Vastned
Persbericht
Jaarcijfers 2008
VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: WAARDEDALING VASTGOEDPORTEFEUILLE
BIJNA 5%. LICHTE DALING DIRECT
BELEGGINGSRESULTAAT PER AANDEEL NAAR
¤ 1,59. HERFINANCIERING VAN CIRCA ¤ 370
MILJOEN LEIDT TOT VERRUIMING VAN
BANKCONVENANTEN
Reinier van Gerrevink, CEO van VastNed Offices/Industrial: "De kredietcrisis heeft zich in het laatste
kwartaal van 2008 verhevigd en is doorgedrongen in de reële economieën. Ondanks deze
ontwikkelingen kon, dankzij de strategische asset allocatie met concentratie op liquide kantoormarkten
en een bijzonder hoog volume van leasing activity, de gemiddelde bezettingsgraad over 2008 tot bijna
91% (2007: 88,5%) stijgen. Deze leasing activity heeft ertoe geleid dat voor ruim 16% van de totale
huurstroom (ver)nieuw(d)e huurcontracten zijn afgesloten. Gegeven de buitengewoon competitieve
kantoormarkt, resulteerde dit grote aantal afgesloten contracten echter in additionele huurincentives en
verhuurkosten zoals makelaarscourtages, waardoor er druk blijft bestaan op de nettohuuropbrengsten.
Dit heeft er mede toe geleid dat het direct beleggingsresultaat per aandeel op ¤ 1,59 uitkomt
(2007: ¤ 1,71).
Vanwege het doorbreken van één van de bankconvenanten, heeft VastNed Offices/Industrial haar
bestaande leningenportefeuille met betrekking tot het Nederlandse en Duitse vastgoed ten bedrage van
circa ¤ 370 miljoen geherfinancierd. Deze herfinanciering, overeengekomen met een consortium van
bestaande bankrelaties onder leiding van ING Real Estate, heeft een looptijd van minimaal drie jaar en
bevat ruimere voorwaarden met betrekking tot de schuldgraad (Loan to Value) en de
rentedekkingsgraad (Interest Cover Ratio)."
(tussen haakjes jaarcijfers 2007)
. Direct beleggingsresultaat: ¤ 32,5 miljoen (¤ 35,1 miljoen);
. Indirect beleggingsresultaat: ¤ 48,3 miljoen negatief (¤ 5,6 miljoen positief);
. Beleggingsresultaat: ¤ 15,8 miljoen negatief (¤ 40,7 miljoen positief);
. Direct beleggingsresultaat per aandeel : ¤ 1,59 (¤ 1,71);
. Indirect beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 2,36 negatief (¤ 0,27 positief);
. Beleggingsresultaat per aandeel: ¤ 0,77 negatief (¤ 1,98 positief);
. Eigen vermogen per aandeel op 31 december 2008: ¤ 23,17 (31 december 2007:
¤ 24,61);
. Gemiddelde bezettingsgraad 2008: 90,7% (88,5%);
. Begin 2009 herfinanciering van circa ¤ 370 miljoen met bestaande bankrelaties ter
verruiming van bankconvenanten en looptijd;
. Gemiddelde rente gehele leningenportefeuille ultimo 2008 na herfinanciering en
rekening houdend met de afgesloten interest rate swaps: 5,0 % (vóór
herfinanciering 4,3%).
VastNed Offices/Industrial belegt in kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra
gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden Nederland, België en Duitsland.
Het belegd vermogen bedroeg per 31 december 2008 ¤ 1.167,0 miljoen.
Vastgoedbeleggingen
De ontwikkelingen op het gebied van
bezettingsgraad, huurincentives,
waardemutaties en aan- en verkopen in
de vastgoedportefeuille in het boekjaar
2008 waren als volgt:
Bezettingsgraad
De gemiddelde bezettingsgraad is ten
opzichte het boekjaar 2007 (88,5%),
toegenomen met 2,2 procentpunt tot
90,7%. De bezettingsgraad per ultimo
december 2008 bedroeg 91,2% (ultimo
2007: 91,7%). De bezettingsgraad in
Nederland is, ondanks forse leasing
activity, gedurende 2008 onder druk
komen te staan door het vacant raken
van de objecten Park Office in
Rotterdam, Cityhouse I in Hoofddorp en
Van Kleffenstraat in Arnhem.
