Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid
Persbericht
Uitdagingen en beleidsopties bij de nieuwbouw van woningen
---
Beleidsdoelstellingen woningbouw structureel onder druk
De knelpunten rond de woningbouwproductie dreigen - dit staat los van de gevolgen van de huidige economische crisis - op langere termijn toe te nemen. Het wordt steeds moeilijker om de doelstellingen rond de woningbouw te realiseren. Vooral de binnenstedelijke locaties in de Randstad kennen niet zelden omvangrijke exploitatietekorten. De kabinetsdoelstelling om hier 40% van de woningbouwopgave in bestaand stedelijk gebied te realiseren, zal de exploitatietekorten in de toekomst verder doen toenemen. Het beleid heeft vier opties: het organiseren van meer middelen, kostenbesparingen via het terugdringen van regelgeving en bijzondere lokale beleidswensen, het bijstellen van de doelstellingen rond de woningmarkt en het bijstellen van het ruimtelijk beleid. Het functioneren van de woningmarkt kent grote tekortkomingen bij zowel de nieuwbouwontwikkeling als bij de bestaande sociale huurvoorraad. Op de bestaande markt voor koopwoningen is daarentegen sprake van een goede allocatie en doorstroming. De hypotheekrenteaftrek heeft, anders dan vaak wordt gesteld, geen negatieve effecten op het functioneren van de woningmarkt.
Dit concludeert het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) in het vandaag verschenen rapport 'Uitdagingen en beleidsopties bij de nieuwbouw van woningen; Regionale ontwikkeling en beleid na 2009'. De studie is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van VROM. Voor de studie zijn 130 grondexploitaties bestudeerd en zijn 12 regionale workshops georganiseerd met vertegenwoordigers van gemeenten, provincies, woningcorporaties en ontwikkelaars en bouwers. Voor de pdf-versie van het rapport kunt u de volgende link aanklikken: Uitdagingen
.
Toenemende knelpunten bij ongewijzigd beleid
Zonder aanpassing van het beleid neemt na 2009 het aantal knelpunten rond de woningbouw toe. De exploitatietekorten lopen op, omdat steeds meer in bestaande bebouwing wordt gebouwd en het aandeel herstructureringsprojecten hierin toeneemt. De voorkeur voor binnenstedelijk bouwen leidt tot de bouw van relatief veel appartementen en minder grondgebonden woningen. In de grote steden wordt het steeds moeilijker om de woningvoorraad uit te breiden.
In de Noordvleugel van de Randstad en een aantal andere stedelijke gebieden treden alle hierboven genoemde knelpunten op, terwijl in de gebieden met demografische krimp de knelpunten vooral van financiële aard zijn vanwege de omvangrijke transitie en transformatieopgaven. In de hiertussen gelegen gebieden ontspant de woningmarkt zich geleidelijk, wat kansen biedt voor een beter bij de vraag aansluitend aanbod van nieuwe woningen. Knelpunten doen zich hier voor op specifieke locaties.
Beleidsopties
Een eerste route voor het terugdringen van de financiële tekorten is het beschikbaar stellen van meer middelen voor de verstedelijking en de herstructureringsopgaven en een efficiëntere inzet van de bestaande BLS-subsidies voor de woningbouw. De BLS blijkt in de praktijk de coördinatie tussen gemeenten te stimuleren, maar een meer gerichte inzet verhoogt de effectiviteit van de subsidie. Ook beleid dat de doorstroming vanuit de sociale huursector bevordert zal middelen kunnen vrijmaken voor de investeringen in woningbouw- en gerelateerde beleidsdoelstelling.
Andere maatregelen die zowel het financiële knelpunt verminderen als de aansluiting tussen vraag en aanbod verbeteren liggen bij een meer flexibele invulling van het ruimtelijk ordeningsbeleid, waarbij wonen en groen niet op voorhand onverenigbaar worden geacht. Ook het kritisch tegen het licht houden van de omvangrijke regelgeving en de vele (regionale) beleidsdoelen die men via de woningbouw wil realiseren, kan een belangrijke bijdrage leveren in het oplossen van de knelpunten.
