Ingezonden persbericht


RABO DOET VOORSTEL NIEUW NHG AAN POLITIEK

Bijgaande brief heeft Bert Heemskerk, voorzitter van de raad van bestuur Rabobank hedenavond aan de fractievoorzitters en voorzitter van de Tweede Kamer verstuurd

Aan de fractievoorzitters en
voorzitter van de
Tweede Kamer

Utrecht, 3 november 2008

Geachte dames en heren,

In Nederland is op 1 januari 1995 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geïntroduceerd als vervanger van de toenmalige Gemeentegarantie. De hypotheekgarantie heeft een belangrijke rol gespeeld bij de sterke groei van het eigen woningbezit. Wij zouden kunnen stellen dat het ook de banken een zetje heeft gegeven om zich meer dan daarvoor in te spannen om huizenkopers van dienst te zijn.

De NHG werkt voor twee partijen. Het garandeert de geldgever rente en hoofdsom maar, ook heel belangrijk, het voorkomt ook dat de huiseigenaar met een schuld blijft zitten. De klant blijft niet tot in de lengte der dagen met een forse restschuld zitten maar is in staat een economische doorstart te maken. Voorwaarde voor het kwijtschelden van deze restschuld is wel dat de klant volledig te goeder trouw is. Dit ter beoordeling van de NHG.

De premie voor de garantie is jarenlang 0,28% geweest en per 1 januari 2007 is dit verhoogd naar 0,40% en per 1 januari 2008 naar 0,45%. Deze premie is slechts eenmalig verschuldigd.

Ondanks deze zeer lage premie is de NHG erin geslaagd, mede door de goede tijden op de huizenmarkt, een vermogen op te bouwen van ruim ¤ 500 miljoen.

In 2006 heeft de NHG ¤ 20 miljoen aan schades uitgekeerd op een totaalbedrag aan uitstaande garanties van circa ¤ 91 miljard.

Het leuke voor de huizenkoper is altijd geweest dat de garantie eigenlijk gratis was, sterker nog de huizenkoper verdiende eraan. Financiers gaven gemiddeld 0,2% rentekorting per jaar. Deze korting was mogelijk omdat de banken vanwege de

garantie geen risico meer liepen en dit onder het oude BIS I regiem forse solvabiliteitswinst opleverde. Dit principe, een garantiestelsel dat zichzelf betaalt door lagere fundingkosten, ligt ook ten grondslag aan het Rabobank voorstel voor een sterk uitgebreid NHG, dat de hele markt moet omvatten. Het nieuwe garantiesysteem voegt aan de bestaande garanties toe dat de kopers niet direct hun huis hoeven te verkopen, maar een periode van maximaal drie jaar krijgen om naar een woonsituatie om te zien die past bij hun veranderde financiële draagkracht. Dit voorkomt uitzettingen, executieverkopen, en voorkomt ook dat bij economisch slechte tijden te veel huizen tegelijk op de markt komen met alle problemen van dien.

Deze brief gaat in op onze motieven om dit garantiestelsel aan u voor te leggen . Ook geven we aan hoe het stelsel zou moeten werken en hoe het gefinancierd kan worden.

De werking van de garantie wordt in een bijlage aan de hand van een voorbeeld toegelicht.

Waarom een algemene hypotheekgarantie?

Ik hecht er nadrukkelijk aan om eerst aan te geven wat absoluut geen rol speelt. Wij zijn niet bevreesd voor de stabiliteit van de Nederlandse huizenmarkt c.q. de hypothekenmarkt. In al onze publicaties heeft u keer op keer kunnen lezen dat wij de Nederlandse markt voor koopwoningen stabiel achten. In vergelijking met veel landen (Verenigd Koninkrijk, Spanje) is de prijsstijging in ons land beperkt geweest. Er is over het algemeen nog steeds sprake van een tekort aan woningen. Verder is de Nederlandse koopwoning boven alles een woning: een Nederlander die een woning bezit woont er zelf in. Het is geen speculatie of beleggingsobject dat snel liquide gemaakt moet worden bij tegenslag. Daardoor staan er in ons land ook vrijwel geen koopwoningen leeg. Hier komt bij dat de Nederlandse financiers zich altijd primair gebaseerd hebben op het inkomen van de geldnemer en niet op de waarde van het onderpand (loan to income in plaats van loan to value). Dit in combinatie met de nog steeds verwachte lage werkloosheidscijfers en met name ook met de zeer lange gemiddelde rentevaste periode leidt tot grote stabiliteit. Wij zijn ook geen Verenigde Staten waar zelfs in de goede tijden gedwongen huisuitzetting relatief al twintig keer vaker voorkwam dan hier.

Dit voorstel is ook niet gebaseerd op ons eigen belang. In tegendeel. Een algemene hypotheekgarantie zal leiden tot meer aanbieders, lagere marges en meer concurrentie. Dat is niet primair in ons belang.