De bezettingsgraad uitgesplitst per land
is als volgt:
Huurincentives
De huurincentives zijn in het boekjaar
2008 toegenomen tot 3,3% (2,6%).
Deze stijging is toe te rekenen aan de
toegenomen verhuringen in de
Nederlandse en Belgische
kantoorportefeuilles.
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties vastgoedbeleggingen
bedroegen in het boekjaar 2008
¤ 55,4 miljoen negatief (¤ 15,2 miljoen
positief) Het nettorendement bedroeg
per 31 december 2008: 7,8% (ultimo
2007: 7,4%). Het nettorendement wordt
berekend door de theoretische
nettohuuropbrengsten per 31 december
2008 te delen door de waarde (kosten
koper) van de vastgoedbeleggingen per
die datum.
Bezettingsgraad in %
Land Ultimo
2008
Boekjaar
2008
Boekjaar
2007
NL 86,9 87,3 88,3
B 94,1 92,9 88,4
D 99,0 98.8 99,1
T 91,2 90,7 88,5
IFRS huurincentives in %
Land Boekjaar
2008
Boekjaar
2007
NL (4,0) (2,9)
B (3,0) (2,4)
D (1,0) -
Totaal (3,3) (2,6)
Waardemutaties (* ¤ 1 miljoen)
1e kw.
2008
2e kw.
2008
3e kw.
2008
4e kw.
2008
totaal
2008
totaal
2007
NL 6,7 (6,1) (8,1) (28,1) (35,6) 9,2
B 1,6 3,0 (5,3) (12,8) (13,5) 6,6
D 1,6 (1,5) (0,1) (6,3) (6,3) (0,4)
F - - - - (0,2)
T 9,9 (4,6) (13,5) (47,2) (55,4) 15,2
In de externe taxaties van de
vastgoedportefeuilles was in 2008 een
stijging van de netto theoretische yield
van 40 basispunten waarneembaar.
Aankopen
In het boekjaar 2008 hebben voor in
totaal ¤ 55,3 miljoen aan nieuwe
acquisities plaatsgevonden, bestaande
uit investeringen in Nederland, België en
Duitsland. Het overzicht van de
aankopen in 2008 is als volgt:
Aankopen
Plaats Adres Prijs
(* ¤ 1
miljoen)
Nederland
Den Haag Neuhuyskade 92-94 7,5
België
Herentals Atealaan 34 17,7
Duitsland
Düsseldorf Hans-Böckler-Straße 36 30,1
Totaal 55,3
Verkopen
In 2008 hebben de volgende verkopen
plaatsgevonden, welke gemiddeld ¤ 0,5
miljoen boven de laatste taxatiewaarden
plaatsvonden.
Verkopen
Plaats Adres Prijs
(* ¤ 1
miljoen)
Nederland
Amsterdam Hogehilweg 14 4,6
Breda Paardeweide 3 2,3
Paardeweide 5 2,6
Groningen Sylviuslaan 6 1,6
Sylviuslaan 8 1,0
Van Ketwich
Verschuurlaan 100
2,1
Verlengde Bremenweg 14 1,0
Haarlem Emrikweg 11 0,6
Houten Peppelkade 62-64 3,5
Purmerend Slenkstraat 60-70 4,0
Ridderkerk Glasblazerstraat 13 1,3
Rietdekkerstraat 12 1,0
Rotterdam Schuttevaerweg 5 1,1
Veenendaal Plesmanstraat 58-60 3,8
Zoetermeer Kryptonstraat 21 0,9
Zwolle Doctor Stolteweg 17-23 2,6
Totaal 34,0
Verhuuractiviteit (leasing activity)
De leasing activity in het boekjaar 2008
is te onderscheiden in new lettings en
lease renewals. De eerste categorie
behelst de verhuur van leeggekomen
ruimten aan nieuwe huurders en de
tweede categorie behelst het afsluiten
van nieuwe contracten of
huurvernieuwingen met zittende
huurders. In Nederland en België
werden bij het afsluiten van contracten
gemiddeld fractioneel hogere
brutocontracthuren gerealiseerd.
