Vervolg onderzoek NHP: meer huizenbezitters in financiële afgrond
03/04/2009 09:20
NHP
Steeds meer huizenbezitters over rand financiële afgrond
(Tilburg, 3 april 2009)
Sinds begin dit jaar worden de gevolgen van het verstrekken van te hoge hypotheken door banken in Nederland onmiskenbaar voelbaar in de vorm van een sterke stijging van gedwongen huizenverkopen en schuldsaneringen. NHP analyseerde in samenwerking met drs J. Hendrickx van FC-S BV en de Stichting Hypotheekleed de afgelopen maand honderd risicohypotheekdossiers. In een uitzending van NOVA (gisteren, 2 april 2009) lichtte directeur mr Pieter Lijesen van NHP de actuele situatie toe. http://www.novatv.nl/page/detail/uitzendingen/6842/Diep+in+de+schulden+door+DSB+bank
Achtergrond gedragscode hypothecaire financieringen
Deze gedragscode ziet toe op het bedrag dat een hypothecair financier maximaal verantwoord bedrag aan een consument mag lenen. Deze regels omtrent maximale verstrekking moeten er toe leiden dat een consument niet in de financiële problemen komt door zijn hypothecaire lening. Als uitgangspunt geldt dat de lening maximaal 4,5 keer het gezamenlijke jaarinkomen bedraagt. Daarnaast mag de totale hypotheek niet hoger zijn dan 125% van de executiewaarde van de woning. Uitzonderingen zijn toegestaan in gevallen waarbij concreet kan worden aangetoond dat de betreffende consument een toekomstige inkomensstijging kan verwachten.
Basis onderzoek subprime hypotheken (augustus 2008)
In augustus 2008 publiceerde NHP een onderzoek naar risicohypotheken in Nederland. Risicohypotheken zijn hypotheken die worden verstrekt aan hypotheekgevers waarbij als gevolg van hun inkomens en vermogenssituatie de mogelijkheid relatief groot is dat zij hun maandverplichtingen niet kunnen nakomen. Deze slechte leningen staan in de VS bekend als subprime hypotheken. Het bundelen en doorverkopen van deze hypotheken wordt in het algemeen aangeduid als de oorzaak van de huidige kredietcrisis. De conclusie van het onderzoek was dat er in 2004 en 2005 in Nederland ruim 60.000 van deze risicohypotheken zijn verstrekt, allemaal met een rentevastperiode van 6 jaar. Bij het aflopen van deze rentevastperiodes in 2010 en 2011 zullen bij gelijkblijvende of hogere hypotheekrente deze consumenten met een fors hogere maandlast worden geconfronteerd.
Praktijkgevallen sinds 2009: DSB
In het bijzonder DSB Bank heeft op grote schaal de, door haar in 2001 ondertekende, gedragscode hypothecaire financieringen geschonden. Veel gedupeerden raken hierdoor in de financiële problemen. De probleemdossiers vertonen een opvallende mate van gelijkheid. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het hier niet gaat om incidenten. Opvallend is dat de DSB financieringen stelselmatig de door de gedragscode omschreven maximale financiering overtreffen. Uitgangspunt van de gedragscode is een maximaal aanvaardbare financiering van 125% executiewaarde. Bij de DSB komen financieringen tot 200% regelmatig voor. Het gevolg is dat bij de minste rentestijging of inkomensterugval de financiering voor de consument direct onbetaalbaar wordt. De huidige economische situatie en relatief hoge hypotheekrente werken hierbij in het nadeel van de consument.
Casus Familie K. (NOVA 2 april 2009)
In de casus van NOVA spelen 4 elementen:
1) Overcreditering op inkomen
2) Overcreditering op executiewaarde onderpand
3) Onvolledige taxatie
4) Korte rente-vast-periodes, snelle verdubbeling van maandlasten
1) De hoogste totale hypotheekschuld bij de DSB bedroeg EUR 301.000. Tenminste
EUR 106.000 (= EUR 301.000 - EUR 195.000) is consumptief krediet waarvan de rente
niet aftrekbaar is. Deze consumptieve rente weegt in de toetsing daarom
dubbel zo zwaar. Inmiddels is door afkoop van 2 Hollands Welvaren polissen van DSB de
hypotheekschuld verminderd met EUR 10.000. Een deel van het ontstaan van het consumptief krediet, ruim EUR 30.000 is toe te schrijven aan de kosten die zijn gemaakt doordat bij DSB verzekeringen moesten zijn aangeschaft in de vorm van koopsommen. De hypotheek werd hiertoe verhoogd. De rente over de verhoging is geen
hypotheekrente, dus niet aftrekbaar. Volgens de gedragscode hypothecaire financieringen, door de DSB ondertekend 2001, valt deze financiering, mede door het grote deel consumptieve hypotheekschuld, zeer ruim buiten de maximaal toelaatbare
creditering op basis van inkomen.
2) Overcreditering op executiewaarde woning, EUR 146.250.
De executiewaarde van de woning bedraagt EUR 146.250. De maximaal toelaatbare
hypotheek op basis van de gedragscode bedraagt maximaal 125% van de
executiewaarde. De totale financiering bedraagt EUR 301.000.
De woning is derhalve gefinancierd tot 205% van de executiewaarde.
3) Onjuiste taxatie DSB
De woning van de buren is begin 2009 verkocht voor EUR 162.500. De executiewaarde van de woning bedraagt dan maximaal EUR 146.250. De woning van de buren is identiek aan die van de familie K.. Ook de staat van de woning verschilt nauwelijks.
In opdracht van de DSB is in april 2006 de woning getaxeerd op een
executiewaarde van EUR 210.000 Deze waarde komt niet in de
buurt van de echte waarde van de woning. Het taxatierapport bestaat uit 1 a4tje, bevat geen foto en voldoet op geen enkele wijze aan de voorgeschreven eisen waaraan een
taxatierapport moet voldoen. Zelfs bij een executiewaarde van EUR 210.000 (= waarde door DSB) is de woning zeer ruim overgecrediteerd op 143% van de executiewaarde.
4) Korte rentevastperiode.
Bij de casus is de rente vast gezet in 3 rente delen: variabel, 1 jaar en
3 jaar. Als gevolg van de hogere verlengingsrente en de dubbele
overkreditering is de consument voorzienbaar en voorkombaar in de
financiële problemen terechtgekomen. Al deze elementen afzonderlijk leiden al tot de kwalificatie risicohypotheek (of subprime in de VS). In deze casus zijn alle elementen tegelijkertijd aanwezig.
http://www.nhp.nl