ZELFREGULERING BANKEN FAALT
Alternative A loans ook in Nederland
Tilburg, 2 oktober 2008 - Uit antwoorden van de Minister van Financiën op recente Kamervragen inzake sub prime-hypotheken blijkt dat in 25% van de gevallen banken zich niet hebben gehouden aan de gedragscode voor hypothecaire financieringen (zie bijlage, cijfers AFM). Los daarvan hebben banken in Nederland net als in de VS toegestaan dat consumenten een hypotheek afsluiten zonder loonstrookje te laten zien. De Minister moet urgent openheid van bankdossiers eisen over het te ruime verstrekkingbeleid in afgelopen jaren. De recente praktijk wijst uit dat banken zelf te lang te wachten met het aangeven van problemen. De antwoorden van de Minister zijn verder onjuist en verkeerd gefundeerd (zie puntsgewijze uitleg hieronder) en vergroten de zorgen over de hypotheeklastenverzwaring en verlengingsrentes nog sterker.
ACHTERGROND
Onderzoek naar explosieve stijging van hypotheeklasten in de jaren 2009-2011 (NHP, augustus 2008) leidde tot Kamervragen (PvdA) en aandacht in de media. De kredietcrisis in de VS is voortgekomen uit het verstrekken van slechte leningen door banken. Dergelijke leningen zijn ook in Nederland verstrekt zoals het onderzoek ondubbelzinnig laat zien. Minimaal 60.000 huishoudens komen hierdoor de komende drie jaar in financiële nood zoals ook door onderzoek van CDA wordt onderstreept (Tros Radar, 8 september). De Minister onderkent deze gevolgen niet. De Minister gaat in de beantwoording voorbij aan de onderzoeksuitgangspunten en hanteert volstrekt onjuiste aannames. Als deze antwoorden het overheidsstandpunt ten aanzien van hypotheeklastenverzwaring weerspiegelen, krijgen banken de komende jaren te maken met tienduizenden huizenbezitters die niet aan hun renteverplichtingen kunnen voldoen met alle macro-economische gevolgen van dien.
Zelfregulering van banken blijkt uit de antwoorden bovendien ernstig tekort te hebben geschoten. De Minister stelt op basis van AFM-onderzoek zelf dat de eigen gedragscode van banken voor maximale leensommen in 25% van de gevallen niet is nageleefd in 2006-2007. Verondersteld mag worden dat dit ook in 2003-2005 het geval is geweest en dus 1 op de 4 hypotheken mogelijk te ruim is verstrekt volgens de gedragscode.
Ook blijkt volgens nader onderzoek van NHP dat consumenten zonder het geven van inkomensgegevens tot 95% van de huiswaarde konden lenen. Deze zogeheten Alternative A Loans kenmerken zich door het feit dat de bank het inkomen niet controleert en in ruil daarvoor een hogere hypotheekrente mag rekenen. Het aantal huishoudens met dergelijke leningen is enkele duizenden en komt nog bovenop het aantal van 60.000. NHP heeft Kamerleden en het Ministerie hierover ingelicht.
De Minister moet zo snel mogelijk aan de NVB en haar leden om openheid vragen ten aanzien van het aantal zesjaars-leningen en de bijbehorende voorwaarden. Ook het aantal Alternative A Loans dient in kaart te worden gebracht. De totale omvang van het aantal huishoudens die hun renteverplichtingen vanaf 2009 niet kunnen nakomen moet inzichtelijk worden om te voorkomen dat ook banken in Nederland straks hun inkomsten zien verdampen en er een Nederlandse versie van een sub prime-crisis ontstaat.