Na correctie van deze contracthuren
voor huurincentives bedroeg het
effectieve huurniveau van de nieuwe
contracten echter circa 8% lager dan de
oude huur. Het overzicht is als volgt:
New leases Lease
renewals
Leasing
activity
Land Mutatie in
brutohuur
%
Volume in
% theor.
Brutohuur
Mutatie in
brutohuur
%
Volume in
% theor.
brutohuur
Volume in %
theor.
brutohuur
NL 0,3 10,3 0,1 8,6 18,9
B 3,7 4,0 (3,3) 10,9 14,8
D 1,8 1,1 - 11,4 12,5
T 1,4 6,6 (1,7) 9,9 16,5
Beleggingsresultaat aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial
Het beleggingsresultaat bedroeg het
boekjaar 2008 ¤ 15,8 miljoen negatief
(¤ 40,7 miljoen positief). Het direct
beleggingsresultaat bedroeg ¤ 32,5
miljoen (¤ 35,1 miljoen) en werd
ondanks een netto bijdrage als gevolg
van aankopen, negatief beïnvloed door
negatieve like-for-like groei en hogere
interest en algemene kosten. Het
indirect beleggingsresultaat bedroeg
¤ 48,3 miljoen negatief (¤ 5,6 miljoen
positief) en reflecteert de huidige
negatieve ontwikkelingen op de
vastgoed- en financieringsmarkt.
Samenstelling beleggingsresultaat
boekjaar 2008
Brutohuuropbrengsten
De brutohuuropbrengsten bedroegen in
2008 ¤ 89,0 miljoen (¤ 85,4 miljoen). De
stijging van de brutohuuropbrengsten is
met name het gevolg van acquisities
gedurende 2007 en 2008. Van deze
stijging was ¤ 8,0 miljoen toe te rekenen
aan acquisities. Hiertegenover stond
een daling van ¤ 3,0 miljoen als gevolg
van verkopen. De like-for-likeontwikkeling
van de brutohuuropbrengsten
bedroeg ¤ 1,4 miljoen
negatief onder andere als gevolg van
het feit dat bij wederverhuringen lagere
effectieve huurniveaus worden
gerealiseerd.
Erfpacht
De in 2008 betaalde erfpachtcanons
bleven nagenoeg onveranderd op ¤ 0,2
miljoen.
Niet doorberekende servicekosten
Het bedrag aan niet doorberekende
servicekosten is nagenoeg gelijk
gebleven op een niveau van ¤ 1,2
miljoen (¤ 1,3 miljoen).
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten (exclusief erfpacht
en niet doorberekende servicekosten)
zijn in 2008 gestegen tot 11,5% (10,9%)
van de brutohuuropbrengsten, als
gevolg van hogere verhuurkosten
verband houdende met de hoge leasing
activity. In absolute bedragen namen de
exploitatiekosten toe tot ¤ 10,3 miljoen
(¤ 9,3 miljoen).
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De waardemutaties vastgoedbeleggingen
bedroegen in het boekjaar
van 2008 ¤ 55,4 miljoen negatief (¤ 15,2
miljoen positief).
De waardedalingen zijn met name het
gevolg van de eerder genoemde stijging
van netto yields in 2008.
Nettoverkoopresultaat
vastgoedbeleggingen
In het boekjaar 2008 werden
vastgoedbeleggingen verkocht met een
boekwaarde van ¤ 33,4 miljoen. Hierop
werd een nettoverkoopresultaat
gerealiseerd van ¤ 0,5 miljoen positief
(¤ 4,5 miljoen negatief).
Lasten
Nettofinancieringskosten
De nettofinancieringskosten namen toe
tot ¤ 25,8 miljoen (¤ 21,4 miljoen). Deze
toename wordt veroorzaakt door een
hogere schuldgraad als gevolg van in
2007 en 2008 gerealiseerde aankopen
en het aandelen inkoopprogramma,
gedeeltelijk gecompenseerd door
gerealiseerde verkopen. Het gemiddelde
rentedragend vreemd vermogen is
gestegen tot ¤ 559,8 miljoen (¤ 481,7
miljoen). Ook stegen de rentekosten als
gevolg van gestegen marktrentes en
door gestegen marges vanuit de
leningverstrekkende banken. De
gemiddelde rentevoet over het totale
rentedragende vreemd vermogen kwam
uit op 4,72% (4,57%).
