woningcorporaties prognoseperiode 2009-2013 2009 2009
Naarden,8 juli 2009 2009
Samenvatting Sectorbeeld 2006 5
1 Trends in de voornemens van corporaties over de periode 2009-2013 11
1.1 Kanttekeningen bij de voornemens 11
1.2 Een analyse van de voorgenomen activiteiten 12
1.3 Een analyse van de voorgenomen investeringen 22
1.4 De voorgenomen activiteiten en investeringen en de omvang van de corporatie 28
1.5 Een blik op de door corporaties voorziene kasstromen 31
2 Financieel meerjarenperspectief 33
2.1 Inleiding 33
2.2 Startwaarde volkshuisvestelijk vermogen 35
2.3 Basisvariant 38
2.4 Varianten met tegenwind 43
2.5 Conclusie 47
3 Woningbouwvoornemens: een analyse 49
3.1 Aanleiding 49 3.2 Woningbouwvoornemens 50 3.3 Analyseresultaten 54 3.4 Conclusie 58 Gegevensbijlagen 61
Begrippenlijst 104 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 3
4 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Samenvatting
Geprognosticeerde ontwikkelingen in aantallen
Voor de huidige vijfjaarsperiode 2009-2013 voorzien corporaties een daling in de nieuw- bouwproductie ten opzichte van de vorige vijfjaarsperiode 2008-2012. De verwachte nieuw- bouw van woongelegenheden voor eigen verhuur loopt hierbij relatief sneller terug (ruim 11% afname, van 230.400 naar 204.100 woongelegenheden) dan het aantal nieuw te bouwen koopwoongelegenheden (5% daling, van 100.100 naar 95.200). Binnen de voorgenomen koop- woningproductie van 95.200 eenheden zet de ontwikkeling naar meer risicovolle duurdere koop (stichtingskosten boven 200.000,-) in de komende jaren fors door, zowel qua aandeel als in aantallen.
Afgezet tegen de afnemende aantallen nieuwbouw van huur en koop valt de toename van de verkopen aan eigenaar-bewoners op: er wordt een groei voorspeld van bijna 10% naar 94.800 eenheden in de periode 2009-2013. Bij de aanpak van de corporatievoorraad zelf is een accentverschuiving te zien. De sloopvoornemens dalen licht naar 103.400 eenheden in de laat- ste vijfjaarsperiode. Bij de verbetering en renovatie wordt er toenemende activiteit voorzien in de corporatieprognoses.
Als gevolg van de voorgenomen nieuwbouw aan de ene kant en verkopen en sloop aan de andere kant, valt per saldo een verschuiving van het goedkope naar het duurdere prijssegment van huurwoningen te verwachten. Met de uitvoering van deze voornemens van de corporaties en de sinds de crisis verwachte toenemende druk op de huurwoningmarkt, moet daarbij niet uitgesloten worden dat de huisvestingskansen van huishoudens met lagere inkomens in de komende jaren zullen afnemen. Of dit daadwerkelijk een probleem wordt hangt mede af van de toekomstige ontwikkeling van de omvang van de doelgroep. Geprognosticeerde ontwikkelingen in bedragen
Het door de corporaties voorgenomen investeringsvolume in vastgoed voor de eigen verhuur stijgt met 1,7% van 50,4 miljard in de periode 2008-2012 naar 51,2 miljard in 2009-2013. De hogere investeringen in verbeteringen en aankopen zijn hier debet aan, want de voorgenomen nieuwbouwinvesteringen dalen. Wel blijven de nieuwbouwinvesteringen het leeuwendeel (ruim 78%) van de totale investeringen uitmaken. Binnen de investeringen in nieuwbouw en aankoop wijzigen er wel accenten: de voorgenomen investeringen in het wo- nen nemen af met ruim 1,5 miljard, terwijl investeringen in maatschappelijk en commercieel vastgoed stijgen met respectievelijk bijna 0,5 miljard en ruim 0,7 miljard. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 5
De corporaties verwachten vooral als gevolg van een hoger aantal verkopen voor de peri- ode 2009-2013 fors hogere opbrengsten uit de verkoop van bestaande woongelegenheden ( 13,9 miljard) dan ze vorig jaar voorzagen voor 2008-2012 ( 12,0 miljard). Daarnaast ver- wachten de corporaties (inclusief hun verbindingen) tussen 2009 en 2013 23,3 miljard omzet uit projectontwikkeling te halen. Het merendeel betreft nieuwbouw van koopwoningen ( 21,0 miljard), terwijl nog eens 0,5 miljard wordt verwacht uit nieuwbouw van huurwoongelegen- heden voor derden. De verwachte opbrengsten uit projectontwikkeling voor overig vastgoed omvatten 1,8 miljard. Bij de nieuwbouw van koopwoongelegenheden wordt tot en met 2011 een relatief lager netto verkoopresultaat verwacht dan vorig jaar nog werd verwacht. Hierin worden wellicht getemperde verwachtingen als gevolg van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt zichtbaar.
Bij hun investeringen rekenen de corporaties bij nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur gemiddeld met licht hogere stichtingskosten per woongelegenheid dan vorig jaar. De stijging van de stichtingskosten komt vooral op het conto van de bouwkosten. Bij de nieuw- bouw van corporatiewoongelegenheden wordt ten opzichte van de vorige prognoseperiode ook verwacht dat een groter deel van de investering onrendabel is. Deze toename van het onrendabele deel hangt onder meer samen met de verwachting dat de bouwkosten sneller stijgen dan de verwachte bedrijfswaarde van de woongelegenheden. Ten opzichte van 2007 wordt in 2008 een forse toename van de gemiddelde netto bedrijfs- lasten per woongelegenheid verwacht: wel 14% stijging tot 1.374,- per woongelegenheid. Een deel van deze stijging valt hierbij toe te schrijven aan intensivering van leefbaarheidacti- viteiten. Indien de netto bedrijfslasten gecorrigeerd worden voor leefbaarheid, wordt in 2008 nog steeds een toename van ongeveer 10% verwacht. Gemiddeld per woongelegenheid zou de netto exploitatiekasstroom tussen 2007 en 2013 voorts met 38% stijgen. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting voorzien de corporaties in hun prognoses een langzame maar gestage groei.
Een uitsnede van door corporaties voorziene ontwikkelingen rond de 40 wijken Voor de 40 wijken zijn nog steeds relatief veel meer fysieke ingrepen rond woongelegen- heden voorgenomen dan buiten de 40 wijken. Toch is er in vergelijking met de vorige progno- seperiode 2008-2012 voor de 40 wijken wel sprake van een sterke daling van voornemens in nieuwbouw van huur en koop tussen 2009 en 2013. Zo daalt de gemiddeld per jaar voorgeno- men intensiteit bij nieuwbouw huur van 17,5 naar 15,4 nieuwe woongelegenheden per 1.000 bestaande in het corporatiebezit, terwijl die voor nieuwe koopwoongelegenheden daalt van 15,8 naar 12,6 per 1.000 bestaande woongelegenheden in het coporatiebezit. In mindere mate daalt voorts de gemiddeld per jaar voorgenomen intensiteit van de ingrijpende verbeteringen ( > 20.000,-; namelijk van 11,5 naar 10,3 per 1.000 woongelegenheden in het corporatiebe- zit) en verkoop van woongelegenheden (van 9,8 naar 8,9). De voorgenomen sloop en aankoop van huurwoongelegenheden blijft grosso modo in lijn met de vorige vijfjaarsperiode. Van echte intensivering in de 40 wijken lijkt wel sprake bij de leefbaarheiduitgaven. Gemiddeld worden in de 40 wijken 2,3 keer meer leefbaarheiduitgaven verwacht ten opzichte van de vorige vijfjaarsperiode. Een vergelijkbaar sterke toename is waar te nemen bij de voorgeno- 6 Centraal Fonds Volkshuisvesting
men investeringen in maatschappelijk vastgoed. Het afsluiten van de wijkcharters voor de 40 wijken in het afgelopen jaar heeft dus niet geleid tot een intensivering van de voorgeno- men nieuwbouw, maar wel tot meer voorgenomen inzet in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Leefbaarheiduitgaven lijken overigens deels als containerbegrip te worden gebruikt. Naast de uitgaven lijken hierin ook investeringen te worden meegeteld. Extra aandacht hier- voor is in de toekomst wenselijk.
De corporaties die in aanmerking komen voor projectsteun in het kader van de 40 wijken geven aan dat ze tussen 2009 en 2013 gemiddeld per woongelegenheid ongeveer evenveel wil- len investeren als de overige corporaties. Ten opzichte van de vorige prognoseperiode 2008- 2012 zijn de investeringsvoornemens van de 40 wijkencorporaties hiermee sterker gestegen dan die van de niet-40 wijkencorporaties. Opvallend daarbij is dat deze corporaties met name groei voorzien van het totaalbedrag aan de investeringen in verbetering (inclusief minder ingrijpende) en van investeringen in commercieel vastgoed. De 40 wijkencorporaties voorzien aan de andere kant aanzienlijk hogere verkoopopbrengsten dan de niet-40 wijkencorporaties. Mening Centraal Fonds over de prognoses van de sector Het Centraal Fonds acht de voornemens van de sector ambitieus. In het verleden is steeds weer gebleken dat de voornemens van de sector veel hoger zijn dan de feitelijke realisatie in de prognoseperiode en ook de huidige voornemens lijken weer in dat patroon te gaan passen. De voornemens voor nieuwbouw en sloop zijn weliswaar wat lager dan hetgeen de sector zich voor de vorige prognoseperiode 2008-2012 had voorgenomen, maar de afname is dermate gering dat er nog steeds een achterblijvende realisatie valt te verwachten. De realisatie in de huidige prognoseperiode 2009-2013 zal bovendien beïnvloed worden door de ontwikkelingen van de kredietcrisis en economische crisis. Doordat de corporaties hun voornemens voor de huidige prognoseperiode voor 1 februari 2009 opgaven, is het aannemelijk dat nog niet alle corporaties de onzekerheden die voortvloeien uit deze crises al hadden verwerkt in de voor- nemens. De voornemens geven een beeld van de accenten die de corporaties leggen en de vergelijking tussen de huidige voornemens en die voor de vorige prognoseperiode geeft aan in welke richting de actuele trend gaat.
De trend in de door de corporaties voorgenomen nieuwbouw acht het Centraal Fonds op- merkelijk. Bij de nieuwbouw van koopwoongelegenheden wordt zowel in absolute aantallen als relatief sterker ingezet op de meer risicovolle duurdere koopwoongelegenheden (stich- tingskosten boven 200.000,-). Hiermee geven de corporaties aan relatief veel mogelijkheden te zien in de risicovolle koopmarkt, terwijl de afzet van koopwoningen recent stagneerde. Opmerkelijk is ook dat de voorgenomen inspanningen rond huurwoningen verminderen. Mede door de stagnatie op de koopwoningmarkt, mogen huurwoningen in de komende jaren hoogst- waarschijnlijk rekenen op meer vraagdruk.
Bij de voorgenomen toename rond de verkoop van huurwoongelegenheden aan eigenaar- bewoners is onduidelijk in hoeverre deze groei reëel is. Doordat veel van deze huurwonin- gen in het begin van verhuisketens of aan starters of aan zittende huurders verkocht zullen Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 7
worden, zullen de corporaties minder last kunnen hebben van de stagnatie, die nu veroorzaakt wordt door het stilvallen van de dynamiek in de verhuisketens. Het is mogelijk dat als gevolg van de stagnatie in de verhuisketens de vraagdruk aan de onderkant van de koopmarkt en daarmee de afzetkansen van te verkopen huurwoningen zullen toenemen ten opzichte van het verleden. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat ook de verkoop van huurwoongelegenheden aan eigenaar-bewoners momenteel minder gaat.
Op grond van ervaringsgegevens acht het Fonds het verre van realistisch dat de netto exploitatiekasstroom gemiddeld per woongelegenheid tussen 2009 en 2013 met 38% zou stij- gen. In de afgelopen jaren lag deze netto exploitatiekasstroom vrijwel continu rond 2.000,- per woongelegenheid en er is geen reden voor een trendbreuk. De door de corporaties voorziene stijging tussen 2007 en 2008 van de nettobedrijfslasten (excl. leefbaarheid) acht het Centraal Fonds zorgwekkend. Een somber financieel meerjarenperspectief Omdat de gezamenlijke voornemens van de sector op veel punten onrealistisch lijken, heeft het Centraal Fonds eigen ramingen gemaakt voor het financieel meerjarenperspectief van de sector tot en met 2017. Hieruit blijkt dat de financiële ruimte voor volkshuisvestelijke prestaties rond de kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad de komende jaren afneemt. De gematigde basisvariant komt nog het meest gunstig uit. Deze basisvariant veronderstelt een investeringsprogramma dat aansluit bij de verwachtingen1 van de corporaties over hun realisaties in 2008 en een gematigde beheerkostenstijging vanaf 2009. Het eigen vermogen daalt volgens deze variant van 30,3% van het balanstotaal ultimo 2007 naar 24,9% ultimo 2017. De teruggang in de vermogenspositie ontstaat zowel door de oplopende sloopaantallen waarmee vanaf 2011 is gerekend, als door de oplopende onrendabele toppen op investerin- gen. Deze stijging van de onrendabele toppen wordt veroorzaakt doordat naar verwachting de bouwkosten, onderhoudslasten en beheerlasten alle sneller stijgen dan de huurinkomsten. Hoewel het financiële plaatje rond de basisvariant hiermee iets gunstiger lijkt dan het beeld dat vorig jaar naar voren kwam bij de doorrekening van het destijds plausibel geachte scenario, is het in werkelijkheid niet zo positief. De financieel iets gunstiger uitkomst is het resultaat van een forse verlaging van de prestaties op volkshuisvestelijk vlak. Het vorig jaar doorgerekende investeringsprogramma was veel ruimer. Dit jaar echter is gerekend met een lagere bouwproductie van de corporaties voor huurwoningen, minder sloop van bestaand bezit en ook minder aankoop van woningen. Desalniettemin daalt de vermogenspositie in tien jaar met ruim 5 procentpunt.
Uit doorrekening van twee varianten met tegenwind blijkt bovendien dat het de komende jaren ook slechter kan gaan dan de basisvariant veronderstelt. Bij beide varianten zet de rela- tieve daling van het vermogen al vroeger in dan bij de basisvariant en ultimo 2017 komt het veel lager uit, namelijk op 21,2% bij de beheerlastenvariant en op 20,3% bij de verkoopvariant.
1 Volgens opgave dPi 2008 die de corporaties tussen november 2008 en 1 februari 2009 aanleverden. De definitieve gegevens 2008 komen eind 2009 beschikbaar.
8 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Bij dergelijk sterke dalingen in de vermogenspositie van de sector, wordt het reëel te verwach- ten dat er corporaties zullen zijn die investeringen gaan schrappen waardoor er de komende jaren minder woningen zullen worden gebouwd, gekocht of verbeterd. De vermogenspositie blijft dan beter op peil, maar kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad worden veel min- der verbeterd. De beheerlastenvariant veronderstelt dat de beheerlasten ook na 2008 bovenin- flatoir blijven stijgen. Dat is meer conform de praktijk van de laatste jaren maar anders dan aangenomen in de basisvariant.
De verkoopvariant redeneert dat onder invloed van de huidige economische crisis de verkoop van bestaande huurwoningen aan eigenaar-bewoners tussen 2009 en 2013 sterk zou kunnen tegenvallen en dat de koopprijzen in de eerste jaren dalen en daarna minder stijgen dan bij de basisvariant. Alle andere veronderstellingen in de twee varianten zijn gelijk aan die van de basisvariant.
Sober en doelmatig beheer is de komende tijd extra belangrijk. Indien de boveninflatoire beheerlastenstijging en de sterke tegenvallers bij de verkopen gelijktijdig voorkomen, zal de vermogenspositie nog verder onder druk komen te staan en valt er op korte termijn al een te- rugloop in de investeringen te verwachten. Door minder te investeren kunnen corporaties hun vermogenspositie namelijk beter op peil houden, maar dragen ze minder bij aan de kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad. Een afweging tussen leefbaarheidsuitgaven en investe- ren in de woningvoorraad wordt hierbij relevant: voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen kunnen hogere leefbaarheidsuitgaven wenselijk zijn. Ze verhogen evenwel de beheerlasten en gaan dus ten koste van investeringscapaciteit.
Indien de koopwoningmarkt aantrekt kunnen corporaties proberen extra huurwoningen te verkopen aan eigenaar-bewoners opdat de vermogenspositie weer wordt versterkt. Het is evenwel de vraag of zo'n inhaalslag echt zal slagen, want dit vereist een structurele verhoging van het verkoopprogramma ten opzichte van hetgeen in de afgelopen jaren werd gerealiseerd. Tussen 2003 en 2008 verkochten de corporaties gemiddeld per jaar namelijk 15.300 woongele- genheden aan eigenaar-bewoners. Bij de doorrekeningen van het financieel meerjarenperspec- tief is in beginsel uitgegaan van 15.000 verkopen per jaar, alleen in de verkoopvariant is in de eerste jaren een lager aantal gehanteerd.
Woningbouwvoornemens geanalyseerd
Uit statistische analyse blijkt dat de mate waarin corporaties volgens hun eigen opgave woningen (huur + koop) willen bouwen, tussen 2009 en 2013 nauwelijks samenhangt met de mate waarin er in hun omgeving behoefte is aan nieuwe woningen. Voor de mate waarin ze huurwoningen willen bouwen, ontbreekt zelfs elk verband met de behoefte aan nieuwe huur- woningen in de omgeving hoewel huurwoningen tot de kerntaak van corporaties horen. Het is verrassend, want vanuit het volkshuisvestelijke belang waar de corporaties voor staan, lijkt een grotere samenhang met behoefte aan nieuwbouw in de omgeving toch wenselijk. Helaas is verder onduidelijk in hoeverre het ontbreken van dit verband ligt aan de corporaties zelf en/of aan gemeenten waar ze actief zijn en/of de ingewikkelde planvormingsprocessen voor woningbouw.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 9
Toch zijn de voornemens evenmin geheel willekeurig: diverse kenmerken van de corpora- ties zelf dragen in onderlinge samenhang significant bij aan de verklaring van de mate waarin corporaties woningen in het algemeen willen bouwen, dan wel huurwoningen in het bijzon- der. De volgende kenmerken zijn het meest invloedrijk voor de voornemens tot zowel woning- bouw in het algemeen als de huurwoningbouw:
- De beleidskeuze ook koopwoningen te willen bouwen: Corporaties die koopwoningen willen bouwen, willen in totaal relatief meer woningen bouwen dan corporaties die zich enkel richten op de bouw van huurwoningen. De koopwoningbouw staat dus naast de huurwoning- bouw en verdringt deze niet. Het is zelfs zo dat corporaties die koopwoningen willen bouwen relatief meer huurwoningen willen realiseren dan corporaties die geen koopwoningen willen neerzetten. Dit komt waarschijnlijk doordat de koopwoningen via verkoopwinsten en vereve- ningsopties in gemengde projecten bijdragen aan de financiering van onrendabels op huurwo- ningen.
- De mate waarin de corporatie in voorgaande jaren (huur)woningen heeft gebouwd: Corporaties die in het verleden al relatief meer woningen bouwden, willen in de toekomst ook relatief meer woningen bouwen dan corporaties die in het verleden relatief weinig huur bouwden. Hetzelfde geldt voor de huurwoningbouw in het verleden en de toekomst. Waar- schijnlijk zijn de corporaties ingesteld op een bepaalde bouwstroom.
- De waarde van grondposities per bestaande woongelegenheid: Naarmate de gemid- delde waarde van de grondposities hoger is, willen corporaties relatief meer woningen in het algemeen bouwen en ook meer huurwoningen. Dit verband lijkt logisch. Een hogere waarde zal vaak samengaan met meer grond voor woningbouw, zodat de corporatie zich ook gemak- kelijker meer woningbouw zal kunnen voornemen en bouwrechten zal kunnen verkrijgen. Ook kan het financiële risico rond grondbezit aanzetten tot woningbouwplannen.
- De mate waarin de corporatie de in het verleden gerealiseerde woningproductie vooraf goed had ingeschat: Corporaties die zich in het verleden veel meer woningbouw in het al- gemeen, respectievelijk huurwoningbouw voornamen dan ze realiseerden, hebben voor de toekomst hogere voornemens dan corporaties waarvan de voornemens en realisatie in het verleden dichter bijeen lagen. Hiermee lijken verschillen in het realiteitsgehalte van de voor- nemens tussen corporaties hardnekkig te kunnen zijn. Immers, corporaties die in het verleden erg optimistisch waren met hun voornemens, hebben ook nu relatief hoge voornemens en zijn vermoedelijk dus ook nu weer optimistisch.
- De mate waarin de corporatie recent woningen sloopte of dat binnenkort wil gaan doen: Corporaties die recent relatief veel woningen sloopten of dat binnenkort willen gaan doen, willen relatief meer huurwoningen en woningen in het algemeen bouwen dan corpo- raties die weinig of geen woningen sloopten of willen gaan slopen. Dit verband ligt voor de hand, want na sloop volgt meestal (vervangende) nieuwbouw. Voor het externe toezicht betekent de bevinding dat verschillen in het realiteitsgehalte van de voornemens tussen corporaties door de tijd heen hardnekkig lijken, dat het van belang blijft om corporaties die erg slecht scoren op de Realisatie-index hierop aan te spreken. Dat kan immers stimuleren tot meer realisme in de toekomst bij opgave van nieuwe voornemens. 10 Centraal Fonds Volkshuisvesting
1
Trends in de voornemens van corpo-
raties over de periode 2009-2013
1.1
Kanttekeningen bij de voornemens
Dit jaar is er met de om zich heen grijpende kredietcrisis meer dan in voorgaande jaren aanleiding om de door corporaties opgegeven prognosecijfers met de nodige relativering te beschouwen. De corporaties is in de maanden november 2008 t/m januari 2009 gevraagd om opgave te doen van hun meerjarige voornemens. In deze periode zullen er ongetwijfeld al cor- poraties zijn geweest die hun oorspronkelijke begroting onder invloed van de heftigheid van de crisis hebben bijgesteld. Andere corporaties zullen de over elkaar heen tuimelende ontwik- kelingen wellicht eerst hebben afgewacht totdat de betekenis van de crisis in volle omvang helder wordt, alvorens conclusies te trekken. Ook zullen er corporaties zijn die helemaal geen aanleiding hebben gezien om hun voornemens bij te stellen. Van geen van de gegevens die voor de hierna volgende analyses gebruikt zijn, is bekend vanuit welke interne beleidsopvat- ting de opgegeven voornemens begrepen moeten worden. Dat maakt het interpreteren van de data er uiteraard niet eenvoudiger op.
Het beschrijven van relevante trends uit de door corporaties opgegeven meerjarige voorne- mens als aannemelijke voorspelling van de te verwachten inspanningen van de corporaties, is bovendien altijd al een riskante onderneming geweest. Het Fonds heeft in het recente verle- den meer dan eens geconstateerd dat corporaties vaak niet in staat bleken hun voornemens ook daadwerkelijk te realiseren. Dat heeft onder meer te maken met de verschillende opvat- tingen over de doelstellingen van een begroting en vooral wat daarin onder `realistische ver- wachtingen' verstaan wordt. In lijn met de introductie van de Realisatie-index door het Fonds in 2008 waarin de verschillen tussen voornemens en realisatie achteraf zichtbaar gemaakt worden, zullen in de toekomst deze verschillen ook nog de nodige aandacht van het Fonds vergen. Deze verschillen zijn voor het Fonds ook de reden om bij de vooruitberekening van de financiële consequenties van de sector als geheel, niet uit te gaan van de door corporaties opgegeven voornemens maar van eigen op basis van ervaringsgegevens ingeschatte aantallen. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 11
1.2 Een analyse van de voorgenomen activiteiten
Vergelijking tussen realisatiecijfers 2007, verwachtingen 2008 en voornemens 2009-2013 Grote verschillen tussen de prognoses, verwachtingen over de realisatie en realisatiecijfers lijken ook dit jaar weer aan de orde.
Er is aanleiding om te veronderstellen dat cijfers die de corporaties nu melden voor de verwachte realisatie in 2008 waarschijnlijk afwijken van de definitieve realisatie in 2008. Dat bleek vorig jaar heel duidelijk: bij de definitieve verantwoording over 2007 bleek de realisatie
5% tot 10% lager dan eerder als verwachting was doorgegeven. Tijdens het opstellen van het onderhavige Sectorbeeld voornemens 2009 zijn de definitieve cijfers over de realisatie in 2008 nog niet bekend.
Op grond van een vergelijking2 tussen de realisatiecijfers over 2007 en de recente verwach- tingcijfers van corporaties over 2008 wordt een substantiële groei van de nieuwbouw van woongelegenheden voor eigen verhuur voorspeld van 25.200 naar 28.3003. Verder wordt een lichte stijging van de te realiseren koopwoningen (van 8.500 naar 8.900) geprognosticeerd en meer verkopen aan eigenaar-bewoners (van 14.300 naar 15.500). Alleen de sloopaantal- len zullen gelijk blijven op een niveau van bijna 16.000 woongelegenheden. Toch mag niet op voorhand aangenomen worden dat deze verwachte groei zich daadwerkelijk doorzet. Indien over 2008 de feitelijke realisatie van nieuwbouw weer 91% van de verwachting bedraagt, zal er in 2008 voor het eerst weer sprake zijn van stagnatie in de groei, die sinds 2002 werd in- gezet en waarbij er in 2007 nog slechts sprake was van een afvlakking van deze gestage groei van de nieuwbouw. Vorig jaar hadden de corporaties minder moeite om de verwachting van de gerealiseerde verkopen aan bewoners te voorspellen (98%). Indien de verwachtingcijfers over 2008 vergeleken worden met de voorgenomen aantal- len over het eerste prognosejaar 20094, dan worden nog veel grotere verschillen zichtbaar die de betrekkelijkheid van de opgegeven meerjarenprognoses nog eens goed onderstrepen. De nieuwbouw voor eigen verhuur zal met 34% toenemen en de nieuwbouw van koop zelfs met 54% ten opzichte van de toch al optimistische verwachtingen over 2008. Ook de verkoop aan eigenaar-bewoners (+28%) en sloop (+55%) van woongelegenheden zitten in 2009 in een on- waarschijnlijke lift. Dit zijn vanuit de ervaringsgegevens geen realistische prognoses. Daling van de voorgenomen nieuwbouw
Een opvallende ontwikkeling in het prognosegedrag van corporaties is te vinden in de af- vlakking van de tot nu gebruikelijke hoge boeggolf in de belangrijkste prognoses. Minder dan voorheen lijkt er bij de nieuwbouw voor verhuur sprake van voor zich uitschuivende aantallen in het tweede en derde prognosejaar die in het verleden nimmer gerealiseerd werden.
