Vastned
Persbericht
Halfjaarbericht 2009
VASTNED RETAIL: DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT
STIJGT MET 6,7% TOT ¤ 2,08 PER
AANDEEL; VASTGOEDPORTEFEUILLE MET 5,8%
AFGEWAARDEERD
Reinier van Gerrevink, CEO: "Het is duidelijk merkbaar dat de recessie nog niet voorbij is. Dit geeft dan
ook aanhoudende druk op consumentenbestedingen en daarmee op de omzetten van retailers.
Sommige van hen zullen in problemen raken. Onze strategie van een sterk gespreide winkelportefeuille
geeft in het huidige economische klimaat steun aan onze resultaten, zowel in de zin dat huurinkomsten
zijn gestegen en dat een gezonde bezettingsgraad van meer dan 97% kon worden gehandhaafd.
De winkels waarin wij beleggen bleven in trek bij retailers getuige het grote aantal verhuringen.
Hun succes is immers afhankelijk van sterke winkellocaties met een aantrekkelijke footfall.
In het kader van de continue waarborging van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en het daarbij
behorende risicorendementsprofiel hebben wij in het eerste halfjaar voor bijna ¤ 40 miljoen aan noncore
vastgoedbeleggingen met een aantrekkelijke winst verkocht. Dit in vervolg op eerdere verkopen
van ¤ 37 miljoen aan Nederlandse non-core high street shops aan het eind van vorig jaar.
Het direct beleggingsresultaat wordt naast de huurgroei ook gesteund door lagere rentelasten.
Doordat de vastgoedportefeuille voor een deel met leningen is gefinancierd met een variabele rente,
profiteren wij nu van lagere marktrentes, die er aan bijdragen dat het direct beleggingsresultaat ten
opzichte van de vergelijkbare periode vorig jaar 6,7% hoger uitkomt op ¤ 2,08 per aandeel.
De waarde van de vastgoedbeleggingen bleef onder druk staan, waarbij de Nederlandse en Spaanse
vastgoedportefeuilles in het tweede kwartaal waardedalingen lieten zien van respectievelijk 1,5% en
7,9%. De afwaarderingen in de overige landen bleven in het tweede kwartaal beperkt van omvang.
Ook in het tweede halfjaar van 2009 denken wij te kunnen profiteren van de aantrekkelijke marktrentes,
waarbij wij verwachten dat de sterke spreiding van de portefeuille relatief goed bescherming zal bieden
tegen het economisch klimaat. Op basis hiervan verwacht de directie een direct beleggingsresultaat per
aandeel over geheel 2009 van tenminste ¤ 4,00 te kunnen realiseren. "
(tussen haakjes eerste halfjaar 2008)
. Direct beleggingsresultaat: ¤ 34,3 miljoen (¤ 29,6 miljoen);
. Indirect beleggingsresultaat: ¤ 99,5 miljoen negatief (¤ 9,0 miljoen positief);
. Beleggingsresultaat: ¤ 65,2 miljoen negatief (¤ 38,6 miljoen positief);
. Direct beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 2,08 (¤ 1,95 voor kosten biedingsproces);
. Indirect beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 6,04 negatief (¤ 0,55 positief);
. Beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 3,96 negatief (¤ 2,36 positief);
. Eigen vermogen per aandeel op 30 juni 2009: ¤ 53,28 (30 juni 2008: ¤ 69,45);
. Gemiddelde bezettingsgraad: 97,3% (97,6%);
. Solvabiliteit: 52,8% (30 juni 2008: 58,0%).
VastNed Retail belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige
detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden: Nederland,
Spanje, Frankrijk en België alsmede in de groeimarkt Turkije. Het belegd vermogen bedroeg per
30 juni 2009: ¤ 1.879,8 miljoen.
Directieverslag
(getallen tussen haakjes: eerste halfjaar 2008)
Vastgoedbeleggingen
De ontwikkelingen op het gebied van
bezettingsgraad, huurniveaus,
waardemutaties en investeringen in de
vastgoedportefeuille in het eerste halfjaar
2009 waren als volgt.
Bezettingsgraad
Ondanks de verslechterde onderliggende
verhuurmarkt is de bezettingsgraad in het
tweede kwartaal 2009 slechts beperkt
gedaald ten opzichte van die van het eerste
kwartaal 2009. Deze daling is met name
veroorzaakt door een lagere
bezettingsgraad van de Spaanse
vastgoedportefeuille. Deze bedroeg aan het
eind van het tweede kwartaal van 2009
93,5% (ultimo maart 2009: 94,0%).
De bezettingsgraad van de Turkse
vastgoedportefeuille liet gedurende het
tweede kwartaal 2009 een daling zien als
gevolg van de aankoop van een leegstaand
winkelpand. Inmiddels is voor de
winkelruimte een huurcontract met de
internationale fashion retailer Abercrombie
& Fitch afgesloten waardoor de
bezettingsgraad van de Turkse
vastgoedportefeuille aan het eind van het
tweede kwartaal 2009 weer op het
gebruikelijke hoge niveau is gekomen.