Algemene kosten
De algemene kosten stegen tot ¤ 6,0
miljoen (¤ 5,4 miljoen). Deze stijging is
toe te rekenen aan extra kosten in
verband met het behoud van
werknemers in het kader van het
biedingsproces op VastNed Retail, het
in 2008 geopende kantoor in Frankfurt,
kosten van niet doorgegane acquisities
en eenmalige kosten met betrekking tot
de verhuizing van het hoofdkantoor in
Rotterdam.
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst
De over de verslagperiode
verschuldigde belastingen bedroegen
nihil (nihil).
Mutatie latente belastingvorderingen en
-verplichtingen
De waardedaling van de Duitse
vastgoedportefeuille, alwaar het
vastgoed wordt gehouden door effectief
aan winstbelasting onderworpen
vennootschappen, heeft geleid tot een
positieve mutatie van de latente
belastingvorderingen en -verplichtingen
van ¤ 0,4 miljoen (nihil).
Beleggingsresultaat toekomend aan
minderheidsbelangen
Het deel van het beleggingsresultaat dat
toekomt aan minderheidsbelangen
bedroeg in 2008 ¤ 6,8 miljoen (¤ 17,9
miljoen). De daling is voornamelijk het
gevolg van een lager indirect
beleggingsresultaat van de Belgische
vastgoedportefeuille.
Solvabiliteit en financiering met
vreemd vermogen
Solvabiliteit
Het eigen vermogen inclusief de
minderheidsbelangen en de latente
belastingverplichtingen uitgedrukt in een
percentage van het totaal vermogen is
per 31 december 2008 gedaald naar
47,8% (31 december 2007: 53,7%). De
ratio kort vreemd vermogen / lang
vreemd vermogen bedroeg per 31
december 2008 48/52 (31 december
2007: 27/73), waarbij in verband met
overschrijding van een van de
bankconvenanten een additioneel deel
van de langlopende leningen als kort is
geclassificeerd.
Herfinanciering
Het jaar 2008 kenmerkte zich door een
moeizame financieringsmarkt met
beperkte liquiditeit, stijgende marges en
volatiele marktrentes. In anticipatie op
een mogelijke overschrijding van de
bankconvenanten heeft VastNed
Offices/Industrial reeds in oktober 2008
besloten om het grootste deel van de
leningportefeuille te herfinancieren met
als uitgangspunt ruimere voorwaarden
met betrekking tot de schuldgraad (Loan
to Value) en de rentedekkingsgraad
(Interest Cover Ratio). De banken
hebben zich recent tot deze
herfinanciering gecommitteerd. De
juridische afwikkeling ervan dient nog in
de komende weken te worden
geformaliseerd.
Bij deze herfinanciering zijn de nietgecommitteerde
korte kredietfaciliteiten
omgezet in gecommitteerde
langlopende kredietfaciliteiten en zijn
onder meer de Nederlandse en Duitse
vastgoedbeleggingen in hypothecaire
zekerheid van de banken gegeven. De
leningportefeuille van
dochtermaatschappij Intervest Offices is
geen onderdeel van de herfinanciering
geweest.
Na de herfinanciering zal de
financieringsstructuur er als volgt
uitzien:
Vaste
rente
Variabele
rente Totaal
% van
Totaal
Langlopend 315.4 234.0 549.4 93.2%
Kortlopend 31.0 8.8 39.8 6.8%
Totaal 346.4 242.8 589.2 100.0%
% van
totaal
58.8% 41.2% 100.0%
De nieuwe financieringsstructuur heeft
verder de volgende kenmerken:
- totaal rentedragende schulden
bedragen ¤ 589,3 miljoen, waarvan
circa ¤ 370 miljoen nieuw is
afgesloten;
- 93,2% van de uitstaande leningen is
langlopend van aard en heeft een
gemiddelde looptijd van 3,4 jaar;
- De opzegmogelijkheden van
langlopende leningen in 2009 en
2010 zijn beperkt van omvang. Circa
50% van de leningen loopt in 2012
af, hetgeen in de praktijk lager kan
zijn door gebruik te maken van
verlengingsopties;
- 58,8% van de leningen heeft een
vaste rente als gevolg van het
gebruik van interest rate swaps met
een gemiddelde looptijd van 3,9 jaar.