2 Waar in deze voetnoten verwezen wordt naar tabellen en grafieken zijn deze terug te vinden in de Gegevensbijlage bij dit rapport.
3 Zie tabel 1.1. In alle gepresenteerde aantallen zijn de aantallen die gerealiseerd worden in een verbinding naar rato van het deelne- mingspercentage van de corporatie meegerekend. Bij de nieuwbouw voor verhuur is naast de nieuwbouw van woongelegenheden door de TI zelf bovendien ook de aankoop van woongelegenheden van haar verbindingen meegerekend.
4 Zie tabel 1.1
12 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.1 Voorgenomen nieuwbouw van woongelegenheden voor eigen verhuur (incl. aankoop van eigen verbindingen) 2008-2013
70.000
60.000
50.000
40.000
Prognoses 2008-2012 30.000 Prognoses 2009-2013 20.000
10.000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Over de hele vijfjaarsperiode 2009-2013 nemen de voorgenomen nieuwbouwaantallen voor verhuur (ruim 204.000) per saldo met ruim 26.000 af ten opzichte van de prognose 2008-2012. Daarbij valt op dat verhoudingsgewijs een groter deel van de productie bij een verbinding gepland staat: de aankoop van de verbindingen zal scherp toenemen (18.000 meer, een groei van 71%), terwijl de productie via de toegelaten instellingen zelf fors lager wordt geprognosti- ceerd (44.000 minder).
De nieuwbouw van koopwoongelegenheden door corporaties daalt over de prognoseperi- ode 2009-2013 veel minder ten opzichte van de voornemens over de vorige prognoseperiode 2008-2012, dan bij nieuwbouw voor verhuur het geval is. In plaats van ruim 100.000 koop- woongelegenheden in de prognose 2008-2012 rekenen de corporaties toch nog altijd met ruim 95.000 koopwoongelegenheden voor 2009-2013, waarvan bijna 36% in verbindingen gerea- liseerd zal worden. Daarbij valt voor de prognoses van koopwoongelegenheden overigens op dat de gebruikelijke boeggolf hier wel nog pregnant zichtbaar is. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 13
Grafiek 1.2 Voorgenomen nieuwbouw van koopwoongelegenheden 2008-2013
30.000
25.000
20.000
15.000 Prognoses 2008-2012 Prognoses 2009-2013 10.000
5.000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Een relevante vraag is of deze voorgenomen aantallen niet onder druk komen te staan van de ontstane situatie op de koopwoningmarkt, waarin de afzet van koopwoningen nu behoor- lijk gestagneerd is. Deze vraag klemt des te meer als nader gekeken wordt naar de prijsklassen waarin de corporaties deze koopwoningen willen gaan realiseren5. Grafiek 1.3 De voorgenomen nieuwbouw van koopwoningen naar prijsklassen 2007-2013 Prognose 2009-2013
Verwachting 2008
200.000,- Prognose 2008-2012
Verwachting 2007
0% 20% 40% 60% 80% 100% 5 Zie tabel 1.14
14 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Volgens de corporatieprognoses zet de ontwikkeling naar duurdere koop, zowel qua aan- deel als in aantallen, in de komende jaren fors door. Tegelijk wordt daarmee het vraagstuk van het `level playing field' van corporaties in de komende jaren meer manifest. Ook wordt in de ontwikkeling naar duurdere koop een bijzondere beleidskeuze zichtbaar die over het algemeen niet lijkt ingegeven door de logica van de woningmarkt of door specifiek volkshuisvestelijke doelstellingen. Terwijl de huurwoningen in de komende jaren mede als gevolg van de stagna- tie op de koopwoningmarkt hoogstwaarschijnlijk mogen rekenen op meer vraagdruk en dus qua afzet ook minder risico's zullen hebben, verminderen daar juist de voorgenomen inspan- ningen van corporaties. Het prognosegedrag van de corporaties laat een continuering van een eerdere trend naar meer risicovolle nieuwbouw van koopwoningen zien, waarbij hoogst- waarschijnlijk nog niet ingesprongen is op de gekantelde woningmarkt. De in de afgelopen jaren sterk gegroeide grondposities van corporaties spelen mogelijk een rol in het desondanks intensiveren van het tot nu toe gevoerde beleid. Afnemende huisvestingskansen van de doelgroep? Door nieuwbouw aan de ene kant en verkopen en sloop aan de andere kant, valt per saldo een verschuiving van het goedkope naar het duurdere prijssegment van huurwoningen te verwachten6.
Grafiek 1.4 Ontwikkeling van de voorziene verdeling van huurwoningen in procenten naar prijsklasse 2008-2013 (exclusief effect huurharmonisatie)7 70
60
50
40
aandeel begin 2008 30 aandeel eind 2013 20
10
0
goedkoop betaalbaar duur
6 Goedkope woongelegenheden hebben een maandhuur tot 348,99. Betaalbare woongelegenheden hebben een maandhuur vanaf 348,99 tot 535,33 en dure woongelegenheden hebben een maandhuur vanaf 535,33. De grensbedragen voor deze indeling naar prijsklasse zijn ontleend aan de regelgeving voor de huurtoeslag.
7 Zie tabel 1.12
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 15
Met de uitvoering van deze voornemens en de sinds de crisis verwachte toenemende druk op de huurwoningmarkt moet niet uitgesloten worden dat de huisvestingskansen van de doelgroep (huishoudens met lagere inkomens) in de komende jaren zullen afnemen. Bij het doorzetten van een trend uit de laatste decennia van afnemende omvang van de doelgroep, hoeft dit -althans rekenkundig- niet zo'n probleem te zijn. In dit verband wordt het echter wel belangrijk om goed te monitoren hoe de omvang van de doelgroep zich onder invloed van de economische crisis zich in de komende jaren ontwikkelt en waar de doelgroep mogelijk in de knel dreigt te komen.
Meer verkoop van huurwoningen in een lastige markt Een relatief groot deel van de afname van de voorraad voor de doelgroep wordt veroor- zaakt door de voorgenomen verkopen van goedkope en betaalbare huurwoningen. Van deze te verkopen woningen aan eigenaar-bewoners valt bijna 24% in het goedkope en bijna 66% in het betaalbare segment. Qua verhouding zijn deze percentages goed vergelijkbaar met de vorige prognoseperiode.
Afgezet tegen de afnemende aantallen nieuwbouw van huur en koop valt hier de toename van de verkopen aan eigenaar-bewoners op: voor 2009-2013 wordt een groei voorspeld van 10% ten opzichte van 2008-20128. Hoewel er ook hier nog een groot gat zit tussen de realisa- tie over 2007 (14.300) en het eerste prognosejaar 2009 (19.900), lijkt er minder aanleiding om grotere vraagtekens te zetten bij een hoger verkoopprogramma dan bij de nieuwbouwprogno- ses. Indien het eerder geconstateerde patroon van redelijk betrouwbare voorspelling van gere- aliseerde verkopen zich ook nu doorzet, lijkt de geconstateerde daling over 20079 van tijdelijke aard en wordt het hogere realisatieniveau van 2006 en voorgaande jaren weer opgepakt. Ook is er in het prognosepatroon in het geheel geen sprake van een niet te realiseren boeggolf in het tweede en derde jaar, de verkopen worden evenwichtig over de jaren gespreid.
8 Zie tabel 1.3
9 Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2007, Naarden 2008, p. 4 en 20. 16 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.5 Voorgenomen verkoop van huurwoongelegenheden aan eigenaar-bewoners 2008-2013
25.000
20.000
15.000
Prognoses 2008-2012
10.000 Prognoses 2009-2013 5.000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Hoe lastig de koopwoningmarkt op dit moment ook is, toch zullen de consequenties ervan zich waarschijnlijk minder laten voelen bij deze verkoopvoornemens van de corporaties. De corporaties verwachten vooral in het lage prijssegment hun huurwoningen te verkopen. De gemiddelde verkoopprijs in 2009 bedraagt 138.400,-10 . Veel van deze huurwoningen zul- len in het begin van verhuisketens òf aan starters òf aan zittende huurders verkocht worden. Daarmee zullen de corporaties minder last hebben van de stagnatie, die nu veroorzaakt wordt door het stilvallen van de dynamiek in de verhuisketens. Voor de voorgenomen verkopen van corporaties lonkt een gunstig perspectief: te verwachten is dat als gevolg van de stagnatie in de verhuisketens de vraagdruk aan de onderkant van de koopmarkt en daarmee de afzetkan- sen van te verkopen huurwoningen zullen toenemen. Naast volkshuisvestelijke doelstellingen (bevorderen van het eigen woningbezit) zullen financiële drijfveren ongetwijfeld een belangrijke rol spelen in de voorziene toename van het aantal verkopen. Waar in 2008 door de sector nog gerekend werd met inkomsten van bijna
2,4 miljard uit verkopen van bestaand woningbezit, stijgt dat in 2009 naar 2,8 miljard en de voorziene opbrengst blijft ook redelijk stabiel in de volgende prognosejaren tot en met 201311.
Accentverschuiving in aanpak voorraad: iets minder sloop en meer verbetering Een relatief groot deel van de afname van de voorraad voor de doelgroep wordt ook veroor- zaakt door te slopen woongelegenheden. Anders dan bij verkopen ligt het accent niet op het betaalbare maar op het goedkoopste prijssegment. Van de ruim 103.000 te slopen woongele- genheden in de periode 2009-2013 valt ruim tweederde in het goedkope segment. 10 Zie tabel 4.4
11 Zie tabel 5.17
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 17
De meerjarige trend in de prognoseaantallen is vergelijkbaar met die bij de nieuwbouw van huur en koop: er wordt een daling voorzien van ruim 7% in de periode 2009-2013 ten opzichte van eerdere vijfjarenprognoses over 2008-201212. Aan de andere kant wordt er toenemende activiteit voorzien in de ingrijpende verbetering ( > 20.000,- per woongelegenheid). Het aantal ingrijpend te verbeteren woongelegenheden stijgt met 10% ten opzichte van de vorige vijfjarenprognose naar een niveau van ruim 100.000 woongelegenheden13.
Minder ingrijpende verbeteringen zijn ook van belang bij het schetsen van het totaal van de voorgenomen activiteiten van de sector. Het investeringsvolume biedt ook inzicht in de trend in de totale voornemens van corporaties. Bezien vanuit het totale investeringsvolume voor verbetering en renovatie, dus inclusief de minder ingrijpende verbetering en renovatie, valt ook een flinke intensivering van de aanpak van de voorraad in de prognoses waar te ne- men.
Grafiek 1.6 Ontwikkeling van de voorgenomen investeringen in verbetering en renovatie per jaar x 1 miljoen, 2007-2013
3.000
2.500
2.000
1.500 Prognoses 2008-2012 Prognoses 2009-2013
1.000
500
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Er is bovendien ook een sterke groei van de uitgaven per woongelegenheid ten opzichte van de prognose 2008-2012. De omvang van deze groei wijst op de verwachting dat de verbe- teringen straks gemiddeld genomen meer ingrijpend zullen zijn, dan in de vorige prognosepe- riode voorzien werd.
12 Zie tabel 1.3
13 Zie tabel 1.3
18 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Relatief meer nieuwbouw van huurwoningen in niet-verstedelijkt gebied Bij een ruimtelijke analyse van de voorgenomen productie valt op dat in verstedelijkt Ne- derland14 relatief minder voornemens met betrekking tot nieuwbouw van huurwoongelegen- heden gepland zijn dan in niet-verstedelijkt Nederland. Uit een nadere analyse blijkt dat de re- latief hogere nieuwbouw van huur in niet-verstedelijkt gebied in eerste instantie de niet (zeer) sterk stedelijke gemeenten betreft in de twintig bouwregio's die het Rijk aanwees. Daarnaast zijn er ook buiten de bouwregio's relatief meer voornemens tot bouw van huurwoongelegen- heden in niet (zeer) stedelijke gemeenten dan in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten. Concentratie van productiemaatregelen in de aandachtswijken In de 40 wijken worden in de prognoseperiode 2009-2013 relatief de meeste productie- maatregelen voorgenomen15. De voorgenomen nieuwbouw van huur blijft in deze 40 wijken weliswaar rond het gemiddelde, maar zowel de activiteiten in de nieuwbouw van koopwonin- gen, als de sloop, ingrijpende verbetering en verkoop van huurwoningen, krijgen vanuit de beoogde transformatie van de wijken in de voornemens van corporaties duidelijke accenten. Wat minder pregnant, maar toch ook duidelijk zichtbaar, gelden deze accenten voor de zwakke postcodegebieden16. Ook dat past in het verwachtingspatroon: op basis van vergelijking van diverse wijkdata wordt in deze wijken een relatief grote noodzaak voor fysieke ingrepen verondersteld. Ook in deze zwakkere postcodegebieden zijn vooral de voornemens tot sloop, nieuwbouw van koopwoningen en verkoop van huurwoongelegenheden beduidend hoger dan landelijk.
Het is opvallend dat in vergelijking met de vorige prognoseperiode 2008-2012 vooral de 40 wijken een sterke daling laten zien van de tussen 2009 en 2013 voorgenomen productiemaat- regelen17. Dit ligt grotendeels aan de dalende voornemens in nieuwbouw van huur en koop. De daling in de 40 wijken is aanzienlijk scherper dan buiten de 40 wijken. Het afsluiten van de wijkcharters voor de 40 wijken in het afgelopen jaar heeft niet geleid tot een intensivering van de voorgenomen nieuwbouw. Of dat een kwestie is van voortschrijdende inzichten en verschuivende accenten (zie leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed hierna) of een gevolg is van een ander karakter van de voornemens (wellicht meer taakstellende en daarmee minder vrijblijvende afspraken met gemeenten in het kader van de wijkcharters), is niet bekend. 14 Gemeenten die volgens de CBS-indeling (zeer) sterk verstedelijkt zijn. 15 Zie tabel 1.6
16 Zoals onderscheiden volgens de Indicatie Fysieke Ingrepen. 17 Zie tabel 3.1
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 19
Grafiek 1.7 Gemiddelde jaarlijkse intensiteit* van de door corporaties voorgenomen productie- maatregelen in de 40 wijken en daarbuiten
90
80
70
60
Aankoop 50 Verkoop 40 Verbetering (> 20.000,-) 30 Sloop 20 Nieuwbouw koop Nieuwbouw huur 10
0
2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 40 wijken Buiten 40 wijken Nederland
* Intensiteit is het aantal woongelegenheden waar voornemens voor bestaan per 1.000 woongelegenheden die ultimo 2007 in het bezit van corporaties waren. Hier berekend als jaargemiddelde over de prognoseperiode. De grafiek bevat voorts alleen productiemaatregelen waarvoor de postcode bekend is. Intensivering van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Bij de realisatie over 2007 bleek dat de leefbaarheiduitgaven van totaal 181 miljoen nog- al mager afstaken tegen de publicitaire aandacht die naar dit onderwerp is uitgegaan. Voor de komende jaren worden echter uitgaven verwacht van rond 290 miljoen gemiddeld per jaar18. In vergelijking met de vorige prognoseperiode 2008-2012 wordt een intensivering voorzien van 37%. In de verhouding tussen de voorgenomen uitgaven voor sociale en fysieke activitei- ten verandert niet zoveel. Wel zijn er aanwijzingen dat leefbaarheid deels als containerbegrip wordt opgevat, waar behalve uitgaven deels ook investeringen aan worden toegerekend. Extra aandacht hiervoor is in de toekomst wenselijk. Gemiddeld verwachten corporaties per woongelegenheid wel veel meer in de 40 wijken uit te geven dan daarbuiten (3,4 keer zoveel), terwijl ook de concentratie binnen het stedelijk gebied en vooral de vier grote steden opvalt19. De toename in de 40 wijken ten opzichte van de vorige prognose is aanzienlijk (2,3 keer zoveel). Ingedeeld naar referentiegroepen blijken ook vooral de corporaties met een herstructeringsopgave veel te willen besteden aan leefbaar- heid20.
18 Zie tabel 2.1
19 Zie tabel 2.3
20 Zie tabel 2.2
20 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.8 Voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid (jaargemiddelde in 1,- per woongelegenheid)
400
350
300
250
200
Fysiek 150
Sociaal 100
50
0
2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 40 wijken buiten 40 wijken Nederland Anders dan bij de leefbaarheiduitgaven zullen de investeringen in maatschappelijk vast- goed zich juist niet concentreren rond de corporaties met een herstructureringsopgave. Vooral de referentiegroepen met een krimpende portefeuille, met jong bezit en met marktgevoelig bezit verwachten relatief veel te investeren in maatschappelijk vastgoed21. Net als de bij leefbaarheiduitgaven tonen de tussen 2009 en 2013 voorgenomen investerin- gen en aankopen in maatschappelijk vastgoed een forse toename ten opzichte van de vorige prognoseperiode 2008-2012. De corporatieactiviteit zal op basis van de prognoses fors groeien van 143 miljoen in 2007 naar 422 miljoen in 200922. Dat niveau groeit verder door naar een jaargemiddelde van 442 miljoen in de prognoseperiode 2009-201323. De investeringen in alle sectoren zullen groeien, maar vooral die voor gezondheid & zorg en onderwijs & opvoeding zullen van deze toename profiteren.
21 Zie tabel 2.5
22 (Een deel van) deze groei kan ook te maken hebben met een tussentijds doorgevoerde verbetering in de gegevensopvraging over maat- schappelijk vastgoed in CorpoData.
23 Zie tabel 2.4
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 21
Grafiek 1.9 Voorgenomen investeringen (nieuwbouw en aankopen) in maatschappelijk vastgoed (jaargemiddelde in 1,- per woongelegenheid)
350
300
250
Overige 200
Sport & Recreatie 150 Cultuur 100 Onderwijs & opvoeding Wijk-en buurtvoorzieningen 50 Gezondheid en zorg 0
2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 40 wijken buiten 40 wijken Nederland Ook hier is een forse toename van de voorgenomen investeringen in de 40 wijken waar te nemen24. Daarbij mag men veronderstellen dat deze intensivering rond leefbaarheid en maat- schappelijk vastgoed te danken is aan de inmiddels overal afgesloten wijkcharters.
1.3 Een analyse van de voorgenomen investeringen Lichte stijging van het investeringsvolume Het voorgenomen investeringsvolume van de toegelaten instellingen in vastgoed voor eigen verhuur is met 1,7% gestegen van 50,4 miljard in de periode 2008-2012 naar 51,2 miljard in 2009-201325. De hogere investeringen in verbeteringen en aankopen zijn hier debet aan. Aan de andere kant dalen de voorgenomen nieuwbouwinvesteringen. De nieuwbouwin- vesteringen blijven evenwel het leeuwendeel (ruim 78%) van de totale investeringen uitma- ken. Vergelijkbaar met het beeld van de aantallen nieuwbouw voor verhuur is er in de meerja- renprognose van nieuwbouwinvesteringen nog wel sprake van een boeggolf in het tweede en derde prognosejaar waarvan het niet aannemelijk is dat deze gerealiseerd gaat worden, maar ook deze boeggolf vlakt wel af ten opzichte van de vorige prognoseperiode26. 24 Zie tabel 3.2
25 Zie tabel 5.1
26 Zie grafiek 5.1
22 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het voorgenomen investeringsvolume is hier gedefinieerd als het totaal van alle investerin- gen die de toegelaten instellingen (excl. het Wooninvesteringsfonds27) doen in vastgoed voor de eigen verhuur.
Dit vastgoed bestaat uit woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed en overig, of- wel commercieel vastgoed en de investeringen in dit vastgoed betreffen zowel nieuwbouw, aankoop als verbeteringen en renovaties. Nieuwbouwinvesteringen omvatten hierbij naast de investeringen in nieuwbouw voor eigen verhuur van de toegelaten instellingen, ook de aanko- pen die de toegelaten instellingen doen bij de eigen verbindingen. Het overgrote deel van deze aankopen bij eigen verbindingen betreft namelijk nieuwbouw. Dit betekent tegelijk dat overal in deze paragraaf waar gesproken wordt over investeringen in aankoop, alleen die aankopen worden bedoeld die bij derden worden gedaan. Ten slotte is het zinvol te weten dat niet alle activiteiten die in eerdere paragrafen aan de orde waren tot de investeringen gerekend wor- den. Uitgaven voor leefbaarheid bijvoorbeeld omvatten geen investeringen en de nieuwbouw van koopwoongelegenheden wordt hier aangeduid als projectontwikkeling. Grafiek 1.10 Ontwikkeling van het voorgenomen investeringsvolume (x 1 miljoen) 60.000
50.000
40.000 Verbeteringen en renovaties 30.000 Aankoop 20.000 Nieuwbouw 10.000
0
2008-2012 2009-2013 Meer accent op commercieel vastgoed Van de investeringen in nieuwbouw en aankoop van vastgoed gaat het grootste deel (89%) in de prognoseperiode 2009-2013 nog naar het wonen, maar deze concentratie op wonen wordt minder ten gunste van maatschappelijk en commercieel vastgoed. De voorgenomen investeringen in het wonen nemen af met ruim 1,5 miljard, terwijl de investeringen in maat- schappelijk en commercieel vastgoed stijgen met respectievelijk bijna 0,5 miljard en ruim 0,7 miljard28. Het zijn qua referentiegroep vooral de herstructureringscorporaties en oude- renhuisvesters die in het commercieel vastgoed stappen. 27 Investeringen van het Wooninvesteringsfonds (Wif) worden hier niet meegeteld. De investeringen van het Wif betreffen immers de aankoop van vastgoed bij andere corporaties en dragen daardoor niet bij aan het investeringsvolume van de sector als geheel. 28 Zie tabel 5.8
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 23
De studentenhuisvesters, ouderenhuisvesters en de middelgrote en kleine herstructure- ringscorporaties investeren relatief weinig in maatschappelijk vastgoed29. Ten slotte valt op dat de herstructureringcorporaties relatief weinig investeren in nieuwbouw en aankoop van woongelegenheden, maar daar staat tegenover dat zij relatief veel investeren in verbeteringen en renovatie30.
In hoeverre deze laatste investeringen woongelegenheden betreffen, is helaas niet bekend. Meer voorgenomen investeringen door `40 wijken corporaties' De corporaties die in aanmerking komen voor projectsteun in het kader van de 40 wijken (in vervolg: `de 40 wijkencorporaties'31) geven dit jaar aan dat ze tussen 2009 en 2013 gemid- deld per woongelegenheid ongeveer evenveel willen investeren als de overige corporaties (in vervolg: `de niet-40 wijkencorporaties')32. Ten opzichte van de vorige prognoseperiode 2008- 2012 zijn de investeringsvoornemens van de 40 wijkencorporaties qua bedragen veel sterker gestegen dan die van de niet-40 wijken corporaties. Dat geeft een ander beeld dan eerder werd gepresenteerd in grafiek 1.7, waarin aantallen zijn gepresenteerd. Het verschil zit onder meer in de toename van de investeringen in verbetering en renovatie, waaronder nu ook de minder ingrijpende verbeteringen ( 20.000,- vallen). Grafiek 1.11 Ontwikkeling van de voorgenomen investeringen door 40 wijkencorporaties en niet-40 wijkencorporaties, gemiddeld per woongelegenheid in de voorraad en x 1,- 25.000
20.000
15.000
10.000 Verbetering Nieuwbouw en aankoop 5.000
0
2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 40 wijken corporatie niet-40 wijken corporatie Binnen deze investeringen zijn de 40 wijkencorporaties wat minder gericht op nieuwbouw en aankoop en wat meer op verbetering dan de niet-40 wijkencorporaties. De voorgenomen 29 Zie tabel 5.10
30 Zie tabel 5.4
31 Een 40 wijken corporatie is gedefinieerd op basis van de vereisten om in aanmerking te komen voor bijzondere projectsteun (tenminste 10% van het bezit van de toegelaten instelling staat in de 40 wijken of de toegelaten instelling bezit tenminste 15% van de corporatie- woningen die binnen één wijk staan). 32 Zie tabel 5.6
24 Centraal Fonds Volkshuisvesting
groei van de investeringen moet vooral gezocht worden in een intensivering van de inspan- ningen in verbetering. Voor beide groepen corporaties vormen de nieuwbouwinvesteringen evenwel de hoofdmoot. Zodra de investeringen in nieuwbouw en aankoop worden uitge- splitst naar functie blijken de 40 wijkencorporaties relatief minder gericht op de woonfunctie ( 14.250,- per woongelegenheid van de 40 wijkencorporaties en 16.870,- bij de niet-40 wijkencorporaties)33 en beduidend meer op commercieel vastgoed ( 1.530,- bij 40 wijken- corporaties en 680,- bij de niet-40 wijkencorporaties). De investeringen in maatschappelijk vastgoed liggen per woongelegenheid nagenoeg gelijk op een niveau van 930,-. Bij deze ver- gelijkingen past evenwel de kanttekening dat de gemiddelde bedragen per woongelegenheid van beide groepen corporaties ook betrekking hebben op de delen van het bezit dat voor de 40 wijkencorporaties buiten de 40 wijken ligt en voor de niet-40 wijkencorporaties binnen de 40 wijken. Ten opzichte van de vorige prognoseperiode en tegen de achtergrond van de project- subsidie voor de 40 wijken lijkt niettemin met name de groei van de investeringen in commer- cieel vastgoed (bijna 500,- meer per woongelegenheid34) toch wel opmerkelijk35. Forse toename van de opbrengsten uit verkoop en projectontwikkeling De verkoopopbrengsten in deze paragraaf zijn de bruto verkoopopbrengsten die de toe- gelaten instellingen behalen via de verkoop van bestaand vastgoed (dus geen nieuwbouw). De bruto verkoopopbrengst is hierbij het bedrag dat de koper van het vastgoed betaalt. De opbrengsten die verbindingen verkrijgen uit de verkoop van bestaand vastgoed zijn om dub- beltellingen te voorkomen buiten beeld gelaten. De corporaties verwachten voor de periode 2009-2013 fors hogere verkoopopbrengsten ( 13,9 miljard) uit woongelegenheden36 dan dat ze vorig jaar hebben voorzien voor 2008-2012 ( 12,0 miljard). Dat is een toename van 15,7%.37. De 40 wijkencorporaties voorzien daarbij aanzienlijk hogere verkoopopbrengsten ( 7.560,- per woongelegenheid) dan de niet-40 wijkencorporaties ( 4.720,- per woongelegenheid)38.