De bezettingsgraad uitgesplitst per land
was als volgt:
Huurincentives
De huurincentives (met toepassing van
straight-lining over de looptijd van de
huurovereenkomst tot eerste
opzegmogelijkheid) zijn in het eerste
halfjaar 2009 gestegen tot 1,7% (1,3%),
hetgeen met name is toe te rekenen aan
een relatief sterke stijging van
huurincentives in de Spaanse
vastgoedportefeuille. Het toekennen van
deze huurincentives is van belang voor het
goed verhuurd houden van de
vastgoedportefeuille.
IFRS huurincentives in %
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 0,5 0,4 0,5 0,4
E 3,8 4,0 3,9 2,7
F 2,2 1,3 1,7 1,1
B 1,4 1,0 1,2 1,0
Tr - - - -
P - - - -
T 1,8 1,6 1,7 1,3
Verhuuractiviteit
De verhuuractiviteit in het eerste halfjaar
2009 leidde tot ¤ 6,5 miljoen aan nieuwe of
vernieuwde huurcontracten, hetgeen 4,9%
van de theoretische brutohuur uitmaakt,
waarbij in het tweede kwartaal 2009 een
grotere verhuuractiviteit plaatsvond dan in
het eerste kwartaal 2009. Dit is voor een
groot deel toe te rekenen aan de verlenging
van de huurovereenkomst met Hennes &
Mauritz betreffende de winkelruimte van het
pand aan Rue de Rivoli 118-120 te Parijs.
Bezettingsgraad in %
Land ult juni
2009
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 98,2 98,2 98,0 98,1 98,5
E 93,5 94,0 95,3 94,6 95,2
F 97,9 97,7 98,1 97,9 98,7
B 99,2 99,4 99,6 99,5 98,9
Tr 92,8 84,6 94,8 89,5 84,1
P 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
T 97,0 97,1 97,6 97,3 97,6
Totale verhuuractiviteit 2009
o.b.v. contracthuren
Mutatie in brutohuur % Volume in %
theoretische brutohuur
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
NL 5,3 9,7 8,0 0,8 1,3 2,1
E (1,2) (2,6) (1,8) 3,3 2,0 5,3
F 0,9 8,0 1,3 10,1 0,6 10,7
B 54,1 17,3 36,2 1,4 1,3 2,8
T 4,1 6,0 4,6 3,5 1,3 4,9
De huurcontracten (new leases en lease
renewals) werden in het eerste halfjaar
2009 gemiddeld 4,6% boven het
voormalige huurniveau afgesloten. Indien
huurincentives in aanmerking worden
genomen bedraagt deze stijging gemiddeld
1,4%.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties vastgoedbeleggingen
bedroegen in het eerste halfjaar 2009
¤ 114,2 miljoen negatief (¤ 10,0 miljoen
positief). Voor ¤ 97,2 miljoen was deze
waardedaling toe te rekenen aan de
vastgoedbeleggingen in exploitatie en voor
¤ 17,0 miljoen aan de vastgoedbeleggingen
in renovatie of in pijplijn. De netto-yield liet
een in het tweede kwartaal een stijging zien
van circa 20 basispunten tot 6,8% (ultimo
maart 2009: 6,6%), ten opzichte van 30
basispunten in het eerste kwartaal.
De netto-yield wordt berekend door de
theoretische nettohuuropbrengsten per
kwartaal ultimo te delen door de waarde
(kosten koper) van de vastgoedbeleggingen
per die datum.
Waardemutaties in procenten van de
beginwaarde en netto-yields
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
Netto
yield
ult juni
2009
Netto
yield
ult mrt
2009
NL (1,5) (0,9) (2,5) 6,2 6,2
E (7,9) (6,2) (13,7) 7,6 7,2
F (0,7) (5,3) (5,9) 7,0 6,8
B (1,1) 0,5 (0,6) 6,6 6,5
Tr (1,6) 0,9 (0,7) 5,7 5,5
P (0,2) (5,9) (6,1) 8,7 8,4
T (2,8) (3,0) (5,8) 6,8 6,6
Aankopen en in exploitatie genomen
pijplijnobjecten
In het tweede kwartaal 2009 heeft VastNed
Retail haar Turkse A1-winkelportefeuille
uitgebreid met de aankoop van het
winkelpand aan Istiklal Caddesi 119 in
Istanbul voor een bedrag van ¤ 5,3 miljoen.
Het is daarmee de derde winkel van
VastNed Retail in de drukste straat van
Istanbul. Op het moment van aankoop was
dit object onverhuurd. Het inmiddels
getekende huurcontract (jaarhuur ¤ 0,3
miljoen) met Abercrombie & Fitch in
aanmerking nemend bedraagt het
ingeschatte netto-aanvangsrendement circa
7,0%.
In het winkelcentrum Montigalá te Badalona
is in het tweede kwartaal 2009 de
transformatie van de cinemazalen tot een
grote winkelunit afgerond.
Verkopen
In het eerste halfjaar 2009 heeft voor ¤ 39,9
miljoen aan verkopen plaatsgevonden.
Verreweg het grootste deel hiervan betrof
een vastgoedportefeuille van Nederlandse
non-core beleggingen. Het resultaat op de
verkopen in het eerste halfjaar 2009
bedroeg ¤ 2,3 miljoen positief. De volgende
verkopen werden in het eerste halfjaar 2009
gerealiseerd. De verkoopprijzen zijn
verminderd met verkoopkosten.
