels) voor rekening
van de markt komen. Het saldo in de grondexploitatie staat daarmee
relatief minder onder druk. Andere belangen van marktpartijen, zoals
het vullen van de ontwikkelportefeuille, kunnen marktpartijen daarbij
aanzetten tot extra investeringen.
Â
Dit alles heeft geleid tot beter inzicht in de situatie en is het
College gesterkt in haar besluit de koerswijziging voort te zetten.
Het is nu aan de gemeente om het âhuiswerkâ van de voorliggende
knelpunten te gaan uitwerken. In deze cruciale fase van het proces zal
Fakton steeds een second opinion geven om zo de kwaliteit en realiteit
van de voorstellen te waarborgen. In mei 2010 zal de gemeenteraad de
terugkoppeling krijgen over de mogelijke oplossingsrichtingen.