Vastned
Persbericht
Halfjaarbericht 2009
VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: DIRECT
BELEGGINGSRESULTAAT PER AANDEEL STIJGT
MET 7,2% TOT ¤ 0,89; VASTGOEDPORTEFEUILLE
MET 5,1% AFGEWAARDEERD
Reinier van Gerrevink, CEO: "Een van de belangrijkste indicatoren voor de gang van zaken binnen een
fonds als VastNed Offices/Industrial zijn de verhuringen. Het afgelopen halfjaar hebben we voor meer
dan ¤ 10 miljoen aan nieuwe contracten afgesloten. Dat is meer dan 10% van de totale theoretische
huur. Het is van groot belang dit momentum te behouden, want naast nieuwe huurcontracten zien wij
ook huurders, gedwongen door het huidige economische klimaat, vertrekken. We zien wat dat betreft
voor de tweede helft van 2009 ook geen verbetering van het huidige economische klimaat.
Eind juni is de herfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille afgerond, waarbij de
leningsvoorwaarden zijn verruimd en de gemiddelde looptijd van de leningen is verlengd.
De afgelopen zes maanden is de vastgoedportefeuille met 5,1% afgewaardeerd, waarmee een waarde
bereikt is die een netto-yield van gemiddeld 8,1% weerspiegeld. Met betrekking tot de financiële gang
van zaken viel het afgelopen halfjaar waar te nemen dat de resultaten werden gedrukt door verstrekte
huurincentives en gestegen exploitatiekosten. De succesvolle inkoop van eigen aandelen in november
2008, waarbij bijna 10% van de aandelen tegen ¤ 5 per stuk werd ingekocht, en de lagere marktrente
compenseren grotendeels de daling van het operationele resultaat voor onze aandeelhouders.
Uitgaande van hogere financieringlasten als gevolg van de herfinanciering en een belangrijke
huurcontractexpiratie in het tweede halfjaar, verwacht de directie een direct beleggingsresultaat per
aandeel 2009 van circa ¤ 1,55 te kunnen realiseren."
(tussen haakjes eerste halfjaar 2008)
. Direct beleggingsresultaat: ¤ 16,8 miljoen (¤ 17,1 miljoen);
. Indirect beleggingsresultaat: ¤ 53,7 miljoen negatief (¤ 3,3 miljoen positief);
. Beleggingsresultaat: ¤ 36,9 miljoen negatief (¤ 20,4 miljoen positief);
. Direct beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 0,89 (¤ 0,83);
. Indirect beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 2,86 negatief (¤ 0,15 positief);
. Beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 1,97 negatief (¤ 0,98 positief);
. Eigen vermogen per aandeel op 30 juni 2009: ¤ 19,74 (30 juni 2008: ¤ 24,66);
. Gemiddelde bezettingsgraad: 89,3% (91,4%);
. Loan to value: 53,8% (30 juni 2008: 47,6%)
VastNed Offices/Industrial belegt in kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra
gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden Nederland, België en Duitsland.
Het belegd vermogen bedroeg per 30 juni 2009 ¤ 1.107,4 miljoen.
Directieverslag
(getallen tussen haakjes eerste halfjaar 2008)
Vastgoedbeleggingen
De ontwikkelingen op het gebied van
bezettingsgraad, huurniveaus,
waardemutaties en investeringen in de
vastgoedportefeuille in het eerste halfjaar
2009 waren als volgt.
Bezettingsgraad
De verslechterde verhuurmarkt heeft in het
tweede kwartaal 2009 zijn effect gehad op
de bezettingsgraad. Waar deze in het
eerste kwartaal 2009 gemiddeld 89,7%
bedroeg, was in het tweede kwartaal 2009
een daling tot 88,8% waarneembaar,
veroorzaakt door onder andere
vertrekkende huurders in de objecten in
Houten en IJsselstein. De bezettingsgraad
van de Belgische vastgoedportefeuille bleef
gedurende het tweede kwartaal 2009 in lijn
met het voorafgaande kwartaal. Echter, de
Belgische bezettingsgraad per ultimo juni
2009 liet een daling zien tot 91,7%, met
name door het vertrek van de huurder van
het logistieke object in Wilrijk. De
bezettings-graad uitgesplitst per land is als
volgt.
Huurincentives
De huurkortingen, huurvrije perioden en
huurincentives (met toepassing van
straight-lining over de looptijd van de
huurovereenkomst tot eerste
opzegmogelijkheid) zijn in het eerste
halfjaar 2009 gestegen tot 3,7% (3,2%),
hetgeen met name is toe te rekenen aan
het in deze verhuurmarkt toekennen van
huurincentives.