Totale verhuuractiviteit 2009
o.b.v. effectieve huurniveaus
Mutatie in brutohuur %
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
NL 5,0 9,0 7,5
E (10,5) (12,9) (11,4)
F 0,9 5,0 1,1
B 47,2 16,4 32,2
T 1,4 1,3 1,4
Waardemutaties (* ¤ 1 miljoen)
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL (10,7) (7,1) (17,8) 19,2
E (37,3) (31,0) (68,3) (16,3)
F (2,7) (22,6) (25,3) (7,9)
B (3,4) 1,5 (1,9) 14,6
Tr (0,3) 0,2 (0,1) 0,4
P - (0,8) (0,8) -
T (54,4) (59,8) (114,2) 10,0
Verkopen
Plaats Adres (* ¤ 1M)
Nederland
Aquarius-portefeuille bestaande uit: 35,3
Amsterdam Reguliersdwarsstraat 95-97
Apeldoorn Adelaarlaan 86-146
Arnhem Koningstraat 14-15
Bodegraven Kerkstraat 22-24
Den Haag Fahrenheitstraat 567-571
Deventer Lange Bisschopstraat 7
Dordrecht Voorstraat 276
Geldermalsen Geldersestraat 15
't Hooghuys 1-6
Harmelen Dorpstraat 152-154
Heemstede Binnenweg 167
Binnenweg 181
Kerkrade Hoofdstraat 13
Rotterdam Korte Hoogstraat 15
Noordmolenstraat 57-59
Stadskanaal Europaplein 53
Utrecht Rijnlaan 6
Venlo Vleesstraat 74
Vianen Voorstraat 84
Wageningen Stadsbrink 2-24 en 69-71
Zaandam Westzijde 24-30- en 86
Overige Nederland:
Apeldoorn De Eglantier 409 0,2
Eindhoven Franz Leharplein 3-7 1,7
Frankrijk
Lille Rue Faidherbe 52
(appartement)
0,2
Rue Léon Thiriez 104
(appartement) 0,1
België
Bastenaken Rue de Marche 104 0,2
Overijse Hengstenberg 0,5
Vilvoorde Leuvensestraat 43
(appartementen) 1,7
Totaal 39,9
Beleggingsresultaat aandeelhouders
VastNed Retail eerste halfjaar 2009
Het beleggingsresultaat daalde in het
eerste halfjaar 2009 tot ¤ 65,2 miljoen
negatief (¤ 38,6 miljoen positief). Het direct
beleggingsresultaat steeg met 15,9% tot
¤ 34,3 miljoen (¤ 29,6 miljoen), hetgeen
nagenoeg geheel toe te rekenen is aan
hogere brutohuurinkomsten, het wegvallen
van de eenmalige kosten met betrekking tot
het biedingsproces in 2008 en lagere
rentelasten. Het indirect beleggingsresultaat
kwam uit op ¤ 99,5 miljoen negatief (¤ 9,0
miljoen positief).
Samenstelling beleggingsresultaat
eerste halfjaar 2009
Brutohuuropbrengsten
De brutohuuropbrengsten stegen ten
opzichte van eerste halfjaar 2008 van
¤ 65,4 miljoen naar ¤ 66,1 miljoen. Deze
stijging is te danken aan een like-for-like
huurverbetering in alle landen behalve in
Spanje. In vergelijking met het eerste
kwartaal 2009 werd in het tweede kwartaal
een vrijwel gelijke huuropbrengst
gerealiseerd.
Erfpacht
De in het eerste halfjaar 2009 betaalde
erfpacht bleef nagenoeg gelijk aan de
bedragen die in het eerste halfjaar 2008
verschuldigd waren en is grotendeels toe te
rekenen aan het winkelcentrum Getafe III in
Spanje.
Niet doorberekende servicekosten
Het bedrag aan niet doorberekende
servicekosten is gedaald tot ¤ 0,8 miljoen
(¤ 1,0 miljoen). Dit is te danken aan
gerealiseerde verkopen en de hoge
bezettingsgraad die het mogelijk maakt
kosten voor gemeenschappelijke ruimten
e.d. effectief aan huurders door te belasten.
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bedroegen ¤ 6,4
miljoen (¤ 5,7 miljoen). Uitgedrukt in een
percentage van de brutohuuropbrengsten
stegen de exploitatiekosten tot 9,6%
(8,7%).
Brutohuuropbrengsten (* ¤ 1 miljoen)
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 12,5 12,6 25,1 24,5
E 8,0 7,9 15,9 16,9
F 6,7 6,8 13,5 13,0
B 5,2 5,2 10,4 9,9
Tr 0,3 0,3 0,6 0,5
P 0,3 0,3 0,6 0,6
T 33,0 33,1 66,1 65,4
Deze stijging is met name toe te rekenen
aan hogere dotaties aan de voorziening
voor dubieuze debiteuren en hogere lokale
belastingen e.d.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
Zoals eerder aangegeven bedroegen de
waardemutaties vastgoedbeleggingen in
het eerste halfjaar 2009 ¤ 114,2 miljoen
negatief (¤ 10,0 miljoen positief). De
waardedalingen zijn vooral het gevolg van
hogere rendementseisen van beleggers als
gevolg van toegenomen onzekerheid ten
aanzien van huurgroei en financieringen.