In de loop van 2009 zal nog een deel
gefixeerd worden;
- De pricing van de nieuwe
financieringstructuur is gebaseerd op
Euribor plus een marge welke is
gerelateerd aan de hoogte van de
Loan to Value (price grid
mechanism).
De gemiddelde rente ultimo 2008,
rekening houdend met de afgesloten
interest rate swaps, zou uitgaande van
de genoemde herfinanciering voor de
gehele portefeuille 5,0% hebben
bedragen (vóór herfinanciering 4,3%).
Op basis van deze herfinanciering, een
Interest Cover Ratio van 2,8 en een
Loan to Value van 50% ultimo 2008,
verwacht VastNed Offices/Industrial dat
haar financieringstructuur een solide
basis vormt om weerstand te bieden aan
het huidige verslechterende
economische klimaat, waardoor
eventuele verdere belangrijke
waardedalingen adequaat kunnen
worden opgevangen en zij haar
aandacht verder kan focussen op de
(weder-)verhuur van haar
vastgoedbeleggingen.
Aantal gewone aandelen
Na een succesvol aandeleninkoopprogramma
in november 2008, waarbij
2.000.000 aandelen zijn ingekocht tegen
gemiddeld ¤ 5,00 per aandeel bedroeg
per 31 december 2008 het aantal
dividendgerechtigde gewone aandelen
18.735.053 stuks (31 december 2007:
20.697.219 stuks). De ingekochte
aandelen zijn inmiddels ingetrokken
Dividend
Conform het dividendbeleid van
VastNed Offices/Industrial zal aan de op
7 april 2009 te houden algemene
vergadering van aandeelhouders
worden voorgesteld het slotdividend
vast te stellen op ¤ 1,09 per gewoon
aandeel, zijnde het direct
beleggingsresultaat 2008 per aandeel
van ¤ 1,59 verminderd met het interimdividend
van ¤ 0,50 per aandeel.
Rekening houdend met de fiscale
uitdelingsverplichtingen en de alsdan
geldende beurskoers zal het
slotdividend, naast opname geheel in
contanten, ook kunnen worden
opgenomen in ¤ 1,01 in contanten en
een nader te bepalen percentage in
aandelen VastNed Offices/Industrial ten
laste van de agioreserve dat een
waarde van ¤ 0,08 per aandeel zal
benaderen. Het slotdividend zal op
4 mei 2009 betaalbaar worden gesteld.
Ontwikkelingen en vooruitzichten
direct beleggingsresultaat 2009
Het direct beleggingsresultaat per
aandeel zal negatief beïnvloed worden
door de hogere marges als gevolg van
de genoemde af te ronden
herfinanciering. Hier staat echter
tegenover dat dit nadeel naar
verwachting grotendeels
gecompenseerd zal worden door de ten
opzichte van vorig jaar sterk gedaalde
marktrente en het positieve effect van
het aandeleninkoopprogramma in
november 2008.
In het huidige economische klimaat met
stijgende werkeloosheidcijfers, zal de
nadruk liggen op het zoveel mogelijk
handhaven van de nettohuuropbrengsten
door voortgaande leasing
activity en strikte bewaking van het
betalingsgedrag van huurders. Rekening
houdend met de turbulente
economische marktomstandigheden is
het moeilijk aan te geven wat de
effecten hiervan zullen zijn voor de
verhuurmarkt voor kantoren en
logistieke centra. De financiële markten
zullen naar verwachting gespannen
blijven en interesttarieven blijven
vooralsnog volatiel.
Deze onzekerheden in aanmerking
nemend, geeft de directie voor het
boekjaar 2009 vooralsnog geen indicatie
over de ontwikkeling van het direct
beleggingsresultaat van per aandeel af.