Dit is essentieel voor het goed verhuurd
houden van de vastgoedportefeuille.
IFRS huurincentives in %
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 5,2 5,0 5,1 3,7
B 2,6 3,5 3,1 2,7
D 0,2 - 0,1 1,6
T 3,6 3,9 3,7 3,2
Verhuuractiviteit
De verhuuractiviteit in het eerste halfjaar
2009 leidde tot ¤ 10,5 miljoen aan nieuwe
of vernieuwde huurcontracten, hetgeen
10,4% van de theoretische brutohuur
uitmaakt. In het tweede kwartaal 2009 was
de verhuuractiviteit lager dan in het eerste
kwartaal 2009, aangezien in het eerste
kwartaal 2009 de wederverhuring van het
kantoorobject aan het Woluwedal 18-22 in
Woluwe, België plaatsvond.
Totale verhuuractiviteit 2009
o.b.v. contracthuren
Mutatie in brutohuur % Volume in %
theoretische brutohuur
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
NL (0,6) (1,7) (1,0) 4,2 2,1 6,3
B (6,5) (5,6) (4,3) 2,2 12,9 15,2
D (7,4) (0,3) (4,8) 2,5 1,8 4,4
T (3,2) (13,5) (10,4) 7,0 16,4 10,4
De huurcontracten (new leases en lease
renewals) werden in het eerste halfjaar
2009 gemiddeld 10,4% onder het
voormalige huurniveau afgesloten.
Rekening houdend met huurincentives
bedraagt deze daling gemiddeld 15,7%.
Bezettingsgraad in %
Land ult juni
2009
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 85,1 84,2 85,2 84,7 89,4
B 91,7 93,0 92,9 93,0 92,5
D 89,4 89,5 95,7 92,5 98,6
T 88,6 88,8 89,7 89,3 91,4
Totale verhuuractiviteit 2009
o.b.v. effectieve huurniveaus
Mutatie in brutohuur %
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
NL (8,8) (15,5) (11,1)
B (11,0) (18,9) (7,8)
D (15,6) (0,3) (10,2)
T (10,1) (15,7) (15,7)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties vastgoedbeleggingen
bedroegen in het eerste halfjaar 2009
¤ 62,2 miljoen negatief (¤ 5,3 miljoen
positief), hetgeen een afwaardering van
5,1% inhoudt. De netto-yield liet een stijging
zien van circa 10 basispunten tot 8,1%
(ultimo maart 2009: 8,0%). De netto-yield
wordt berekend door de theoretische
nettohuuropbrengsten ultimo kwartaal te
delen door de waarde (kosten koper) van
de vastgoedbeleggingen per die datum.
Waardemutaties (* ¤ 1 miljoen)
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL (16,4) (21,8) (38,2) 0,6
B (3,6) (14,1) (17,7) 4,6
D (1,8) (4,5) (6,3) 0,1
T (21,8) (40,4) (62,2) 5,2
Waardemutaties in procenten van de
beginwaarde en netto-yields
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
Netto
yield ult
juni
2009
Netto
yield ult
maart
2009
NL (3,1) (4,4) (7,3) 7,7 7,7
B (0,7) (2,5) (3,2) 8,7 8,5
D (1,3) (3,3) (4,5) 6,6 6.5
T (1,8) (3,4) (5,1) 8,1 8,0
Aankopen en in exploitatie genomen
pijplijnobjecten
In het eerste halfjaar 2009 hebben geen
aankopen plaatsgevonden. Per 1 maart
2009 is de renovatie van het object Mainzer
Landstraße 33a in Frankfurt afgerond en
beschikbaar gekomen voor verhuur.
Verkopen
In het eerste halfjaar 2009 is het
kantoorgebouw Hereweg 93-95 te
Groningen iets boven de taxatiewaarde
verkocht voor ¤ 3,7 miljoen.
Beleggingsresultaat aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial eerste halfjaar
2009
Het beleggingsresultaat daalde in het
eerste halfjaar 2009 tot ¤ 36,9 miljoen
negatief (¤ 20,4 miljoen positief). Het direct
beleggingsresultaat daalde met 2,1% tot
¤ 16,8 miljoen (¤ 17,1 miljoen), hetgeen toe
te rekenen is aan lagere huurinkomsten en
hogere exploitatiekosten. De daling is
beperkt gebleven als gevolg van lagere
nettofinancieringskosten.
