Gemeente Zandvoort
Middenboulevard: Wethouder Bierman geeft toelichting
Binnenkort buigt de gemeenteraad zich over het bestemmingsplan Middenboulevard. Het is een globaal bestemmingsplan met ruime kaders, zodat er speelruimte blijft voor mooie bouwplannen. Die speelruimte is ook nodig om in te kunnen spelen op nog onzekere zaken als de kustversterking en de effecten van windhinder. Het college hoopt met dit bestemmingsplan een stapje verder te komen in het op de kaart zetten van de badplaats Zandvoort zoals beschreven in de ontwerpstructuurvisie Parel aan Zee+. Reden genoeg om Wethouder Bierman om toelichting te vragen...
Waarin verschilt het nieuwe bestemmingsplan van het vorige?
Om te beginnen is dit bestemmingsplan anders tot stand gekomen. De raad heeft ons uitdrukkelijk meegegeven om belanghebbenden bij de planvorming te betrekken. Dat hebben we gedaan door zonder plannen vooraf met betrokkenen in de verschillende deelgebieden te beraadslagen. Voor het Palacegebied, de Favaugeplein zeezijde en Watertorenplein zijn daar verrassende veranderingen uitgekomen. Waar we in het vorige bestemmingsplan het programma ruimtelijk vooral in lage en brede volumes hadden gereserveerd is nu de mogelijkheid geboden om dat programma bijvoorbeeld bij Palace en Watertorenplein in ranker en slanker vormen te gieten. Door het in de hoogte te zoeken is minder breedte nodig en blijven meer zichtlijnen op zee behouden. Die grotere hoogtes zijn in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Op verzoek van een meerderheid vanuit de VVE Palace behoort zelfs een toren van 85 meter tot de mogelijkheden. Daarin is dan zoveel programma opgenomen dat op het plein niet veel meer hoeft te worden weggezet. Bij het Watertorenplein is uit het overleg een tweede toren voortgekomen. Door die mogelijk te maken kan het programma op het plein lager uitvallen. Er is dus nu meer speelruimte in breedte en hoogte in het bestemmingsplan...
En het Favaugepleinplein ?
Daar zou in het vorige bestemmingsplan niets gebeuren, maar is nu op verzoek van de bewoners een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Via het zogeheten collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) kan daardoor de herstructurering van het plein aan de zeezijde een kans kan krijgen als de bewoners zover zijn. Doordat nu de bewoners zelf een belofte op het gebied hebben gelegd en er dus ontwikkeling in het vooruitzicht is gesteld is ook aan een belangrijk bezwaar van de provincie tegemoet gekomen. Die stelde immers bij de afwijzing van het vorige bestemmingsplan dat het middengebied in de ontwikkeling had moeten worden betrokken. De provincie heeft dit keer laten weten dat dit nieuwe bestemmingsplan geen aanleiding tot opmerkingen geeft.
De provincie heeft nu verder dus geen rol meer ?
In tegenstelling tot de vorige wet hoeft de provincie het plan niet meer goed te keuren, maar kan daarna wel in beroep gaan. Wij zijn constant met de provincie in gesprek, omdat ook zij aan de slag willen met ontwikkeling van badplaatsen. Ze helpen op bestuurlijk niveau in de discussie over de kustversterking. De provincie heeft wel een aantal nieuwe instrumenten tot haar beschikking waaronder het inpassingsplan. In bepaalde situaties kan de provincie beslissen om een inpassingsplan te maken als zij van mening is dat de ontwikkeling op provinciaal niveau thuishoort, of bijvoorbeeld wanneer alleen een inpassingsplan kan waarborgen dat ontwikkeling daadwerkelijk van de grond komt. Dat inpassingsplan doorloopt de zelfde procedure als een bestemmingsplan maar wordt vastgesteld door Provinciale Staten. De provincie speelt dus nog steeds een belangrijke rol.
Waarom wordt er zo veel ruimte gegeven?
Dat is gebruikelijk in een globaal bestemmingsplan als er nog geen concrete goedgekeurde bouwplannen zijn. Wat blijft staan is positief bestemd en er zijn plekken aangegeven waar bepaalde ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De grenzen geven aan waarbinnen de plannen vorm moeten krijgen. Ze zijn bepaald op basis van een globaal maar theoretisch programma en een rekenverkaveling. En dat is verplicht omdat we moeten kunnen aantonen dat het om een realistisch bestemmingsplan gaat dat financieel haalbaar is. Anders gezegd: het moet kunnen, erin kunnen (bijvoorbeeld het parkeren) en uitkunnen (in geld). De concrete bouwplannen komen daarna pas. Zolang dat nog niet bekend is kun je het beste de speelruimte geven zodat creatieve en gedurfde plannen een kans krijgen. Dat is in de geest van de ontwerpstructuurvisie waarin we gaan voor een vitaal Zandvoort dat zich weet te onderscheiden van andere badplaatsen. Als we dat echt willen moeten we daar ook de mogelijkheden in de praktijk voor scheppen.
Aantrekkelijk zijn voor investeerders bedoelt u?