De corporaties (inclusief hun verbindingen) verwachten tussen 2009 en 2013 23,3 miljard omzet uit projectontwikkeling te halen. De omzet uit projectontwikkeling omvat de stichtings- kosten en het netto verkoopresultaat die toegelaten instellingen en verbindingen verkrijgen met de nieuwbouw van vastgoed voor de verkoop. Het merendeel betreft nieuwbouw van koopwoningen ( 21,0 miljard), terwijl nog eens 0,5 miljard wordt verwacht uit nieuwbouw van huurwoongelegenheden voor derden39. De overige opbrengsten uit projectontwikkeling omvatten 1,8 miljard40. De gemiddelde omzet per woongelegenheid is vooral hoog bij de grootste corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden en de 40 wijkencorporaties, terwijl de corporaties in deze grootteklasse en de 40 wijkencorporaties ook relatief de meeste omzet uit de projectontwikkeling van niet-woongelegenheden verwachten te halen41. 33 Deze gemiddeld lagere investeringen in nieuwbouw en aankoop bij 40 wijkencorporaties kunnen mogelijk worden gecompenseerd door relatief hogere investeringen in verbetering en renovatie. De laatste kunnen evenwel niet worden uitgesplitst naar de functie van het vastgoed. Niettemin mag aangenomen worden dat de verbeterinvesteringen grotendeels ook de woongelegenheden betreffen. 34 In totaal gaat het bij de 40 wijkencorporaties om bijna 0,5 miljard meer dan de 1,0 miljard uit de prognoseperiode 2008-2012. 35 Zie tabel 5.11 en tabel 5.12
36 De verkoopopbrengsten uit overig vastgoed zijn minder dan 1% en daarmee nauwelijks van enige betekenis. 37 Zie tabel 5.13 en tabel 5.14
38 Zie tabel 5.17
39 Bij de verbindingen zijn de opbrengsten over nieuwe huurwoongelegenheden voor derden evenwel niet meegeteld. Deze huurwoongele- genheden worden namelijk grotendeels verkocht aan de toegelaten instellingen en blijven dus binnen de sector. 40 Zie tabel 6.1
41 Zie tabellen 6.2 en 6.4
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 25
Grafiek 1.12 Verwachte omzet uit projectontwikkeling gemiddeld per woongelegenheid x 1,-, 2009-2013
16.000
14.000
12.000
10.000 Overig 8.000
Huur voor verhuur
6.000 door derden Koop 4.000
2.000
0
40 wijken niet-40-wijken Totaal corporatie corporatie Nieuwbouw met hogere stichtingskosten, hogere onrendabels en lagere verkoopresultaten In totaal verwachten de corporaties tijdens de prognoseperiode 2009-2013 36,4 miljard te investeren in de nieuwbouw van 204.100 woongelegenheden voor eigen verhuur. Gemid- deld per woongelegenheid bedragen de stichtingskosten dus 178.200,-. Ten opzichte van de vorige prognoseperiode zijn de stichtingskosten ruim 6% gestegen. Deze stijging van de stichtingskosten komt vooral op het conto van de bouwkosten. Het verwachte aandeel van de bouwkosten binnen de stichtingskosten neemt in prognoses over de nieuwbouw van woon- gelegenheden voor verhuur toe van 82,7% in 2008 naar 84,8% als jaargemiddelde over de periode 2009-201342. Het is tegen de achtergrond van de huidige crisis maar de vraag of deze verwachte bouwkostenontwikkeling zich inderdaad op deze wijze doorzet.
Bij de nieuwbouw van corporatiewoongelegenheden wordt ten opzichte van de vorige prognoseperiode ook verwacht dat een groter deel van de investering onrendabel is. Deze toe- name van het onrendabele deel hangt samen met onder meer de verwachte bouwkosten die sneller stijgen dan de verwachte bedrijfswaarde van de woongelegenheden. 42 Zie tabel 4.1
26 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.13 Verwachte ontwikkeling van het percentage onrendabel in de bruto stichtingskosten bij de nieuwbouw van woongelegenheden voor eigen verhuur 2008-2013
45
40
35
30
25
Prognoses 2008-2012 20 Prognoses 2009-2013 15
10
5
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bij de nieuwbouw van koopwoongelegenheden wordt tot en met 2011 een relatief lager netto verkoopresultaat verwacht dan vorig jaar nog werd verwacht. Hierin worden wellicht getemperde verwachtingen als gevolg van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt zichtbaar.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 27
Grafiek 1.14 Verwachte ontwikkeling van het netto verkoopresultaat als percentage van de stichtings- kosten bij nieuwbouw van koopwoongelegenheden 2008-2013 8
7
6
5
4 Prognoses 2008-2012 Prognoses 2009-2013
3
2
1
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013
1.4 De voorgenomen activiteiten en investeringen en de omvang van de corporatie Grootste corporaties voorzien relatief minder nieuwbouw maar meer sloop In de vorige prognoseperiode 2008-2012 viel op dat het realiseren van koopwoningen zich concentreerde bij de grotere corporaties. Tegelijk werd duidelijk dat de corporaties met een omvang van 10.000 en meer woongelegenheden relatief gezien een lagere inspanning in nieuwbouw (huur èn koop) zouden gaan leveren. Dat patroon is ook in de prognoseperiode
2009-2013 grotendeels zichtbaar43. De grotere corporaties dragen volgens hun voornemens relatief minder bij aan de nieuwbouw van huurwoningen, maar willen wel relatief veel koop- woningen bouwen. Sloopinspanningen worden vooral bij grootste corporaties (20.000 en meer woongelegenheden) verwacht, waarbij ongetwijfeld de samenhang met de concentratie van het bezit van deze corporaties in zwakkere wijken in het stedelijk gebied een rol speelt. De aantallen ingrijpende verbeteringen zijn meer naar rato van omvang evenwichtig verspreid over de grootteklassen.
43 Zie tabel 1.5
28 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.15 Per grootteklasse de voorgenomen productie 2009-2013 als percentage van de voorraad ultimo 2007
25
20
15 Verbeteringen > 20.000.- Sloop
10 Nieuwbouw koop Nieuwbouw voor verhuur
5
0
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
Wonen
3.000
2.000
1.000
0
44 Zie tabel 5.15
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 29
Afgezet tegen de investeringen ontstaat dan een beeld dat enige verwondering wekt. Er lijkt zo bezien vanuit de productievoornemens weinig samenhang tussen de onrendabele in- vesteringen aan de ene kant (nieuwbouw van huur en ingrijpende verbetering) en het genere- ren van inkomsten (via verkoopopbrengsten) aan de andere kant. Bij dit beeld is het mogelijke effect van de omvang van het vermogen buiten beschouwing gelaten. Grafiek 1.17 Voorgenomen investeringen 2009-2013 gemiddeld per woongelegenheid in de voorraad ultimo 2007, x 1,-.
25.000
20.000
15.000
Verbeteringen Aankoop
10.000 Nieuwbouw
5.000
0
Anderzijds kan vanuit de investeringen in maatschappelijk vastgoed weer geen verklaring gezocht worden voor de discrepantie tussen verkopen en investeringen bij grotere corpora- ties. Uitgedrukt per woongelegenheid investeren grotere corporaties niet meer in maatschap- pelijk vastgoed dan kleinere corporaties47. Tevens blijkt vanuit de som van de investeringen in nieuwbouw, aankoop en verbetering dat het niet de beide grootteklassen boven de 10.000 woongelegenheden en niet de herstructureringscorporaties zijn die relatief het meest ver- wachten te investeren. Het zijn de corporaties tussen de 500 en 10.000 woongelegenheden48, de ouderenhuisvesters en de corporaties met een gemiddeld profiel die relatief de meeste investeringen voorzien49.
45 Zie tabel 5.3
46 Zie tabel 5.4
47 Zie tabel 5.9
48 Zie tabel 5.3
49 Zie tabel 5.4
30 Centraal Fonds Volkshuisvesting
1.5 Een blik op de door corporaties voorziene kasstromen
Sterke groei netto bedrijfslasten op korte termijn De ontwikkeling van de netto bedrijfslasten bij corporaties veroorzaakt veel aandacht van het Fonds omdat het in toenemende mate het vermogen van de corporaties negatief beïn- vloedt. Het beeld dat ontstaat uit de recente prognoses voor de korte termijn zal deze zorg niet weg kunnen nemen.
Grafiek 1.18 Door corporaties geprognosticeerde ontwikkeling van netto bedrijfslasten gemiddeld per woongelegenheid in de voorraad ultimo 2007 en x 1,-, 2007-2009
1.600
1.400
1.200
1.000
Netto bedrijfslasten
800
600 Netto bedrijfslasten excl. leefbaarheid
400
200
0
2007 2008 2009 Ten opzichte van 2007 wordt een toename van de netto bedrijfslasten van 14% in 2008 verwacht50. Dit is fors meer dan de feitelijke stijging van 7% in het voorgaande jaar (realisa- tie 2007 ten opzichte van 2006)51. De actuele toename van 14% valt niet te verklaren uit een stijging van de personeelslasten door CAO-afspraken en uitbreiding van het persoonsbestand (samen 6,5%). Deze verwachte stijging van de personeelslasten houdt gelijke tred met die van
2007 (6,4%). Vooral bij de overige bedrijfslasten (14%) worden echter sterkere stijgingspercen- tages voorzien.
Deze stijging hangt ten dele samen met meer leefbaarheid Een deel van de stijging van de netto bedrijfslasten valt toe te schrijven aan leefbaarheid- activiteiten. Indien de netto bedrijfslasten gecorrigeerd worden voor leefbaarheid, wordt in
2008 een toename van ongeveer 10% verwacht52.
50 Het beeld is hier opgebouwd vanuit de kasstroom 2007 e.v. Omdat op basis van de ervaringsgegevens het realiteitsgehalte van de meer- jarige prognoses (zeker als deze betrekking hebben op de latere prognosejaren) zeer betrekkelijk is, wordt hier alleen een beeld van de ontwikkelingen tot en met 2009 gepresenteerd.
51 Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2007, Naarden 2008, p. 71.
52 Zie tabel 7.6b
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 31
Eerder werd geconstateerd dat vooral door (veelal grotere) herstructureringscorporaties in de 40 wijken relatief veel activiteit in leefbaarheidinspanningen wordt verwacht. Ook uit de netto bedrijfslasten verdeeld over de grootteklassen blijkt dat een groot deel van de verschil- len tussen de grootteklassen verklaard kan worden vanuit de mate van toerekening van lasten aan leefbaarheid53. Waar de netto bedrijfslasten van de grootste corporaties met meer dan
20.000 woongelegenheden in 2008 1.514,- bedragen (landelijk 1.374,-), wordt het verschil met het landelijk gemiddelde fors minder indien deze bedragen gecorrigeerd worden voor de leefbaarheidactiviteiten ( 1.330,- versus 1.257,-). Veel te optimistische verwachtingen over inkomsten Als uitgegaan wordt van de prognoses van de corporaties, wordt tot en met 2013 een sterke stijging van de netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid voorzien van 2.168,- in 2007 naar 2.995,-54. Deze stijging van 38% is echter verre van realistisch. In de afgelopen periode van 2003 tot en met 2007 werd over deze vijf realisatiejaren vrijwel continu een netto exploitatiekasstroom van rond de 2.000,- gerealiseerd55. Aan de andere kant lijkt vanuit de ervaringsgegevens de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten vanaf 2009 te laag ingeschat. Er is vooralsnog niet te onderbouwen waarom de netto bedrijfslasten dan rond 1.400,- per woongelegenheid zullen uitkomen terwijl ze in het verleden zeer sterk zijn gestegen56. Lagere Vpb-lasten voorzien
De hoge verwachtingen van corporaties ten aanzien van de ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom wordt negatief beïnvloed door de projectheffing voor de 40 wijken en de vennootschapsbelasting. Er is door de corporaties consequent met een heffing van samen ongeveer 75 miljoen per jaar gerekend over de prognoseperiode tot en met 201357. De Vpb- heffing groeit in de prognoses van corporaties gestaag van 185 miljoen in 2008, via 340 miljoen in 2010 naar 486 miljoen in 2013. Indien op deze prognoses afgegaan wordt, zijn pas rond 2013 de in de Rijksbegroting voorziene inkomsten uit de vennootschapsbelasting voor corporaties van rond de 500 miljoen te realiseren.
53 Zie grafieken 7.2a en b
54 Zie tabel 7.7
55 Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2007, Naarden 2008, p. 75.
56 Zie tabel 7.7
57 Zie tabel 7.1
32 Centraal Fonds Volkshuisvesting
2
Financieel meerjarenperspectief
2.1 Inleiding
Vermogen en prestaties
Onder de aanname dat de mogelijkheden tot verkoop van bestaand bezit de komende jaren begrensd zijn valt te verwachten dat de sector de komende jaren minder financiële ruimte zal hebben voor volkshuisvestelijke prestaties ten aanzien van de woningvoorraad. Dat beeld komt duidelijk naar voren uit de ramingen die voor dit hoofdstuk zijn opgesteld en waarbij in het bijzonder is gekeken naar de mogelijke ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen van de sector in de komende tien jaar (2008-2017). Met nadruk staat hier `mogelijke ontwikke- ling', want deze vermogensontwikkeling hangt nauw samen met prestaties die de sector levert op volkshuisvestelijk en bedrijfseconomisch vlak. Meer specifiek gaat het om de investeringen en desinvesteringen die de sector de komende jaren doorvoert, alsmede de ontwikkelingen rond huurinkomsten enerzijds en beheer- en onderhoudlasten anderzijds. Voor elk van deze posten geldt dat corporaties de omvang zelf mede bepalen58 en als gevolg daarvan bepalen corporaties dus ook zelf mede de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen. Indien ze meer investeren in nieuwbouw, verbetering en/of aankoop zal dat de volkshuisvestelijke ver- mogenspositie over het algemeen onder druk zetten en hetzelfde geldt indien ze de beheer- en onderhoudlasten sneller laten oplopen dan de huurinkomsten. Het neerwaarts drukkende effect ontstaat deels doordat investeringen in huurwoonge- legenheden gewoonlijk gepaard gaan met een onrendabel deel, te weten dat deel van de investering dat niet kan worden terugverdiend uit het verschil tussen de toekomstige huurop- brengsten enerzijds en de operationele uitgaven aan beheer en onderhoud anderzijds. Daar- naast ontstaat het neerwaarts drukkende effect doordat de bedrijfswaarde van het bestaande bezit erg gevoelig is voor de ontwikkeling van beheer- en onderhoudslasten ten opzichte van de huurinkomsten. De bedrijfswaarde van het bestaande bezit drukt uit hoeveel er in de toe- komst nog verdiend kan worden op dit bezit. Naarmate de beheer- en onderhoudslasten snel- ler stijgen dan de huuropbrengsten, dalen de toekomstige verdiensten uit het bestaande bezit sneller. Door de omvang van het bestaande bezit (ca. 2,4 miljoen woongelegenheden) drukt dit het vermogen bovendien nog veel sterker dan de onrendabels op de investeringen.
58 Voor de ontwikkeling van de huurinkomsten geldt dit iets minder omdat de jaarlijkse huurstijging is gekoppeld aan de inflatie; toch heb- ben corporaties ook hier enige beleidsruimte, met name via huurharmonisatie en de vaststelling van de huren voor nieuwe woongele- genheden.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 33
Een dalende bedrijfswaarde van bestaand bezit is hierbij niet alleen ongunstig voor het vermogen. Ook voor de financiering van nieuwe investeringen is het ongunstig met alle gevolgen van dien. Zolang de bedrijfswaarde van het bestaande bezit hoger is dan de be- staande schulden, levert het bestaande bezit namelijk ook investeringscapaciteit voor nieuw vastgoed. Het voorziet in het deel eigen vermogen dat nodig is bij het aantrekken van nieuwe leningen en daarnaast kunnen er ook onrendabels mee worden afgedekt. Voor het afdekken van onrendabels zijn verder ook desinvesteringen in de vorm van verkoop van bestaand bezit relevant. Bij verkoop aan eigenaar-bewoners ligt de verkoopopbrengst over het bestaande bezit aanzienlijk hoger dan de bedrijfswaarde die dit bezit heeft bij voortgezette verhuur. Hierdoor komen er met deze verkopen extra financiële middelen beschikbaar voor de corpo- ratie welke benut kunnen worden voor het afdekken van onrendabels en/of het verstevigen van de vermogenspositie. Vanuit volkshuisvestelijk perspectief is het bovendien vaak goed te verantwoorden dat er bestaand bezit wordt verkocht. Het biedt perspectief aan vooral star- ters op de koopwoningmarkt en verkoop heeft geen effect op de totale woningvoorraad. Wel krimpt de corporatievoorraad iets, maar deze omvang is geen doel op zich. Via de investerin- gen die dankzij de verkoopopbrengsten mogelijk worden, wordt bovendien de kwaliteit van de woningvoorraad verbeterd59.
De toekomst verkennen
Gezien het voorgaande is het voor een vooruitblik op het financieel perspectief van de sector uiterst belangrijk welke aannames er worden gehanteerd over de hoogte van de toe- komstige investeringen, desinvesteringen, huurinkomsten, beheerlasten en onderhoudslasten binnen de sector. Het heeft geen enkele zin om uit te gaan van onrealistische aannames. Wat dat aangaat vormen de eigen voornemens van de sector geen zinvolle input want de erva- ring leert dat deze gewoonlijk te hoog zijn. Op individueel niveau zijn ze wel bruikbaar om te beoordelen of een corporatie haar eigen plannen financieel kan dragen, maar voor de sector als geheel bevatten ze te veel ruis. Het formuleren van meer realistische aannames is daarom belangrijk maar ook lastig. In de huidige economisch onzekere tijden geldt dat nog eens te meer. Zo wordt bijvoorbeeld algemeen onderkend dat de verkoop van het bestaand woningbe- zit onder druk staat, maar tegelijkertijd zijn er aanwijzingen dat de vraaguitval bij de goedko- pere woningen beperkter is.
In verband hiermee worden in dit hoofdstuk drie varianten doorgerekend voor de mogelijke ontwikkeling van dit vermogen. De eerste variant is een basisvariant die min of meer uitgaat van de verwachtingen die de corporaties in dPi 2008 doorgaven over hun realisaties in 2008. Het is evenwel denkbaar dat het de komende jaren slechter zal gaan en daarom zijn er naast de basisvariant nog twee andere varianten opgesteld. Deze focussen elk op een ander specifiek aspect in de aannames, te weten een sterkere stijging van de toekomstige beheerlasten dan de basisvariant veronderstelt en ernstige tegenvallers bij de verkoop van het bestaand bezit. Op alle andere punten zijn de twee varianten gelijk aan de basisvariant en ook de aannames voor het investeringsprogramma zijn dus gelijk. Dit laatste is relevant om te onthouden. In de praktijk kan het namelijk best gebeuren dat corporaties hun investeringen gaan temperen
59 De kwaliteit van de nieuwbouw is over het algemeen groter dan de kwaliteit van verkochte en gesloopte woningen en daarnaast leidt ook woningverbetering tot meer kwaliteit.
34 Centraal Fonds Volkshuisvesting
indien tegenvallende verkopen en of hoog oplopende beheerlasten hun vermogen onder druk zetten. Juist door het investeringsprogramma gelijk te houden, laten de twee varianten even- wel zien hoe veel effect tegenvallers in de ontwikkeling van beheerlasten en/of verkopen van bestaand bezit hebben op de vermogenspositie van corporaties. Dat een slechte vermogenspo- sitie vervolgens ook de volkshuisvestelijke prestaties van de sector ten aanzien van de woning- voorraad kan drukken is daarbij een gegeven. Voor alle drie de varianten geldt verder dat de ontwikkeling van de vermogenspositie van de sector in de komende tien jaar is geraamd met behulp van het Risico Analyse Model (RAM) van het Centraal Fonds. Leeswijzer
Hieronder wordt voor elk van de drie varianten ingegaan op de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen tussen 2008 en 2017 en op de concrete aannames die daarbij zijn gehanteerd voor investeringen en desinvesteringen. Voorafgaand daaraan wordt even- wel toegelicht hoe de startwaarde van het volkshuisvestelijk vermogen is vastgesteld voor de berekeningen met het RAM en welke macro-economische parameters zijn gehanteerd. Ook wordt hier nader ingegaan op de deels van deze parameters afgeleide veronderstellingen over de ontwikkeling van huurinkomsten, beheer- en onderhoudslasten alsmede bouwkosten. Voor een volledig begrip van de ramingen met het RAM is deze informatie relevant. De laatste para- graaf ten slotte bevat een samenvattende conclusie.
2.2 Startwaarde volkshuisvestelijk vermogen Voor de startwaarde van het volkshuisvestelijk vermogen is uitgegaan van het volkshuis- vestelijk vermogen ultimo 2007, dat eerder in het Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2007 is vastgesteld op 32,1 miljard. Wel zijn er enkele bijstellingen doorgevoerd. Deze komen voort uit de volgende factoren: Actualisatie parameters (macro-economische plus parameters inzake ontwikkeling huurinkomsten, beheerlasten, bouwkosten en onderhoudlasten) Methodische aanpassingen.
Samen leiden deze twee factoren tot een verlaging van het eerder vastgestelde volkshuis- vestelijk vermogen ultimo 2007 met circa 2 miljard, waardoor dit nu uitkomt op 30,1 mil- jard. Ongeveer een kwart van de verlaging ontstaat daarbij door de actualisatie van de para- meters en de rest wordt veroorzaakt door de methodische aanpassingen. Het hoe en waarom van deze bijstellingen wordt hieronder nader toegelicht. Tabel 2.1 Aanpassing van de startwaarde volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2007 (x 1.000,-) Volkshuisvestelijk vermogen Solvabiliteitsbeoordeling 2008 32.108.489 Effect actualisaring parameters -506.767 Effect methodische aanpassingen -1.481.896 Startpositie sectorbeeld voornemens 2009 30.119.826 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 35
Actualisatie parameters
De actualisatie van de parameters is relevant. Het volkshuisvestelijk vermogen hangt namelijk nauw samen met de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ofwel bedrijfswaarde, dus de waarde die uitdrukt hoeveel het corporatiebezit bij voortgezette verhuur in de toekomst nog zal opleveren. Doordat er toekomstige opbrengsten zijn verdisconteerd in deze waarde, is zij gevoelig voor wijzigingen in parameters, deze gevoeligheid geldt ook voor het volkshuis- vestelijk vermogen dat er van wordt afgeleid. Aanleidingen voor het bijstellen van parameters liggen hierbij zowel in de huidige economische crisis als in de informatie die de corporaties aanleverden over hun verwachtingen voor de ontwikkeling van huren en beheer- en onder- houdslasten tussen 2007 en 2008.
De economische crisis heeft gevolgen voor de verwachtingen inzake de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente, geldmarktrente en inflatie (grafiek 2.1): de macro-economische parameters zijn vooral in de eerste jaren fors naar beneden bijgesteld ten opzichte van vorig jaar. Voor de inflatie en kapitaalmarktrente is daarbij voor 2009 en 2010 uitgegaan van de CPB-verwachtingen begin 2009. Voor 2011 en 2012 is vervolgens verondersteld dat de infla- tie geleidelijk toegroeit naar het lange termijn evenwichtsniveau (door WSW voor de sector vastgesteld op 2,25%) dat voor 2013 en later is aangehouden. Voor de kapitaalmarktrente is verondersteld dat deze op de langere termijn 3% boven het niveau van de inflatie ligt (reële rente). De kapitaalmarktrente is de belangrijkste externe kostenfactor voor corporaties. Een stijgende kapitaalmarktrente werkt daarbij overigens slechts geleidelijk door op de te betalen rentelasten want de hogere rente geldt alleen voor nieuwe leningen en voor renteherzienin- gen op oude. Voor de geldmarktrente ten slotte is verondersteld dat deze structureel 1% lager ligt dan de kapitaalmarktrente.
Grafiek 2.1 Veronderstelde macro-economische parameters, in procenten, 2008-2017
6
5
4
3
2
1
- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kapitaalmarktrente 4,37 3,75 3,75 4,25 4,75 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 Geldmarktrente 4,64 2,75 2,75 3,25 3,75 4,25 4,25 4,25 4,25 4,25 Inflatie 2,50 1,00 1,00 1,42 1,83 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25
36 Centraal Fonds Volkshuisvesting
De actuele parameters voor de ontwikkeling van de huurinkomsten, beheerlasten, onder- houdlasten en bouwkosten zijn deels gebaseerd op de actuele verwachtingen voor de inflatie en deels op informatie van corporaties zelf over de ontwikkeling van lasten tussen 2007 en
2008:
De jaarlijkse huurprijsstijging is onder het huidige kabinetsbeleid per definitie inflatievolgend. Wel kunnen corporaties door huurharmonisatie en de prijsstelling bij nieuwe huurwoningen, de gemiddelde huuropbrengsten iets sneller laten stijgen en daar is dan ook rekening mee gehouden.
De jaarlijkse beheerlastenstijging is vanaf 2009 gelijk gesteld aan de ontwikkeling van de inflatie. In 2008 echter is de beheerlastenstijging fors hoger gesteld. Uit de gegevens die de corporaties aanleverden blijkt namelijk dat zij zelf voor dit jaar een veel hogere stijging van deze lasten verwachten. Tezamen komen zij in totaal uit op 13,8% stijging van de beheerlasten. Een deel van deze stijging is evenwel betrokken bij de methodische aanpassingen (zie hieronder). Mede daarom is de helft 6,9% hier als reële prijsstijging verwerkt.
De stijging van de onderhoudlasten en bouwkosten ten slotte is voor 2008 gelijkgesteld aan de verwachte realisatie over dit jaar (4,6%), terwijl voor 2009 en 2010 de meest recente verwachtingen van het CPB hierover zijn aangehouden (3,0% respectievelijk
1,5%). Vanaf 2011 is aangenomen dat de jaarlijkse stijging gelijk is aan de inflatie plus
1 procentpunt.