Het indirect beleggingsresultaat kwam uit
op ¤ 53,7 miljoen negatief (¤ 3,3 miljoen
positief).
Samenstelling beleggingsresultaat
eerste halfjaar 2009
Brutohuuropbrengsten
De brutohuuropbrengsten daalden ten
opzichte van het eerste halfjaar 2008 van
¤ 44,6 miljoen tot ¤ 43,8 miljoen. De
brutohuuropbrengsten zijn enerzijds
toegenomen door gerealiseerde nettoinvesteringen
in 2008 van circa ¤ 21
miljoen. Anderzijds lieten de
brutohuuropbrengsten van de standing
vastgoedportefeuille een daling zien als
gevolg van een lagere bezettingsgraad en
het feit dat nieuwe huurcontracten tegen
effectief lagere niveaus zijn afgesloten.
Brutohuuropbrengsten (* ¤ 1 miljoen)
Land Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
NL 8,9 9,1 18,0 20,5
B 10,9 11,2 22,1 21,3
D 1,9 1,8 3,7 2,7
T 21,7 22,1 43,8 44,6
Erfpacht
De in het eerste halfjaar 2009 betaalde
erfpacht bleef nagenoeg gelijk aan de
bedragen die in het eerste halfjaar 2008
verschuldigd waren.
Niet doorberekende servicekosten
Het bedrag aan niet doorberekende
servicekosten is als gevolg van de
gedaalde bezettingsgraad gestegen tot
¤ 0,8 miljoen (¤ 0,6 miljoen).
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bedroegen ¤ 5,6
miljoen (¤ 4,8 miljoen). Uitgedrukt in een
percentage van de brutohuuropbrengsten
stegen de exploitatiekosten tot 12,8%
(10,8%). Deze stijging is met name toe te
rekenen aan gestegen onderhoudskosten,
een eenmalige lager dan verwachte
teruggave van onroerendezaakbelastingen
in België en een hogere dotatie aan de
voorziening voor dubieuze debiteuren.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
Zoals eerder aangegeven bedroegen de
waardemutaties vastgoedbeleggingen in
het eerste halfjaar 2009 ¤ 62,2 miljoen
negatief (¤ 5,3 miljoen positief). De
waardedalingen zijn vooral het gevolg van
hogere rendementseisen van beleggers als
gevolg van toegenomen onzekerheid ten
aanzien van huurontwikkeling en
financieringen.
Nettoverkoopresultaat
vastgoedbeleggingen
Het nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
bedroeg in het eerste halfjaar
2009 ¤ 0,1 miljoen negatief (¤ 0,4 miljoen
positief).
Nettofinancieringskosten
De nettofinancieringskosten daalden met
14,9% tot ¤ 10,7 miljoen (¤ 12,6 miljoen).
Financiële kosten
Q2
2009
Q1
2009
H1
2009
H1
2008
Financiele kosten
* ¤ 1 miljoen 5,1 5,8 10,9 12,8
Gem rente % VV 3,40 3,95 3,67 4,76
Rentedekkingsgraad
(ICR) 3,4 3,1 3,2 2,9
De rentelasten daalden door de lagere
marktrente op het deel van de portefeuille
dat met variabele rente is gefinancierd.
Hierdoor daalde de gemiddelde rentevoet
naar 3,67% (4,76%). Het gemiddelde
rentedragend vreemd vermogen is
gestegen tot ¤ 586,8 miljoen (¤ 544,0
miljoen).
De nettofinancieringskosten zullen met
ingang van het tweede halfjaar 2009 een
stijging laten zien als gevolg van hogere
kredietmarges voor de eind juni afgeronde
herfinanciering van de Nederlandse en
Duitse vastgoedportefeuille
Algemene kosten
De algemene kosten zijn licht gedaald tot
¤ 2,8 miljoen (¤ 2,9 miljoen).
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst
De over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst bedroegen nihil
(¤ 0,1 miljoen).
Mutatie latente belastingvorderingen en -
verplichtingen
De mutatie latente belastingvorderingen en
-verplichtingen bedroeg ¤ 0,4 miljoen
positief (¤ 0,3 miljoen negatief).
Beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen
Het deel van het beleggingsresultaat dat
toekomt aan minderheidsbelangen daalde
in het eerste halfjaar 2009 tot ¤ 1,1 miljoen
positief (¤ 8,5 miljoen negatief). Dit hangt
samen met de negatieve waardemutaties in
de Belgische vastgoedportefeuille.