Samengevat komen de fouten in de beantwoording van de Kamervragen neer op het volgende: 4 Er is geen sprake van reële inkomstenstijging, in de periode 2003-heden. Daarom is die ook niet meegenomen in het onderzoek van NHP 4 Het onderzoek betreft uitsluitend beleggingshypotheken. De Minister antwoordt dat bij spaarhypotheken er een matigende premiecomponent is. Het gaat echter niet om spaarhypotheken. 4 De Minister beroept zich op informatie van De Nederlandse Vereniging van Banken en van Woon 2006. De NVB is in deze geen onafhankelijke partij. Woon 2006 is een database voor nieuwe aankopen terwijl het hier vooral oversluitingen betreft (70%). Ook betreft het bij Woon 2006 vrijwillige medewerking aan het onderzoek, terwijl NHP volledige portefeuilles heeft gebruikt voor de analyse van de hypotheeklasten. 4 De Minister stelt suggestief dat mensen wel voor lange looptijden zullen hebben gekozen , terwijl juist is gebleken dat bij een zesjaarsrente hogere leningen werden verstrekt dan bij een 10 jaarsrente. 4 De Minister haalt een onderzoek aan van DNB over gemiddelde hypotheken terwijl het hier juist excessen betreft: 60.000 van de miljoenen hypotheken in ons land hebben een klein effect op gemiddelden maar zijn in absolute zin hoge aantallen. 4 DNB spreekt over rentestijging van 2%, maar dat betreft alleen nieuwe leningen. Bij verlengen van de hypotheek na afloop van de rentevastperiode, waar het hier met name over gaat, is de verlengingsrente inmiddels tot 3,3% hoger dan in 2004 en 2005. 4 AFM laat zien dat de eigen gedragscode van banken voor maximale leensommen door 25% van hen niet is nageleefd in 2006-2007. Dan mag verondersteld worden dat dit in 2003-2005 ook het geval is geweest en dus 1 op de 4 hypotheken wellicht te ruim is verstrekt volgens de gedragscode. Dit is, zeker in het licht van de huidige situatie, zorgwekkend en vraagt om nader onderzoek.
Over NHP
Pieter Lijesen (40) is fiscaal jurist en initiatiefnemer van NHP, gevestigd in Tilburg. NHP is verzekeringsvergelijker en financiële full service dienstverlener met ruim 300 aangesloten Erkend Hypotheekadviseurs. NHP streeft naar maximale transparantie van de kostenstructuur van financieel advies en stelt traditionele verdienmodellen ter discussie. In 2007 bracht NHP de eerste provisievrije hypotheek- en verzekeringsproducten op de markt. NHP biedt deze aan in samenwerking met gerenommeerde banken en Europese risicodragers. Voor het initiële onderzoek, rekenvoorbeelden, persberichten en andere publicaties zie ook www.nhp.nl http://www.nhp.nl>
Contact voor de media:
Veronique van Zanten, 06-518 31 707
2070827700
Vragen van de leden Vos, Depla en Tang (allen PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen, Wijken en Integratie over het onderzoek van NHP `Subprimecrisis in Nederland'. (Ingezonden 19 augustus 2008)
1
Bent u bekend met het onderzoek van de Nationale Hypotheekpas over een subprimecrisis in Nederland? 1)
Ja.
2
Deelt u de conclusie van de onderzoekers dat door ruimhartige verstrekking van hypotheken en het aflopen van de rentevaste periodes duizenden gezinnen in de problemen kunnen raken vanaf 2009?
Laat ik voorop stellen dat het mij zorgen baart indien mensen in de financiële problemen terecht komen.
Het is in het algemeen mogelijk dat huiseigenaren na het aflopen van een rentevastperiode te maken krijgen met een hogere rente en daarmee met hogere rentelasten. Daar staat tegenover dat in de meeste gevallen er ook sprake zal zijn van inkomensstijging waardoor de stijgende rentelasten (tenminste deels) kunnen worden opgevangen. Ik merk op dat in het onderzoek van de Nationale Hypotheekpas geen rekening is gehouden met een inkomensstijging omdat er wordt uitgegaan van gelijke inkomens tussen 2003 en nu. Verder is het zo dat voor huishoudens die een spaarhypotheek hebben afgesloten het effect van de hogere rente (deels) gecompenseerd wordt door een lagere spaarpremie. Als er sprake is van een spaarhypotheek dan heeft een rentestijging veel minder effect op de netto hypotheeklasten, omdat de hogere te betalen rente wordt gecompenseerd door een lagere inleg op het spaartegoed.