Methodische aanpassingen
De doorgevoerde methodische aanpassingen komen voort uit de zogenoemde kasstroom- lastentoets, de bijzondere positie en waardering van de corporaties Wooninvesteringsfonds en Stadsherstel en uit de heffing bijzondere projectsteun voor de 40 wijken. De kasstroom- lastentoets heeft hiervan het meeste effect. Deze toets wordt uitgevoerd omdat de ervaring leert dat corporaties bij het bepalen van hun bedrijfswaarde soms lagere lasten hanteren dan dat zij in hun kasstroomprognose opgeven. De bedrijfswaarde komt daardoor hoger uit en dat geeft ten onrechte een te gunstig beeld. Indien er een groot verschil is tussen de lasten in de kasstroomprognose en de lasten in de bedrijfswaarde, stelt het Fonds de bedrijfswaarde daarom naar beneden bij. In samenhang hiermee neemt ook het volkshuisvestelijk vermogen af: in totaal met circa 1,3 miljard voor de hele sector. Het effect van de andere methodische aanpassingen is minder groot. Het Wooninveste- ringsfonds en Stadsherstel worden niet meegenomen in de berekeningen met het RAM omdat zij een bijzondere positie en waardering hebben. Door hen uit te sluiten van de berekeningen wordt voorkomen dat er dubbeltellingen en vervuiling door afwijkende waarderingsgrondsla- gen ontstaan. Bij de correctie voor de heffing bijzondere projectsteun voor de 40 wijken gaat het erom dat deze heffing op het niveau van de hele sector geen effect heeft op het vermogen. De heffingen die door de heffingsplichtige corporaties worden betaald komen immers ten goede van andere corporaties die daarmee projecten uitvoeren in de 40 wijken. In verband hiermee dient het saldo van het vermogenseffect van de heffingsplichtige corporaties bij het vermogen van de sector te worden opgeteld. In eerdere publicaties is dat niet gebeurd. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 37
De forse verlaging van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en het volkshuisvestelijk vermogen door de kasstroomlastentoets en door de actualisatie van de parameters laat zien hoeveel effect het heeft als lasten relatief hoog oplopen ten opzichte van de inkomsten. Met de reguliere exploitatie van het bestaand bezit zal dus minder worden verdiend dan eerder nog werd verwacht, dat betekent dat er ook minder kan worden bijgedragen aan investe- ringen. In dit verband is het relevant te bedenken dat verslechteringen in de exploitatiekas- stroom door hun structurele karakter grote effecten hebben op de toekomst. Ook als de forse beheerlastenstijging in 2008 eenmalig is, blijft het effect daarvan in de toekomst verder door- werken. De na 2008 volgende ontwikkeling van de beheerlasten bouwt immers voort op dit in
2008 bereikte beheerlastenniveau.
2.3 Basisvariant
Aannames
Het (des)investeringsprogramma dat voor de basisvariant is gehanteerd, sluit grotendeels aan bij de verwachtingen die corporaties van november 2008 tot en met januari 2009 doorga- ven voor hun realisaties in 2008 (tabel 2.2). Het is hierbij goed om te weten dat dit programma minder ruim is dan het programma dat vorig jaar nog werd beschouwd als de plausibele vari- ant60:
Het aantal nieuw te bouwen huurwoningen ligt met jaarlijks 25.000 woningen structureel lager dan vorig jaar, toen er nog werd gerekend met 28.000 woningen per jaar.
Ook het aantal aankopen ligt nu fors lager. Er wordt nu uitgegaan van jaarlijks 1.000 aankopen, terwijl vorig jaar nog werd verondersteld dat een jaarlijks aantal van 3.000 haalbaar zou zijn.
Bij de verkoop aan eigenaar-bewoners is er geen verschil met de vorig jaar gehanteerde aannames. Er wordt van uitgegaan dat er jaarlijks 15.000 woningen worden verkocht aan eigenaar-bewoners hetgeen nagenoeg gelijk is aan de verwachte verkooprealisatie voor 2008.
De sloopaantallen zijn lager dan in het vergelijkbare scenario vorig jaar, want in de praktijk blijkt ook de in 2007 en 2008 (verwachte) realisatie van sloop lager te liggen. Over de totale tienjaarsperiode scheelt dit ruim 29.000 te slopen woningen. Bij het aantal nieuw te bouwen koopwoningen is een kleine inzinking voorzien voor de jaren 2009 en 2010. Daarna is een jaarlijkse groei voorzien. Hiermee ligt het totale aantal, over de hele periode te bouwen koopwoningen, ruim 22.000 lager dan in het vorig jaar gehanteerde scenario met plausibele verwachtingen.
60 Zie Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2008, Naarden 2008, p. 75.
38 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 2.2 Omvang (des)investeringsprogramma basisvariant, in aantallen, 2008-2017
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nieuwbouw huur 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 Aankoop 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 Verkoop eigenaar bewoners 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 Verkoop overigen 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Sloop 15.500 15.500 15.500 16.000 16.500 17.000 17.500 18.000 18.500 19.000 Saldo ontwikkeling corporatievoorraad -6.000 -6.000 -6.000 -6.500 -7.000 -7.500 -8.000 -8.500 -9.000 -9.500 Nieuwbouw koop 9.000 8.000 8.000 8.500 9.000 9.500 10.000 10.500 11.000 11.500 Verbeteringsinvesteringen (x 1 mln,
prijspeil 2007) 1.180 1.204 1.228 1.262 1.306 1.362 1.421 1.482 1.545 1.611 Ontwikkeling van het vermogen Met behulp van het RAM is doorgerekend hoe het volkshuisvestelijk vermogen van de sector zich over de periode 2008-2017 zal ontwikkelen op grond van de hiervoor gegeven aan- names uit de basisvariant. Uitgedrukt als percentage van het balanstotaal blijft dit vermogen in de eerste jaren nog stabiel. Na 2011 daalt het evenwel naar 24,9% van het balanstotaal in
2017. Deze daling is op zich niet nieuw: ook vorig jaar werd bij de doorrekening van het des- tijds plausibel geachte scenario al een daling voorzien en toen zelfs tot 23,1% van het balans- totaal. De huidig voorziene daling is dus iets minder groot. Toch is dat niet echt positief: het nu doorgerekende (des)investeringsprogramma omvat immers ook veel minder activiteiten dan het scenario dat vorig jaar werd doorgerekend en dat betekent minder verbetering van de kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad. Er worden bij deze basisvariant dus relatief minder prestaties verwacht op volkshuisvestelijk gebied dan vorig jaar.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 39
Grafiek 2.2 Ontwikkeling van het Volkshuisvestelijk vermogen als percentage van het balanstotaal volgens de basisvariant
35
30
25
20
15
10
5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Solvabiliteit basisvariant 30,3 30,4 30,4 30,4 30,2 29,7 28,9 28,1 27,2 26,1 24,9 De daling in het volkshuisvestelijk vermogen na 2011 wordt vooral veroorzaakt door de jaarlijks oplopende aantallen sloop en de steeds hoger oplopende onrendabele investeringen bij de nieuwbouw van huurwoongelegenheden. Deze oplopende onrendabels ontstaan doordat de bouwkosten en onderhoudslasten sneller stijgen dan de huuropbrengsten. De compensatie die het hier veronderstelde verkoopprogramma biedt, zorgt er daarbij voor dat het vermogen als absoluut bedrag vrijwel gelijk blijft, maar kan niet voorkomen dat het vermogen als per- centage van het balanstotaal sterk afneemt.
De ontwikkeling in het volkshuisvestelijk vermogen kan worden gesplitst in een deel dat zich via de kasstroom manifesteert en een ander deel dat als indirect vermogenseffect naar voren komt (tabel 2.3). De indirecte vermogenseffecten ontstaan door waardemutaties die zich voordoen bij met name vastgoed en leningen. De netto kasstroom uit woningexploita- tie is over de hele periode 2008-2017 22,4 miljard positief. Verder zijn er ook nog positieve kasstromen uit de verkoop van huurwoningen ( 24,3 miljard) en nieuwgebouwde koopwoon- gelegenheden ( 0,7 miljard). Diverse negatieve kasstromen staan er evenwel tegenover. Zo is het resultaat van de investeringen 57,6 miljard negatief in tien jaar tijd en vergt de vennoot- schapsbelasting een kasstroom van 4,2 miljard61. Samen zijn deze negatieve kasstromen fors hoger dan de positieve en voor de financiering van de investeringen moeten dan ook nieuwe leningen worden aangetrokken.
61 Hiermee ligt de Vpb-last over tien jaar overigens iets lager dan dat vorig jaar werd berekend. Dit is ingegeven door de inschatting dat de nieuwe regels, zoals vastgelegd in VSO2, tot een wat lagere Vpb zullen leiden. Met VSO2 zijn er namelijk mogelijkheden om, binnen gemengde projecten en onder een aantal voorwaarden, de verliezen op nieuwbouw van huur fiscaal gedeeltelijk te verrekenen met win- sten op nieuwbouwkoopwoningen. Het is overigens lastig om de effecten van deze faciliteit op sectorniveau vast te stellen en het is zelfs mogelijk dat de werkelijke Vpb-lasten nog wat lager zullen blijken te zijn dan de hier geschatte bedragen.
40 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Na aftrek van de eveneens voorkomende aflossingen gaat het hierbij om 18,1 miljard aan nieuwe leningen. Per saldo leidt dit ertoe dat de totale kasstroom over de hele tienjaarspe- riode 3,7 miljard bijdraagt aan het vermogen. Tezelfdertijd echter wordt er door indirecte vermogenseffecten in totaal ook weer 3,5 miljard onttrokken aan dit vermogen. Per saldo resulteert een totaal vermogenseffect van 0,2 miljard positief over de totale periode. Hoger in de kolom saldo mutatie eigen vermogen is voorts te zien dat een aanzienlijk deel van de investeringen onrendabel is ( 26,8 miljard, ofwel 46% van de investeringen). Het vermogenseffect van de reguliere woningexploitatie ( 9,7 miljard) en de verkoopopbrengsten over bestaand bezit en nieuwgebouwde koopwoongelegenheden ( 18,5 miljard) zijn onvol- doende om dit onrendabel en de Vpb-last op te vangen. Dat het totale vermogenseffect toch nog 0,2 miljard positief is, komt dan ook doordat de nieuwe leningen een positief vermo- genseffect van 2,9 miljard genereren, hetgeen ligt aan de rente die onder de 6% is veronder- steld. Doordat er echter tevens sprake is van een toename van het balanstotaal, daalt het ver- mogen percentueel van 30,3% naar 24,9% van dit balanstotaal. De investeringsmogelijkheden van corporaties komen door de dalende vermogensontwikkeling verder onder druk te staan.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 41
Tabel 2.3 Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen in de basisvariant voor de (des)investering, in lopende prijzen, x 1 miljard, 2008-2017
kasstromen Indirect, resp. saldo mutatie additioneel eigen vermogen vermogenseffect Netto Huren 130,1 130,1 Vergoedingen 7,3 7,3 Overige baten 5,0 5,0 Mutatie bedrijfswaarde -7,2 -7,2 Bedrijfsopbrengsten 142,3 -7,2 135,0 Erfpacht -0,3 -0,3 Onderhoud -38,5 -38,5 Overige lasten -45,3 -45,3 Bedrijfslasten -84,1 0,0 -84,1
Rentebaten 2,8 2,8 Rentelasten -38,6 -38,6 Mutatie rentabiliteitswaarde -5,4 -5,4 Renteresultaat exploitatie -35,8 -5,4 -41,2
Resultaat woningexploitatie 22,4 -12,7 9,7
Resultaat nieuwbouw -43,5 25,6 -18,0 Resultaat aankoop -1,1 0,5 -0,6 Resultaat verbetering -14,0 6,0 -8,0 Resultaat sloop 0,9 -1,1 -0,2 Resultaat investeringen -57,6 30,9 -26,8
Resultaat verkoop huurwoningen 24,3 -6,5 17,8 Resultaat koopwoningen 0,7 0,0 0,7
Vpb -4,2 0,0 -4,2
Aangetrokken leningen 65,5 -62,6 2,9 Aflossingen -47,4 47,4 0,0
Totaal 3,7 -3,5 0,2
42 Centraal Fonds Volkshuisvesting
2.4 Varianten met tegenwind
Het is mogelijk dat het financieel perspectief van de sector zich toch nog slechter ontwik- kelt dan de hiervoor besproken basisvariant laat zien voor de komende tien jaar. Nu al spelen er twee verschillende ontwikkelingen die dit denkbaar maken: snel stijgende beheerlasten en berichten over tegenvallers bij de verkoop van bestaand bezit aan eigenaar-bewoners. In aan- vulling op de basisvariant zijn daarom nog twee varianten doorgerekend, die rekening houden met deze ontwikkelingen.
Beheerlastenvariant
In de beheerlastenvariant is de jaarlijkse stijging van de beheerlasten vanaf 2009 structu- reel 1 procentpunt hoger ingeschat dan in de basisvariant, die ervan uitgaat dat deze vanaf
2009 gelijk is aan de inflatie. Alle andere aannames uit de basisvariant zijn ongewijzigd overgenomen. De beheerlastenvariant is ingegeven door de waarneming dat de sector in de afgelopen jaren eigenlijk voortdurend boveninflatoire stijgingen van de beheerlasten heeft gerealiseerd. Voor 2008 is dat hiervoor al opgemerkt, maar ook tussen 2003 en 2007 deed dit zich al voor. Zo stegen de netto bedrijfslasten per verhuureenheid tussen 2003 en 2007 in totaal met ruim 23%, terwijl de cumulatieve inflatie over deze periode nog geen 6% bedroeg. Deze stijgingen zijn zorgwekkend. Ze leiden tot dalende opbrengsten uit de woningexploitatie en dat resulteert in een lagere bedrijfswaarde van het vastgoed en in hogere onrendabels bij investeringen.
In vergelijking met de basisvariant neemt het vermogen bij de beheerlastenvariant extra snel af. Het verschil tussen de twee varianten neemt jaarlijks toe. In 2017 is het volkshuisves- telijk vermogen volgens de beheerlastenvariant nog slechts 21,2% van het balanstotaal. In de basisvariant is dat 24,9%. De beheerlastenvariant gaat bovendien gepaard met een forse absolute daling van het eigen vermogen: 5,3 miljard negatief over tien jaar tijd in lopende prijzen62. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de bedrijfswaarde in deze variant sterk afneemt en het onrendabel bij de investeringen toeneemt. De vermogenseffecten worden trouwens nog negatiever indien de toekomstige beheerlastenstijging nog hoger uitkomt dan hier verondersteld. Bij een structurele beheerlastenstijging van 2 procentpunt boven de infla- tie daalt het volkshuisvestelijk vermogen tot circa 17,5% van het balanstotaal in 2017.
62 Zie tabel 8.1 in de gegevensbijlage voor een nadere opsplitsing van de vermogenseffecten in de beheerlastenvariant. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 43
Grafiek 2.3 Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen als percentage van balanstotaal, beheerlastenvariant
35
30
25
20
15
10
5
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Solvabiliteit basisvariant 30,3 30,4 30,4 30,4 30,2 29,7 28,9 28,1 27,2 26,1 24,9 Solvabiliteit beheerlastenvariant 30,3 30,4 30,1 29,8 29,1 28,2 27,1 25,9 24,5 22,9 21,2 De variant verscherpt het zicht op de grote consequenties die voor de investeringsmoge- lijkheden van corporaties ontstaan als de beheerkosten van corporaties sterker stijgen. Deze consequenties komen hierbij bovenop het eerder aangegeven effect op de achteruitgang van de startwaarde van het vermogen, wat voor een belangrijk deel ook al gevolg is van stijgende beheerkosten. Een structureel blijvende sterke stijging van de beheerkosten zal de investe- ringscapaciteit verder uithollen. Het is mogelijk dat het voor de sector veronderstelde inves- teringsprogramma (tabel 2.2) dan niet haalbaar blijkt. Sterk stijgende beheerlasten zetten daarmee niet alleen het eigen vermogen onder druk, maar ook de volkshuisvestelijke pres- taties inzake kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad. Het belang van een beheerste beheerkostenontwikkeling is hiermede voldoende duidelijk geworden. Een kanttekening past hierbij voor het juiste perspectief. In toenemende mate vormen leefbaarheidsuitgaven een onderdeel van de beheerkosten. Indien deze component volkshuisvestelijk gewenst is en de (gedeeltelijke) verklaring is van de forse beheerkostenstijging, dan zijn twee conclusies daarbij relevant. Ten eerste dat leefbaarheidsuitgaven, of eigenlijk de leefbaarheidseffecten die met deze uitgaven worden bewerkstelligd, ook als volkshuisvestelijke prestatie moeten worden aangemerkt. Ten tweede dat in de discussie over wenselijke volkshuisvestelijke prestaties moet worden onderkend dat er concurrentie tussen volkshuisvestelijke prestaties bestaat. De ene volkshuisvestelijke prestatie beperkt de ruimte voor andere prestaties.
44 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tegenvallende verkoopvariant
In de tegenvallende verkoopvariant is verondersteld dat de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners de eerst komende jaren fors gaat tegenvallen zowel qua aantal verkochte woningen als qua prijs. Voor de aantallen wordt in de jaren 2009 en 2010 een laag niveau van
10.000 woningen voorzien, waarna ze tussen 2011 en 2013 weer geleidelijk stijgen tot het niveau van jaarlijks 15.000 woningen dat in de basisvariant is gehanteerd. Ten aanzien van de koopprijzen is voor de jaren 2009 en 2010 een waardedaling van respectievelijk 10% en 5% verondersteld. In 2011 geldt voorts een prijsstijging van 0% en vanaf 2012 wordt de prijsstij- ging inflatievolgend en daarmee structureel 1 procentpunt lager dan in het basisscenario. Het verkoopscenario is somber, maar dat is de woningmarkt ook. Voor de aantallen is dit nog eens bevestigd in een korte enquête die begin juni 2009 is afgenomen onder ruim 20 corporaties die in 2007/2008 de meeste woningen verkochten aan eigenaar-bewoners en die zich over het algemeen ook voor 2009 veel voornamen. Hun gezamenlijke verkoopvoornemens voor 2009 omvatten 44% van alle door de sector voorgenomen verkopen in 2009. Inmiddels echter zagen de meeste dat de verkopen in het eerste kwartaal fors lager uitkwamen dan ver- wacht en hebben ze hun voornemens voor 2009 bijgesteld. Samen verwachten ze nu in 2009 nog maar 69% van het totaal aantal woningen te kunnen verkopen, dan ze zich volgens hun opgave in de dPi hadden voorgenomen te verkopen. Indien dat percentage richtinggevend is voor de hele sector, zou het bijgestelde voornemen voor de hele sector inmiddels uitkomen op
13.500 te verkopen woongelegenheden aan eigenaar-bewoners in 2009. Dat is 1.500 minder dan in de basisvariant en 3.500 meer dan in de verkoopvariant. Het zal uiteraard nog moeten blijken of dit bijgestelde voornemen voor 2009 wel gehaald wordt. Bij doorrekening van deze tegenvallende verkoopvariant blijkt dat ook deze een groot vermogenseffect heeft. Het volkshuisvestelijk vermogen is in 2017 nog maar 20,3% van het balanstotaal. In de basisvariant is dat nog 24,9%. De verkoopvariant genereert bovendien ook een forse absolute afname van het volkshuisvestelijk vermogen: per saldo 5,4 miljard nega- tief over tien jaar tijd63. Deze daling ontstaat voornamelijk door de teruggang in de verkoop- opbrengsten. Tegenvallers bij de verkoop van woningen hebben dus grote gevolgen voor de vermogenspositie van corporaties. Dit geldt in het bijzonder voor de structureel lagere prijs- ontwikkeling die onderdeel vormt van deze variant. De zwaar ongunstige vermogensontwikke- ling die zich hierbij voordoet, impliceert in wezen dat de investeringen van corporaties onder druk komen te staan indien deze tegenvallende verkoopvariant werkelijkheid wordt. Wat dit aangaat is er geen verschil met de beheerlastenvariant.
63 Zie tabel 8.2 in de gegevensbijlage voor een nadere opsplitsing van de vermogenseffecten in de verkoopvariant. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 45
Grafiek 2.4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen als percentage van balanstotaal, tegenvallende verkoopvariant
35
30
25
20
15
10
5
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Solvabiliteit basisvariant 30,3 30,4 30,4 30,4 30,2 29,7 28,9 28,1 27,2 26,1 24,9 Solvabiliteit verkoopvariant 30,3 30,4 29,8 29,2 28,3 27,3 26,1 24,9 23,5 22,0 20,3 Combinatie
Hoewel het hier niet is doorgerekend valt te verwachten dat een combinatie van de twee hiervoor besproken varianten extra heftig zal doorwerken op de vermogenspositie. Zowel de variant met de boveninflatoir stijgende beheerlasten als de variant met tegenvallende verkopen werken immers behoorlijk negatief uit op het volkshuisvestelijk vermogen. Het is denkbaar dat er bij een combinatie van beide al vroeg in de tienjaarsperiode een teruggang ontstaat in de investeringen. Door minder te investeren kunnen corporaties hun vermogens- positie namelijk beter op peil houden. Minder investeren betekent immers ook dat er minder onrendabele investeringen zijn die financieel moeten worden afgedekt. Tegelijkertijd ech- ter betekent minder investeren ook een teruggang in volkshuisvestelijke prestaties rond de woningvoorraad. Sober en doelmatig opereren is de komende tijd daarom extra belangrijk. De ontwikkeling van de beheerlasten kunnen corporaties immers zelf mede sturen. Aan de hui- dige tegenwind op de koopwoningmarkt is daarentegen niet heel veel te doen. Wel kan op de wat langere termijn als de economische omstandigheden en de koopwoningmarkt verbeteren, een inhaalslag worden geprobeerd te maken met extra verkopen ter compensatie. Of de sector dat dan ook wil en succesvol weet uit te voeren, zal echter nog moeten blijken. Het aantal verkopen aan eigenaar-bewoners lag tussen 2003 en 2008 op gemiddeld 15.300 per jaar. Dat verschilt dus amper van de aanname die de verkooplastenvariant hanteert voor de langere termijn vanaf 2014. Des te meer reden dus om nu in te zetten op sober en doelmatig opereren.
46 Centraal Fonds Volkshuisvesting
2.5 Conclusie
Doorrekeningen van het financieel perspectief voor de sector tot en met 2017 laten zien dat de financiële ruimte voor volkshuisvestelijke prestaties rond de kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad de komende jaren afneemt. De doorrekening van de basisvariant komt nog het meest gunstig uit. Deze basisvariant veronderstelt een investeringsprogramma dat sterk aansluit bij hetgeen de corporaties in 2008 verwachten te hebben gerealiseerd64 en een gematigde beheerkostenstijging. Het eigen vermogen daalt volgens deze variant van 30,3% ul- timo 2007 naar 24,9% ultimo 2017. Deze teruggang in de vermogenspositie is deels het gevolg van de oplopende sloopaantallen waarmee vanaf 2011 is gerekend en deels van de oplopende onrendabele toppen op investeringen. De stijging van de onrendabele toppen komt doordat de bouwkosten, onderhoudslasten en beheerlasten alle sneller stijgen dan de huurinkomsten. Hoewel het financiële plaatje rond de basisvariant hiermee iets gunstiger lijkt dan het beeld dat vorig jaar naar voren kwam bij de doorrekening van het destijds plausibel geachte scenario, is het in werkelijkheid niet zo positief. De financieel iets gunstiger uitkomst gaat na- melijk samen met een forse verlaging van de prestaties op volkshuisvestelijk vlak. Het inves- teringsprogramma dat vorig jaar werd doorgerekend was veel ruimer. Nu is echter gerekend met een lagere bouwproductie van de corporaties voor zowel huur- als koopwoningen, minder sloop van bestaand bezit en ook minder aankoop van woningen. Desalniettemin daalt de ver- mogenspositie met ruim 5 procentpunt.
Het kan de komende jaren bovendien ook nog wel eens slechter gaan dan de basisvariant veronderstelt. Zo zijn de beheerlasten in de afgelopen jaren voortdurend sterker toegenomen dan de inflatie, terwijl de beheerlastenstijging in de basisvariant na 2008 inflatievolgend is. De eveneens doorgerekende beheerlastenvariant gaat daarom ook na 2008 uit van een boveninflatoire stijging van de beheerlasten. Het volkshuisvestelijk vermogen blijkt dan af te nemen tot 21,2% van het balanstotaal eind 2017. Onder invloed van de huidige crisis is het eveneens voorstelbaar dat de verkoop van bestaande huurwoningen aan eigenaar-bewoners sterk gaat tegenvallen. Als dat gebeurt, kan het vermogen zelfs dalen tot 20,3% van het ba- lanstotaal in 2017.
Bij dergelijke sterke dalingen in de vermogenspositie van de sector wordt het reëel om te verwachten dat er corporaties zullen zijn die investeringen gaan schrappen waardoor er de ko- mende jaren minder woningen zullen worden gebouwd, gekocht of verbeterd. De vermogens- positie blijft dan beter op peil, maar kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad worden veel minder verbeterd.
64 Volgens opgave dPi 2008. Definitieve gegevens over de realisatie 2008 worden eind 2009 gepubliceerd. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 47
Indien de boveninflatoire beheerlastenstijging en de sterke tegenvallers bij de verkopen gelijktijdig voorkomen, zal de vermogenspositie bovendien nog verder onder druk komen te staan en valt zelfs te verwachten dat de investeringen al vroeg in de tienjaarsperiode gaan te- ruglopen. Door minder te investeren kunnen corporaties hun vermogenspositie namelijk beter op peil houden.
Minder investeren betekent immers ook dat er minder onrendabele investeringen zijn die financieel moeten worden afgedekt. Tegelijkertijd echter betekent minder investeren ook een teruggang in volkshuisvestelijke prestaties ten aanzien van de woningvoorraad. Sober en doelmatig beheer is de komende tijd daarom extra belangrijk. Wel is hier ook de afweging tussen leefbaarheiduitgaven en investeren in de woningvoorraad relevant: hogere leefbaar- heidsuitgaven kunnen wenselijk zijn, maar leiden daarbij wel tot hogere beheerlasten en gaan dus ten koste van investeringscapaciteit. Aan de actuele tegenwind op de koopwoningmarkt is nu verder niet heel veel te doen. Mogelijk kan er later wel nog een inhaalslag plaatsvinden waarbij extra verkopen er voor zorgen dat de vermogenspositie weer wordt verstevigd en de investeringscapaciteit vergroot. Een dergelijke inhaalslag vergt dan wel dat de corporaties op de wat langere termijn fors meer woongelegenheden moeten verkopen dan de hier gehan- teerde aanname van 15.000 en ook meer dan het gemiddelde van 15.300 die ze de afgelopen jaren verkochten.
48 Centraal Fonds Volkshuisvesting
3
Woningbouwvoornemens:
een analyse
3.1 Aanleiding
Dit hoofdstuk presenteert de bevindingen uit een analyse naar de hoogte van de woning- bouwvoornemens van corporaties. Een eerste aanleiding voor deze analyse ligt in de grote beleidsmatige relevantie van woningbouw welke weer het gevolg is van kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoeften. Enerzijds immers is er in grote delen van Nederland nog steeds krapte op de woningmarkt en anderzijds is er door de vraag naar meer kwaliteit ook in ont- spannen woningmarktgebieden en krimpgebieden behoefte aan (vervangende) woningbouw. Bij de voorbereiding van de nieuwe verstedelijkingsafspraken houdt het Rijk dan ook rekening met beide behoeften. Op lokaal niveau bieden de prestatieafspraken voorts het kader waarbin- nen gemeenten met corporaties afspraken kunnen maken over de bijdrage van de corporaties aan de woningbouw. Meerdere vigerende prestatieafspraken bevatten trouwens ook al afspra- ken over woningbouw door corporaties en in dit verband mag ook wel worden opgemerkt dat corporaties een flink deel van de totale woningbouw in Nederland realiseren. Sinds 2005 ligt hun aandeel ieder jaar boven de 35%. Indien de corporaties al hun voornemens inzake wo- ningbouw zouden waarmaken, zou het aantal woningen dat ze realiseren, zelfs sterk kunnen stijgen, maar deze premisse is weinig aannemelijk. De voornemens zijn in het algemeen veel hoger dan dat er uiteindelijk wordt gerealiseerd65. Dit heeft tot gevolg dat de voornemens weinig houvast geven bij het maken van afspraken over toekomstige woningbouw en dat het voor gemeenten ook moeilijk is om op basis van de voornemens te monitoren of corporaties zullen gaan voldoen aan eerder gemaakte prestatieafspraken. Tegen deze achtergrond rijst de behoefte aan meer inzicht in de hoogte van de woningbouwvoornemens van de corporaties: zijn de woningbouwvoornemens die corporaties opgeven geheel willekeurig of is er toch wel een rationele basis voor die voornemens? Hangen ze bijvoorbeeld samen met de nieuwbouw- behoefte in hun omgeving, met stelselmatig optimisme bij het opstellen van de voornemens en/of met andere kenmerken van de corporatie of haar omgeving? Het antwoord op deze vragen zal niet direct leiden tot realistischer voornemens, maar kan daar via een verbeterd inzicht mogelijk wel toe stimuleren.