Financiering met eigen en vreemd
vermogen
De loan to value (LTV) bedroeg per 30 juni
2009 53,8% (47,6%). Als gevolg van de
herfinanciering was per 30 juni 2009 95,5%
van de leningenportefeuille langlopend met
een gemiddelde looptijd op basis van de
contractafloopdata van 3,1 jaar. Ter
beperking van het renterisico had per
30 juni 2009 68,9% van de
leningenportefeuille een vaste rente met
een looptijd op basis van
renteherzieningsdatum van 4,0 jaar.
Loan to value en looptijd vreemd vermogen
Ult Q1
2009
Ult H1
2009
Ult H1
2008
LTV in % 50,9 53,8 47,6
Looptijd contr 3,2 3,1 4,2
Looptijd rente 4,2 4,0 4,5
Verdeling vreemd vermogen
per eind juni 2009
(* ¤ 1 miljoen) Vaste
Rente
Variabele
rente
Totaal %-age
van
totaal
Langlopend 410,4 157,8 568,2 95,4
Kortlopend 0,1 27,3 27,4 4,6
Totaal 410,5 185,1 595,6 100,0
%-age van totaal 68,9 31,1 100,0
Zoals gepubliceerd op 1 juli 2009 is de
herfinanciering van de Nederlandse en
Duitse vastgoedportefeuille eind juni
afgerond. Deze herfinanciering was met
name gericht op het verruimen van
bestaande bankconvenanten met
betrekking tot loan-to-value en
rentedekkingsgraad (ICR). De pricing van
de nieuwe financieringsstructuur is
gebaseerd op Euribor plus een marge
welke is gerelateerd aan de hoogte van de
loan-to-value (price grid mechanism).
Deze syndicated loan-to-value wordt
berekend door het totale leningbedrag
onder de nieuwe kredietfaciliteit af te zetten
tegen de meest recente taxatiewaarden van
het Nederlandse en Duitse vastgoed
vermeerderd met 40% van de waarde van
het belang in de beursgenoteerde
dochtermaatschappij Intervest Offices.
De syndicated loan to value volgens de
nieuwe financieringsstructuur bedroeg per
30 juni 2009 57,5% en valt ruim binnen de
toegestane grens van 70%.
Per 30 juni 2009 voldoet VastNed
Offices/Industrial aan alle
bankconvenanten.
Het totaal aantal dividendgerechtigde
gewone aandelen bedroeg ultimo
verslagperiode 18.782.879 stuks (30 juni
2008: 20.735.053 stuks).
Interim-dividend 2009
Conform haar beleid keert VastNed
Offices/Industrial 60% van het direct
beleggingsresultaat uit als interim-dividend.
Dit komt neer op een interim-dividend van
¤ 0,53 (¤ 0,50) per aandeel. Exdividenddatum:
12 augustus 2009 en
betaalstelling: 31 augustus 2009.
Uitspraak rechtszaak TriNovium-claim
Het gerechtshof Den Haag heeft op 7 juli
2009 een vordering ten bedrage van
¤ 103,5 miljoen van een drietal aan het
gefailleerde Ravenswade Ontwikkeling B.V.
gelieerde vennootschappen op VastNed
Offices/Industrial ook in tweede instantie
afgewezen. Deze uitspraak is geheel in lijn
met de verwachtingen van de directie van
VastNed Offices/Industrial en haar
juridische adviseurs. VastNed
Offices/Industrial had voor deze claim geen
voorziening getroffen.
Ontwikkelingen en vooruitzichten
De ontwikkelingen van de economie en de
vastgoedmarkten waarin VastNed
Offices/Industrial actief is zijn moeilijk te
voorspellen.
Verwacht wordt dat voor de tweede helft
van 2009 bij wederverhuur het gemiddelde
effectieve huurniveau onder druk blijft
staan.
Het handhaven van de bezettingsgraad zal
een grote uitdaging zijn, gezien een aantal
belangrijke huurexpiraties in het tweede
halfjaar van 2009. Daarnaast zullen de
rentelasten als gevolg van de eerder
genoemde herfinanciering met ingang van
het derde kwartaal 2009 stijgen, hetgeen
zijn effect zal hebben op het direct
beleggingsresultaat.