Uit de ons bekende gegevens zijn echter geen aanwijzingen te vinden dat dergelijk grote groepen huiseigenaren (60.000 160.000 huishoudens) dermate hoge loan-to-income (LTI) verhoudingen hebben zoals die in het onderzoek van Nationale Hypotheekpas staan vermeld. Het genoemde onderzoek rept over leningen die negen maal het inkomen bedragen. Deze hoge LTI zou vooral in de periode 2003-2005 voorkomen toen de rente op een zeer laag niveau stond. Het onderzoek stelt verder dat veel hypotheekleningen uit die periode voor zes jaar werden vastgezet. Bij het aflopen van die rentevastperiode worden deze huiseigenaren geconfronteerd met hogere hypotheeklasten door de hogere, huidige rente. Volgens het onderzoek zou uit steekproeven blijken dat in 12 tot 28% van de
hypotheekleningen sprake zou zijn van de extreem hoge LTI. Bij het moment van renteherziening
zouden dan jaarlijks 60.000 tot 160.000 huishoudens in betalingsproblemen kunnen komen.
Precieze gegevens van geldgevers over hypotheekverstrekking zijn niet voorhanden. Hoewel het beleid van banken destijds niet gericht was op het verstrekken van 9 maal het inkomen, kwam ruime hypotheekverstrekking voor, al is niet duidelijk in welke mate en met welke frequentie. De praktijk van ruime verstrekking was mede aanleiding voor de aanscherping van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in 2007. De NVB heeft laten weten zich niet uit te spreken over individuele kredietverstrekkingen, maar streefde er in de periode 2003-2005 wel naar om via zelfregulering verantwoorde woonlasten te bewerkstelligen.
Met behulp van het onderzoeksbestand WoON 2006 kan een inschatting worden gemaakt van het aantal huishoudens dat een hoge verhouding tussen hypotheeklening en inkomen heeft. Het Woononderzoek Nederland (WoON) brengt woonwensen en woonomstandigheden in kaart. Het geeft inzicht in onder andere de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen, de woning en de woonomgeving. De inkomensgegevens uit het WoON zijn afkomstig van de Belastingdienst, de gegevens over de hoogte van de hypotheek berust op informatie uit enquêtes. Tussen 2003 en 2005 hebben jaarlijks circa 200.000 huishoudens een koopwoning betrokken. De gemiddelde LTI van deze groep is 3,8. Zo'n 85% heeft een LTI die lager ligt dan 5, en 96% heeft een LTI lager dan 7. Minder dan 1% heeft een LTI van 9 of hoger. Op grond van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat er relatief weinig huishoudens zijn met een zeer hoge LTI van 9 die in de jaren met een lage rente (2003-2005) een huis hebben gekocht. Voor hoeveel van deze huishoudens de rentevast periode binnenkort afloopt is niet bekend. Gezien de lage rentestand in de jaren 2003- 2005 zullen veel huishoudens hebben gekozen voor een lange rentevastperiode.
De meeste huishoudens kunnen een stijging van de hypotheekrente opvangen. DNB heeft onlangs een scenario doorgerekend waarbij er sprake is van een stijging van de hypotheekrente met 2% en een daling van de huizenprijzen.1 Uit de berekeningen bleek dat de meeste huishoudens een toename van de hypotheeklasten kunnen opvangen. Problemen ontstaan vooral als er een combinatie optreedt van vermogensverlies en inkomensverlies (bijvoorbeeld door werkloosheid).
3
Kan het zijn dat deze gezinnen met name starters op de woningmarkt betreffen? Zo ja, wilt u dit onderzoek ook betrekken bij het in kaart brengen van de positie van starters op de woningmarkt, zoals bij de Voorjaarsnota is toegezegd?