Waarom dan wel?
Als coöperatieve bank, opgericht om de financiële stabiliteit en onafhankelijkheid van de leden te behartigen, voelen wij het als onze taak zo veel mogelijk bij te dragen aan het wel en wee van onze leden en aan de maatschappij. In dit kader komen wij dan ook met dit voorstel. Het kan in onze ogen bijdragen aan een gevoel van veiligheid bij de Nederlandse huizenbezitter. Hiernaast kan het in individuele probleemsituaties uitkomst brengen. De afgelopen jaren waren er circa 2.000 executorale huisverkopen per jaar. Dit aantal kan fors stijgen als de werkeloosheidscijfers oplopen en de rente

stijgt. Tot voor kort was er door de gestegen huizenprijzen, bij gedwongen verkoop vaak nog geld over. Dit zal steeds minder het geval zijn. Het past toch in ons huidige rechtsdenken eigenlijk niet bij deze tijd dat mensen die bijvoorbeeld vanwege werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid in de problemen komen op korte termijn uit huis worden gezet. Met dit voorstel willen wij ook bij starters op de huizenmarkt angst wegnemen om zo een verder stilvallen van de huizenmarkt tegen te gaan.

Hoe betaalbaar is de algemene hypotheekgarantie?

De afgelopen jaren bedroegen de verliezen van de NHG circa 0,025% over het garantiebedrag. Deze 0,025% komt aardig overeen met de bedragen die banken gemiddeld over hun niet NHG gedekte portefeuille afboeken. Het gemiddelde verliesbedrag voor de NHG over 2006 bedroeg ¤ 32.000. In het voorbeeld van de familie Jansen (zie bijlage) zien we dat, met de langere rente-overbruggingsperiode, de potentiële gemiddelde schade op hetzelfde nivo blijft.

Bovenstaande bedragen zijn gebaseerd op de gunstige omstandigheden van de afgelopen 10 jaar. De huizenprijzen zijn in die tijd verdubbeld en de werkloosheid was laag. We moeten teruggaan naar de beginjaren 80 voor meer barre tijden. Begin jaren 80 bedroegen de relatieve kredietverliezen ongeveer het tienvoudige van dit moment. Voor de NHG kan dit een verlies betekenen niet van ¤ 20 miljoen, maar van ¤ 200 miljoen (geen 0,025% maar 0,25%). Voor alle financiers samen (totale hypotheekportefeuille in Nederland circa ¤ 500 miljard) zou dit uitkomen op circa

¤ 1,3 miljard.
Het is moeilijk de toekomst te voorspellen. Hier komt bij dat ook wij de Nederlandse huizenmarkt nog steeds als zeer stabiel zien. Maar laten we er nu eens van uitgaan dat we op elke twee goede jaren een moeilijk jaar hebben. De gemiddelde schade per jaar komt dan uit op circa ¤ 500 miljoen voor de gehele Nederlandse hypotheekportefeuille. Dit is trouwens ruim boven de stresswaarde, die wij als Rabobankorganisatie aanhouden.

Een gemiddelde jaarpremie van 0,15% over de gehele uitstaande Nederlandse hypotheekportefeuille (zoals voorgesteld in het door ons ontwikkelde plan) leidt op termijn tot een jaarlijkse storting in het Nationale Garantiefonds van ¤ 750 miljoen. Ruim voldoende om de gemiddelde uitbetalingen te doen en tevens een basis om een vermogensbuffer op te bouwen.

Voor de goede orde, op basis van historische analyses verwachten wij dat de schatting van gemiddeld ¤ 500 miljoen per jaar aan de hoge kant is. Gemiddeld ligt een veel lagere schade voor de hand. Het ligt daardoor voor de hand dat na verloop van tijd de jaarlijkse premie omlaag kan en, bij voldoende buffer, op termijn kan verdwijnen. Daarnaast ligt het om praktische reden voor de hand de premie alleen te verplichten voor nieuwe hypotheken. De garantiestelling moet naar onze mening wel voor iedereen gelden. Met een nieuwe hypotheekproductie van circa ¤ 70 miljard per jaar, betekent dit dat de premie geleidelijk zal oplopen van ¤ 100 miljoen naar uiteindelijk de voorspelde ¤ 750 miljoen per jaar. Het ligt voor de hand om de bestaande NHG op te laten gaan in dit nieuwe initiatief. Dit betekent in ieder geval een startkapitaal van circa ¤ 500 miljoen. Daardoor kan de voorfinanciering door het Ministerie van Financiën achterwege blijven!

Het kan in theorie gebeuren dat er de komende jaren zoveel beroep op de garantie moet worden gedaan dat de buffers onvoldoende zijn. Voor dat geval dient de Minister een garantie af te geven. Deze eventuele uitgaven kunnen vervolgens weer ingelopen worden in goede tijden.

Hoe kan deze 0,15% worden opgebracht?

Ook hier komt het zelf financierend NHG principe weer te voorschijn. Die nieuwe verzekering zal de banken minder verlies en minder solvabiliteitsbeslag opleveren. Bovendien zal het de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt verhogen. Door de garantie zullen meer partijen weer toegang tot de kapitaalmarkt krijgen voor de funding van hun hypotheek. Liquiditeitspremies zullen afnemen. De sterke concurrentie op de hypotheekmarkt zal er naar onze inschatting toe leiden dat de hypotheekrente zal dalen. Het fundingvoordeel zal zo bij de klant terecht komen. Wij verwachten dat het systeem zich zo in belangrijke mate zelf kan financieren.