Het bovenstaande in aanmerking nemende
en onverwachte gebeurtenissen uitsluitend,
verwacht de directie een direct beleggingsresultaat
2009 van circa ¤ 1,55 per aandeel
Bestuursverklaring
In overeenstemming met de transparantierichtlijn
van de Europese Unie, als vervat in
artikel 5.25d van de Wet op het financieel
toezicht, verklaart de directie dat voor zover
haar bekend:
- het directieverslag een getrouw beeld
geeft omtrent de toestand op
balansdatum en de gang van zaken
gedurende de verslagperiode van
VastNed Offices/Industrial en haar
geconsolideerde dochtermaatschappijen
waarvan de gegevens in haar financieel
halfjaarverslag zijn opgenomen;
- het financieel halfjaarverslag een getrouw
beeld geeft van de activa en passiva, de
financiële positie en het resultaat van
VastNed Offices/Industrial en haar
geconsolideerde dochtermaatschappijen;
en
- de wezenlijke risico's waarmee VastNed
Offices/Industrial wordt geconfronteerd in
dit verslag zijn beschreven. Voor een
uitgebreidere beschrijving van de risico's
wordt verwezen naar het hoofdstuk
'Risicomanagement' in het meest recente
jaarverslag.
Rotterdam, 10 augustus 2009
De directie
namens VastNed Management B.V.,
R.A. van Gerrevink, CEO
T.M. de Witte, CFO
Voor nadere inlichtingen: Arnaud du Pont, tel. 010 24 24 302 (arnaud.du.pont@vastned.nl)
Om 11.00 uur vandaag zal een analistenbijeenkomst plaatsvinden waarin nadere toelichting
zal worden gegeven op de eerste halfjaarcijfers 2009. Deze bijeenkomst zal door middel van
een audiowebcast via www.vastned.nl te volgen zijn.
Toekomstgerichte uitspraken
Dit persbericht bevat een aantal toekomstgerichte uitspraken. Deze uitspraken zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen,
inschattingen en prognoses van het management en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De
uitspraken zijn onderhevig aan bepaalde risico's en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene
economische omstandigheden, rentepercentages en veranderingen in wet- en regelgevingen. Het management van VastNed
Offices/Industrial kan dan ook niet garanderen dat zijn verwachtingen zullen uitkomen. Verder aanvaardt VastNed
Offices/Industrial geen verplichting om de in dit persbericht gedane uitspraken te actualiseren.
KERNCIJFERS
30 juni 31 december 30 juni
2009 2008 2008
Resultaten (x ¤ 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 43.810 88.967 44.567
Direct beleggingsresultaat 16.768 32.547 17.120
Indirect beleggingsresultaat (53.715) (48.349) 3.253
Beleggingsresultaat (36.947) (15.802) 20.373
Balans (x ¤ 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 1.107.372 1.167.026 1.210.576
Eigen vermogen 490.318 568.393 651.235
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 370.807 434.139 511.421
Langlopende schulden 586.663 321.770 408.724
Loan to value (in %) 53,8 50,5 47,6
Interest coverage ratio 3,2 2,8 2,9
Bezettingsgraad (in %)
Financiële bezettingsgraad 89,3 90,7 91,4
Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 18.750.378 20.515.325 20.722.442
Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 18.782.879 18.735.053 20.735.053
Per aandeel (x ¤ 1)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
primo (incl. slotdividend) 23,17 24,61 24,61
Slotdividend vorig boekjaar (1,09) (1,20) (1,20)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
primo (excl. slotdividend) 22,08 23,41 23,41
Direct beleggingsresultaat 0,89 1,59 0,83
Indirect beleggingsresultaat (2,86) (2,36) 0,15
Beleggingsresultaat (1,97) (0,77) 0,98
Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt
in het eigen vermogen (0,34) (0,73) 0,27
Overige mutaties (0,03) 1,76 -
Interim-dividend - (0,50) -
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
ultimo (incl. slotdividend) 19,74 23,17 24,66
Beurskoers (ultimo) 10,48 6,86 17,34
Premium / (Discount) (in %) (46,91) (70,39) (29,68)
Financieel halfjaarverslag 2009
Inhoud
. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
. Geconsolideerd overzicht van het totaal resultaat
. Direct en indirect beleggingsresultaat
. Geconsolideerde balans
. Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen
. Geconsolideerd kasstroomoverzicht
. Toelichting op het geconsolideerd financieel halfjaarverslag 2009
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 43.810 44.567 21.668 22.195
Erfpacht (113) (115) (56) (59)
Niet doorberekende servicekosten (767) (611) (395) (314)
Exploitatiekosten (5.603) (4.805) (2.778) (2.352)
Nettohuuropbrengsten 37.327 39.036 18.439 19.470
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (62.163) 5.322 (21.719) (4.545)