65 Zie ook Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2007, Naarden 2008.
Zie het origineel
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 49
Het externe toezicht op de financiële continuïteit van de corporaties vormt een tweede reden om hun voornemens inzake woningbouw nader te bekijken. Voor dit toezicht wordt nagegaan of de financiële consequenties van de voornemens die een corporatie heeft, passen bij haar financiële mogelijkheden.
Het gaat hierbij overigens om meer voornemens dan alleen die tot woningbouw, maar de laatste vormen wel een aanzienlijk deel van het totaal aan voornemens dat wordt bekeken. Afhankelijk van de bevindingen krijgt de corporatie vervolgens een A-, B- of C-oordeel. Het A- oordeel betekent dat de voornemens van de corporatie binnen een zekere bandbreedte passen bij haar financiële mogelijkheden. Het B-oordeel daarentegen impliceert dat de continuïteit van de corporatie in gevaar is, omdat de voornemens de financiële mogelijkheden van de cor- poratie te boven gaan. Het C-oordeel ten slotte betekent dat de corporatie zich minder activi- teiten heeft voorgenomen dan dat ze financieel zou kunnen dragen en dat de corporatie haar beschikbare middelen dus onvoldoende inzet voor de volkshuisvesting. Het B- en C-oordeel gaan beide gepaard met vervolgacties66.
Het continuïteitsoordeel is steeds gebaseerd op de voornemens die de corporatie zelf heeft aangegeven. Op zichzelf bezien is dit logisch: de corporatie kan immers zelf het beste inschat- ten welke activiteiten ze de komende jaren wil uitvoeren. Het nadeel is echter dat een corpo- ratie die haar voornemens verkeerd inschat, mogelijk ook een verkeerd oordeel krijgt. In geval de eerste analyses voor het continuïteitsoordeel in de richting van een B- of C-oordeel gaan, is dat nog niet zo heel erg, omdat er dan een nader onderzoek komt waarin via hoor en weder- hoor met de corporatie wordt bekeken of het B- dan wel C-oordeel terecht is. Bij een A-oordeel echter wordt er geen nader onderzoek gedaan. Het A-oordeel geeft daar immers geen reden toe want binnen de hierbij gehanteerde bandbreedte lijken de voornemens en mogelijkheden in evenwicht. Bovendien is het vanuit de principes van selectiviteit en proportionaliteit bij extern toezicht ook niet wenselijk om nog weer nader onderzoek te doen onder alle corpora- ties met een A-oordeel. Veel corporaties schatten echter hun woningbouwvoornemens hoger in dan dat ze uiteindelijk realiseren en het is dus best mogelijk dat sommige van hen bij een realistischer opgave van de voornemens eigenlijk een C-oordeel zouden hebben gekregen. Ook vanuit deze optiek is het zinvol meer zicht te krijgen in de vraag of de hoogte van de woning- bouwvoornemens kan worden verklaard.
3.2 Woningbouwvoornemens
De aantallen woningen die corporaties tussen 2009 en 2013 willen bouwen, lopen sterk uiteen: van nul tot duizenden woningen67. Deze variatie hangt in eerste instantie samen met verschillen in de omvang van de corporaties68.
66 CFV (2008) Beleidsregels 2009, p. 25-26.
67 De woningbouw van een corporatie is hierbij gedefinieerd als de som van het aantal huurwoningen dat zij samen met haar verbindin- gen wil bouwen voor eigen verhuur plus de koopwoongelegenheden die ze, ook weer samen met haar verbindingen, wil bouwen. De nieuwbouw voor eigen verhuur omvat hierbij ook de woningen die de corporatie koopt van de eigen verbindingen, want het overgrote deel van deze woningen wordt door de verbinding gebouwd voor de aankoop door de corporatie. De koopwoongelegenheden ten slotte zijn alle meegeteld als woning hetgeen over het algemeen juist zal zijn; de beschikbare data staan een onderscheid naar koopwoningen en andersoortige koopwoonruimten niet toe.
68 Het verband met de omvang van de corporatie is zeer sterk: de correlatiecoëfficiënt tussen het aantal woongelegenheden en het aantal voorgenomen nieuwe woningen is liefst 0,927, en die met het aantal voorgenomen nieuwe huurwoningen 0,916.
50 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Kleine corporaties die maar weinig woongelegenheden bezitten (links in grafiek 3.1), willen in het algemeen minder (huur)woningen bouwen dan grote corporaties die veel woongelegen- heden bezitten (rechts in de grafiek). Op zichzelf begrijpelijk want een kleine corporatie zal in het algemeen ook minder mogelijkheden hebben voor de financiering van (huur)woningbouw dan een grotere.
Grafiek 3.1 Aantal voorgenomen nieuwe woningen (huur en totaal) per corporatie
(corporaties gerangschikt naar grootte, 2009 2013)
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000 Aantal voorgenomen nieuwe woningen 0 kleinste grootste huur totaal Toch is de omvang van de corporatie niet de allesbepalende factor. Dit blijkt zodra er wordt gekeken naar de relatieve hoogte ofwel intensiteit van de (huur)woningbouwvoornemens (grafieken 3.2 en 3.3). De intensiteit van de (huur)woningbouwvoornemens drukt uit hoeveel (huur)woningen een corporatie tussen 2009 en 2013 wil bouwen per 1.000 woongelegenheden die ze ultimo 2007 bezat. De intensiteit van de voorgenomen (huur)woningbouw blijkt sterk te verschillen tussen corporaties. Hoge en lage intensiteiten blijken zelfs voor te komen bij zowel kleinere (links in de grafieken) als grotere corporaties (rechts in de grafieken). Dat betekent dat de omvang van de corporatie de hoogte van de woningbouwvoornemens dus niet volledig bepaalt. In de rest van dit hoofdstuk wordt daarom steeds uitgegaan van de intensiteit van de voornemens tot woningbouw, respectievelijk de bouw van huurwoningen69.
69 Indien er zou worden vastgehouden aan het aantal woningen dat de corporaties wil bouwen, zou de omvang van de corporatie steeds weer naar voren komen als de meest invloedrijke verklaring voor de hoogte van de voornemens, dat geeft geen verder inzicht in de hoogte van deze voornemens. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 51
Grafiek 3.2 De intensiteit van de voorgenomen woningbouw (totaal) per corporatie (corporaties gerangschikt naar grootte, 2009 2013)
900
800
700
600
500
400
300
200
100 Woningbouw: voorgenomen intensiteit
0 kleinste grootste Door de grote variatie in de intensiteit van de voorgenomen bouw van (huur)woningen door corporaties blijft de vraag waar die verschillen nou vandaan komen intrigeren. Voor het gros van de corporaties varieert de intensiteit tussen 0 en circa 200 nieuwe woningen per
1.000 bestaande woongelegenheden in de corporatievoorraad. Er zijn echter uitschieters naar boven en de maximaal waargenomen intensiteit voor zowel de voorgenomen woningbouw (totaal) als huurwoningbouw bedraagt zelfs 820. Dit maximum lijkt erg extreem, want de eerstvolgende hoogste intensiteit ligt fors lager: voor de totaal voorgenomen woningbouw minder dan 450 (grafiek 3.2) en voor de voorgenomen huurwoningbouw minder dan 320 (gra- fiek 3.3). Dat beide intensiteiten hetzelfde maximum van 820 hebben komt overigens doordat de betreffende corporatie geen voornemens heeft tot de bouw van koopwoningen. De meeste andere corporaties zijn echter wel van plan om naast huurwoningen ook koopwoningen te bouwen en de intensiteit van de voornemens tot de bouw van huurwoningen ligt over het algemeen dan ook wat lager dan die voor de totale woningbouw.
52 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 3.3 De intensiteit van de voorgenomen huurwoningbouw per corporatie (corporaties gerangschikt naar grootte; 2009 2013)
900
800
700
600
500
400 intensiteit
300
200 Huurwoningbouw: voorgenomen 100 0 kleinste grootste Tussen gemeenten en regio's zijn er ook forse verschillen in de mate waarin corporaties ter plaatse woningen willen bouwen tussen 2009 en 2013 (grafiek 3.4). Voor de bouwregio's uit de nog vigerende woningbouwafspraken valt bijvoorbeeld op dat corporaties in de Ste- dendriehoek70 in totaal relatief veel meer woningen willen bouwen dan in elke andere regio. De intensiteit71 van de voorgenomen huurwoningbouw is er trouwens ook hoog, maar minder uitzonderlijk want vergelijkbaar met die voor bouwregio Flevoland. Relatief weinig woningen willen de corporaties bouwen in de stadsregio Leeuwarden, Emmen en de stadsregio Rot- terdam. Hier willen ze trouwens ook minder huurwoningen bouwen dan in de meeste andere regio's. Alleen de stadsregio Amsterdam is vergelijkbaar. Ook dergelijke ruimtelijke verschillen intrigeren. Is er misschien een verband met de behoefte aan nieuwe woningen of met andere kenmerken van de omgeving? Bij de analyse van de intensiteit van de corporatievoornemens is daarom ook rekening gehouden met een aantal kenmerken van de omgeving.
70 De stedendriehoek omvat de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Zutphen, Brummen, Gorssel en Voorst.
71 Hier berekend als het aantal huurwoningen dat de corporaties willen bouwen in het gebied per 1.000 woongelegenheden die de corpora- ties ultimo 2007 bezaten in het gebied. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 53
Grafiek 3.4 De intensiteit van de door corporaties voorgenomen woningbouw tussen 2009 en 2013, naar huur en koop en per bouwregio uit de woningbouwafspraken 2005-2009
180
160
140
120 koop
100 huur
80
60
40 Intensiteit voorgenomen woningbouw
20 0 Assen- Kampen- Rijnland- Twente Emmen Nederland Haaglanden Drechtsteden Stedendriehoek Brabant overig- Holland overig- Zwolle 20 bouwregio's Groningen Holland Noord Noord Stadsregio Rotterdam Stadsregio Amsterdam Bestuur Regio Utrecht Buiten de bouwregio's Stadsregio Leeuwarden Stadsgewest Amersfoort Stedennetwerk Zeeland Stedelijke regio's Limburg Flevoland (Almere, Lelystad) Knooppunt Arnhem Nijmegen Samenwerkingsverband Regio Eindhoven
3.3 Analyseresultaten Is de hoogte van de intensiteit van de (huur)woningbouwvoornemens van corporaties ver- klaarbaar en zo ja, welke kenmerken van corporaties en hun omgeving zijn daarbij relevant? Deze vraag vormde het uitgangspunt voor twee statistische analyses waarvan de resultaten in deze paragraaf worden besproken. De eerste analyse betreft de intensiteit van de totale woningbouwvoornemens en de tweede de intensiteit van alleen de huurwoningbouwvoorne- mens.
54 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor beide is de multivariate regressietechniek gebruikt, zodat voor meerdere kenmerken tegelijkertijd kon worden nagegaan of ze significant bijdragen aan de verklaring van de inten- siteit van de (huur)woningbouwvoornemens van de corporaties en wat de relatieve invloed is van de afzonderlijke kenmerken. Het volledige verslag van de analyses is opgenomen op inter- net72. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat onderstaande resultaten zijn geba- seerd op analyses van gegevens voor het overgrote deel van de corporaties, maar niet alle. Een klein aantal corporaties ( Totale woningbouw
Voor de intensiteit van de totaal voorgenomen woningbouw door corporaties blijken de volgende kenmerken in onderlinge samenhang significant van belang te zijn (in volgorde van afnemend belang):
1. De beleidskeuze om ook koopwoongelegenheden te willen bouwen Corporaties die zowel huur- als koopwoningen willen bouwen, willen in totaal relatief meer woningen bouwen dan corporaties die alleen huurwoningen willen realiseren. Op zichzelf is dat vrij logisch. De voorgenomen inzet op koopwoningen is waarschijnlijk vooral een uitbreiding op de voorgenomen huurwoningproductie en niet een vervanging van die productie.
2. De mate waarin de corporatie in het verleden woningen realiseerde Corporaties die in het verleden al relatief meer bouwden dan andere, willen ook in de toekomst relatief meer bouwen. Waarschijnlijk komt dit doordat hun organisatie is ingespeeld op een bouwstroom van een zekere omvang en bepaalt dat mede de voornemens voor de toekomst. Er is bijvoorbeeld een eigen ontwikkelbedrijf of er zijn één of meer medewerkers in dienst voor wie de aansturing van de woningproductie tot de vaste taak hoort.
3. Waarde van de grondposities, gemiddeld per bestaande woongelegenheid eind 200774 Naarmate de gemiddelde waarde van de grondposities van een corporatie hoger is, wil de corporatie ook relatief meer woningen bouwen. Het verband spreekt haast voor zich. Een hogere waarde zal meestal samengaan met meer grond voor woningbouw en naarmate een corporatie meer grond heeft, kan ze zich meer woningbouw voornemen. Grondposities vergroten ook de kans dat de corporatie bouwrechten krijgt. Voor de grond die de corporaties al bezitten, geldt bovendien dat de financiële risico's rond dit grondbezit ook zullen aanzetten tot woningbouwplannen.
72 www.cfv.nl (De hoogte van woningbouwvoornemens; onder publicaties: Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009).
73 Overigens blijkt uit de analyses ook dat niet elke corporatie met zo'n hoge intensiteit van voornemens extreem is. Zie analyseverslag op www.cfv.nl.
74 Dit betreft de waarde van de grond die eind 2007 in ontwikkeling was plus de waarde van de grond waarvoor contractueel is vastgelegd dat de corporatie deze kan overnemen zonder dat die overdracht plaatsvond. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 55
4. De mate waarin de corporatie de in het verleden gerealiseerde woningproductie van te voren al goed had ingeschat gezien haar eerder opgegeven voornemens Corporaties die zich in het verleden veel meer voornamen dan dat ze realiseerden, hebben hogere voornemens dan corporaties waarvan de voornemens in het verleden meer overeenkwamen met hetgeen ze realiseerden. Deze relatie wijst erop dat verschillen in het realiteitsgehalte van de voornemens van afzonderlijke corporaties wel eens hardnekkig kunnen zijn. Corporaties die in het verleden optimistisch waren en te hoge voornemens opgaven, hebben immers ook nu weer relatief hoge voornemens hetgeen doet vermoeden dat die voornemens ook nu weer optimistisch zijn ingekleurd.
5. De mate waarin de corporatie recent woningen sloopte en/of dat binnenkort wil gaan doen
Corporaties die recent relatief veel woningen sloopten en/of binnenkort relatief veel woningen willen gaan slopen, willen relatief meer woningen bouwen dan corporaties die minder slopen. Dit verband ligt voor de hand, na sloop immers volgt meestal (vervangende) nieuwbouw.
6. Intensiteit van de behoefte aan nieuwe woningen in de omgeving van de corporatie Corporaties die woongelegenheden bezitten in gemeenten waar relatief veel nieuwe woningen nodig zijn (o.b.v. PRIMOS 200775), willen relatief meer woningen bouwen dan corporaties uit gemeenten waar minder behoefte is aan nieuwbouw. De zes kenmerken verklaren samen liefst 48,6% van de variantie in de intensiteit van de woningbouwvoornemens van de 413 corporaties in de analyse (17 andere zijn uitgesloten van- wege extremen). Wel moet hierbij worden opgemerkt dat de nieuwbouwbehoefte in de om- geving maar heel weinig toevoegt aan de verklaring: zonder deze behoefte wordt nog steeds
48,0% van de variantie verklaard.
Het is verrassend dat de nieuwbouwbehoefte in de omgeving er zo weinig toe doet. Nu zou dit nog kunnen komen doordat andere, meer invloedrijke, kenmerken misschien ook enigszins samenhangen met deze nieuwbouwbehoefte en de invloed van deze behoefte wegvangen. De regressie is daarom nog een keer herhaald en daarbij is de woningbehoefte in de omgeving als enig verklarend kenmerk aangeboden. Ook dan echter blijken de woningbouwvoornemens van de corporaties nauwelijks samen te hangen met de behoefte aan nieuwe woningen in hun omgeving: de nieuwbouwbehoefte in de omgeving verklaart geheel alleen slechts 3,9% van de variantie in de intensiteit van de woningbouwvoornemens van de corporaties. Huurwoningbouw
Voor de intensiteit van de door corporaties voorgenomen bouw van huurwoningen blijken de volgende kenmerken in onderlinge samenhang significant relevant te zijn (in volgorde van afnemende relevantie):
1. De mate waarin de corporatie in het verleden huurwoningen realiseerde Corporaties die in het verleden relatief meer huurwoningen hebben gebouwd dan andere, zijn voor de toekomst ook van plan meer huurwoningen te bouwen. Net als
75 Er is uitgegaan van Primos 2007 omdat deze prognose eind 2007 beschikbaar was en dus kan hebben doorgewerkt op de voornemens die corporaties winter 2008/2009 doorgaven. De nieuwste primosprognose kwam pas eind 2008 beschikbaar, waardoor de voornemens daar nog niet op kunnen zijn afgestemd.
56 Centraal Fonds Volkshuisvesting
hiervoor bij de totale woningbouw kan dit komen doordat hun organisatie is ingespeeld op alles wat er moet gebeuren voor een bouwstroom van een zekere omvang.
2. De mate waarin de corporatie de in het verleden gerealiseerde huurwoningproductie van te voren al goed had ingeschat gezien haar eerder opgegeven voornemens Corporaties die zich in het verleden veel meer voornamen dan dat ze realiseerden, hebben hogere voornemens dan corporaties waarvan de voornemens in het verleden meer overeenkwamen met hetgeen ze realiseerden. Verschillen in het realiteitsgehalte van de voornemens van afzonderlijke corporaties lijken daarmee hardnekkig. Corporaties die in het verleden optimistisch waren in hun voornemens, hebben ook nu immers weer relatief hoge voornemens en dat doet vermoeden dat die voornemens ook nu weer optimistisch zijn ingekleurd.
3. De beleidskeuze om ook koopwoningen te willen bouwen Bij corporaties die tussen 2009 en 2013 ook koopwoongelegenheden willen bouwen, ligt de intensiteit van de huurwoningbouwvoornemens hoger dan bij corporaties die geen koopwoongelegenheden willen bouwen. In eerste instantie lijkt dit misschien wat vreemd, maar de invloed van dit kenmerk is wel degelijk te duiden. Via de bouw van koopwoningen kan een corporatie namelijk financiële ruimte creëren voor de financiering van onrendabels op huurwoningen. Deze financiële ruimte ontstaat via zowel de verkoopwinst op de koopwoningen als via de mogelijkheid om in gemengde projecten grondprijzen te verevenen.
4. De mate waarin de corporatie woningen wil slopen of recent heeft gesloopt Corporaties die recent relatief veel woningen sloopten en/of binnenkort relatief veel woningen willen gaan slopen, willen relatief meer woningen bouwen dan corporaties die minder slopen. Het verband komt voort uit het gegeven dat sloop in het algemeen gevolgd wordt door vervangende nieuwbouw.
5. Waarde van de grondposities, gemiddeld per bestaande woongelegenheid76 Naarmate de gemiddelde waarde van de grondposities van een corporatie hoger is, wil de corporatie ook relatief meer woningen bouwen. Het verband spreekt haast voor zich. Een gemiddeld hogere waarde zal meestal betekenen dat de corporatie over meer grond voor woningbouw kan beschikken en daarmee kan die corporatie ook meer plannen maken voor woningbouw dan een andere corporatie die een minder sterke grondpositie heeft.
6. De mate waarin de corporatie koopwoningen wil gaan bouwen Naast de hiervoor genoemde beleidskeuze om ook koopwoningen te willen gaan bouwen, blijkt ook de mate waarin de corporatie dit wil gaan doen van belang. Corporaties die relatief meer koopwoningen willen bouwen, willen in doorsnee ook relatief meer huurwoningen bouwen. De ratio achter dit verband is opnieuw de financiële ruimte die via de koopwoningen kan worden gecreëerd. De zes kenmerken verklaren samen 29,0% van de variantie in de intensiteit van de huur- woningbouwvoornemens van 418 corporaties (de 12 resterende zijn uitgesloten vanwege extremen). Het grootste deel van deze verklaring wordt echter geleverd door de eerste drie
76 Betreft hier grond waarvoor de corporatie contractueel is overeengekomen dat de grond naar de corporatie gaat, maar waarvoor het eigendom nog niet is overgedragen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 57
kenmerken (a t/m c): samen verklaren zij al 25,1% van de variantie. De overige kenmerken voegen daar nog slechts 4,0% aan toe. Verder is de behoefte aan nieuwe huurwoningen in de omgeving van de corporatie totaal niet relevant. De totaal verklaarde variantie voor de voor- genomen huurwoningbouw is met 29,0% overigens niet echt hoog.
3.4 Conclusie
Uit statistische analyses blijkt dat de intensiteit van de totaal voorgenomen woningbouw beter te verklaren is dan de intensiteit van alleen de huurwoningbouw en dat voor beide in- tensiteiten vooral kenmerken van corporaties zelf bijdragen aan de verklaring. De kenmerken betreffen gedrag dat de corporaties in het verleden tentoonspreidden alsmede beleidskeuzen die ze voor de nabije toekomst maakten. Dat een verklaring mogelijk is, laat zien dat de wo- ningbouwvoornemens die corporaties opgeven, gepaard gaan met een zekere logica en dat ze dus niet geheel willekeurig zijn. Wel valt op dat de huurwoningbouwvoornemens minder goed te verklaren zijn dan de totale woningbouwvoornemens. Voor de intensiteit van zowel de woningbouw als huurwoningbouw blijken vooral de vol- gende kenmerken van belang:
de beleidskeuze van de corporatie om ook koopwoongelegenheden te willen bouwen de mate waarin de corporatie in het verleden (huur)woningen heeft gerealiseerd de waarde van grondposities
de mate waarin de corporatie de in het verleden gerealiseerde (huur)woningproductie van te voren al dan niet goed inschatte. Voor de intensiteit van de totaal voorgenomen woningbouw is daarnaast ook de mate waarin de corporatie woningen sloopt nog redelijk relevant. Alle andere kenmerken die bijdra- gen aan de verklaring van de intensiteit van de voorgenomen (huur)woningbouw zijn minder invloedrijk.
Het is opvallend dat de huidige voornemens samenhangen met de mate waarin de corpo- ratie de in het verleden gerealiseerde woningproductie vooraf al dan niet goed had ingeschat. Dit wijst erop dat de neiging van een corporatie om de eigen voornemens veel te hoog, goed of te laag in te schatten door de tijd heen min of meer constant is. In het kader van extern toezicht blijft het daarmee van belang dat corporaties die erg slecht scoren op de Realisatie- index hierop worden aangesproken. Dat kan immers stimuleren tot meer realisme bij opgave van nieuwe voornemens voor de toekomst.
Het is verrassend dat de behoefte aan nieuwe woningen in de gemeenten waar de corpora- tie actief is nauwelijks samenhangt met de intensiteit van de voornemens van de corporaties. Voor de intensiteit van de voorgenomen bouw van huurwoningen ontbreekt zelfs elk verband met de behoefte aan nieuwe huurwoningen. Vanuit het volkshuisvestelijk belang waar de corporaties voor staan, werd vooraf meer verband verwacht. Helaas is onduidelijk wat nu de oorzaak is van dit nagenoeg ontbrekende verband met de nieuwbouwbehoefte in de omge- ving. Het is namelijk mogelijk dat de voornemens van de corporaties wel zijn afgestemd op de
58 Centraal Fonds Volkshuisvesting
capaciteit van woningbouwplannen die in hun omgeving worden voorbereid of in ontwikke- ling zijn. Binnen de analyses kon dit niet worden nagegaan omdat de daartoe benodigde gege- vens ontbreken. Indien het evenwel zo zou zijn dat de corporatievoornemens en de capaciteit in lokale woningbouwplannen wel meer met elkaar samenhangen, dan wordt de mismatch dus vooral veroorzaakt door een gebrekkige afstemming tussen de capaciteit van die woning- bouwplannen en de behoefte aan nieuwe woningen. De verantwoordelijkheid voor dit plan- vormingsproces ligt in eerste instantie bij de gemeenten, maar zij hebben daarbij wel weer te maken met vele andere actoren.
Een klein aantal corporaties (
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 59
60 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Gegevensbijlage
Technische toelichting 62
1 Voornemens rond woongelegenheden 64
1.1 Voornemens per jaar (2008-2013) 64
1.2 Voornemens voor de prognoseperiode nader bekenen (2009-2013) 66
1.3 Betrokkenheid van verbindingen bij de voornemens rond woongelegenheden 70
1.4 Mutaties in het huurwoningenaanbod 72
1.5 Nieuwbouw van koopwoongelegenheden naar prijsklasse 73
2 Voornemens rond leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 75
2.1 Uitgaven aan leefbaarheid 75
2.2 Investeringen en aankopen van maatschappelijk vastgoed 77
3 Ontwikkeling voornemens binnen en buiten de 40 wijken 79
4 Financiële verwachtingen bij voornemens rond woongelegenheden 81
4.1 Woongelegenheden voor eigen verhuur 81
4.2 Woongelegenheden voor verkoop 82
5 Investeringen en de desinvesteringen bij Toegelaten Instellingen 83
5.1 Investeringen in nieuwbouw, aankoop en verbeteringen 83
5.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop naar type vastgoed 86
5.3 Desinvesteringen door verkoop bestaand bezit naar type vastgoed 88
6 Projectontwikkeling 91
7 Kasstroomprognoses van Toegelaten Instellingen 93
7.1 Sectorale kasstromen 93
7.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten 96
7.3 Ontwikkeling netto exploitatiekosten 99
8 Uitkomsten Risico Analyse Model 102
Begrippenlijst 104 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 61
Technische toelichting
Algemeen
De gegevensbijlage presenteert hoofdzakelijk data uit dPi 2008 ofwel de Prospectieve in- formatie die de corporaties tussen november 2008 en 1 februari 2009 aanleverden1. Alleen de data in hoofdstuk 8 zijn niet ontleend aan de dPi, maar aan modelberekeningen van het Cen- traal Fonds. De data uit dPi betreffen de periode 2008 - 2013. Het karakter van de data binnen deze periode verschilt: de gegevens voor 2009 - 2013 zijn nog voornemens, terwijl gegevens voor 2008 de verwachte realisatie betreffen. De definitieve cijfers over de realisatie in 2008 komen eind 2009 beschikbaar.
