Den Haag, 1 december 2008
PvdA & CU: Lokaal handvest bij sloop en renovatie
De Partij van de Arbeid en de ChristenUnie willen bewoners meer rechten geven bij sloop of renovatie van hun eigen buurt. PvdA-kamerlid Staf Depla: 'Plannen worden er beter van. Plannen hebben meer draagvlak. En bewoners hebben vooraf meer zekerheid dat ze ook in de toekomst betaalbaar kunnen wonen.'
Bewoners zijn vaak trots op hun huis of buurt. Bewoners hebben ook goede ideeën over hoe de huizen behouden kunnen blijven. Depla: 'Wij willen bewoners meer betrekken bij de plannen voor sloop of renovatie van hun woning. Het is immers hun buurt. Daarom moeten bewoners het recht krijgen om afspraken te maken hoe in zij betrokken worden bij de herstructurering van de buurt.' In het lokale handvest kunnen ook afspraken gemaakt worden over demping van de huurverhoging, recht op terugkeer in dezelfde buurt, betaalbaarheid vervangende woning en over herhuisvesting. Een belangrijk onderdeel van het lokaal manifest is dat bewoners het recht krijgen een deskundige in te schakelen voor een second opinion over plannen van de corporatie of de gemeente om hun huizen te slopen of ingrijpend te veranderen. Door te werken met een lokaal handvest hoeft niet bij elke herstructurering het wiel opnieuw uitgevonden te worden.
Depla: 'Voor het slagen van de wijkaanpak is betrokkenheid van bewoners cruciaal. Zeker wanneer de verhuurder van plan is woningen te slopen of grootschalig te renoveren. Helaas komt het nu nog veel te vaak voor dat bewoners niet betrokken zijn bij plannen voor sloop en renovatie.'
Wanneer moet er een lokaal handvest komen?
De huurderorganisaties op verhuurderniveau kunnen hiervoor lokaal een verzoek indienen. Dan zijn verhuurders verplicht tot opstellen van een lokaal handvest. Het lokaal handvest is pas geldig na instemming van de huurderorganisatie. In het lokaal handvest dat huurderorganisatie en verhuurders vaststellen wordt vastgelegd op welke wijze bewoners betrokken zijn bij sloop en renovatie. De exacte invulling van de verschillende onderwerpen van het lokaal handvest, zoals het herhuisvestingplan, zal verder op wijk- of op complexniveau plaats hebben. De positie van de individuele huurder die te maken krijgt met sloop of renovatie is namelijk vaak niet dezelfde als die van huurders van andere complexen, wijken of zelfs steden. Daar moet in het lokaal handvest rekening mee gehouden worden. Daarnaast mag het lokaal handvest de rechten van de individuele huurder bij sloop of renovatie niet inperken.
Wanneer huurders en verhuurders het niet eens worden over het lokaal handvest of over de invulling van het lokaal handvest op complexniveau kunnen zij zich richten tot de op te richten geschillencommissie voor de overlegwet. Wanneer ze er dan nog niet uit zijn natuurlijk altijd nog de gang naar de rechter open.
Meer informatie: Staf Depla, telefoon 06 - 18 30 60 06
Bijlage: technische uitwerking
Technische uitwerking
De positie van huurders bij sloop of renovatie in het kader van stedelijke vernieuwing moet beter gewaarborgd worden. Wij menen dat de minimumrechten van huurders bij sloop of renovatie zoals vastgelegd in artikel 220 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet voldoende tegemoet komen aan de wensen en onzekerheden van bewoners die te maken krijgen met sloop en renovatie en daardoor slechts in beperkte mate bijdragen aan het creëren van draagvlak voor stedelijke vernieuwing.
De positie van huurders bij sloop en renovatie wordt nu bepaald door het voorstel van de verhuurder voor sloop of renovatie ex artikel 220 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In principe moeten huurders akkoord gaan met dit voorstel van de verhuurder, waarvan de rechter slechts de redelijkheid toetst. Bij het beoordelen van de redelijkheid van het voorstel wordt door de rechter hoofdzakelijk gekeken naar het aanbod van vervangende huisvesting en de hoogte van de onkostenvergoeding, terwijl andere onderdelen en gevolgen van stedelijke vernieuwing voor de individuele huurder onderbelicht blijven.