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (62.163) 5.322 (21.719) (4.545)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (95) 390 (202) 353
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen (24.931) 44.748 (3.482) 15.278
Lasten
Financiële opbrengsten 152 269 - 149
Financiële kosten (10.855) (12.840) (5.037) (6.524)
Nettofinancieringskosten (10.703) (12.571) (5.037) (6.375)
Algemene kosten (2.823) (2.949) (1.473) (1.501)
Totaal lasten (13.526) (15.520) (6.510) (7.876)
Beleggingsresultaat voor belastingen (38.457) 29.228 (9.992) 7.402
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst 23 (102) 67 (45)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 393 (253) 65 (53)
416 (355) 132 (98)
Beleggingsresultaat na belastingen (38.041) 28.873 (9.860) 7.304
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen 1.094 (8.500) (1.797) (4.454)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial (36.947) 20.373 (11.657) 2.850
Per aandeel (x ¤ 1)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (1,97) 0,98 (0,62) 0,13
Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (1,97) 0,98 (0,62) 0,13
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET TOTAAL RESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Beleggingsresultaat (38.041) 28.873 (9.860) 7.304
Waardemutaties financiële derivaten
rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (7.364) 6.565 1.612 10.704
Belastingen met betrekking tot de waardemutaties
financiële derivaten - - - -
Overig totaal resultaat (7.364) 6.565 1.612 10.704
Totaal resultaat (45.405) 35.438 (8.248) 18.008
Toekomend aan:
Aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (43.315) 26.035 (10.294) 11.782
Minderheidsbelangen (2.090) 9.403 2.046 6.226
(45.405) 35.438 (8.248) 18.008
Per aandeel (x ¤ 1)
Totaal resultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial (2,31) 1,25 (0,55) 0,56
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar 2e kwartaal 2e kwartaal
2009 2008 2009 2008
Direct beleggingsresultaat
Brutohuuropbrengsten 43.810 44.567 21.668 22.195
Erfpacht (113) (115) (56) (59)
Niet doorberekende servicekosten (767) (611) (395) (314)
Exploitatiekosten (5.603) (4.805) (2.778) (2.352)
Nettohuuropbrengsten 37.327 39.036 18.439 19.470
Financiële opbrengsten 152 269 - 149
Financiële kosten (10.855) (12.840) (5.037) (6.524)
Nettofinancieringskosten (10.703) (12.571) (5.037) (6.375)
Algemene kosten (2.823) (2.949) (1.473) (1.501)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 23.801 23.516 11.929 11.594
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst 23 (102) 67 (45)
Direct beleggingsresultaat na belastingen 23.824 23.414 11.996 11.549
Direct beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen (7.056) (6.294) (3.531) (3.059)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 16.768 17.120 8.465 8.490
Indirect beleggingsresultaat
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (62.163) 5.322 (21.719) (4.545)
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (62.163) 5.322 (21.719) (4.545)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (95) 390 (202) 353
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen (62.258) 5.712 (21.921) (4.192)
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 393 (253) 65 (53)
Indirect beleggingsresultaat na belastingen (61.865) 5.459 (21.856) (4.245)
Indirect beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen 8.150 (2.206) 1.734 (1.395)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (53.715) 3.253 (20.122) (5.640)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (36.947) 20.373 (11.657) 2.850
Per aandeel (x ¤ 1)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 0,89 0,83 0,45 0,41
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (2,86) 0,15 (1,07) (0,28)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (1,97) 0,98 (0,62) 0,13
GECONSOLIDEERDE BALANS (x ¤ 1.000,-)
30 juni 31 december 30 juni
2009 2008 2008
Activa
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.090.353 1.142.419 1.188.970
Overlopende activa in verband met huurincentives 11.368 9.587 7.091
1.101.721 1.152.006 1.196.061
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 5.651 15.020 14.515
Totaal vastgoedbeleggingen 1.107.372 1.167.026 1.210.576
Materiële vaste activa 340 324 394
Financiële derivaten - - 14.862
Latente belastingvorderingen 1.003 737 39
Totaal vaste activa 1.108.715 1.168.087 1.225.871
Debiteuren en overige vorderingen 13.212 18.001 22.953