Bij vraag twee heb ik geantwoord dat er op basis van de gegevens uit het onderzoeksbestand WoON 2006 geen aanwijzingen zijn dat grote groepen huiseigenaren op dit moment een hele hoge LTI hebben. Slechts een klein deel van de huiseigenaren die tussen 2003 en 2005 een woning hebben
1 DNB, Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland, september 2008, nr. 8.
gekocht heeft een LTI van 9 of hoger (minder dan 1%). Naar verwachting hebben verreweg de meeste
huizenkopers uit de periode 2003-2005 een LTI die zou kunnen passen bij de huidige normen voor verantwoorde kredietverstrekking. De uitkomsten voor starters wijken nauwelijks af. Ook voor starters geldt dat minder dan 1% een LTI van 9 of hoger heeft. In het algemeen kan worden gesteld dat starters op de woningmarkt een bovengemiddelde inkomensstijging laten zien waardoor de LTI afneemt ten opzichte van de waarde ten tijde van afsluiten van de hypotheeklening.
4
Is er volgens u sprake geweest van onverantwoord gedrag van de banken in het licht van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen?
Zie ook het antwoord op vraag 2. Zoals hierin o.a. is aangegeven was volgens de NVB het beleid van banken erop gericht om via zelfregulering verantwoorde woonlasten te bewerkstelligen. De Gedragscode zoals die gold in 2003-2005 gaf geen maximale leensom aan, maar wel regels hoe de maximale leencapaciteit in algemene zin diende te worden berekend aan de hand van de (toets)rente en inkomen op basis van annuïteitenlening.
Overigens is op 1 januari 2006 de overkrediteringsnorm voor verantwoorde kredietverstrekking in de Wet financiële dienstverlening (nu: Wet op het financieel toezicht) ingevoerd. De daarin geformuleerde overkrediteringsnorm voor verantwoorde kredietverstrekking is een open norm. De AFM houdt toezicht op de naleving van de norm voor verantwoorde kredietverstrekking. De Gedragscode Hypothecaire Financiers is op 1 januari 2007 aangescherpt ten aanzien van verantwoorde kredietverstrekking en dient ter invulling van deze open norm. Deze aangescherpte Gedragscode bevat een maximale leencapaciteit die afhankelijk is van inkomen en (toets)rente. Tevens kent de Gedragscode een "comply or explain"- component, die het mogelijk maakt om, alleen indien dat verantwoord is, in individuele gevallen af te wijken van de normen in de Gedragscode.
Volgens het onderzoek ten aanzien van advisering van hypotheken van de AFM van 2007 lijkt de naleving van de norm voor verantwoorde kredietverstrekking redelijk te zijn. De NVB bevestigt dit beeld. In dit onderzoek heeft de AFM aangegeven dat 25% van de marktpartijen de Gedragscode niet goed naleefde in de periode augustus 2006 tot en met februari 2007. Op korte termijn zal de AFM bij aanbieders onderzoeken starten om vast te stellen of dit verbeterd is en maatregelen, inclusief handhaving, nemen als dat nodig is.
5
Indien er sprake is geweest van onverantwoord gedrag van de banken bij het verstrekken van hypotheken, deelt u de mening dat banken de verantwoordelijkheid hebben om consumenten die de rentelasten niet meer kunnen dragen tegemoet te komen?
6
Bent u bereid om de banken te verzoeken coulanceregelingen te treffen voor de gezinnen die getroffen worden door de verhoging van de rente?
Voor het antwoord op vraag 5 en 6 zie onderstaand.
Dit betreft primair een zaak tussen de bank en de desbetreffende consument. Naast de verantwoordelijkheid van banken bij hypotheekverstrekking, hebben ook huizenkopers een eigen verantwoordelijkheid bij het maken van de keuze voor een rentevast periode tussen zekerheid over hypotheeklasten op kortere of langere termijn.
Indien de consument van mening is dat in haar geval onverantwoord krediet is verstrekt, kan zij zich met een klacht ten aanzien van de kredietverlener richten tot het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD) of tot de civiele rechter.
Ik zal uiteraard alert blijven op ontwikkelingen ten aanzien van de omgang van banken met gezinnen die met een renteverhoging te maken krijgen.
1) Lijesen, P.G., SUB-PRIME HYPOTHEKEN IN NEDERLAND, NHP, augustus 2008
---- --