Nettoverkoopresultaat
vastgoedbeleggingen
De hierboven genoemde verkopen tegen
een nettoverkoopwaarde van ¤ 39,9 miljoen
werden gerealiseerd met een verkoopwinst
van ¤ 2,3 miljoen boven de taxatiewaarde
(¤ 1,2 miljoen positief).
Nettofinancieringskosten
De nettofinancieringskosten daalden met
9,4% tot ¤ 17,1 miljoen (¤ 18,9 miljoen).
Financiële kosten
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
Rente ¤ M 7,9 9,0 16,9 19,8
Gem rente % VV 3,89 4,30 4,09 4,75
Rentedekkingsgraad
(ICR) 3,5 3,1 3,3 2,9
De rentelasten daalden door lagere
marktrente op het deel van de portefeuille
dat met variabele rente is gefinancierd.
Hierdoor daalde het gemiddelde
rentepercentage naar 4,09% in het eerste
zes maanden van 2009 (4,75%).
De daling van de nettofinancieringskosten
werd deels beperkt doordat in het eerste
halfjaar van 2009 op basis van het
voorzichtigheidsbeginsel minder
rentekosten werden geactiveerd op
projecten in renovatie en in pijplijn.
Algemene kosten
De algemene kosten namen af tot ¤ 3,7
miljoen (¤ 6,5 miljoen). Deze daling komt
voor ¤ 2,4 miljoen voort uit het wegvallen
van de eenmalige kosten met betrekking tot
het biedingsproces in 2008. Verder daalden
de personeelskosten met ¤ 0,2 miljoen.
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst
De over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst bedroegen ¤ 0,7
miljoen (¤ 1,0 miljoen). Deze daling is
voornamelijk het gevolg van het onder het
SIIC-regime brengen van de in 2007
aangekochte Lille-portefeuille.
Mutatie latente belastingvorderingen en -
verplichtingen
De mutatie latente belastingvorderingen en
-verplichtingen bedroeg ¤ 11,2 miljoen
positief (¤ 2,0 miljoen positief). Deze bate is
voor het overgrote deel toe te rekenen aan
gedaalde vastgoedwaarden in de Spaanse
vastgoedportefeuille.
Beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen
Het deel van het beleggingsresultaat dat
toekomt aan minderheidsbelangen daalde
in het eerste halfjaar 2009 tot ¤ 1,7 miljoen
(¤ 6,6 miljoen). De daling is voornamelijk
het gevolg van de waardedaling van de
door Intervest Retail gehouden Belgische
vastgoedportefeuille.
Solvabiliteit en financiering met vreemd
vermogen
Per 30 juni 2009 laat de balans van
VastNed Retail een gezonde
financieringsstructuur zien met een
solvabiliteit van 52,8% en een loan to value
(LTV) van 43,0%. De rentedekkingsgraad
(ICR) bedroeg in het eerste halfjaar 3,5.
Per 30 juni 2009 voldoet VastNed Retail
aan alle bankconvenanten.
Solvabiliteit en vreemd vermogen
Ult Q2
2009
Ult Q1
2009
Ult Q2
2008
Solvabiliteit 52,8% 54,3% 58,0%
LTV 43,0% 41,5% 40,1%
Looptijd
contractdatum 4,1 4,1 4,9
Looptijd renteherzieningsdatum
4,8 4,9 4,8
Per 30 juni 2009 was 75,3% van de
leningenportefeuille langlopend met een
gemiddelde looptijd op basis van
contractafloopdata van 4,1 jaar. Van de
langlopende leningen expireert in 2009 en
2010 een bedrag van respectievelijk ¤ 42
en ¤ 40 miljoen (hiervan is reeds ¤ 67
miljoen opgenomen onder het kortlopend
vreemd vermogen).
Ter beperking van het renterisico had per
30 juni 2009 73,6% van de leningenportefeuille
een vaste rente met een looptijd
op basis van renteherzieningsdatum van
4,8 jaar.
Verdeling vreemd vermogen
per eind juni 2009
(in ¤ M)
Vaste
rente
Variabele
rente Totaal
% van
totaal
Langlopend 567,9 41,0 608,9 75,3
Kortlopend 27,1 172,6 199,7 24,7
Totaal 595,0 213,6 808,6 100,0
% van totaal 73,6 26,4 100,0
Het totaal aantal dividendgerechtigde
gewone aandelen bedroeg ultimo
verslagperiode 16.604.740 stuks (30 juni
2008: 16.417.526 stuks).
Interim-dividend 2009
Conform haar beleid keert VastNed Retail
60% van het direct beleggingsresultaat uit
als interim-dividend. Dit komt neer op een
interim-dividend van ¤ 1,25 (¤ 1,17) per
aandeel. Ex-dividenddatum: 12 augustus
2009 en betaalstelling: 31 augustus 2009.
Ontwikkelingen en vooruitzichten
De ontwikkelingen van de economie en de
vastgoedmarkten waarin VastNed Retail
actief is zijn moeilijk te voorspellen.
