Gemeente Utrechtse Heuvelrug
Hoek Amersfoortseweg - Maarnse Grindweg
Onderstaande afbeelding toont het plangebied van de
herontwikkelingslocatie gelegen tussen de Amersfoortseweg en Maarnse
Grindweg. Het verouderde bedrijventerrein is ingesloten in een
woonbuurt aan de rand van het dorp Maarn. De bebouwing aan de
doorgaande weg komt uit verschillende perioden. In het voorlopig
ontwerp van Jinx architecten is een analyse gemaakt van het
aangrenzende gebied.
De locatie ligt binnen de rode bebouwingscontour van de provincie en
ligt aan bestaande infrastructuur. Naast Amersfoortseweg 24 a t/m h
zijn ook (delen van) Maarnse Grindweg 10 t/m 16 betrokken in de
planontwikkeling. De gedateerde en gedeeltelijk leegstaande bebouwing
is een verzameling van bedrijven op een achterterrein nabij de oprit
van de snelweg A12. Het bedrijventerrein heeft weinig
toekomstperspectief. Woningbouw op deze locatie betekent een kans om
ambities vanuit de woonvisie te realiseren.
Stand van zaken
Dinsdag 24 maart 2009 heeft het College van Burgemeester en Wethouders
besloten in principe akkoord te gaan met het stedenbouwkundig plan
voor de herontwikkeling op de hoek Amersfoortseweg- Maarnse Grindweg.
Projectontwikkelaar Newcon bv is de initiatiefnemer van de
herontwikkeling. Het plan beoogt de bouw van 55 woningen waarvan 13
twee-onder-een-kap en 42 appartementen in vier bouwblokken. Er is veel
aandacht besteed aan duurzaam bouwen, een groenere aansluiting en
ondergronds parkeren.
Het college heeft de gemeenteraad nu gevraagd om in principe in te
stemmen met het stedenbouwkundig kader. De raadscommissie Ruimte
vergadert hierover naar verwachting op 13 mei 2009 waarna het voorstel
op 28 mei in de gemeenteraad wordt besproken.
Omwonenden zijn per brief uitgenodigd voor een informatieavond op
woensdagavond 6 mei 2009 in sociaal-cultureel centrum de Twee Marken,
Trompplein 5 Maarn. Ook overige geïnteresseerden zijn welkom. Vanaf
19:30 uur verzorgt wethouder Waltmann een inleiding en geeft de
architect uitleg over het voorlopig ontwerp. Voor vragen kunt contact
opnemen met de heer. R. Jutstra, (0343) 56 58 59, per e-mail
remco.jutstra@heuvelrug.nl. U kunt zich ook wenden tot de heer van de
Boogaard van ontwikkelaar Newcon info@newcon.nl
Het plan
Het plangebied van 15.460 m2 bevat nu 4.837 m2 aan bedrijfsbebouwing.
In de nieuwe situatie komt ongeveer 4000 m2 bebouwing terug verdeeld
over vier bouwblokken en een aantal vrijstaande woningen. Het plan
beoogd de bouw van 55 woningen waarvan 13 twee-onder-een-kap en 42
appartementen. De bouwblokken zijn zo geprojecteerd dat de huidige
bebouwing geen harde rand meer vormt. Het naastgelegen bos krijgt
aansluiting op een nieuwe groene inrichting van het gebied. Op dit
moment is het gebied grotendeels verhard. De lagere bebouwing zorgt
voor een beter aansluiting op de bestaande woningen en is daarmee
stedenbouwkundig goed ingepast. Gestapelde bouw aan de rand van het
bos van maximaal twee lagen met een kap, is stedenbouwkundig
aanvaardbaar mede omdat het gebied in zichzelf gekeerd is.
bestaande
situatie beoogde
situatie
Ondanks de afname van het oppervlak aan bebouwing, ontstaat met de
nieuwbouw wel een hoge bebouwingsdichtheid. Daarom is met de positie
van bebouwing aandacht besteed aan een zorgvuldige overgang tussen het
bos en de overige bebouwing. Negatieve effecten van een hoge
bebouwingsdichtheid worden beperkt door ondergronds parkeren en een
hoogwaardig en duurzaam woonklimaat. Het gebied wordt ontsloten via de
aansluting op de Maarnse Grindweg. De bestaande toegangsweg aan de
parallelweg van de Amersfoortseweg wordt ingericht voor langzaam
verkeer.