Belastingen naar de winst 786 1.099 2.852
Liquide middelen 7.967 1.866 5.036
Totaal vlottende activa 21.965 20.966 30.841
Totaal activa 1.130.680 1.189.053 1.256.712
Passiva
Gestort en opgevraagd kapitaal 93.915 93.675 103.676
Agioreserve 329.946 330.188 330.193
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (15.002) (8.634) 12.099
Overige reserves (1.105) 34.712 45.080
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial (36.947) (15.802) 20.373
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 370.807 434.139 511.421
Eigen vermogen minderheidsbelangen 119.511 134.254 139.814
Totaal eigen vermogen 490.318 568.393 651.235
Latente belastingverplichtingen 162 455 328
Langlopende rentedragende leningen o/g 568.144 310.417 407.162
Financiële derivaten 17.107 9.743 -
Waarborgsommen 1.250 1.155 1.234
Totaal langlopende schulden 586.663 321.770 408.724
Schulden aan kredietinstellingen 26.500 260.487 129.239
Aflossing langlopende leningen o/g 946 18.355 39.394
Belastingen naar de winst 977 1.488 4.157
Overige schulden en overlopende passiva 25.276 18.560 23.963
Totaal kortlopende schulden 53.699 298.890 196.753
Totaal passiva 1.130.680 1.189.053 1.256.712
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN (x ¤ 1.000,-)
Beleggingsresultaat
Eigen
toekomend vermogen
Afdekkings- aan aandeel- aandeelreserve
uit houders houders Eigen
Gestort en hoofde van VastNed VastNed vermogen Totaal
opgevraagd Agio- financiële Overige Offices/ Offices/ minderheids- eigen
kapitaal reserve derivaten reserves Industrial Industrial belangen vermogen
Stand per 1 januari 2008 103.487 330.386 6.331 28.573 40.661 509.438 142.619 652.057
Direct beleggingsresultaat 17.120 17.120 6.294 23.414
Indirect beleggingsresultaat 3.253 3.253 2.206 5.459
Waardemutaties financiële
derivaten 5.768 (106) 5.662 903 6.565
Totaal resultaat - - 5.768 (106) 20.373 26.035 9.403 35.438
Stockdividend 189 (189) - -
Kosten stockdividend (4) (4) (4)
Slotdividend vorig boekjaar in
contanten (24.048) (24.048) (12.208) (36.256)
Toevoeging uit winstverdeling 16.613 (16.613) - -
Stand per 30 juni 2008 103.676 330.193 12.099 45.080 20.373 511.421 139.814 651.235
Stand per 1 januari 2009 93.675 330.188 (8.634) 34.712 (15.802) 434.139 134.254 568.393
Direct beleggingsresultaat 16.768 16.768 7.056 23.824
Indirect beleggingsresultaat (53.715) (53.715) (8.150) (61.865)
Waardemutaties financiële
derivaten (6.368) (6.368) (996) (7.364)
Totaal resultaat - - (6.368) - (36.947) (43.315) (2.090) (45.405)
Stockdividend 240 (240) - -
Kosten stockdividend (2) (2) (2)
Slotdividend vorig boekjaar in
contanten (20.015) (20.015) (12.653) (32.668)
Toevoeging uit winstverdeling (35.817) 35.817 - -
Stand per 30 juni 2009 93.915 329.946 (15.002) (1.105) (36.947) 370.807 119.511 490.318
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x ¤ 1.000,-)
1e halfjaar 1e halfjaar
2009 2008
Kasstroom uit operationele activiteiten
Beleggingsresultaat (38.041) 28.873
Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 62.163 (5.322)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 95 (390)
Nettofinancieringskosten 10.703 12.571
Belastingen naar de winst (416) 355
Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen
in werkkapitaal en voorzieningen 34.504 36.087
Mutatie vlottende activa (2.357) 402
Mutatie kortlopende schulden 1.321 (404)
33.468 36.085
Betaalde interest (per saldo) (10.551) (11.868)
Betaalde belastingen naar de winst (341) (3.805)
Kasstroom uit operationele activiteiten 22.576 20.412
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankoop vastgoedbeleggingen en
investeringen (4.233) (49.942)
Verkoop vastgoedbeleggingen 8.545 1 7.747
Kasstroom vastgoed 4.312 (32.195)
Mutatie materiële vaste activa (16) 43
Kasstroom uit investeringsactiviteiten 4.296 (32.152)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitgekeerd dividend (20.015) (24.048)
Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen (7.182) (9.042)
Opgenomen rentedragende schulden 21.392 53.922
Aflossing rentedragende schulden (14.966) (7.408)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (20.771) 13.424
Netto toename/(afname) liquide middelen 6.101 1.684
Liquide middelen per 1 januari 1.866 3.352
Liquide middelen ultimo 7.967 5.036
TOELICHTING OP HET GECONSOLIDEERD FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG 2009
1. Algemeen
VastNed Offices/Industrial N.V., statutair gevestigd in Rotterdam, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk
kapitaal waarvan de aandelen zijn genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam.