In een klein aantal tabellen en grafieken is de informatie uit dPi 2008 voorts afgezet tegen soortgelijke informatie van een jaar eerder, aangeleverd voor dPi 2007. Vergelijking tussen beide toont de trendmatige ontwikkeling in de voornemens van de corporaties. De data in de gegevensbijlage betreffen zoveel mogelijk de totale corporaties, dus Toege- laten Instellingen plus hun verbindingen. De informatie voor de verbindingen is hierbij steeds gewogen voor de mate waarin de Toegelaten Instelling deelneemt in de verbinding. Indien dat niet zou gebeuren zou een verbinding die eigendom is van meerdere Toegelaten Instellingen namelijk meermaals worden meegeteld. Tevens zouden de voornemens van verbindingen die deels eigendom zijn van partijen van buiten de sector, dan ten onrechte geheel worden toege- rekend aan de sector.
Een deel van de weergegeven data betreft alleen de Toegelaten Instellingen. Dit geldt in het bijzonder voor informatie over uitgaven aan leefbaarheid, investeringen en aankopen van maatschappelijk vastgoed, investeringen in het algemeen, desinvesteringen en de modelbere- keningen in hoofdstuk 8. De informatie over leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed wordt namelijk alleen voor Toegelaten Instellingen zelf opgevraagd. De informatie over investerin- gen en desinvesteringen wordt wel ruimer opgevraagd, maar is hier ingeperkt opdat wordt voorkomen dat er door transacties tussen Toegelaten Instellingen en verbindingen dubbeltel- lingen ontstaan.
Opdat zinvolle vergelijkingen tussen groepen corporaties c.q. gebieden mogelijk zijn, worden de de gegevens in veel tabellen afgezet tegen het aantal woongelegenheden dat eind
2007 in bezit was. Hierbij komt het voor dat verschillende tabellen een verschillend totaal
1 In februari en maart zijn de data vervolgens gecontroleerd en vanaf april zijn ze beschikbaar voor de continuïteitsbeoordeling en verwer- king in producten zoals dit sectorbeeld.
62 Centraal Fonds Volkshuisvesting
aantal woongelegenheden vermelden. Dit wordt veroorzaakt doordat het aantal woongele- genheden soms de Toegelaten Instellingen plus hun verbindingen betreft en soms alleen de Toegelaten Instellingen2. Welk aantal is weergegeven hangt af van de overige informatie in de tabel. Indien deze overige informatie betrekking heeft op de Toegelaten Instellingen plus hun verbindingen, dan heeft ook het aantal woongelegenheden daar betrekking op. Indien de overige informatie enkel de Toegelaten Instellingen betreft, dan betreft het aantal woongele- genheden eveneens alleen de Toegelaten Instellingen. Op deze wijze blijven de vergelijkingen tussen de verschillende groepen corporaties c.q. gebieden, zo zuiver mogelijk. De gegevens in de tabellen zijn over het algemeen afgerond. Hierdoor kan de som van apart vermelde aantallen of bedragen afwijken van het vermelde totaal. In beginsel is steeds afgerond op honderdtallen. Indien het werkelijke aantal of bedrag kleiner was dan 95 is evenwel afgerond op tientallen. Bedragen die gemiddeld per woongelegenheid (gaan) worden besteed zijn niet afgerond.
Specifiek bij hoofdstuk 1, 5 en 6
Hoofdstuk 1 geeft onder meer informatie over de voorgenomen nieuwbouwproductie voor eigen verhuur. In deze voorgenomen nieuwbouwproductie zijn ook de aankopen meegerekend die Toegelaten Instellingen doen bij eigen verbindingen. Op macroniveau blijkt het overgrote deel van deze aankopen namelijk nieuwbouw te zijn. Bij hoofdstuk 5 uit deze gegevensbijlage heeft de informatie over investeringen enkel betrekking op de investeringen door Toegelaten Instellingen exclusief die van het Wooninves- teringsfonds (Wif). De investeringen van het Wif voegen per saldo namelijk niets toe aan het investeringsvolume van de sector omdat de hiermee gemoeide bedragen toch weer inkomsten zijn voor andere corporaties. Verder zijn de investeringen door verbindingen buiten beeld ge- laten opdat wordt voorkomen dat transacties tussen verbindingen en Toegelaten Instellingen leiden tot dubbeltellingen.
De informatie over desinvesteringen in hoofdstuk 5 betreft wel alle Toegelaten Instellin- gen, dus ook die van het Wif.
De desinvesteringen door het Wif betreffen immers verkopen aan partijen buiten de sector en zijn dus onderdeel van het totale desinvesteringsvolume van de sector. De desinvesteringen door verbindingen zijn voorts niet meegeteld opdat dubbeltellingen door transacties tussen verbindingen en Toegelaten Instellingen worden voorkomen. De informatie over projectontwikkeling in hoofdstuk 6 betreft de omzet uit nieuwbouw voor verkoop bij Toegelaten Instellingen en hun verbindingen. Hierbij is echter de omzet op de nieuwbouw van huurwoongelegenheden voor derden door verbindingen niet meegerekend. Deze nieuwbouw wordt namelijk voor een belangrijk deel verkocht aan de eigen toegelaten instelling en is al meegeteld bij de investeringen door de Toegelaten Instellingen.
2 Bij informatie over investeringen komt een nog iets andere selectie voor, namelijk toegelaten instellingen excl. Wif. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 63
1
Voornemens rond woongelegen-
heden
1.1 Voornemens per jaar (2008-2013) Tabel 1.1 Voornemens met betrekking tot alle typen woongelegenheden, 2008-20013 Verwachting Prognoseperiode 2009-2013
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Totaal Nieuwbouw voor eigen verhuur 28.300 37.900 52.200 50.000 36.900 27.100 204.100 Nieuwbouw voor verhuur voor derden 200 600 300 800 600 400 2.700 Nieuwbouw koopwoongelegenheden 8.900 13.700 22.900 24.300 19.500 14.900 95.200 Aankoop voor verhuur van derden 8.800 4.500 5.300 2.800 2.400 2.900 17.800 Verkoop aan derden voor verhuur 3.900 1.000 700 200 200 40 2.100 Verkoop aan eigenaar-bewoners 15.500 19.900 19.200 19.000 18.600 18.000 94.800 Sloop 15.900 24.600 26.900 20.400 17.500 14.000 103.400 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 1.500 300 40 500 800 800 2.400 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 500 - - 20 - - 30 Verbeteringen > 20.000,- 19.500 30.200 27.500 19.300 14.800 9.900 101.800
64 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 1.2 Voornemens naar type woongelegenheid
Verwachting Prognoseperiode 2009-2013
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Totaal a) Huurwoningen
Nieuwbouw voor eigen verhuur 24.500 33.700 46.300 45.500 32.700 25.700 183.800 Aankoop voor verhuur van derden 7.400 4.200 5.100 2.600 2.400 2.900 17.100 Verkoop aan derden voor verhuur 2.800 1.000 700 200 200 40 2.100 Verkoop aan eigenaar-bewoners 15.000 19.700 19.100 18.800 18.500 18.000 94.100 Sloop 14.900 22.500 24.600 18.800 15.700 13.000 94.600 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 1.500 300 40 500 500 800 2.000 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 300 - - 30 - - 30
b) Eenheden in verzorgingshuizen
Nieuwbouw voor eigen verhuur 1.860 2.000 2.500 2.200 2.200 600 9.500 Aankoop voor verhuur van derden 900 100 0 0 0 0 100 Verkoop aan derden voor verhuur 1.100 0 0 0 0 0 0 Verkoop aan eigenaar-bewoners 400 100 - - - - 100 Sloop 900 1.500 1.900 1.300 1.600 600 6.900 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 0 0 0 0 0 0 0 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 30 0 0 0 0 0 0
c) Overige woongelegenheden
Nieuwbouw voor eigen verhuur 1.900 2.100 3.400 2.300 2.100 900 10.800 Aankoop voor verhuur van derden 500 200 200 100 60 60 600 Verkoop aan derden voor verhuur 0 0 0 0 0 0 0 Verkoop aan eigenaar-bewoners 40 60 100 200 70 90 500 Sloop 100 600 400 300 200 400 1.900 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 20 0 0 80 300 10 400 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 100 0 0 0 0 0 0
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 65
1.2 Voornemens voor de prognoseperiode 2009-2013 nader bekeken
Tabel 1.3 Ontwikkeling van de voornemens met betrekking tot alle typen woongelegenheden Prognoseperiode
2008-2012 2009-2013 Nieuwbouw voor eigen verhuur 230.400 204.100 Nieuwbouw voor verhuur voor derden 17.000 2.700 Nieuwbouw koopwoongelegenheden 100.100 95.200 Aankoop voor verhuur van derden 13.600 17.800 Verkoop aan derden bestemd voor verhuur 3.100 2.100 Verkoop aan eigenaar-bewoners 86.200 94.800 Sloop 111.700 103.400 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 1.500 2.400 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 50 30 Verbeteringen > 20.000,- 92.500 101.800 Tabel 1.4 Voornemens van corporaties naar type woongelegenheden (2009-2013) Huurwoningen Eenheden Overige woon- Totaal verzorgingshuizen gelegenheden Aantal % Aantal % Aantal % Nieuwbouw voor eigen verhuur 183.800 90,0 9.500 4,7 10.800 5,3 204.100 Aankoop voor verhuur van derden 17.100 96,0 100 0,6 600 3,5 17.800 Verkoop aan derden voor verhuur 2.100 100,0 0 0,0 0 0,0 2.100 Verkoop aan eigenaar-bewoners 94.100 99,3 100 0,1 500 0,5 94.800 Sloop 94.600 91,5 6.900 6,6 1.900 1,8 103.400 Saldo mutaties a.g.v. samenvoeging 2.000 83,3 0 0,0 400 16,7 2.400 Saldo mutaties a.g.v. splitsing 30 100,0 0 0,0 0 0,0 30
66 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 1.5 Voornemens van corporaties rond woongelegenheden naar grootteklasse, als aantal en % in bestaande voorraad ultimo 2007 (2009-2013)
Aantal woongelegen- Nieuwbouw Nieuwbouw Verkoop aan Sloop Verbeteringen heden eind 2007 voor verhuur' voor koop eigenaar- > 20.000,- bewoners Grootteklasse Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % 500 - 5.000 532.300 53.300 10,0 15.700 3,0 16.300 3,1 13.500 2,5 20.300 3,8
5.000 - 10.000 543.200 52.000 9,6 18.300 3,4 19.300 3,6 23.500 4,3 22.400 4,1
10.000 - 20.000 478.600 38.500 8,0 22.100 4,6 18.200 3,8 19.400 4,1 20.500 4,3
20.000 835.600 62.300 7,5 39.000 4,7 40.800 4,9 47.000 5,6 38.400 4,6 Totaal 2.403.900 206.800 8,6 95.200 4,0 94.800 3,9 103.400 4,3 101.800 4,2 ' Nieuwbouw voor eigen verhuur + voor derden
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 67
Tabel 1.6 Intensiteit' van de voornemens² rond woongelegenheden, gemiddeld per jaar en naar gemeenten en wijken in Nederland (2009-2013)
Aantal woon- Nieuwbouw Sloop Ingrijpende Verkoop Aankoop Totaal gelegenheden verbetering eind 2007 (> 20.000) Huur koop Nederland 2.403.900 16,0 7,4 8,6 8,2 7,6 0,9 48,6
G4 498.000 12,4 8,5 13,1 8,0 9,0 0,9 52,1 G27 591.500 16,5 8,9 9,5 10,5 8,4 0,7 54,4 Overig Nederland 1.314.300 17,1 6,2 6,5 7,3 6,7 0,9 44,7
Verstedelijkt Nederland 1.414.500 14,3 8,2 10,3 9,6 8,4 1,0 51,8 Niet-verstedelijkt Neder-
land 989.300 18,5 6,2 6,1 6,3 6,4 0,7 44,1
40 wijken 233.500 15,4 12,6 22,8 10,3 8,9 1,0 70,9 buiten 40 wijken 2.170.200 16,1 6,8 7,1 8,0 7,5 0,8 46,2
Postcodegebieden naar Indicatie fysieke Ingrepen Zwak 396.600 16,0 9,3 17,8 8,7 8,9 0,7 61,4 Gemiddeld 981.500 13,2 7,0 9,0 9,8 7,7 1,1 47,9 Sterk 892.900 17,1 6,2 4,5 7,0 7,0 0,6 42,5 Overig 132.800 28,9 11,5 6,1 3,2 6,9 1,3 57,9 ' Intensiteit = aantal woongelegenheden waar voornemens voor bestaan per 1.000 woongelegenheden die ultimo 2007 in bezit zijn van corporaties. Hier berekend als jaargemiddelde over de prognoseperiode 2009-2013. ² Deze tabel betreft alleen voornemens waarvoor bekend is in welk postcodegebied ze plaatsvinden. Hierdoor is de vergelijking tussen gebieden het meest zuiver. Bij terugrekenen echter van het totaal aantal voornemens in de prognoseperiode kan een lager totaal resulte- ren dan elders vermeld (bijvoorbeeld in tabel 1.3).
68 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 1.7 Voornemens tot woningbouw in de bouwregio's uit de woningbouwafspraken' (2009-20013)
Aantal corporatie- Nieuwbouw woningen eind 2007 Huur Koop Totaal Overig Nederland 555.600 45.900 16.300 62.200 Stadsregio Amsterdam 277.200 18.700 18.200 36.900 Flevoland (Almere, Lelystad) 29.900 4.000 1.200 5.200 Noord-Holland overig 117.900 11.000 5.800 16.800 Stadsgewest Amersfoort 33.700 4.100 1.800 5.900 Bestuur Regio Utrecht 85.600 7.400 3.400 10.800 Holland-Rijnland 48.200 4.500 1.400 5.900 Haaglanden 158.600 12.300 7.100 19.400 Stadsregio Rotterdam 240.500 13.700 8.000 21.700 Drechtsteden 38.500 3.100 1.300 4.400 Stedennetwerk Zeeland 24.000 2.300 400 2.700 Stedelijke regio's Limburg 84.700 6.600 2.000 8.600 Samenwerkingsverband Regio Eindhoven 91.300 8.200 5.400 13.600 Noord-Brabant overig 127.200 12.100 7.400 19.500 Knooppunt Arnhem Nijmegen 104.700 10.000 4.700 14.700 Stedendriehoek 50.000 5.200 4.000 9.200 Twente 80.600 7.000 2.000 9.100 Zwolle-Kampen 23.100 2.100 1.000 3.100 Emmen 13.900 900 300 1.200 Stadsregio Leeuwarden 23.600 1.400 600 2.000 Groningen-Assen 63.200 6.000 2.800 8.800 Nederland 2.272.000 186.500 95.200 281.800 ' Betreft woningbouwafspraken 2005-2009. Onder de aanname dat de nieuwbouw van koopwoongelegenheden en van woongelegenheden bestemd voor verhuur door derden bij corporaties woningen betreffen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 69
1.3 Betrokkenheid van verbindingen bij de voornemens rond woongelegenheden
Tabel 1.8 Ontwikkeling in de mate waarin verbindingen betrokken zijn bij de voornemens met betrekking tot woongelegenheden (2009-2013 vergeleken met 2008-2012) Totaal aantal 2009-2013 2008-2012 % door % door % door TI verbindingen verbindingen Nieuwbouw voor eigen verhuur 204.100 98,5 1,5 1,5 Huurwoningen 183.800 98,3 1,7 1,4 Eenheden in verzorgingshuizen 9.500 100,0 0,0 3,8 Overige woongelegenheden 10.800 99,8 0,2 0,6
Nieuwbouw koopwoongelegenheden 95.200 64,3 35,7 26,9
Aankoop voor verhuur van derden 17.800 99,7 0,3 11,1 Huurwoningen 17.100 99,7 0,3 13,5 Eenheden in verzorgingshuizen 100 100,0 0,0 0,0 Overige woongelegenheden 600 100,0 0,0 0,0
Verkoop aan derden voor verhuur 2.100 97,0 3,0 0,0 Huurwoningen 2.100 97,0 3,0 0,0 Eenheden in verzorgingshuizen 0 0,0 0,0 0,0 Overige woongelegenheden 0 0,0 0,0
Verkoop aan eigenaar-bewoners 94.700 98,6 1,4 1,2 Huurwoningen 94.100 98,6 1,4 1,2 Eenheden in verzorgingshuizen 100 100,0 0,0 0,0 Overige woongelegenheden 500 100,0 0,0 0,0
Sloop 103.400 95,3 4,7 1,1 Huurwoningen 94.600 94,9 5,1 1,2 Eenheden in verzorgingshuizen 6.900 100,0 0,0 0,0 Overige woongelegenheden 1.900 99,4 0,6 0,0
Verbeteringen > 20.000,- 101.800 99,6 0,4 0,3
70 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 1.9 Voorgenomen nieuwbouw bij verbindingen naar grootteklasse van de corporatie (2009-2013)
Voor eigen Aankoop door TI bij Koopwoon- verhuur eigen verbindingen' gelegenheden 500 - 5.000 300 5.200 4.700
5.000 - 10.000 700 9.800 3.800
10.000 - 20.000 50 9.200 8.600
20.000 2.100 19.500 16.800 Totaal 3.100 43.700 34.000 ' De hier vermelde aankoop door eigen TI bij eigen verbindingen bestaat hoofdzakelijk uit nieuwbouw die de verbindingen realiseren. Omdat het tegelijk nieuwbouw is die voor de TI bestemd is, is nieuwbouw in tabel 1.8 meegeteld als productie van de TI. Tabel 1.10 Aantal verbindingen met productie-activiteit tussen 2008-2013, naar grootteklasse van de corporatie
Verbindingen met productie-activiteit Grootteklasse
500 - 5.000 22
5.000 - 10.000 23
10.000 - 20.000 15
20.000 15 Totaal 76
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 71
1.4 Mutaties in het huurwoningenaanbod
Tabel 1.11 Voorgenomen mutaties in huurwoningen bij corporaties naar prijsklasse als aantal en als % in totaal (2008-2013)
Goedkoop Betaalbaar Duur tot huur- Duur boven huur- Totaal toeslaggrens toeslaggrens Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal Nieuwbouw 15.100 7 108.000 52 57.600 28 27.600 13 208.300 Aankoop van derden 8.500 35 9.100 37 6.000 25 900 3 24.500 Verkoop aan derden voor verhuur 1.200 24 3.100 62 500 11 100 3 4.900 Verkoop aan eigenaar-bewoners 26.400 24 71.800 66 8.600 8 2.400 2 109.200 Sloop 73.900 67 34.000 31 1.300 1 300 0 109.500 Saldo periode 2008-2013 -77.900 8.300 53.200 25.600 9.200 Tabel 1.12 Voorgenomen ontwikkeling in het aanbod van huurwoningen bij corporaties naar prijsklasse (2008-2013)
Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Voorraad ultimo 2007 634.400 28 1.465.900 65 145.700 6 2.246.100 100 Mutaties 2008-2013 -77.900 8.300 78.800 9.200 Aantal ultimo 2013 556.600 25 1.474.200 65 224.500 10 2.255.200 100
72 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 1.1 Samenstelling van het aanbod aan huurwoningen in % naar prijsklasse (ultimo 2007-2013)
70
60
50
40
% Ultimo 2007
30 % Ultimo 2013 (voornemen)
20
10
0
Goedkoop Betaalbaar Duur Tabel 1.13 Voorgenomen toevoeging van nultredewoningen aan de voorraad (2009) Aantal in voorraad Voorgenomen ultimo 2007 toevoeging 2009 Nultredenwoningen 649.700 17.000
1.5 Nieuwbouw van koopwoongelegenheden naar prijsklasse Tabel 1.14 Ontwikkeling in de voorgenomen nieuwbouw van koopwoongelegenheden naar prijsklasse: prognose 2009-2013 vergeleken met prognose 2008-20012
Grafiek 1.2 Ontwikkeling in voorgenomen nieuwbouw van koopwoongelegenheden (aantal) naar prijsklasse: prognose 2009-2013 vergeleken met prognose 2008-2012
70.000
60.000
50.000
40.000
Prognose 2008-2012
30.000 Prognose 2009-2013
20.000
10.000
0
74 Centraal Fonds Volkshuisvesting
2
Voornemens rond leefbaarheid en
maatschappelijk vastgoed
2.1 Uitgaven aan leefhaarheid
Tabel 2.1 Ontwikkeling in voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid naar sociale en fysieke activiteiten en in verschillende perioden Voorgenomen uitgaven x 1.000,- gemiddeld per jaar Realisatie 2007 1e Prognose- Prognoseperiode Prognoseperiode (x 1.000,-) jaar 2009 2008-2012 2009-2013 Sociale activiteiten 97.000 163.000 116.000 151.000 Fysieke activiteiten 84.000 159.000 97.000 140.000 Totaal 181.000 322.000 213.000 291.000 Grafiek 2.1 Ontwikkeling van de voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid: voornemens voor de huidige prognoseperiode vergeleken met de vorige en met de realisatie over 2007 Gemiddeld per jaar prognose 2009-2013
Gemiddeld per jaar in prognose 2008-2012
Sociale activiteiten
1e prognosejaar 2009 Fysieke activiteiten Realisatie 2007 (x 1.000,-)
0 100.000 200.000 300.000 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 75
Tabel 2.2 Voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid naar referentiegroep, gemiddeld per jaar en per woongelegenheid (2009-2013)
Aantal Aantal woon- Leefbaarheidsuitgave 2009-2013 corporaties gelegenheden gemiddeld per jaar en per eind 2007' woongelegenheid x 1,- Sociale Fysieke Totaal activiteiten activiteiten Studentenhuisvesting 7 42.900 65 24 89 Ouderenhuisvesting 21 82.700 6 2 7 Grote herstructureringscorporaties 13 575.700 97 119 216 Middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties 47 447.500 84 43 127 Gemiddeld profiel 103 426.000 47 42 89 Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen 76 181.800 26 36 62 Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille 36 146.800 46 32 78 Corporaties met relatief jong bezit 22 41.100 24 52 77 Corporaties met marktgevoelig bezit 43 298.700 53 51 103 Corporaties met stabiele portefeuille 50 128.000 51 32 83 Overige corporaties 12 5.000 2 1 3 Totaal 430 2.376.100 64 59 122 ' Alleen woongelegenheden bij de TI zelf, want leefbaarheidsuitgaven betreffen ook alleen de TI. Tabel 2.3 Voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid in 2009 naar gemeenten en wijken Voorgenomen leefbaarheids- Totaal uitgaven in 2009 gemiddeld (x 1.000,-) per woongelegenheid ( x 1,-) Sociale Fysieke Totaal activiteiten activiteiten Nederland 69 67 136 322.500
G4 112 143 254 126.100 G27 88 59 147 84.100 Buiten G31 44 42 86 112.200
Verstedelijkt Nederland 87 86 173 2.412.400 Niet-verstedelijkt Nederland 42 41 83 81.100
40 Wijken 161 215 376 86.400 Buiten 40 wijken 59 51 110 236.100
76 Centraal Fonds Volkshuisvesting
2.2 Investeringen en aankopen van maatschappelijk vastgoed
Tabel 2.4 Ontwikkeling van de voornemens inzake maatschappelijk vastgoed: voornemens voor de huidige prognoseperiode vergeleken met de vorige en met realisatie over 2007 Realisatie 2007 Voorgenomen bestedingen maatschappelijk vast- (x 1.000,-) goed (x 1.000,-) gemiddeld per jaar Prognosejaar Prognoseperiode Prognoseperiode
2009 2008-2012 2009-2013 Investeringen 117.000 379.100 312.300 381.200 w.v. aan vastgoed voor
Gezondheid en zorg 63.100 203.200 149.400 163.700 Wijk- en buurtvoorzieningen 11.400 11.600 31.900 27.200 Onderwijs en opvoeding 23.900 89.400 68.100 95.700 Cultuur 6.200 17.000 26.600 29.400 Sport en recreatie 400 4.500 8.400 10.600 Overige 12.000 53.400 28.000 54.700 Aankoop 25.800 42.500 33.700 61.100 w.v. aan vastgoed voor
Gezondheid en zorg 4.000 23.400 12.100 27.600 Wijk- en buurtvoorzieningen 5.800 3.200 2.800 4.200 Onderwijs en opvoeding 9.600 4.600 6.700 10.700 Cultuur 3.600 0 2.200 4.400 Sport en recreatie 0 0 100 1.600 Overige 3.000 11.400 9.800 12.600
Totaal investeringen + aankopen 142.800 421.600 346.000 442.300
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 77
Tabel 2.5 Voorgenomen investeringen in, plus aankopen van maatschappelijk vastgoed naar referentiegroep, gemiddeld per jaar en per woongelegenheid (2009-2013)
Aantal Aantal woongelegen- Gemiddeld per jaar en per corporaties heden eind 2007' woongelegenheid (x 1,-) Investeringen Aankopen Totaal Studentenhuisvesting 7 42.900 0 0 0 Ouderenhuisvesting 21 82.700 23 31 55 Grote herstructureringscorporaties 13 575.700 169 24 193 Middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties 47 447.500 72 31 103 Gemiddeld profiel 103 426.000 174 22 196 Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen 76 181.800 176 13 189 Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille 36 146.800 347 3 350 Corporaties met relatief jong bezit 22 41.100 347 0 347 Corporaties met marktgevoelig bezit 43 298.700 208 42 250 Corporaties met stabiele portefeuille 50 128.000 129 48 176
Overige corporaties 12 5.000 0 0 0 Totaal 430 2.376.100 160 26 186 ' Alleen woongelegenheden bij de TI zelf, want de voornemens rond maatschappelijk vastgoed betreffen ook allen de TI. Tabel 2.6 Voorgenomen investeringen in, plus aankopen van maatschappelijk vastgoed naar ligging van het vastgoed binnen of buiten de 40 wijken (2009-2013) Nederland (x 1.000,-) w.v. % in
40 wijken buiten 40 wijken Totaal 2.211.800 15,8 84,2 w.v. aan
Gezondheid en zorg 956.100 7,7 92,3 Wijk- en buurtvoorzieningen 157.200 8,1 91,9 Onderwijs & opvoeding 532.200 20,7 79,3 Cultuur 169.200 7,1 92,9 Sport & Recreatie 60.900 45,5 54,5 Overige 336.200 33,8 66,2
Aantal woongelegenheden eind 2007 2.376.100 9,7 90,3
78 Centraal Fonds Volkshuisvesting
3
Ontwikkeling voornemens binnen
en buiten de 40 wijken
Tabel 3.1 Ontwikkeling in gemiddelde jaarlijkse intensiteit' aan voorgenomen productie- maatregelen tijdens prognoseperiode² prognoseperiode 2008-2012 prognoseperiode 2009-2013
40 wijken buiten 40 Nederland 40 wijken buiten 40 Nederland wijken wijken Nieuwbouw huur 17,5 19,5 19,3 15,4 16,1 16,0 Neuwbouw koop 15,8 6,9 7,7 12,6 6,8 7,4 Sloop 22,9 7,7 9,2 22,8 7,1 8,6 Verbetering (> 20.000,-) 11,5 7,2 7,6 10,3 8,0 8,2 Verkoop 9,8 7,6 7,8 8,9 7,5 7,6 Aankoop 1,0 0,4 0,4 1,0 0,8 0,9 Totaal 78,4 49,3 52,1 70,9 46,2 48,6 ' Intensiteit is aantal woongelegenheden waar voornemens voor bestaan per 1.000 woongelegenheden die ultimo 2007 in bezit zijn van corporaties. Hierbij berekend als jaargemiddelde over de prognoseperiode 2009-2013. ² Deze tabel omvat alleen voorgenomen productiemaatregelen warvoor bekend is in welk postcodegebied ze plaatsvinden. Hierdoor is de vergelijking tussen gebieden het meest zuiver. Bij terugrekenen echt van het totaal aantal voornemens in de prognoseperiode kan een lager totaal resulteren dan elders vermeld (bijv. in tabel 1.3) . Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 79
Grafiek 3.1 Ontwikkeling in gemiddeld voorgenomen leefbaarheidsuitgave per jaar en per woon- gelegenheid x 1,- binnen en buiten de 40 wijken (2009-2013 vergeleken met 2008-2012)
250
200
150
100
50
0 2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013
40 wijken buiten 40 wijken Nederland Sociale activiteiten 83 164 44 53 48 64 Fysieke activiteiten 78 206 36 43 40 59 Tabel 3.2 Ontwikkeling in voornemen tot investeren in- en aankopen van maatschappelijk vastgoed binnen en buiten de 40 wijken (2009-2013 vergeleken met 2008-2012) gemiddeld per woongelegenheid en per jaar x 1,- prognoseperiode 2008-2012 prognoseperiode 2009-2013