Voor een succesvolle wijkaanpak zijn draagvlak voor en betrokkenheid bij stedelijke vernieuwing echter van essentieel belang. Dit kan alleen ontstaan wanneer de zorg voor de bewoners verder strekt dan de minimaal verplichte verhuiskostenvergoeding en het aanbieden van vervangende huisvesting. Huurders die moeten verhuizen maken veelal een grote sprong in huurprijs, hebben regelmatig moeite met het vinden van passende huisvesting, weten zich vaak niet betrokken bij de planvorming van de verhuurder en missen vaak de mogelijkheid om terug te keren naar eigen woning of de eigen wijk.
Er moet daarom een regeling in het BBSH komen die verhuurders verplicht op verzoek van een huurderorganisatie op verhuurderniveau een lokaal handvest op te stellen over de positie van huurders bij sloop en renovatie. Dit lokaal handvest bestaat uit een algemeen kader met procesafspraken en basisrechten van huurders die op verhuurderniveau worden vastgesteld. Deze kaderafspraken zijn onverkort van kracht voor alle huurders van de betreffende verhuurder en mogen de overige rechten van huurders zoals vastgelegd in deze wet en het Burgerlijk Wetboek niet doorkruisen. Onderdeel van dit lokaal handvest kunnen zijn afspraken over de participatie van bewoners bij sloop en renovatie, plannen voor herhuisvesting van de bewoners, de mogelijkheden van terugkeer, huurgewenning en het recht op onafhankelijke ondersteuning.
Gezien het grote belang van huurders bij het lokaal handvest en het doel van dit plan, moet de huurderorganisatie op verhuurderniveau, die om het lokaal handvest heeft verzocht, hieraan zijn instemming verlenen. Verder wordt in het BBSH vastgelegd dat het lokaal handvest in ieder geval afspraken betreft die betrekking hebben op de betrokkenheid en participatie van bewoners bij de besluitvorming en het proces rondom sloop en renovatie.
Wij zouden graag zien dat de regering bij het uitwerken van ons voorstel de volgende onderwerpen in het lokaal handvest dienen te worden geregeld:
- een herhuisvestigingsplan over de voorzieningen die worden getroffen wanneer huurders gedwongen zijn te verhuizen;
- de mogelijkheden huursprongen na verhuizing te dempen in verband met huurgewenning;
- het recht op onafhankelijke ondersteuning en een second opinion bij sloop of renovatie;
- de voorzieningen bij tijdelijke verhuizing en de eventuele inzet van wisselwoningen;
- onkostenvergoedingen bij renovatie wanneer huurders niet (tijdelijk) verhuizen.
Indien gewenst, kan het lokaal handvest ook een regeling bieden voor het maken van aanvullende afspraken met huurders die op complexniveau te maken krijgen met sloop of renovatie, zodat ook recht kan worden gedaan aan de specifieke situatie en wensen van die bewoners. In de algemene maatregel van bestuur zou hiertoe een aanvullende regeling kunnen worden geboden.
Wanneer de huurderorganisatie op verhuurderniveau en de verhuurder geen overeenstemming bereiken over het lokaal handvest kunnen zij een beroep doen op artikel 8 van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Het ontbreken van overeenstemming over het lokaal handvest leidt uiteraard niet zonder meer tot uitstel of afstel van sloop of renovatie. Indien de huurderorganisatie en de verhuurder het niet eens worden over het lokaal handvest, blijft het laatste woord aan de rechter. Deze toetst dan de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder conform artikel 220 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek .
Indien er geen huurderorganisatie op verhuurderniveau bestaat, is er dus geen verplichting tot het opstellen van een lokaal handvest. De verhuurder kan dan dus ook niet gehouden worden aan de verplichting een lokaal handvest op te stellen. Ook in deze situatie wordt van de verhuurder verwacht dat hij zich, conform artikel 220 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, redelijk opstelt ten aanzien van huurders bij plannen voor sloop en renovatie.
Wanneer in een later stadium een huurderorganisatie opgericht wordt, is deze verhuurder alsnog gehouden aan de verplichting tot het opstellen van een lokaal handvest.
Persvoorlichting Tweede Kamer-fractie Partij van de Arbeid
Plein 2
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
T 070 318 2694
E
Partij van de Arbeid