Gereguleerde huursector zit op slot: nieuwe wegen zijn mogelijk
Een andere invalshoek voor de studie was het analyseren van de verschillende deelmarkten op de woningmarkt. In de sociale huursector is door de huurprijsregulering nauwelijks dynamiek. Bewoners van goede huurwoningen verlaten deze doorgaans zelden, ook al zijn zij qua inkomen de doelgroep ontgroeid, en door het ontbreken van het prijsmechanisme ontbreekt een schakel die er voor zorgt dat de woningkwaliteiten terecht komen bij huurders die deze het meest waarderen. Langs deze weg is ruim eenderde van alle huishoudens in een sociale huurwoning aan te treffen en als de prijsgereguleerde private huurwoningen worden meegerekend, dan bevindt ruim 4 van de 10 huishoudens in ons land zich in een beschermde, prijsgereguleerde huurwoning. Bewoners die zich op de vrije koopmarkt voldoende zouden moeten kunnen redden - en waar we zien dat anderen met vergelijkbare inkomens dat ook daadwerkelijk doen - zouden gestimuleerd kunnen worden om de goed functionerende vrije markt op te zoeken. Voor de huidige groep sociale huurders zou dit ingrijpende gevolgen hebben in termen van woonlasten. Een sociaal meer aanvaardbare oplossing zou kunnen liggen bij toepassing van een nieuw systeem voor toekomstige sociale huurders. Door vooraf aangekondigde periodieke inkomenstoetsing dan wel door het aangaan van contracten voor bepaalde tijd, wordt de levenslang beschikbare sociale huurwoning voor in de tijd voldoende draagkrachtige groepen omgezet in een tijdelijke verblijf. Combinaties met creatieve kooparrangementen vanuit de corporaties zullen dan aanzienlijk effectiever zijn dan in de huidige situatie en ook belangrijke middelen vrijmaken die elders kunnen worden aangewend.
Nieuwbouwproductie: omvangrijke overheidsinterventies veroorzaken knelpunten
Op de nieuwbouwmarkt van zowel koop- als huurwoningen treden belangrijke, veelal met beleid samenhangende, verstoringen op die kostenverhogend werken en ervoor zorgen dat vraag en aanbod onvoldoende goed op elkaar Zo verhogen de complexiteit en veelheid van regelgeving de kosten en doorlooptijd van woningbouwprojecten, en moet de woningbouw voldoen aan een opeenstapeling van beleidswensen die zowel betrekking hebben op het wonen zelf als op doelen op andere beleidsdossiers (duurzaamheid, zorg etc). Het nieuwe aanbod op de koopmarkt wordt primair door de gemeenten bepaald. De overheden bepalen hoeveel er wordt gebouwd, waar wordt gebouwd en vaak ook welke type woningen worden gebouwd. De toegestane verkoopprijzen worden soms ook vooraf afgesproken. De grondprijsberekeningen kennen voorts ook politieke dimensies. Het resultaat is dat de aansluiting van aanbod van extra nieuwbouwwoningen bij de vraag, ook in de koopsector onvoldoende aansluit bij de vraag. Bij de sociale huursector spelen dezelfde problemen, maar daarenboven wordt de allocatie hier bemoeilijkt door het ontbreken van het prijsmechanisme.
Bestaande markt voor koopwoningen
Problemen op de bestaande koopmarkt concentreren zich bij de start van de wooncarrière in de drukregio's in ons land: de Noordvleugel van de Randstad en enkele andere gewilde stedelijke milieus. Dit probleem is sterk verbonden met restricties op het aanbod. Meer aanbod kan de betaalbaarheid vergroten, waarbij woonconsumenten uiteraard ook dan hun keuzen moeten afstemmen op hun budget. De bestaande markt voor koopwoningen kenmerkt zich door een groot aantal transacties, is transparant en het prijsmechanisme zorgt voor een goede allocatie van de woonkwaliteiten over de burgers bij een gegeven budget. De hypotheekrenteaftrek stimuleert de vraag en dit vertaalt zich deels in een hogere prijs en deels in een hogere woonkwaliteit. De hypotheekrenteaftrek heeft geen relatie met 'het op slot zitten van de woningmarkt' en geen negatieve effecten op doorstroming en dynamiek op de markt voor koopwoningen, die zoals gezegd goed functioneert. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek verhoogt ook de relatieve prijs van het wonen voor koopstarters. Voor de zogenaamde 'startersproblemen' biedt afschaffing of vermindering van renteaftrek geen oplossing. Er kunnen verschillende legitieme motieven zijn om de hypotheekrenteaftrek te willen beperken, maar deze liggen niet bij een betere functionerende woningmarkt.
Zie publicatie: Uitdagingen en beleidsopties bij de nieuwbouw van woningen