Verwacht wordt dat voor de tweede helft
van 2009 het huurniveau gehandhaafd kan
blijven door het voeren van een actief
verhuurbeleid, waaronder wordt verstaan
het doorvoeren van indexaties en het
nauwkeurig volgen van het betalingsgedrag
van huurders, waar mogelijk door het
beoordelen van de omzetcijfers van
huurders. Verdere dotaties aan de
voorzieningen voor dubieuze debiteuren
zijn voor de tweede helft 2009 niet uit te
sluiten. De directie verwacht voorts dat
marktrentes voor de rest van 2009
ongeveer op de huidige niveaus blijven.
Aangezien ruim een kwart van de
leningportefeuille een variabele rente heeft,
kan VastNed Retail hiervan profiteren.
Het voorgaande in aanmerking nemende en
onverwachte gebeurtenissen uitsluitend,
verwacht de directie een direct
beleggingsresultaat 2009 van tenminste
¤ 4,00 per aandeel.
Bestuursverklaring
In overeenstemming met de
transparantierichtlijn van de Europese Unie,
als vervat in artikel 5.25d van de Wet op het
financieel toezicht, verklaart de directie dat
voor zover haar bekend:
- het directieverslag een getrouw beeld
geeft omtrent de toestand op balansdatum
en de gang van zaken gedurende de
verslagperiode van VastNed Retail en haar
geconsolideerde dochtermaatschappijen
waarvan de gegevens in haar financieel
halfjaarverslag zijn opgenomen;
- het financieel halfjaarverslag een getrouw
beeld geeft van de activa en passiva, de
financiële positie en het resultaat van
VastNed Retail en haar geconsolideerde
dochtermaatschappijen; en
- de wezenlijke risico's waarmee VastNed
Retail wordt geconfronteerd in dit verslag
zijn beschreven. Voor een uitgebreidere
beschrijving van de risico's wordt verwezen
naar het hoofdstuk 'Risicomanagement' in
het meest recente jaarverslag.
Rotterdam, 10 augustus 2009
De directie
namens VastNed Management B.V.,
R.A. van Gerrevink, CEO
T.M. de Witte, CFO
Voor nadere inlichtingen: Arnaud du Pont, tel. 010 24 24 302 (arnaud.du.pont@vastned.nl)
Om 11.00 uur vandaag zal een analistenbijeenkomst plaatsvinden waarin nadere toelichting
zal worden gegeven op de halfjaarcijfers 2009. Deze bijeenkomst zal door middel van
een audiowebcast via www.vastned.nl te volgen zijn.
Toekomstgerichte uitspraken
Dit persbericht bevat een aantal toekomstgerichte uitspraken. Deze uitspraken zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen,
inschattingen en prognoses van het management en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De
uitspraken zijn onderhevig aan bepaalde risico's en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene
economische omstandigheden, rentepercentages en veranderingen in wet- en regelgevingen. Het management van VastNed
Retail kan dan ook niet garanderen dat zijn verwachtingen zullen uitkomen. Verder aanvaardt VastNed Retail geen
verplichting om de in dit persbericht gedane uitspraken te actualiseren.
KERNCIJFERS 30 juni 31 december 30 juni
2009 2008 2008
Resultaten (x ¤ 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 66.062 132.007 65.417
Direct beleggingsresultaat 34.304 60.888 29.600
Indirect beleggingsresultaat (99.485) (111.942) 8.962
Beleggingsresultaat (65.181) (51.054) 38.562
Balans (x ¤ 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 1.879.756 2.014.789 2.152.645
Eigen vermogen 977.219 1.094.400 1.222.225
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 884.772 998.170 1.140.226
Langlopende schulden 688.224 690.549 667.463
Solvabiliteit conform definitie van de banken (in %) 52,8 55,5 58,0
Interest coverage ratio 3,3 2,8 2,9
Bezettingsgraad (in %)
Financiële bezettingsgraad 97,3 97,9 97,6
Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 16.477.518 16.399.050 16.380.371
Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 16.604.740 16.417.526 16.417.526
Per aandeel (x ¤ 1)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
primo (inclusief slotdividend) 60,80 69,42 69,42
Slotdividend vorig boekjaar (2,68) (2,73) (2,78)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
primo (excl. slotdividend) 58,12 66,69 66,64
Direct beleggingsresultaat (vóór kosten biedingsproces) 2,08 3,85 1,95
Kosten biedingsproces - (0,14) (0,14)
Indirect beleggingsresultaat (6,04) (6,82) 0,55
Beleggingsresultaat (3,96) (3,11) 2,36
Waardemutaties financiële derivaten
rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (0,62) (1,61) 0,48
Omrekeningsverschillen netto-investeringen (0,01) - (0,05)
Overige mutaties (0,25) - 0,02
Interim-dividend - (1,17) -
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
ultimo (incl. slotdividend) 53,28 60,80 69,45
Beurskoers (ultimo) 35,40 36,00 51,00
Premium/(Discount) (in %) (33,56) (40,79) (26,56)
Financieel halfjaarverslag 2009
Inhoud
. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
. Geconsolideerd overzicht van het totaal resultaat
. Direct en indirect beleggingsresultaat
. Geconsolideerde balans
. Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen
. Geconsolideerd kasstroomoverzicht
. Toelichting op het geconsolideerd financieel halfjaarverslag 2009
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 66.062 65.417 32.958 33.037
Erfpacht (285) (277) (133) (140)
Niet doorberekende servicekosten (777) (1.035) (320) (371)