De 0,15% premie zal opgebracht dienen te worden door alle huizenbezitters. Een bepaalde minimumpremie van bijvoorbeeld 0,05% over het gehele hypotheekbedrag aangevuld met opslagen afhankelijk van het risico. Woningbezitters met een tophypotheek betalen meer premie dan iemand met een lage hypotheek in verhouding tot de waarde van zijn huis en de hoogte van zijn inkomen.

Dit is uiteraard slechts een eerste aanzet tot een nieuw hypotheekgarantieplan. Er zal nog veel gerekend moeten worden, checks en balances moeten worden aangebracht. Graag werken wij dit samen met u verder uit.

Hoogachtend,
Rabobank Nederland

Drs H. Heemskerk
voorzitter raad van bestuur

Bijlage: 1

Bijlage
Voorstel nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG+)

Doel:

- Vermijden van onvrijwillige huisuitzettingen
* Beschermen tegen forse restschuld bij onvrijwillige verkoop
* Bieden van een overbruggingsperiode om uit te zien naar een passende woning Oplossing:

* Geen executieverkoop na periode van bijzonder beheer (min. 7 maanden achterstand) met een zichzelf versterkend effect van forse prijsdalingen, maar:
* Overbruggingsperiode van maximaal twee jaar extra waarbij het garantie-instituut en de bank de klant én woning in beheer nemen en maandelijkse rentelasten bij de hypotheekschuld worden bijgeschreven;
* Woning blijft in vrije verkoop om een zo hoog mogelijke opbrengst te krijgen;
* Tijdens periode van 2 jaar extra wordt door NHG gekeken of woning ook bij institutionele belegger of woningcorporatie kan worden ondergebracht.
* Net als bij huidige NHG wordt eventuele restschuld klant kwijtgescholden
* Voorbeeld Familie Jansen: Huidige situatie NHG Totale schuld ¤ 245.000 Vrije verkoopwaarde (getaxeerd) ¤ 280.000 Opbrengst bij executieverkoop 80% vrije verkoopwaarde ¤ 224.000 Renteverlies oude situatie 1 jaar tegen 6% bruto ¤ 14.700 Totaal verlies NHG oude situatie ¤ 35.700 Nieuwe situatie NHG+ Totale schuld klant op tijdstip 0 ¤ 245.000 Renteverlies nieuwe situatie 3 jaar tegen 6% netto ¤ 46.800 Extra kosten beheer ¤ 10.000 Vrije verkoopwaarde + 2 jaar 95% van waarde t = 0 ¤ 266.000 Totaal verlies NHG + 2 jaar ¤ 35.800 Conclusie: het voordeel van het uitstellen en in veel gevallen afwenden van een executieverkoop op een doorgaans ongunstig moment, weegt op tegen het bijschrijven van rentelasten gedurende een periode van 2 jaar extra.

Randvoorwaarden:
De precieze voorwaarden van dit voorstel moeten nog nader worden uitgewerkt. In ieder geval dienen de volgende algemene randvoorwaarden te gelden:
* De financiering dient volledig verstrekt te worden binnen de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen
* De regeling is alleen bestemd voor de eerste eigen woning
* Uitgangspunt blijft de te goeder trouw van de klant
* De voorwaarden dienen zodanig vorm te worden gegeven dat misbruik en/of speculatie wordt tegengegaan. Onder andere dienen eventuele (spaar)middelen eerst te worden ingezet om zo lang mogelijk de rentelast te blijven betalen
* Klant werkt mee met Bank en NHG om woning goed verkoopbaar te houden om zodoende een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te genereren
* Indien er zich een koper meldt die een hoge verkoopprijs wil betalen, zal de bewoner uit de woning moeten vertrekken
* Landelijke dekking, binnen gestelde voorwaarden
* In onze ogen dient er sprake te zijn van een beperkt eigen risico (5-10%). Ook zal er een mechanisme ingebouwd dienen te worden dat financiers corrigeert die onzorgvuldig met het instrument omgaan Voordelen:

* Jaarpremie klant neemt af bij aflossen hoofdsom
* Kostenneutraal voor klant bij NHG doelgroep (korting die bank geeft = premie die klant aan fonds betaalt)
* Geen massale executieverkoop in slechte tijden zodat sneeuwbaleffect wordt vermeden
* Klant houdt geen restschuld over, waardoor deze direct een economische herstart kan maken, ook op de woningmarkt
* Goed voor het vertrouwen, de woningmarkt dynamiek en de economie als geheel
* Voorstel Rabobank lijkt op huidige Woonlastenfaciliteit die door NHG eveneens ter voorkoming van gedwongen verkopen wordt aangeboden
* Wij zijn er voorstander van de premie fiscaal aftrekbaar te maken. Net als de rente die er mee bespaard wordt

Voor vragen: Persvoorlichting Rabobank Groep
R.Salet, tel. 030 216 2832 of mail R.Salet@rn.rabobank.nl

dinsdag 4 november 2008