40 wijken buiten 40 Nederland 40 wijken buiten 40 Nederland wijken wijken Totaal 143 144 144 304 174 186 w.v. in
Gezondheid en zorg 51 69 67 64 82 80 Wijk- en buurtvoorzieningen 9 15 14 11 13 13 Onderwijs & opvoeding 58 28 31 96 39 45 Cultuur 6 13 12 10 15 14 Sport & Recreatie 10 3 4 24 3 5 Overige 8 17 16 99 21 28
80 Centraal Fonds Volkshuisvesting
4
Financiële verwachtingen bij de voor-
nemens rond woongelegenheden
4.1 Woongelegenheden voor eigen verhuur Tabel 4.1 Nieuwbouw voor eigen verhuur: bruto stichtingskosten per woongelegenheid x 1,- naar samenstelling en % onrendabel (2008-2013) Verwachte Totaal realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2009-2013 Aantal woongelegenheden 28.300 37.900 52.200 50.000 36.900 27.100 204.100 Bruto stichtingskosten per woongelegenheid 153.500 167.400 176.400 179.700 183.400 186.800 178.200 w.v. % onrendabel 30,1 33,5 35,2 35,6 38,0 39,4 37,5 Samenstelling bruto stichtingskosten
% grondkosten 12,8 11,1 11,9 11,3 11,0 11,0 11,3 % bouwkosten 82,7 85,6 84,2 85,1 83,9 85,3 84,8 % overig 4,5 3,3 3,9 3,5 5,1 3,7 3,9 ' Samenstelling bruto stichtingskosten betreft alleen de nieuwbouw door TI (77,1% van totaal) Tabel 4.2 Aankoop van woongelegenheden bij derden: prijs per woongelegenheid x 1,- en % onrendabel (2008-2013)
Verwachte Totaal realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2009-2013 Aantal woongelegenheden 8.800 4.500 5.300 2.800 2.400 2.900 17.800 Aankoopprijs per woongelegenheid 92.900 114.500 138.100 123.800 117.200 115.100 123.400 w.v. % onrendabel 18,3 21,7 31,1 20,6 17,5 20,1 23,9 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 81
Tabel 4.3 Verbeteringen en renovaties: uitgave per verbetering/renovatie x 1,- en % onrendabel (2008-2013)
Verwachte Totaal realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2009-2013 Aantal renovaties en verbeteringen 126.300 207.200 196.200 167.700 148.100 133.900 853.000 Uitgave per renovatie / verbetering 11.800 12.100 11.600 10.600 9.300 8.800 10.700 w.v. % onrendabel 41,2 43,7 49,2 49,6 52,0 48,8 48,2 ' % onrendabel alleen bekend voor renovaties en verbeteringen door TI (99,9% van totaal aantal)
4.2 Woongelegenheden voor verkoop Tabel 4.4 Verkoop van bestaande huurwoongelegenheden: verkoopprijs per woongelegenheid x 1,- bij verkoop aan eigenaar-bewoners respectievelijk aan derden Verwachte Totaal realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2009-2013 Verkoop aan eigenaar bewoners Aantal 15.500 19.900 19.200 19.000 18.600 18.000 94.700 Verkoopprijs per woongelegenheid 137.400 138.400 143.800 147.400 151.500 154.300 146.900 Verkoop aan derden voor verhuur Aantal 4.800 1.400 1.800 400 200 100 3.900 Verkoopprijs per woongelegenheid 73.400 117.300 60.000 47.500 99.700 40.900 81.600 Tabel 4.5 Verkoop van nieuwbouw woongelegenheden: stichtingskosten per woongelegenheid x 1,- en % netto verkoopresultaat voor koopwoongelegenheden en woongelegenheden voor verhuur door derden (2008-2013) Verwachte Totaal realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2009-2013 Koopwoongelegenheden
Aantal 8.900 13.700 22.900 24.300 19.500 14.900 95.200 Stichtingskosten per woongelegenheid 187.900 192.300 203.100 211.000 216.600 224.100 209.600 Netto verkoopresultaat als % van stichtingskosten 6,6 4,4 5,4 4,6 5,9 6,2 5,3 Woongelegenheden voor verhuur door derden
Aantal 200 600 300 800 600 400 2.700 Stichtingskosten per woongelegenheid 170.000 154.100 156.700 178.600 196.200 162.100 172.800 Netto verkoopresultaat als % van stichtingskosten 0,7 1,4 0,0 0,6 0,2 0,0 0,5 ' Excl. nieuwbouw door verbindingen want deze wordt grotendeels aangekocht door eigen TI en is verwerkt in tabel 4.1
82 Centraal Fonds Volkshuisvesting
5
Investeringen en desinvesteringen
bij Toegelaten Instellingen
5.1 Investeringen in nieuwbouw, aankoop en verbeteringen Tabel 5.1 Voorgenomen investeringsvolume x 1.000,- bij TI in nieuwbouw, aankoop en verbeteringen
Verwachte Prognoseperiode realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nieuwbouw 4.790.400 6.941.000 10.278.500 10.122.800 7.453.600 5.382.400 Aankoop 970.200 463.800 687.100 306.900 240.400 299.200 Verbetering en renovatie 1.474.500 2.489.400 2.265.100 1.772.000 1.375.000 1.151.300 Totaal 7.235.000 9.894.200 13.230.700 12.201.600 9.069.000 6.832.900 ' Excl. investeringen van Wooninvesteringsfonds Tabel 5.2 Ontwikkeling voorgenomen investeringsvolume x 1.000,- bij TI (2009-2013 vergeleken met 2009-2013)
Totaal Totaal
2008-2012 2009-2013 Nieuwbouw 41.348.000 40.178.200 Aankoop 1.134.300 1.997.500 Verbetering en renovatie 7.883.800 9.052.700 Totaal 50.366.000 51.228.400 ' Excl. investeringen van Wooninvesteringsfonds Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 83
Grafiek 5.1 Ontwikkeling jaarlijks voorgenomen investeringsvolume in nieuwbouw bij TI' x 1 miljoen
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2008-2012 6.409 10.903 11.202 7.348 5.486
2009-2013 6.941 10.279 10.123 7.454 5.382 ' Excl. investeringen van Wooninvesteringsfonds Tabel 5.3 Voorgenomen investeringen bij TI' naar grootteklasse corporaties (2009-2013) Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Investeringen in nieuwbouw aankoop en heden eind 2007 verbetering gemiddeld per woongelegenheid x 1,- Nieuwbouw Aankoop Verbetering Totaal Grootteklasse
500 - 5.000 526.600 12.030.900 20.006 166 2.672 22.844
5.000 - 10.000 547.800 12.543.400 18.376 755 3.768 22.898
10.000 - 20.000 453.600 9.483.400 16.298 607 4.003 20.907
20.000 830.600 16.996.700 14.488 1.464 4.512 20.463 Totaal 2.372.800 51.228.300 16.933 842 3.815 21.590 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds
84 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 5.4 Voorgenomen investeringen bij TI' naar referentiegroepen (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Investeringen nieuwbouw, aankoop en heden eind 2007 verbetering gemiddeld per woongelegenheid x 1,- Nieuwbouw Aankoop Verbetering Totaal Referentiegroep
Studentenhuisvesting 42.900 338.700 5.770 1.289 837 7.895 Ouderenhuisvesting 82.700 3.308.000 33.624 5.423 956 40.003 Grote herstructureringscorporaties 575.700 11.819.200 14.060 1.248 5.223 20.531 Middelgrote en kleinere
herstructureringcorporaties 447.500 9.232.700 15.471 529 4.633 20.633 Gemiddeld profiel 426.000 9.768.600 19.168 594 3.169 22.931 Gemiddeld profiel met accent op
eengezinswoningen 181.800 4.124.900 19.974 126 2.593 22.694 Gemiddeld profiel met krimpende
portefeuille 146.800 3.280.600 18.230 177 3.939 22.346 Corporaties met relatief jong bezit 41.100 820.000 17.446 0 2.497 19.943 Corporaties met marktgevoelig bezit 298.700 6.142.900 17.054 187 3.326 20.567 Corporaties met stabiele portefeuille 127.900 2.374.900 14.457 1.367 2.739 18.563 Overige corporaties 1.800 17.900 0 3.407 6.697 10.104 Totaal 2.372.800 51.228.300 16.933 842 3.815 21.590 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds
Tabel 5.5 Voorgenomen investeringen bij TI' naar 40 wijkencorporaties en niet-40 wijken- corporaties² Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Investeringen nieuwbouw, aankoop en verbe- heden eind 2007 tering gemiddeld per woongelegenheid x 1,- Nieuwbouw Aankoop Verbetering Totaal
40 wijkencorporatie 951.200 20.576.400 15.778 944 4.911 21.633 Niet 40 wijkencorporatie 1.421.700 30.651.900 17.706 773 3.082 21.561 Totaal 2.372.800 51.228.300 16.933 842 3.815 21.590 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds ² 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 85
Tabel 5.6 Ontwikkeling van voorgenomen investeringen per woongelegenheid x 1,- naar
40 wijkencorporaties' en niet-40 wijkencorporaties (2009-2013 vergeleken met 2
008-2012)
Nieuwbouw en aankoop Verbetering Totaal
2008-2012 2009 - 2013 2008-2012 2009 - 2013 2008-2012 2009 - 2013
40 wijkencorporatie 16.303 16.722 4.325 4.911 20.627 21.633 Niet 40 wijkencorporatie 18.697 18.479 2.670 3.082 21.367 21.561 ' 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun
5.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop naar type vastgoed Tabel 5.7 Voorgenomen investeringen in nieuwbouw en aankoop x 1.000,- bij TI' naar type vastgoed (2009-2013)
Nieuwbouw en aankoop Wonen 37.543.700 Maatschappelijk vastgoed 2.211.800 Commercieel vastgoed 2.420.200 Totaal 42.175.700 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds Tabel 5.8 Ontwikkeling van voorgenomen investeringen in nieuwbouw en aankoop x 1.000,- bij TI' naar type vastgoed (2009-2013 vergeleken met 2008-2012)
2008-2012 2009-2013 Wonen 39.072.300 37.543.700 Maatschappelijk vastgoed 1.730.300 2.211.800 Commercieel vastgoed 1.679.700 2.420.200 Totaal 42.482.300 42.175.700 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds
86 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 5.9 Voorgenomen investeringen van TI' in nieuwbouw en aankoop naar grootteklasse corporaties (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Investeringen nieuwbouw en aankoop heden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Maatschappelijk Commercieel Totaal Grootteklasse
500 - 5.000 526.600 10.623.800 18.093 1.292 788 20.172
5.000 - 10.000 547.800 10.479.500 17.291 816 1.024 19.131
10.000 - 20.000 453.600 7.667.800 15.308 870 727 16.904
20.000 830.600 13.249.300 13.796 824 1.331 15.952 Totaal 2.372.800 42.175.700 15.822 932 1.020 17.774 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds Tabel 5.10 Voorgenomen investeringen van TI' in nieuwbouw en aankoop naar referentiegroepen (2009-2013)
Aantal woongele- Totaal (x 1.000,-) Investeringen nieuwbouw en aankoop genheden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Maatschappelijk Commercieel Totaal Referentiegroep
Studentenhuisvesting 42.900 302.800 6.861 0 198 7.058 Ouderenhuisvesting 82.700 3.228.900 37.501 273 1.272 39.046 Grote herstructureringscorporaties 575.700 8.812.600 12.785 964 1.559 15.308 Middelgrote en kleinere
herstructureringcorporaties 447.500 7.159.700 14.311 515 1.174 16.000 Gemiddeld profiel 426.000 8.418.600 18.001 981 781 19.762 Gemiddeld met accent op
eengezinswoningen 181.800 3.653.500 18.273 944 883 20.100 Gemiddeld met krimpende portefeuille 146.800 2.702.300 16.320 1.750 337 18.407 Corporaties met relatief jong bezit 41.100 717.400 15.330 1.736 380 17.446 Corporaties met marktgevoelig bezit 298.700 5.149.400 15.099 1.250 891 17.240 Corporaties met stabiele portefeuille 127.900 2.024.400 14.526 881 417 15.824 Overige corporaties 1.800 6.100 0 0 3.407 3.407 Totaal 2.372.800 42.175.700 15.822 932 1.020 17.774 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 87
Tabel 5.11 Voorgenomen investeringen van TI' in nieuwbouw en aankoop naar 40 wijkencorporaties² en niet-40 wijkencorporaties (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Investeringen nieuwbouw en aankoop gemiddeld heden eind 2007 per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Maatschappelijk Commercieel Totaal
40 wijkencorporatie 951.200 15.905.100 14.254 934 1.533 16.722 niet 40 wijkencorporatie 1.421.700 26.270.600 16.872 931 677 18.479 Totaal 2.372.800 42.175.700 15.822 932 1.020 17.774 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds ² 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun
5.3 Desinvesteringen door verkoop bestaand bezit naar type vastgoed Ontwikkeling voorgenomen investeringen' per woongelegenheid x 1,- naar Tabel 5.12 40 wijkencorporaties² en niet-40 wijkencorporaties (2009-2013 vergeleken met
2008-2012) Wonen Maatschappelijk Commercieel Totaal
2008 - 2012 2009 - 2013 2008 - 2012 2009 - 2013 2008 - 2012 2009 - 2013 2008 - 2012 2009 - 2013
40 wijkencorporatie 14.615 14.254 641 934 1.047 1.533 16.303 16.722 niet-40 wijkencorporatie 17.430 16.872 776 931 492 677 18.679 18.479 ' Excl. investeringen Wooninvesteringsfonds
² 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun Tabel 5.13 Verwachte bruto verkoopopbrengsten x 1.000,- bij TI per jaar en naar type vastgoed (2008-2013) Verwachte Prognoseperiode realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Wonen 2.385.400 2.816.500 2.775.000 2.787.300 2.809.300 2.735.400 Overig 66.500 17.400 31.800 5.500 23.500 2.400 Totaal 2.451.900 2.833.900 2.806.800 2.792.800 2.832.700 2.737.900 Tabel 5.14 Ontwikkeling verwachte bruto verkoopopbrengsten x 1.000,- bij TI naar type vastgoed (2009-2013 vergeleken met 2008-2012)
2008-2012 2009-2013 Wonen 12.034.800 13.923.500 Overig 114.000 80.600 Totaal 12.148.800 14.004.000
88 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 5.15 Verwachte bruto verkoopopbrengsten bij TI naar grootteklasse (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Bruto verkoop opbrengst 2009-2013 heden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Overig Totaal 500 - 5.000 529.900 2.561.800 4.827 8 4.835
5.000 - 10.000 547.800 2.743.000 4.923 84 5.008
10.000 - 20.000 453.600 2.540.900 5.589 13 5.602
20.000 830.600 6.136.500 7.359 29 7.388 Totaal 2.376.100 14.004.000 5.860 34 5.894 Tabel 5.16 Verwachte bruto verkoopopbrengsten bij TI naar referentiegroep van corporaties (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Bruto verkoop opbrengst 2009-2013 heden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Overig Totaal Studentenhuisvesting 42.900 22.300 519 0 519 Ouderenhuisvesting 82.700 44.200 535 0 535 Grote herstructureringscorporaties 575.700 4.588.000 7.928 41 7.970 Middelgrote en kleinere
herstructureringcorporaties 447.500 2.718.800 6.022 53 6.076 Gemiddeld profiel 426.000 2.197.500 5.138 20 5.159 Gemiddeld profiel met accent op
eengezinswoningen 181.800 1.008.500 5.546 3 5.549 Gemiddeld profiel met krimpende
portefeuille 146.800 960.400 6.539 2 6.541 Corporaties met relatief jong bezit 41.100 133.200 3.238 1 3.239 Corporaties met marktgevoelig bezit 298.700 1.698.100 5.618 67 5.685 Corporaties met stabiele portefeuille 127.900 391.100 3.031 26 3.057 Overige corporaties 5.000 242.000 48.176 0 48.176 Totaal 2.376.100 14.004.000 5.860 34 5.894 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 89
Tabel 5.17 Verwachte bruto verkoopopbrengsten bij TI naar 40 wijkencorporaties' en niet-40 wijken- corporaties (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Bruto verkoop opbrengst 2009-2013 heden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Wonen Overig Totaal
40 wijkencorporatie 954.400 7.282.800 7.557 73 7.631 niet-40-wijkencorporatie 1.421.700 6.721.200 4.720 8 4.728 Totaal 2.376.100 14.004.000 5.860 34 5.894 ' 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun voor aanpak 40 wijken Tabel 5.18 Ontwikkeling verwachte bruto verkoopopbrengsten per woongelegenheid x 1,- bij TI naar 40 wijkencorporaties' en niet-40 wijkencorporaties (2009-2013 vergeleken met
2008-2012)
40 wijkencorporatie niet-40 wijkencorporatie
2008-2012 2009-2013 2008-2012 2009-2013 Wonen 6.622 7.557 4.416 4.720 Overig 92 73 18 8 Totaal 6.714 7.631 4.434 4.728 ' 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun voor aanpak 40 wijken
90 Centraal Fonds Volkshuisvesting
6
Projectontwikkeling
Tabel 6.1
Verwachte omzet uit projectontwikkeling bij TI en verbindingen x 1.000,- per jaar (2008-2013)
Verwachte Prognoseperiode 2009-2013 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Totaal
Koopwoongelegenheden 1.780.400 2.741.100 4.911.900 5.366.200 4.463.600 3.535.700 21.018.400 Woongelegenheden voor verhuur door derden 32.200 86.800 54.100 142.200 127.200 58.200 468.400 Niet-woongelegenheden 60.200 230.200 370.800 455.000 392.300 394.300 1.842.500 Totaal 1.872.900 3.058.000 5.336.700 5.963.500 4.983.100 3.988.100 23.329.400 Tabel 6.2 Verwachte omzet uit projectontwikkeling bij TI en verbindingen naar grootteklasse van corporaties (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Omzet uit projectontwikkeling heden eind 2007 gemiddeld per woongelegenheid (x 1,-) Koop Voor verhuur Overig Totaal door derden 500 - 5.000 532.300 3.782.500 6.758 6 342 7.106
5.000 - 10.000 543.200 4.429.900 7.485 228 442 8.155
10.000 -20.000 478.600 4.613.400 9.272 58 310 9.640
20.000 835.600 10.483.100 10.648 376 1.522 12.546 Totaal 2.403.900 23.329.400 8.744 195 766 9.705 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 91
Tabel 6.3 Verwachte omzet uit projectontwikkeling bij TI en verbindingen naar referentiegroepen (2009-2013)
Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Omzet uit projectontwikkeling gemiddeld heden eind 2007 per woongelegenheid (x 1,-) Koop Voor verhuur Overig Totaal door derden Studentenhuisvesting 42.900 20.900 411 0 76 487 Ouderenhuisvesting 82.700 340.000 3.824 0 287 4.111 Grote herstructureringscorporaties 580.400 8.520.500 12.462 357 1.862 14.681 Middelgrote en kleinere
herstructureringcorporaties 460.700 5.396.400 10.657 292 766 11.714 Gemiddeld profiel 427.100 3.274.200 7.094 290 282 7.666 Gemiddeld profiel met accent op
eengezinswoningen 181.900 1.271.700 6.782 0 208 6.991 Gemiddeld profiel met krimpende
portefeuille 149.300 1.694.200 11.106 21 222 11.349 Corporaties met relatief jong bezit 41.100 199.900 4.685 0 177 4.862 Corporaties met marktgevoelig bezit 303.700 1.944.900 5.979 0 426 6.405 Corporaties met stabiele portefeuille 129.100 666.700 4.747 0 419 5.166 Overige corporaties 5.000 0 0 0 0 0 Totaal 2.403.900 23.329.400 8.744 195 766 9.705 Tabel 6.4 Verwachte omzet uit projectontwikkeling bij TI en verbindingen naar
40 wijkencorporaties' en niet-40 wijkencorporaties (2009-2013) Aantal woongelegen- Totaal (x 1.000,-) Omzet uit projectontwikkeling gemiddeld heden eind 2007 per woongelegenheid (x 1,-) Koop Voor verhuur Overig Totaal door derden
40 wijkencorporatie 967.400 13.237.400 11.732 353 1.598 13.683 Niet 40 wijkencorporatie 1.436.400 10.092.000 6.731 88 207 7.026 Totaal 2.403.900 23.329.400 8.744 195 766 9.705 ' 40 wijken corporatie komt in aanmerking voor bijzondere projectsteun voor aanpak 40 wijken
92 Centraal Fonds Volkshuisvesting
7
Kasstroomprognoses van Toegelaten Instellingen
7.1 Sectorale kasstromen Tabel 7.1 Sectoraal kasstroomoverzicht operationele activiteiten x 1 miljoen (2007-2013) Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Huren 11.322 11.582 11.987 12.539 13.141 13.702 14.159 Vergoedingen 625 653 676 689 702 716 728 Overheidsontvangsten 60 57 58 49 51 41 36 Overige bedrijfsontvangsten 378 376 352 366 359 357 349 Renteontvangsten 392 298 313 276 235 210 191 Saldo ingaande kasstromen 12.777 12.966 13.386 13.919 14.488 15.026 15.463
Erfpacht 28 28 25 23 22 21 20 Personeelsuitgaven 1.571 1.672 1.778 1.805 1.843 1.886 1.932 Onderhoudsuitgaven 3.112 3.385 3.389 3.396 3.309 3.323 3.303 Overige bedrijfsuitgaven 2.455 2.644 2.573 2.517 2.557 2.615 2.667 Rente-uitgaven 3.178 3.383 3.582 3.899 4.237 4.493 4.641 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1 74 80 77 77 77 77 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden' 114 218 256 228 216 209 208 Vpb 0 185 326 340 395 442 486 Saldo uitgaande kasstromen 10.459 11.589 12.010 12.285 12.656 13.066 13.334
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.319 1.377 1.377 1.633 1.832 1.960 2.130 ' Het totaalbedrag aan leefbaarheidsuitgaven ligt overigens hoger, want omvat ook deelbedragen uit andere kasstroomposten Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 93
Tabel 7.2 Sectoraal kasstroomoverzicht voor (des)investeringsactiviteiten x 1 miljoen (2007-2013)
Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en
niet-woongelegenheden 2.716 2.682 2.838 2.817 2.791 2.837 2.737 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en
niet-woongelegenheden 999 1.318 2.454 3.439 3.493 2.641 2.040 Verkoopontvangsten overig 90 76 133 119 77 49 41 Saldo ingaande kasstromen materiële vaste activa 3.805 4.076 5.424 6.374 6.360 5.527 4.818
Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden 4.533 4.511 7.017 7.865 6.026 4.368 3.479 Verbetering woon- en niet-woongelegenheden 1.244 1.652 2.525 2.176 1.658 1.277 1.148 Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden 1.323 2.304 2.395 2.717 2.148 1.846 1.574 Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden 1.063 1.357 2.442 2.923 3.183 2.327 1.837 Sloopuitgaven, woon- en niet-woongelegenheden 63 119 177 202 161 144 132 Investeringen overig 509 384 445 319 219 139 116 Externe kosten bij verkoop 67 74 104 113 118 119 121 Saldo uitgaande kasstromen materiële vaste activa 8.802 10.401 15.105 16.315 13.513 10.220 8.406
Saldo in- en uitgaande kasstromen materiële vaste activa -4.997 -6.325 -9.681 -9.940 -7.152 -4.693 -3.588
Ontvangsten financiële vaste activa 518 488 777 549 411 344 219 Uitgaven financiële vaste activa 1.174 979 547 175 160 152 161 Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa -656 -491 230 374 251 192 58
Kasstroom uit (des)investeringen -5.653 -6.817 -9.451 -9.566 -6.901 -4.502 -3.531 Tabel 7.3 Sectoraal kasstroomoverzicht voor financieringsactiviteiten x 1 miljoen (2007-2013) Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nieuwe leningen 7.702 10.365 11.737 12.139 9.360 6.658 6.114 Aflossing leningen 4.472 4.820 5.301 5.294 5.180 4.874 5.331 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 3.229 5.546 6.435 6.846 4.180 1.784 783
94 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 7.4 Sectoraal kasstroomoverzicht mutatie liquide middelen' x 1 miljoen (2007-2013)
Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mutatie liquide middelen -105 106 -1.639 -1.086 -889 -758 -618 Wijziging kortgeldmutaties 8 -376 -155 127 166 21 96
Liquide middelen per 1 januari 1.781 1.685 1.415 -379 -1.338 -2.062 -2.798 Liquide middelen per 31 december 1.685 1.415 -379 -1.338 -2.062 -2.798 -3.321 ' De mutatie liquide middelen betreft het resultaat van de som van drie kasstromen, namelijk uit operationele activiteiten, (des)investeringen en financieringsactiviteiten
Tabel 7.5 Huurinkomsten x 1 miljoen naar type vastgoed (2007-2013) Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Huurwoningen 10.479 10.637 10.966 11.430 11.944 12.424 12.823 Eenheden in verzorgingshuizen 310 335 345 362 378 391 396 Overige woongelegenheden 202 226 245 269 291 309 324 Maatschappelijk vastgoed 78 89 104 127 153 178 190 Overige niet-woongelegenheden 253 295 326 351 376 401 427 Totaal huren 11.322 11.582 11.987 12.539 13.141 13.702 14.159
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 95
7.2 Ontwikkeling netto bedrijfslasten
Tabel 7.6a Samenstelling netto bedrijfslasten gemiddeld per woongelegenheid x 1,- (2007-2013) Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Personeelslasten 661 704 749 757 768 785 805 Overige bedrijfslasten 1.081 1.235 1.226 1.183 1.188 1.208 1.231 Onderhoudslasten (excl. door eigen personeel) 1.310 1.424 1.427 1.423 1.379 1.383 1.377 Variabele lasten 3.052 3.363 3.402 3.363 3.336 3.376 3.413 Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel) -1.378 -1.499 -1.506 -1.503 -1.461 -1.466 -1.462 Bruto bedrijfslasten 1.675 1.863 1.895 1.860 1.875 1.910 1.950 Af: Vergoedingen -263 -275 -285 -289 -293 -298 -304 Af: Overige bedrijfsopbrengsten -159 -158 -148 -153 -150 -148 -145 Af: Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf -45 -57 -70 -70 -69 -66 -65 Netto bedrijfslasten 1.207 1.374 1.392 1.348 1.364 1.397 1.436 Tabel 7.6b Samenstelling netto bedrijfslasten (excl. leefbaarheidsuitgaven) gemiddeld per woon- gelegenheid x 1,- (2007-2013) Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Personeelslasten 647 684 727 735 746 765 784 Overige bedrijfslasten 1.030 1.138 1.110 1.080 1.091 1.114 1.137 Onderhoudslasten (excl. door eigen personeel) 1.310 1.424 1.427 1.423 1.379 1.383 1.377 Variabele lasten 2.986 3.246 3.264 3.237 3.216 3.262 3.297 Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel) -1.378 -1.499 -1.506 -1.503 -1.461 -1.466 -1.462 Bruto bedrijfslasten 1.609 1.746 1.758 1.734 1.755 1.795 1.835 Af: Vergoedingen -263 -275 -285 -289 -293 -298 -304 Af: Overige bedrijfsopbrengsten -159 -158 -148 -153 -150 -148 -145 Af: Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf -45 -57 -70 -70 -69 -66 -65 Netto bedrijfslasten 1.141 1.257 1.254 1.222 1.244 1.283 1.321
96 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 7.1 % Stijging netto bedrijfslasten per woongelegenheid ten opzichte van 2007 incl. en excl. leefbaarheidsuitgaven (2008-2013)