Ja, onder andere. We moeten ons realiseren dat onze positie in het proces een andere is geworden. De ambitie om zelf als mede ontwikkelaar op te treden is ingeruild voor een rol waarbij wordt opgetreden als regisseur van het proces. De gemeente stelt kaders waarbinnen andere partijen de concretisering voor hun rekening moeten nemen. Die partijen moeten worden verleid om het door Zandvoort gewenste resultaat tot stand te brengen. Ontneem jezelf geen kansen op iets verrassends en moois. De ontwikkelingen zullen zich voornameljk zelf moeten bekostigen en daar is de markt voor nodig. Die marktkracht moet een kans krijgen wil er wat tot stand komen.
Daarbij is het zo dat bij het maken van bouwplannen altijd met extra zaken rekening moet worden gehouden, zoals windhinder en beeldkwaliteit. Ook daarom is die speelruimte van belang.
Maar projectontwikkelaars hebben de naam dat als ze de ruimte krijgen ze meteen bouwen tot het gaatje en dan wordt het heel massaal.
Dat gevaar bestaat alleen als de projectontwikkelaar de grond al heeft. Op de Middenboulevard heeft de gemeente vrijwel alle grond en zijn de andere grondeigenaren afhankelijk van onze medewerking om iets rendabel te realiseren. We verkopen de grond alleen voor de realisering van het beste plan. Geen projectontwikkelaar kan ons dwingen grond aan hem te verkopen voor een plan dat tot het gaatje gaat. En massaal kan het bovendien nooit worden omdat het bijbehorende parkeren dan niet valt onder te brengen. Dat moet een geruststelling zijn. In het hier gehanteerde programma gaat het in het hele plangebied bijvoorbeeld om nog geen tweehonderd nieuwe woningen.
Er worden toch zeker wel een keer beperkingen opgelegd?
Natuurlijk. Nadat het globale bestemmingsplan met uitwerkingsplicht en wijzigingsbevoegdheid is vastgesteld kunnen daarbinnen mooie plannen worden gemaakt op basis van een concreet programma bijvoorbeeld via een aanbesteding en/of prijsvraag. De gemeente moet daarvoor natuurlijk wel met de eigenaren in het gebied samenwerken. We zijn op elkaar aangewezen om goede (bouw)plannen te (laten) ontwikkelen. Als er een goed plan ligt dat past binnen de kaders, legt de raad (of het college) de bouwvlakken en maten bindend vast in een uitwerkingsplan of wijzigingsplan uitmondend in een detailbestemmingsplan. En dan kan met een gerust hart de grond worden verkocht aan degene die het gekozen bouwplan realiseert.
En als de raad terugschrikt voor het bieden van die speelruimte?
Vooralsnog ga ik ervan uit dat de raad zichzelf geen beperkingen in toekomstige besluitvorming zal willen opleggen als dat, zoals in dit geval, (nog) niet nodig is. Bovendien is de speelruimte gevraagd door belanghebbenden in het gebied. Maar als de raad daar anders over denkt dan is er ruimte om die speelruimte te veranderen. Het gaat immers om een globaal bestemmingsplan en daar zit van oorsprong flexibiliteit ingebouwd. Als het bestemmingsplan maar realistisch en financieel haalbaar blijft.
Kunt u een voorbeeld geven?
Laten we de ontwikkelingsgebieden eens langs lopen en vergelijken met het bestemmingsplan van 2007. Bij Palace zijn er schematisch drie varianten te onderscheiden: het mogelijk maken van een toren van 85 meter (verzoek uit Palace), een beperking tot drie torens van 42 meter (beraad bewoners) of de terugvaloptie van het bestemmingsplan van mei 2007 (wat al door deze raad was goedgekeurd). Wijzigingsplan de Favaugeplein zeezijde (CPO op verzoek bewonersstichting) heeft een bepaald volume nodig om te kunnen slagen wat vraagt om een maximale bebouwingspercentage van 45 % en een maximale hoogte variërend tussen de 17 meter en 24 meter om dit mogelijk te maken. De uitwerkingsregels en bouwhoogten op het badhuisplein komen nog overeen met de planregels van mei 2007. Met de wijzigingsregels Marisstraat wordt een tweede toren mogelijk gemaakt (op verzoek van de bewoners). De bebouwingsmogelijkheid op het Watertorenplein is in feite lager dan in het bestemmingsplan van 2007 omdat nu wordt gemeten vanaf maaiveld van het parkeerterrein. Aan de Westerparkstraat is de bebouwingsmogelijkheid komen te vervallen.
Het is nu aan de raad om de definitieve speelruimte af te bakenen zodat niet alleen de bevolking maar ook potentiële investeerders weten waar ze aan toe zijn. De raad kan nu bestuurskracht tonen. Als het bestemmingsplan er is kunnen er eindelijk bouwplannen gemaakt worden. Een bestemmingsplan voor de Middenboulevard zal bij hoog en bij laag enorm bijdragen aan de imagoverbetering van onze badplaats. Van tegenzin naar zin in Zandvoort dus...