Exploitatiekosten (6.371) (5.686) (3.320) (2.736)
Nettohuuropbrengsten 58.629 58.419 29.185 29.790
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (97.188) 6.125 (40.181) (24.128)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (13.190) (177) (10.952) (41)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (3.809) 4 .080 (3.219) -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (114.187) 10.028 (54.352) (24.169)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 2.329 1 .184 2.238 1 .184
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen (53.229) 69.631 (22.929) 6.805
Lasten
Financiële opbrengsten 168 872 69 487
Financiële kosten (16.940) (19.832) (7.949) (10.293)
Waardemutaties financiële derivaten (350) 6 6 (110) 6 6
Nettofinancieringskosten (17.122) (18.894) (7.990) (9.740)
Algemene kosten (3.660) (6.466) * (1.729) (3.257) **
Totaal lasten (20.782) (25.360) (9.719) (12.997)
Beleggingsresultaat voor belastingen (74.011) 44.271 (32.648) (6.192)
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst (714) (1.039) (434) (579)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 11.243 1.966 6.704 3.959
10.529 927 6.270 3.380
Beleggingsresultaat na belastingen (63.482) 45.198 (26.378) (2.812)
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (1.699) (6.636) (79) (1.978)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail (65.181) 38.562 (26.457) (4.790)
Per aandeel (x ¤ 1)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (3,96) 2,36 (1,60) (0,29)
Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (3,96) 2,36 (1,60) (0,29)
* inclusief ¤ 2.382 kosten biedingsproces
** inclusief ¤ 1.215 kosten biedingsproces
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAAL RESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Beleggingsresultaat (63.482) 45.198 (26.378) (2.812)
Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks
verwerkt in het eigen vermogen (12.019) 9.183 3.997 16.185
Omrekeningsverschillen netto-investeringen (230) (890) (69) 59
Belastingen met betrekking tot overige totaal resultaat 1.611 (1.284) (429) (2.620)
Overig totaal resultaat (10.638) 7.009 3.499 13.624
Totaal resultaat (74.120) 52.207 (22.879) 10.812
Toekomend aan:
Aandeelhouders VastNed Retail (75.545) 45.468 (23.104) 8.705
Minderheidsbelangen 1.425 6.739 225 2.107
(74.120) 52.207 (22.879) 10.812
Per aandeel (x ¤ 1)
Totaal resultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail (4,59) 2,79 (1,39) 0,54
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Direct beleggingsresultaat
Brutohuuropbrengsten 66.062 65.417 32.958 33.037
Erfpacht (285) (277) (133) (140)
Niet doorberekende servicekosten (777) (1.035) (320) (371)
Exploitatiekosten (6.371) (5.686) (3.320) (2.736)
Nettohuuropbrengsten 58.629 58.419 29.185 29.790
Financiële opbrengsten 168 872 69 487
Financiële kosten (16.940) (19.832) (7.949) (10.293)
Nettofinancieringskosten (16.772) (18.960) (7.880) (9.806)
Algemene kosten (3.660) (6.466) * (1.729) (3.257) **
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 38.197 32.993 19.576 16.727
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst (714) (1.039) (434) (579)
Direct beleggingsresultaat na belastingen 37.483 31.954 19.142 16.148
Direct beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen (3.179) (2.354) (1.622) (1.223)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 34.304 29.600 17.520 14.925
Indirect beleggingsresultaat
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (97.188) 6.125 (40.181) (24.128)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (13.190) (177) (10.952) (41)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (3.809) 4.080 (3.219) -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (114.187) 10.028 (54.352) (24.169)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 2.329 1.184 2.238 1.184
Waardemutaties financiële derivaten (350) 66 (110) 66
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen (112.208) 11.278 (52.224) (22.919)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 11.243 1.966 6.704 3.959
Indirect beleggingsresultaat na belastingen (100.965) 13.244 (45.520) (18.960)
Indirect beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen 1.480 (4.282) 1.543 (755)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (99.485) 8.962 (43.977) (19.715)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (65.181) 38.562 (26.457) (4.790)
Per aandeel (x ¤ 1)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 2,08 1,81 1,06 0,91
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (6,04) 0,55 (2,66) (1,20)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail (3,96) 2,36 (1,60) (0,29)
* inclusief ¤ 2.382 kosten biedingsproces
** inclusief ¤ 1.215 kosten biedingsproces
GECONSOLIDEERDE BALANS (x ¤ 1.000,-)
30 juni 31 december 30 juni
2009 2008 2008
Activa
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.846.293 1.965.256 2.112.561
Vastgoedbeleggingen in renovatie 10.095 26.043 7.910
Overlopende activa in verband met huurincentives 1.896 1.976 2 .562
1.858.284 1.993.275 2.123.033
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 21.472 21.514 29.612
Totaal vastgoedbeleggingen 1.879.756 2.014.789 2.152.645