VastNed Offices/Industrial belegt duurzaam in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële
objecten in Nederland, België en Duitsland.
Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a
van de Wet op het financieel toezicht op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van VastNed Offices/Industrial.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag van VastNed Offices/Industrial omvat VastNed Offices/Industrial en haar dochtermaatschappijen
(gezamenlijk aangeduid als 'de Groep') en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover
gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag is goedgekeurd door de directie op 7 augustus 2009.
Het geconsolideerd financieel halfjaarverslag is niet gecontroleerd door de externe accountant.
2. Gehanteerde grondslagen bij het opstellen van het financieel halfjaarverslag
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld.
Het financieel halfjaarverslag is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving' zoals aanvaard
binnen de Europese Unie.
Voor een uiteenzetting van de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat
wordt verwezen naar de jaarrekening 2008.
Met ingang van het boekjaar 2009 wordt de aanpassing van IAS 1 'Presentatie van de jaarrekening' toegepast.
Naar aanleiding hiervan is de presentatie van het overzicht 'Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen' aangepast
en is het overzicht 'Geconsolideerd overzicht van het totaal resultaat' toegevoegd.
De gewijzigde toepassing van IFRS 8 'Operationele segmenten' heeft niet geleid tot wijziging van de door VastNed Offices/Industrial
in het financieel halfjaarverslag gepresenteerde gesegmenteerde informatie.
De aanpassing van IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' had geen invloed op het vermogen en resultaat van VastNed Offices/Industrial.
Bij het opstellen van het geconsolideerd financieel halfjaarverslag zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de
toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van VastNed Offices/Industrial en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen
gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijke schattingen in de jaarrekening 2008.
De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
3. Gesegmenteerde informatie
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Nederland 467.580 543.199 18.012 20.521 4.234 3.704 13.778 16.817
België 523.070 540.410 22.057 21.325 1.912 1.638 20.145 19.687
Duitsland 116.722 126.967 3.741 2.721 337 189 3.404 2.532
Totaal 1.107.372 1.210.576 43.810 44.567 6.483 5.531 37.327 39.036
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Nederland (38.146) 601 (95) 326 - - (38.241) 927
België (17.726) 4.637 - 64 26 (35) (17.700) 4.666
Duitsland (6.291) 84 - - 3 67 (218) (5.924) (134)
(62.163) 5.322 (95) 390 393 (253) (61.865) 5.459
Waarvan toekomend aan derden 8.162 (2.193) - (29) (12) 1 6 8.150 (2.206)
(54.001) 3.129 (95) 361 381 (237) (53.715) 3.253
4. Dividend
Op 4 mei 2009 is het slotdividend over het boekjaar 2008 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend
op de gewone aandelen van ¤ 1,09 in contanten of ¤ 1,01 in contanten en 0,94% in aandelen ten laste van de agioreserve.
5. Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben na balansdatum geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van belang zijn voor het geconsolideerd financieel halfjaarverslag.
6. Transacties met direct belanghebbenden
Er hebben zich, behalve in de hieronder beschreven onderwerpen, in het eerste halfjaar van 2009 geen materiële wijzigingen voorgedaan in de aard,
schaal of omvang van transacties met direct belanghebbenden in vergelijking met hetgeen is vermeld in de toelichting op de jaarrekening 2008.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van VastNed Offices/Industrial hadden gedurende het eerste halfjaar van 2009 geen persoonlijk
belang bij beleggingen van VastNed Offices/Industrial. Voor zover VastNed Offices/Industrial bekend is, hebben in de verslagperiode geen vastgoedtransacties
plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij VastNed Offices/Industrial zijn te beschouwen.
Belangen van grote beleggers
De AFM heeft de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders
met een belang van meer dan vijf procent in VastNed Offices/Industrial:
Stichting Pensioenfonds ABP 5,52%
Commonwealth Bank of Australia 5,05%
7. Total expense ratio
De total expense ratio over het eerste halfjaar 2009 bedraagt 4,08% (jaarbasis).
belastingvorderingen en
1e halfjaar 1e halfjaar
Nettohuuropbrengsten
Mutatie latente
Exploitatiekosten incl.
erfpacht en niet doorbeVastgoedbeleggingen
rekende servicekosten
30 juni
Brutohuuropbrengsten
1e halfjaar
Waardemutaties Nettoverkoopresultaat
1e halfjaar
vastgoedbeleggingen -verplichtingen Totaal
1e halfjaar
vastgoedbeleggingen
1e halfjaar 1e halfjaar