Rotterdam, 2 maart 2009
Voor nadere inlichtingen: Reinier van Gerrevink of Arnaud du Pont, tel. 010 2424310
Om 11.00 uur vandaag zal een analistenbijeenkomst plaatsvinden waarin nadere toelichting
zal worden gegeven over de jaarcijfers 2008. Deze bijeenkomst zal door middel van een
audiowebcast via www.vastned.nl te volgen zijn.
Toekomstgerichte uitspraken
Dit persbericht bevat een aantal toekomstgerichte uitspraken. Deze uitspraken zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen,
inschattingen en prognoses van het management en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De
uitspraken zijn onderhevig aan bepaalde risico's en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene
economische omstandigheden, rentepercentages en veranderingen in wet- en regelgevingen. Het management van VastNed
Offices/Industrial kan dan ook niet garanderen dat zijn verwachtingen zullen uitkomen. Verder aanvaardt VastNed
Offices/Industrial geen verplichting om de in dit persbericht gedane uitspraken te actualiseren.
KERNCIJFERS
31 december 31 december
2008 2007
Resultaten (x ¤ 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 88.967 85.433
Direct beleggingsresultaat 32.547 35.046
Indirect beleggingsresultaat (48.349) 5.615
Beleggingsresultaat (15.802) 40.661
Balans (x ¤ 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 1.167.026 1.189.949
Eigen vermogen 568.393 652.057
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 434.139 509.438
Langlopende schulden 321.770 411.670
Solvabiliteit conform definitie van de banken (in %) 47,84 53,65
Verhouding eigen vermogen/vastgoedbeleggingen (in %) 48,70 54,80
Bezettingsgraad (in %)
Financiële bezettingsgraad 90,71 88,53
Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 20.515.325 20.525.027
Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 18.735.053 20.697.219
Per aandeel (x ¤ 1)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
primo (inclusief slotdividend) 24,61 23,75
Slotdividend vorig boekjaar (1,20) (1,20)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
primo (exclusief slotdividend) 23,41 22,55
Direct beleggingsresultaat 1,59 1,71
Indirect beleggingsresultaat (2,36) 0,27
Beleggingsresultaat (0,77) 1,98
Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt
in het eigen vermogen (0,73) 0,14
Overige mutaties 1,76 0,45
Interim-dividend (0,50) (0,51)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
ultimo (inclusief slotdividend) 23,17 24,61
Beurskoers (ultimo) 6,86 22,77
Premium / (Discount) (in %) (70,39) (7,48)
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x ¤ 1.000,-)
01.01-31.12 01.01-31.12 4e kwartaal 4e kwartaal
2008 2007 2008 2007
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 88.967 85.433 22.351 21.960
Erfpacht (232) (209) (58) (56)
Niet doorberekende servicekosten (1.240) (1.264) (325) (354)
Exploitatiekosten (10.258) (9.340) (3.037) (2.073)
Nettohuuropbrengsten 77.237 74.620 18.931 19.477
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (55.152) 15.185 (46.937) (292)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (282) - (282) -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (55.434) 15.185 (47.219) (292)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 545 (4.546) (62) 805
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 22.348 85.259 (28.350) 19.990
Lasten
Financiële opbrengsten 601 1.054 224 58
Financiële kosten (26.435) (22.446) (6.835) (5.981)
Nettofinancieringskosten (25.834) (21.392) (6.611) (5.923)
Algemene kosten (5.980) (5.377) (1.636) (1.451)
Totaal lasten (31.814) (26.769) (8.247) (7.374)
Beleggingsresultaat voor belastingen (9.466) 58.490 (36.597) 12.616
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst 17 48 155 58
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 420 (15) 389 (141)
437 33 544 (83)
Beleggingsresultaat na belastingen (9.029) 58.523 (36.053) 12.533
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (6.773) (17.862) 2.645 (3.233)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial (15.802) 40.661 (33.408) 9.300
Per aandeel (x ¤ 1)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (0,77) 1,98 (1,62) 0,44
Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (0,77) 1,98 (1,62) 0,44
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT (x ¤ 1.000,-)
01.01-31.12 01.01-31.12 4e kwartaal 4e kwartaal
2008 2007 2008 2007
Direct beleggingsresultaat
Brutohuuropbrengsten 88.967 85.433 22.351 21.960
Erfpacht (232) (209) (58) (56)
Niet doorberekende servicekosten (1.240) (1.264) (325) (354)
Exploitatiekosten (10.258) (9.340) (3.037) (2.073)
Nettohuuropbrengsten 77.237 74.620 18.931 19.477
Financiële opbrengsten 601 1.054 224 58
Financiële kosten (26.435) (22.446) (6.835) (5.981)
Nettofinancieringskosten (25.834) (21.392) (6.611) (5.923)
Algemene kosten (5.980) (5.377) (1.636) (1.451)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 45.423 47.851 10.684 12.103
Over de verslagperiode verschuldigde
belastingen naar de winst 17 48 155 58
Direct beleggingsresultaat na belastingen 45.440 47.899 10.839 12.161
Direct beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen (12.893) (12.853) (3.342) (3.051)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 32.547 35.046 7.497 9.110
Indirect beleggingsresultaat
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie (55.152) 15.185 (46.937) (292)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn (282) - (282) -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen (55.434) 15.185 (47.219) (292)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 545 (4.546) (62) 805
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen (54.889) 10.639 (47.281) 513
Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen 420 (15) 389 (141)
Indirect beleggingsresultaat na belastingen (54.469) 10.624 (46.892) 372
Indirect beleggingsresultaat toekomend
aan minderheidsbelangen 6.120 (5.009) 5.987 (182)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (48.349) 5.615 (40.905) 190
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (15.802) 40.661 (33.408) 9.300
Per aandeel (x ¤ 1)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 1,59 1,71 0,38 0,44
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (2,36) 0,27 (2,00) -
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (0,77) 1,98 (1,62) 0,44
GECONSOLIDEERDE BALANS (x ¤ 1.000,-)
31 december 31 december
2008 2007
Activa
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.142.419 1.169.820
Overlopende activa in verband met huurincentives 9.587 5.805
1.152.006 1.175.625
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 15.020 14.324
Totaal vastgoedbeleggingen 1.167.026 1.189.949
Materiële vaste activa 324 437
Financiële derivaten - 8.297
Latente belastingvorderingen 737 121
Totaal vaste activa 1.168.087 1.198.804
Debiteuren en overige vorderingen 18.001 14.912
Belastingen naar de winst 1.099 8 4
Liquide middelen 1.866 3.352
Totaal vlottende activa 20.966 18.348
Totaal activa 1.189.053 1.217.152
Passiva
Gestort en opgevraagd kapitaal 93.675 103.487
Agioreserve 330.188 330.386
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (8.634) 6.331
Overige reserves 34.712 28.573
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Offices/Industrial (15.802) 40.661
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 434.139 509.438
Eigen vermogen minderheidsbelangen 134.254 142.619
Totaal eigen vermogen 568.393 652.057
Latente belastingverplichtingen 455 927
Langlopende rentedragende leningen o/g 310.417 409.429
Financiële derivaten 9.743 -
Waarborgsommen 1.155 1.314
Totaal langlopende schulden 321.770 411.670
Schulden aan kredietinstellingen 260.487 104.482
Aflossing langlopende leningen o/g 18.355 15.290
Belastingen naar de winst 1.488 4.266
Overige schulden en overlopende passiva 18.560 29.387
Totaal kortlopende schulden 298.890 153.425
Totaal passiva 1.189.053 1.217.152
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE
MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN (x ¤ 1.000,-)
Eigen vermogen per 1 januari 652.057 604.525
Waardemutaties financiële derivaten (18.040) 3.477
Direct beleggingsresultaat 45.440 47.899
Indirect beleggingsresultaat (54.469) 10.624
Beleggingsresultaat (9.029) 58.523
Opbrengst emissie - 5 0.000
Kosten emissie - (544)
Inkoop eigen aandelen (10.000) -
Kosten inkoop eigen aandelen (6) -
Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen 40 (16.442)