Materiële vaste activa 1.057 1.075 1.203
Financiële derivaten - - 2 0.870
Latente belastingvorderingen 1.218 1.218 2 .471
Totaal vaste activa 1.882.031 2.017.082 2.177.189
Debiteuren en overige vorderingen 14.600 21.181 18.338
Belastingen naar de winst 1.648 2.204 2 .485
Liquide middelen 5.990 3.089 7.205
Totaal vlottende activa 22.238 26.474 28.028
Totaal activa 1.904.269 2.043.556 2.205.217
Passiva
Gestort en opgevraagd kapitaal 83.024 82.088 82.088
Agioreserve 406.503 407.460 407.460
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (27.998) (17.864) 16.267
Reserve omrekeningsverschillen (154) 76 (824)
Overige reserves 488.578 577.464 596.673
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail (65.181) (51.054) 38.562
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 884.772 998.170 1.140.226
Eigen vermogen minderheidsbelangen 92.447 96.230 81.999
Totaal eigen vermogen 977.219 1.094.400 1.222.225
Latente belastingverplichtingen 27.555 40.460 56.614
Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 919 1 .236 1 .613
Langlopende rentedragende leningen o/g 608.864 610.456 590.418
Financiële derivaten 33.065 2 0.697 3 28
Langlopende belastingschulden 8.435 8.435 8 .750
Waarborgsommen en overige langlopende schulden 9.386 9.265 9.740
Totaal langlopende schulden 688.224 690.549 667.463
Schulden aan kredietinstellingen 130.659 183.380 227.195
Aflossing langlopende leningen o/g 69.114 36.283 46.382
Belastingen naar de winst 3.039 4.343 7.033
Overige schulden en overlopende passiva 36.014 34.601 34.919
Totaal kortlopende schulden 238.826 258.607 315.529
Totaal passiva 1.904.269 2.043.556 2.205.217
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN (x ¤ 1.000,-)
Beleggings- Eigen
resultaat vermogen Eigen
Afdekkings- aandeel- aandeel- vermogen
Gestort en reserve Reserve houders houders minder- Totaal
opgevraagd Agio- financiële omrekenings- Overige VastNed VastNed heids- eigen
kapitaal reserve derivaten verschillen reserves Retail Retail belangen vermogen
Stand per 1 januari 2008 84.381 405.181 8.471 66 393.190 244.540 1.135.829 79.113 1.214.942
Direct beleggingsresultaat 29.600 29.600 2.354 31.954
Indirect beleggingsresultaat 8.962 8.962 4.282 13.244
Waardemutaties financiële
derivaten 7.796 7.796 103 7.899
Omrekeningsverschillen
netto-investeringen (890) (890) (890)
Totaal resultaat - - 7.796 (890) - 38.562 45.468 6.739 52.207
Intrekken eigen aandelen (2.571) 2.571 - -
Stockdividend 278 (278) - -
Kosten stockdividend (14) (14) (14)
Slotdividend vorig boekjaar in contanten (41.073) (41.073) (3.853) (44.926)
Toevoeging uit winstverdeling 203.467 (203.467) - -
Overige mutaties 16 16 16
Stand per 30 juni 2008 82.088 407.460 16.267 (824) 596.673 38.562 1.140.226 81.999 1.222.225
Stand per 1 januari 2009 82.088 407.460 (17.864) 76 577.464 (51.054) 998.170 96.230 1.094.400
Direct beleggingsresultaat 34.304 3 4.304 3.179 3 7.483
Indirect beleggingsresultaat (99.485) (99.485) (1.480) (100.965)
Waardemutaties financiële
derivaten (10.134) (10.134) (274) (10.408)
Omrekeningsverschillen
netto-investeringen (230) (230) (230)
Totaal resultaat - - (10.134) (230) - (65.181) (75.545) 1.425 (74.120)
Stockdividend 936 (936) - -
Kosten stockdividend (21) (21) (21)
Slotdividend vorig boekjaar in contanten (37.832) (37.832) (5.208) (43.040)
Toevoeging uit winstverdeling (88.886) 88.886 - -
Stand per 30 juni 2009 83.024 406.503 (27.998) (154) 488.578 (65.181) 884.772 92.447 977.219
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar
2009 2008
Kasstroom uit operationele activiteiten
Beleggingsresultaat (63.482) 45.198
Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 114.187 (10.028)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (2.329) (1.184)
Nettofinancieringskosten 17.122 18.894
Belastingen naar de winst (10.529) (927)
Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen
in werkkapitaal en voorzieningen 54.969 51.953
Mutatie vlottende activa 2.665 1.854
Mutatie kortlopende schulden 185 (5.974)
Mutatie voorzieningen (317) (302)
57.502 47.531
Betaalde interest (per saldo) (12.960) (21.533)
Betaalde belastingen naar de winst (1.518) (7.341)
Kasstroom uit operationele activiteiten 43.024 18.657
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen (19.394) (61.724)
Verkoop vastgoedbeleggingen 43.614 21.138
Kasstroom vastgoed 24.220 (40.586)
Mutatie materiële vaste activa 18 184
Kasstroom uit investeringsactiviteiten 24.238 (40.402)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitgekeerd dividend (37.832) (40.678)
Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (4.702) (3.853)
Opgenomen rentedragende schulden 32.871 100.748
Aflossing rentedragende schulden (54.698) (41.015)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (64.361) 15.202
Netto toename/(afname) liquide middelen 2.901 (6.543)
Liquide middelen per 1 januari 3.089 13.748
Liquide middelen ultimo 5.990 7.205
TOELICHTING OP HET GECONSOLIDEERD FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG 2009
1. Algemeen
VastNed Retail N.V., statutair gevestigd in Rotterdam, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal
waarvan de aandelen zijn genoteerd aan de NYSE Euronext aandelenbeurzen van Amsterdam en Parijs.