De herontwikkeling is een kans om een nieuw stukje Maarn te creëren
met een substantiële hoeveelheid sociale (huur)woningen (18 stuks).
Bij de totstandkoming van het plan bleek het moeilijk om tot een plan
te komen dat stedenbouwkundig inpasbaar is, voldoet aan de eisen uit
de woonvisie en ook financieel nog uitvoerbaar is. Er is na enkele
varianten een model gekozen dat aanvaardbaar wordt geacht. Dit model
gaat uit van 42 appartementen (in vier afzonderlijke gebouwen) en 13
twee-onder-een-kap woningen waarvan minimaal 30% sociaal.
In een later stadium is gebleken dat de arbeiderswoning aan de Maarnse
Berg 14 een cultuurhistorisch waardevol gebouw is en in aanmerking
komt als gemeentelijk monument. Het plan is hierop aangepast en gaat
uit van behoud van deze woning.
Alle gebouwen hebben drie bouwlagen. Ze hebben een platdak, twee lagen
met een kap of twee lagen met een terug liggende laag. De bebouwing
blijft ruim onder de boomkruinen en is in beperkte mate te zien vanaf
de doorgaande weg. De architectuur wordt pas in de volgende fase
verder uitgewerkt. Dan wordt ook de exacte nokhoogte bekend. Het plan
en de uiteindelijke kapvorm wordt in het kader van de gebiedscriteria
besproken met de welstandscommissie. Voor de architectuur wordt
aansluiting gezocht op de gebiedscriteria uit de welstandsnota van het
naastgelegen deelgebied wonen in het bos. De nieuwe gebiedscriteria
worden uitgewerkt in een Beeldkwaliteitplan. De voorlopige indeling
van de vertrekken is voorgelegd aan de woonadviescommissie (WAC).
Het stedenbouwkundig plan is het voorlopige ontwerp opgesteld door
Jinx architecten. Klik hier om het hele rapport te zien.
Onderzoeken
Het plangebied ligt in de zone met verkeerslawaai van de rijksweg A12
en de Amersfoortseweg (N227) en het spoor. Daarom is al een start
gemaakt met een akoestisch onderzoek. Verder wordt voldoende afstand
gehouden van de hoogspanningsverbinding en saneert de initiatiefnemer
hinderlijke bedrijven.
De doelstelling ten aanzien van duurzaam bouwen is het scoren van
minimaal een 7 binnen het GPR gebouwsyteem. GPR Gebouw is een
hulpmiddel bij het maken van duurzaamheidkeuzes. Met dit project wil
de initiatiefnemer inzetten op energiebesparing (zie bijlage 1
duurzaam bouwen pag. 8).
De richtlijnen voor het aantal parkeerplaatsen (CROW) gaat bij deze
locatie met 55 woningen uit van minimaal 95 parkeerplaatsen. Het
grootste gedeelte (48) komt in een ondergrondse parkeergarage (zie
bijlage 1 ontsluiting pag. 8). De rest van het parkeren vindt plaats
op het terrein (30) of op eigen terrein van de woningen (23).
Voorts is in 2007 al geohydrologisch onderzoek voor de
waterhuishouding uitgevoerd. Waar mogelijk wordt hemelwater in de
bodem geïnfiltreerd. In het plangebied zijn geen waardevolle flora en
fauna aangetroffen. Het archeologisch bureauonderzoek vraagt om
inventariserend veldonderzoek door middel van boringen. Als het plan
in de basis, stedenbouwkundig wordt goedgekeurd, worden verplichte
onderzoeken verder uitgewerkt. Een samenvatting van de eerste
onderzoeken is terug te vinden in een onderbouwing verwoord in een
eerste toelichting van het uit te werken bestemmingsplan. Klik hier
voor dit onderzoek uitgevoerd door Search.
Het plangebied valt onder het in 2005 door de voormalige gemeenteraad
van Maarn vastgestelde bestemmingplan Maarn Zuid.
Dit beleidskader biedt geen ruimte voor de realisatie van het
bouwplan. Als de gemeenteraad zich positief uitlaat over het
herontwikkelingsplan wordt er gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan..
Laatst gewijzigd: 8 april 2009