(9.966) 33.014
Slotdividend vorig boekjaar in contanten (24.048) (23.799)
Interim-dividend in contanten (10.368) (10.556)
Dividend betaald aan minderheidsbelangen (12.209) (13.121)
Kosten stockdividend (4) (13)
Dividenduitkering (46.629) (47.489)
Overige mutaties - 7
Eigen vermogen per 31 december 568.393 652.057
Waardemutaties financiële derivaten
rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (18.040) 3.477
Beleggingsresultaat (9.029) 58.523
Totaal resultaat (27.069) 62.000
Toekomend aan:
Aandeelhouders VastNed Offices/Industrial (30.873) 43.591
Minderheidsbelangen 3.804 18.409
(27.069) 62.000
2008 2007
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x ¤ 1.000,-)
2008 2007
Kasstroom uit operationele activiteiten
Beleggingsresultaat (9.029) 58.523
Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 55.434 (15.185)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (545) 4.546
Nettofinancieringskosten 25.834 21.392
Belastingen naar de winst (437) (33)
Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen
in werkkapitaal en voorzieningen 71.257 69.243
Mutatie vlottende activa (2.152) (6.071)
Mutatie kortlopende schulden (2.648) 1.669
66.457 64.841
Betaalde interest (per saldo) (25.439) (21.568)
Betaalde belastingen naar de winst (1.225) (10)
Kasstroom uit operationele activiteiten 39.793 43.263
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankoop vastgoedbeleggingen en
investeringen in bestaande objecten (73.664) (201.147)
Verkoop vastgoedbeleggingen 28.952 1 51.164
Aan- en verkoop aandelen in dochtermaatschappijen 40 (20.132)
Kasstroom vastgoed (44.672) (70.115)
Mutatie materiële vaste activa 113 65
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (44.559) (70.050)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Emissies - 4 9.456
Inkoop eigen aandelen (10.006) -
Uitgekeerd dividend (46.613) (47.542)
Opgenomen rentedragende schulden 75.370 148.979
Aflossing rentedragende schulden (15.471) (121.689)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 3.280 29.204
Netto toename/(afname) liquide middelen (1.486) 2.417
Liquide middelen per 1 januari 3.352 935
Liquide middelen ultimo 1.866 3.352
GESEGMENTEERDE INFORMATIE (x ¤ 1.000,-)
2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
Nederland 504.205 559.234 38.881 40.490 7.502 6.503 31.379 33.987
België 540.539 534.332 4 3.720 4 1.863 3.814 4.015 39.906 37.848
Duitsland 122.282 9 6.383 6 .366 3 .080 4 14 2 06 5.952 2.874
Frankrijk - - - - - 89 - (89)
1 .167.026 1 .189.949 8 8.967 8 5.433 1 1.730 1 0.813 7 7.237 7 4.620
2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
Nederland (35.623) 9.207 463 (4.456) - - (35.160) 4.751
België (13.496) 10.242 82 (83) (71) - (13.485) 10.159
Duitsland (6.315) (397) - - 491 (15) (5.824) (412)
Frankrijk - (177) - (7) - - - (184)
(55.434) 18.875 545 (4.546) 420 (15) (54.469) 14.314
waarvan toekomend aan derden 6.142 (5.046) (32) 37 1 0 - 6.120 (5.009)
Aanpassing naar intrinsieke waarde
aandelen Intervest Offices - (3.690) - - - - - (3.690)
(49.292) 10.139 513 (4.509) 430 (15) (48.349) 5.615
Dit tussentijds bericht is opgesteld overeenkomstig IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving'.
Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van de activa en passiva en
de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de jaarrekening 2007.
Bij het opstellen van dit tussentijdse bericht zijn de door de directie gebruikte essentiële
beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving van
VastNed Offices/Industrial N.V. en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de
gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijke schattingen in de jaarrekening 2007.
De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De cijfers over 2008 zijn niet door een externe accountant gecontroleerd.
01.01-31.12
Exploitatiekosten incl.
erfpacht en niet doorbe-
Nettohuuropbrengsten
01.01-31.12
Mutatie latente
rekende servicekosten
vastgoedbeleggingen vastgoedbeleggingen
Waardemutaties Nettoverkoopresultaat
Vastgoedbeleggingen
31 december
Brutohuuropbrengsten
01.01-31.12
Totaal
01.01-31.12 01.01-31.12 01.01-31.12 01.01-31.12
belastingen