VastNed Retail belegt duurzaam in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen in Nederland,
Spanje, Frankrijk, België, Portugal en Turkije.
Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a
van de Wet op het financieel toezicht op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van VastNed Retail.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag van VastNed Retail omvat VastNed Retail en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk
aangeduid als 'de Groep') en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap
wordt uitgeoefend.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag is goedgekeurd door de directie op 7 augustus 2009.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag is niet gecontroleerd door de externe accountant.
2. Gehanteerde grondslagen bij het opstellen van het financieel halfjaarverslag
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld.
Het financieel halfjaarverslag is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving' zoals aanvaard
binnen de Europese Unie.
Voor een uiteenzetting van de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat
wordt verwezen naar de jaarrekening 2008.
Met ingang van het boekjaar 2009 wordt de aanpassing van IAS 1 'Presentatie van de jaarrekening' toegepast.
Naar aanleiding hiervan is de presentatie van het overzicht 'Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen' aangepast
en is het overzicht 'Geconsolideerd overzicht van het totaal resultaat' toegevoegd.
De gewijzigde toepassing van IFRS 8 'Operationele segmenten' heeft niet geleid tot wijziging van de door VastNed Retail
gepresenteerde gesegmenteerde informatie.
De aanpassing van IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' had geen invloed op het vermogen en resultaat van VastNed Retail.
Bij het opstellen van het geconsolideerd financieel halfjaarverslag zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de
toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van VastNed Retail en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen
gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijke schattingen in de jaarrekening 2008.
De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
3. Gesegmenteerde informatie
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Nederland 701.613 791.529 25.120 24.558 3.140 3.020 21.980 21.538
Spanje 433.397 560.075 15.938 16.857 2.038 2.100 13.900 14.757
Frankrijk 404.095 461.357 13.460 13.043 1.376 1.112 12.084 11.931
België 302.444 304.828 10.376 9.929 781 653 9.595 9.276
Turkije 25.550 19.406 603 479 80 87 523 392
Portugal 12.657 15.450 565 551 18 26 547 525
Totaal 1.879.756 2.152.645 66.062 65.417 7.433 6.998 58.629 58.419
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Nederland (17.757) 19.217 1.740 916 - 4 9 (16.017) 20.182
Spanje (68.251) (16.318) - - 11.178 2.020 (57.073) (14.298)
Frankrijk (25.304) (7.945) 51 5 - - (25.253) (7.940)
België (1.906) 14.596 538 263 - - (1.368) 14.859
Turkije (145) 446 - - (31) (120) (176) 326
Portugal (824) 32 - - 96 17 (728) 49
(114.187) 10.028 2.329 1.184 11.243 1.966 (100.615) 13.178
Waarvan toekomend aan derden 1.532 (4.191) (148) (73) - - 1.384 (4.264)
(112.655) 5.837 2.181 1.111 11.243 1.966 (99.231) 8.914
4. Dividend
Op 4 mei 2009 is het slotdividend over het boekjaar 2008 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend
op de gewone aandelen van ¤ 2,68 in contanten of ¤ 0,85 in contanten en 5,56% in aandelen ten laste van de agioreserve.
5. Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben na balansdatum geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van belang zijn voor het geconsolideerd financieel halfjaarverslag.
6. Transacties met direct belanghebbenden
Er hebben zich, behalve in de hieronder beschreven onderwerpen, in het eerste halfjaar van 2009 geen materiële wijzigingen voorgedaan in de aard,
schaal of omvang van transacties met direct belanghebbenden in vergelijking met hetgeen is vermeld in de toelichting op de jaarrekening 2008.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van VastNed Retail hadden gedurende het eerste halfjaar van 2009 geen persoonlijk belang
bij beleggingen van VastNed Retail. Voor zover VastNed Retail bekend is, hebben in de verslagperiode geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met
personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij VastNed Retail zijn te beschouwen.
Belangen van grote beleggers
De AFM heeft de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders
met een belang van meer dan vijf procent in VastNed Retail:
Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn PFZW 14,93%
Nomura Asset Management Co. Ltd. 5,93%
7. Total expense ratio
De total expense ratio over het eerste halfjaar 2009 bedraagt 2,38% (jaarbasis).
belastingvorderingen en
1e halfjaar 1e halfjaar
Nettohuuropbrengsten
Mutatie latente
Exploitatiekosten incl.
erfpacht en niet doorbeVastgoedbeleggingen
rekende servicekosten
30 juni
Brutohuuropbrengsten
1e halfjaar
Waardemutaties Nettoverkoopresultaat
1e halfjaar
vastgoedbeleggingen -verplichtingen Totaal
1e halfjaar
vastgoedbeleggingen
1e halfjaar 1e halfjaar