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Stijging netto bedrijfslasten 10,1 9,9 7,1 9,0 12,4 15,8 excl. leefbaarheid t.o.v. 2007 (%) Stijging netto bedrijfslasten incl. 13,8 15,2 11,6 13,0 15,7 19,0 leefbaarheid t.o.v. 2007 (%)
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 97
Grafiek 7.2a Netto bedrijfslasten (incl. leefbaarheid) per woongelegenheid x 1,- naar grootteklasse (2007-2013)
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2007 1.013 1.125 1.171 1.282 1.246 1.207
2008 1.213 1.294 1.292 1.316 1.514 1.374
2009 1.148 1.319 1.374 1.381 1.461 1.392
2010 1.147 1.293 1.308 1.335 1.421 1.348
2011 1.172 1.314 1.342 1.348 1.424 1.364
2012 1.220 1.347 1.383 1.371 1.458 1.397
2013 1.261 1.384 1.413 1.392 1.516 1.436 Grafiek 7.2b Netto bedrijfslasten (excl. leefbaarheid) per woongelegenheid x 1,- naar grootteklasse (2007-2013)
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2007 1.001 1.075 1.115 1.229 1.155 1.141
2008 1.179 1.228 1.206 1.221 1.330 1.257
2009 1.117 1.234 1.267 1.265 1.254 1.254
2010 1.124 1.219 1.215 1.226 1.229 1.222
2011 1.149 1.243 1.256 1.240 1.239 1.244
2012 1.197 1.281 1.296 1.268 1.285 1.283
2013 1.237 1.318 1.326 1.288 1.341 1.321
98 Centraal Fonds Volkshuisvesting
7.3 Ontwikkeling netto exploitatiekosten
Tabel 7.7 Samenstelling netto exploitatiekasstroom, gemiddeld per woongelegenheid x 1,- (2007-2013)
Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Huur 4.765 4.872 5.049 5.255 5.478 5.704 5.902 Af: Netto bedrijfslasten 1.207 1.374 1.392 1.348 1.364 1.397 1.436 Af: Onderhoudslasten (incl. door eigen personeel) 1.378 1.499 1.506 1.503 1.461 1.466 1.462 Af: Erfpacht 12 12 11 10 9 9 8 Netto exploitatiekasstroom 2.168 1.988 2.140 2.395 2.644 2.832 2.995 Netto exploitatiekasstroom als % van de huur 46 41 42 46 48 50 51 Grafiek 7.3 Gemiddeld per woongelegenheid: huur, de som van netto bedrijfslasten + onderhoudslas ten + erfpacht en netto exploitatiekasstroom x 1,- (2007-2013)
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Huur 4.765 4.872 5.049 5.255 5.478 5.704 5.902 Netto bedrijfslasten, 2.597 2.885 2.909 2.861 2.834 2.872 2.907 Onderhoud en Erfpacht
Netto exploitatiekasstroom 2.168 1.988 2.140 2.395 2.644 2.832 2.995 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 99
Grafiek 7.4 Netto exploitatiekasstroom gemiddeld per woongelegenheid x 1,- naar referentiegroep (2007-2013)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000 2007
1.000 2008
2009 0 2010
2011
2012 Nederland 2013 Gemiddeld profiel Ouderenhuisvesting Studentenhuisvesting Middelgrote en kleine eengezinswoningen herstructureringscorporaties Gemiddeld profiel met accent op Corporaties met relatief jong bezit Grote herstructureringscorporaties Corporaties met marktgevoelig bezit Corporaties met stabiele portefeuille Gemiddeld met krimpende portefeuille
100 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 7.8 Netto exploitatiekasstroom, gemiddeld per woongelegenheid x 1,- naar referentiegroep (2007-2013)
Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ouderenhuisvesting 3.831 3.886 3.879 4.237 4.541 4.823 4.947 Corporaties met relatief jong bezit 2.926 2.789 3.013 2.911 3.290 3.429 3.628 Gemiddeld profiel 2.326 2.113 2.216 2.474 2.648 2.882 3.020 Corporaties met marktgevoelig bezit 2.158 2.040 2.185 2.447 2.675 2.820 2.994 Grote herstructureringscorporaties 2.188 1.797 2.146 2.456 2.685 2.861 3.033 Corporaties met stabiele portefeuille 2.314 2.097 2.040 2.284 2.641 2.770 2.867 Middelgrote en kleine herstructureringscorporaties 1.882 1.839 1.930 2.151 2.481 2.672 2.880 Gemiddeld met krimpende portefeuille 1.861 1.858 1.923 2.091 2.337 2.504 2.665 Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen 1.937 1.779 1.844 2.117 2.336 2.490 2.649 Studentenhuisvesting 1.134 990 1.185 1.281 1.415 1.708 1.734 Nederland 2.168 1.988 2.140 2.395 2.644 2.832 2.995 Tabel 7.9 Netto exploitatiekasstroom, rente-uitgaven, renteontvangst en Vpb, gemiddeld per woongelegenheid x 1,- (2007-2013)
Realisatie Verwachte Prognoseperiode
2007 realisatie 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Netto exploitatiekasstroom 2.168 1.988 2.140 2.395 2.644 2.832 2.995 Rente uitgaven 1.337 1.423 1.509 1.634 1.766 1.870 1.935 Rente ontvangsten 165 125 132 116 98 87 80 Vpb 0 78 137 142 165 184 202 Grafiek 7.5 Rentedekkingsgraad (2007-2013)
1,65
1,60
1,55
1,50
1,45
1,40
1,35
1,30
1,25 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rentedekkingsgraad 1,62 1,40 1,42 1,47 1,50 1,51 1,55 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 101
8
Uitkomsten Risico Analyse Model
Tabel 8.1 Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen in de beheerlastenvariant voor de (des)investeringen, in lopende prijzen, x 1 miljard (2008-2017) Beheerlastenvariant Basisvariant Kasstromen Indirect, resp. additioneel Saldo mutatie Saldo mutatie vermogenseffect eigen vermogen eigen vermogen Netto huren 130,1 130,1 130,1 Vergoedingen 7,6 7,6 7,3 Overige baten 5,2 5,2 5,0 Mutatie bedrijfswaarde -11,2 -11,2 -7,2 Bedrijfsopbrengsten 142,9 -11,2 131,7 135,0 Erfpacht -0,3 -0,3 -0,3 Onderhoud -38,5 -38,5 -38,5 Overige lasten -47,4 -47,4 -45,3 Bedrijfslasten -86,2 0,0 -86,2 -84,1
Rentebaten 2,8 2,8 2,8 Rentelasten -38,8 -38,8 -38,6 Mutatie rentabiliteitswaarde -5,4 -5,4 -5,4 Renteresultaat exploitatie -36,0 -5,4 -41,4 -41,2
Resultaat woningexploitatie 20,6 -16,6 4,0 9,7
Resultaat nieuwbouw -43,5 25,2 -18,3 -18,0 Resultaat aankoop -1,1 0,4 -0,7 -0,6 Resultaat verbetering -14,0 6,0 -8,0 -8,0 Resultaat sloop 0,9 -1,1 -0,1 -0,2 Resultaat investeringen -57,6 30,5 -27,1 -26,8
Resultaat verkoop huurwoningen 24,3 -6,3 18,0 17,8 Resultaat koopwoningen 0,7 0,0 0,7 0,7
Vpb -3,8 0,0 -3,8 -4,2
Aangetrokken leningen 66,8 -63,8 3,0 2,9 Aflossingen -47,4 47,4 0,0 0,0
Totaal 3,6 -8,8 -5,3 0,2
102 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 8.2 Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen in de verkoopvariant voor de (des)investeringen, in lopende prijzen, x 1 miljard (2008-2017)
Verkoopvariant Basisvariant Kasstromen Indirect, resp.additioneel Saldo mutatie Saldo mutatie vermogenseffect eigen vermogen eigen vermogen Netto huren 130,7 130,7 130,1 Vergoedingen 7,3 7,3 7,3 Overige baten 5,0 5,0 5,0 Mutatie bedrijfswaarde -7,3 -7,3 -7,2 Bedrijfsopbrengsten 143,0 -7,3 135,7 135,0 Erfpacht -0,3 -0,3 -0,3 Onderhoud -38,7 -38,7 -38,5 Overige lasten -45,6 -45,6 -45,3 Bedrijfslasten -84,5 0,0 -84,5 -84,1
Rentebaten 2,7 2,7 2,8 Rentelasten -40,2 -40,2 -38,6 Mutatie rentabiliteitswaarde -5,5 -5,5 -5,4 Renteresultaat exploitatie -37,4 -5,5 -43,0 -41,2
Resultaat woningexploitatie 21,0 -12,8 8,2 9,7
Resultaat nieuwbouw -43,5 25,6 -18,0 -18,0 Resultaat aankoop -1,0 0,5 -0,5 -0,6 Resultaat verbetering -14,0 6,0 -8,0 -8,0 Resultaat sloop 0,9 -1,1 -0,2 -0,2 Resultaat investeringen -57,5 30,9 -26,6 -26,8
Resultaat verkoop huurwoningen 19,7 -6,0 13,7 17,8 Resultaat koopwoningen -0,1 0,0 -0,1 0,7
Vpb -3,7 0,0 -3,7 -4,2
Aangetrokken leningen 71,3 -68,1 3,2 2,9 Aflossingen -47,4 47,4 0,0 0,0
Totaal 3,3 -8,7 -5,4 0,2 Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 103
B
Begrippenlijst
A-corporatie
De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De corpo- ratie voldoet zowel aan de eis dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd, als aan de eis dat ze haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting. Zie ook het begrip `Continuïteitsoordeel'.
Actuele waarde
Dit houdt in waardering tegen reële waarde. In de corporatiesector is conform RJ 645 de bedrijfswaarde de invulling van de reële waarde bij de waardering van onroerende zaken be- stemd voor de verhuur.
Arrangement
De contractueel vastgelegde levering van één of meer, al dan niet gecombineerde, woon-, zorg- of welzijnsdiensten aan bewoners van corporatiewoningen door andere organisaties dan de corporaties zelf, waarbij de corporatie een intermediaire rol speelt tussen aanbieders van genoemde diensten en bewoners.
B1-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op middellange termijn (de laatste drie prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip `Continuïteitsoordeel'.
B2-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit op korte termijn (de eerste twee prognosejaren) in gevaar brengen. Zie ook het begrip `Continuï- teitsoordeel'.
C-corporatie
In het nader onderzoek is vastgesteld dat de uitvoering van de beleidsvoornemens van de corporatie leiden tot een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuis- vesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële mogelijkheden. Zie ook het begrip `Continuïteitsoordeel'.
104 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector.
BCFV
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (on- der andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdienca- paciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Zie ook het begrip `Volkshuisveste- lijke exploitatiewaarde'.
Bovengrenswaarde volkshuisvestelijk vermogen
De waarde van het volkshuisvestelijk vermogen ten opzichte van het balanstotaal die bij de bepaling van het continuïteitsoordeel wordt aangehouden als grens waarboven sprake kan zijn van een onvoldoende inzet van het beschikbare vermogen voor de volkshuisvesting. Dit oordeel (onvoldoende inzet) is ook afhankelijk van de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen in de prognoseperiode ten opzichte van het niveau in het verslagjaar. Bruto bedrijfslasten
De bruto bedrijfslasten bestaan uit de lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioen- lasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele lasten minus de onderhoudslasten.
Buitengewone baten en lasten
Buitengewone baten en lasten vloeien voort uit incidentele gebeurtenissen of handelingen die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie. Continuïteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld hoe in de vijfjaarsprognoseperiode de voorgenomen activiteiten zich verhouden tot de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie. Het continuïteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen aan het einde van de prognoseperiode en het vermogen dat aan het einde van deze periode beschikbaar moet zijn om de risico's te kunnen opvangen. Het financiële oordeel over de voorgenomen activiteit en is in feite een oordeel over de passendheid van de voornemens in relatie tot de financiële mogelijkheden. Behalve dat een woningcorporatie ten opzichte van de beschikbare middelen voornemens kan hebben die een te groot beslag op deze middelen, kan het ook zo zijn dat de woningcorporatie voornemens heeft die te weinig beslag leggen op de beschikbare middelen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 105
CorpoData
Vanaf 2008 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het WSW, het ministerie van VROM en het Centraal Fonds gezamenlijk opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door het samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingverband draagt zorg voor de ontvangst van alle gegevens en juiste verspreiding hiervan aan de belanghebbenden. Deze gegevens wor- den op twee momenten in het jaar opgevraagd: de dPi op 1 februari en de dVi op 1 juli. Disconteringsvoet
Percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt. dPi
De Prospectieve informatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over de eerstvol- gende vijfjaarsprognoseperiode.
dVi
De Verantwoordingsinformatie die op grond van het Bbsh wordt opgevraagd over het afge- lopen verslagjaar.
Eigen vermogen
Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk ge- waardeerde (groepen van) activa en de afzonderlijk gewaardeerde (groepen van) schulden, voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen overwegend uit overige reserves.
Financiële vaste activa
Onder financiële vaste activa worden financiële belangen opgenomen die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie duurzaam te dienen. Bij woningcorpo- raties betreft het overwegend deelnemingen, vorderingen uit hoofde van overheidssubsidies, verstrekte langlopende leningen in het kader van collegiale financiering en leningen aan deel- nemingen en beleggingen die duurzaam bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de corporatie te dienen.
G4
De vier grootste steden die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.
G27
De grote steden, exclusief de G4, die in het kader van het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV) rechtstreeks rijksmiddelen ontvangen. Het betreft de gemeenten Alkmaar, Almelo, Amersfoort, Arnhem, Breda, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Gro- ningen, Haarlem, Heerlen, Helmond, Hengelo, 's-Hertogenbosch, Leeuwarden, Leiden, Lelystad, Maastricht, Nijmegen, Schiedam, Sittard-Geleen, Tilburg, Venlo, Zaanstad en Zwolle.
106 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Gehandicaptenwoning
Een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een gehandicapte.
Huurharmonisatie ineens
Het bij bewonerswisseling optrekken van de huurprijs. Bij gereguleerde huurwoningen is de bovengrens gelijk aan het maximaal toegestane huurniveau volgens het woningwaarde- ringsstelsel.
Jaarresultaat
Het jaarresultaat is de resultante van de baten en lasten in het desbetreffende boekjaar. In principe is het jaarresultaat gelijk aan de mutatie van het eigen vermogen in het betreffende boekjaar.
Indicatie Fysieke Ingrepen
De Indicatie Fysieke Ingrepen is een door het Fonds ontwikkelde maat voor de kans dat er door sloop of renovatie permanent dan wel tijdelijk woningen zullen worden onttrokken aan de bestaande woningvoorraad in een viercijferig postcodegebied. De indicatie wordt bepaald op basis van gegevens over sociaal-economische kenmerken van huishoudens en samenstel- ling van de woningvoorraad in het postcodegebied. De relevante kenmerken en hun onder- linge weging zijn statistisch bepaald.
Postcodegebieden worden op grond van hun score op de indicatie fysieke ingrepen in- gedeeld als zwak, gemiddeld of sterk. Bij zwakke gebieden is er relatief veel kans op dat er woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad, bij gemiddelde gebieden minder en bij sterke gebieden nog minder. Ten slotte zijn er ook nog overige gebieden: dit zijn gebieden waarvoor de indicatie fysieke ingrepen niet wordt berekend omdat de minimaal gewenste betrouwbaarheid van de indicatie bij deze gebieden niet kan worden gegarandeerd. Intensiteit
De intensiteit geeft aan hoeveel productiemaatregelen de corporaties treffen per 1.000 woongelegenheden die zij eind 2007 bezaten. De intensiteit kan worden verbijzonderd naar type productiemaatregel (nieuwbouw, sloop, ingrijpende verbetering, verkoop, aankoop). De intensiteit kan voor een meerjarige periode worden bepaald of voor één jaar. Kasstroomtoets
Bij corporaties die op basis van de vermogenspositie als solvabel worden beoordeeld, maar waarbij de exploitatiekasstroom na rente desondanks structureel negatief blijkt te zijn vindt een kasstroomtoets plaats. Hierbij wordt bekeken of de kasstromen die de corporatie heeft opgegeven, consistent zijn met de kasstromen die ten grondslag liggen aan de bedrijfswaarde. Indien dit niet het geval is, kan dit aanleiding zijn om de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde aan te passen. De kasstroomtoets dient vooral om tekortkomingen van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde aan het licht te brengen. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 107
Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico geeft het mogelijk financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve ontwikkelingen in de rente en de (bouwkosten) inflatie, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.
Marktrisico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve marktontwikkelingen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%. Marktwaardetoets
Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De marktwaardetoets wordt uitgevoerd om te bezien of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren. Materiële vaste activa
Onder materiële vaste activa worden de productiemiddelen opgenomen die voor de wo- ningexploitatie, de levering van zaken en diensten en ten dienste van de exploitatie duurzaam worden ontwikkeld en aangehouden.
Mutatiegraad
Het aantal verhuringen van bestaande woongelegenheden uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woongelegenheden, exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde en aangekochte woongelegenheden.
Netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf.
Netto exploitatiekasstroom
De netto exploitatiekasstroom wordt berekend door de netto bedrijfslasten, de onder- houdslasten en de erfpacht in mindering te brengen op de huuropbrengsten. Niet-verstedelijkt Nederland
Gemeenten met een omgevingsadressendichtheid tot 1.500 adressen per km² (CBS 2007). Nultredenwoning
Een woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer, en één slaapkamer) op één verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.
108 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Onvoldoende solvabiliteit
Wanneer op balansdatum het risico groter of gelijk is aan het vermogen, beoordeelt het Fonds de corporatie als onvoldoende solvabel. Zie ook het begrip `Solvabiliteitsoordeel'. Operationeel risico
Dit betreft het mogelijk financieel effect op het volkshuisvestelijk vermogen van negatieve ontwikkelingen door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen, rekening houdend met de zekerheidsgrens van 95%.
Ouderenwoning
Woning die corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een 55-plus huishouden. Realisatie-index
Met de Realisatie-index worden de verschillen tussen de door corporaties opgegeven prog- noses van de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop en de feitelijke realisaties weergegeven. De Realisatie-index biedt daarmee inzicht in mate waarin de corporatie realiseert wat zij zich heeft voorgenomen.
Referentiegroep
De referentiegroepen zijn door het Fonds ontwikkeld, waarbij vergelijkbare corporaties zijn samengenomen. De referentiegroep wordt gebruikt bij bedrijfsvergelijking (Corporatie in Per- spectief), als toetsingsinstrument bij de individuele beoordeling en bij diverse analyses over de ontwikkelingen van de sector als geheel.
Rentabiliteitswaarde
De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening. Deze is gelijk aan de contante waarde van rente- en aflossingsverplichtingen.
Rentabiliteitswaardecorrectie
Het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde is de rentabiliteitswaardecorrectie.
Rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto exploitatiekasstroom de verschul- digde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening wordt bepaald door de bedrijfsopbrengsten (huren, bijdragen en overige bedrijfsopbrengsten) minus de bedrijfslasten (afschrijvingen, mu- tatie actuele waarde, lonen/salarissen, onderhoud en overige bedrijfslasten) minus het saldo van financiële baten en lasten (rentebaten, opbrengsten beleggingen, resultaat deelnemingen en rentelasten). Het Fonds rekent verkoopopbrengsten van bestaande huurwoningen en on- rendabele investeringen in vastgoed niet tot het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 109
Risicobedrag
Het totale financiële effect op het volkshuisvestelijk vermogen vanuit de verschillende ri- sicobronnen. Het is de samenvoeging van de bedragen voor macro-economisch risico, marktri- sico en operationeel risico.
Risicobronnen
Risicobronnen geven aan waardoor risico kan worden veroorzaakt. Het Fonds onderkent in zijn methodiek drie bronnen van risico: macro-economisch, markt en operationeel. Risicogebieden
Een risicogebied is de plaats waarop een risico uitwerkt. Balansposten en activiteiten in de prognoseperiode worden in dit verband als risicogebied aangeduid. De verwachte kasstromen die samenhangen met de balansposten en activiteiten, staan hierbij centraal. Optredende risico's kunnen tot verandering van deze verwachte kasstromen leiden. Solvabiliteitsoordeel
Met het oordeel wordt vastgesteld of de corporatie op basis van voortzetting van het be- heer haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het solvabiliteitsoordeel is gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico's te kunnen opvangen. Solvabiliteit
Eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar. Het Fonds hanteert in zijn methodiek als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Variabele lasten
De variabele lasten bestaan uit de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. Verbindingen
Een dochtermaatschappij (art. 2: 24a BW) en een deelneming (art. 2:24c BW). Daarnaast is sprake van een verbinding indien een corporatie anderszins financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap aangaat, stemrechten in de alge- mene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon verwerft of een andere rechts- persoon of vennootschap opricht of doet oprichten, op een zodanige wijze dat hierdoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat. Verhuureenheden
Verhuureenheden bestaan uit woongelegenheden en niet-woongelegenheden zoals gara- ges, bedrijfsruimten en winkels en het maatschappelijk vastgoed. Bij de optelling van beide categorieën krijgen de niet-woongelegenheden een wegingsfactor. Op deze manier ontstaat er een bruikbaar beeld over het totale aantal verhuureenheden.
110 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Verstedelijkt Nederland
Verstedelijkt Nederland omvat alle gemeenten die het CBS op grond van hun omgevings- adressendichtheid (1.500 adressen of meer per km²) aanduidt als `sterk stedelijk' of `zeer sterk stedelijk'.
Voldoende solvabiliteit
Als de corporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen wordt zij voldoende solvabel genoemd. Dit is het geval indien het volkshuisvestelijk vermogen groter is dan het berekende bedrag aan risico.
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde
De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit is de bedrijfswaarde onder de veron- derstelling van voortgezette verhuur gedurende de levensduur van het bezit. Hiermee wordt de relatie met het toezichtsdoel en de veronderstelling van beleidscontinuïteit benadrukt. Het Fonds bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde via een uniformering van de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde.
Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van de woningcorporatie ten grondslag ligt.
Voorzieningen
Onder voorzieningen worden middelen opgenomen ter dekking van voorzienbare toe- komstige verplichtingen, verliezen en risico's waarvan de omvang en/of het tijdstip op ba- lansdatum onzeker zijn, maar redelijkerwijs in te schatten. Bij woningcorporaties betreft dit met name de voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en voorzieningen voor verplichtingen in het kader van herstructurering van complexen. Daarnaast komen soms bijzondere voorzieningen voor, bijvoorbeeld in verband met rechtsgeschillen, reorganisaties of milieurisico's.
Woningen voor overige bijzondere doelgroepen
Vormen van (semi) zelfstandig wonen voor zoals ex-dak- en -thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten, (ex-) verslaafden, ex-gedetineerden.
Woongelegenheden
Een tot bewoning bestemde ruimte die vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien blijvend bestemd is voor bewoning door een particulier huishouden. Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 111
Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
Samenstelling, eindredactie en uitvoering Centraal Fonds Volkshuisvesting Druk Graficiënt Printmedia, Laren
Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m2, papier omslag Biotop 250 grs/m2
112 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Huizerstraatweg 117a
Huizerstraatweg 117a
Postbus 5075
Postbus 5075
1410 0AB BNNaraden n
141 A aa rde
T T 035 695 40 70
035 695 40 70
F F 035 695 40 80
035 695 40 80
E E info@cfv.nl
info@cfv.nl
wwww.cvf.v.l l
ww.cf nn