Amersfoort, 18 september 2008
Verschillen analyse tussen de systematiek van de gemeente en Stg. Heiligenbergerbeekdal. Alle bedragen exclusief BTW tenzij anders vermeld.
Achtergrond
Om de verschillen te kunnen begrijpen moet men de gegevens gebruiken die destijds de grondslag waren voor de besluitvorming. Dat gaat niet alleen over cijfers maar ook begripsdefiniëring en ook de geest van het besluit. Hieronder een korte terugblik:
Bij de Startnotitie Park Randenbroek en omgeving is uitgegaan van complete kostendekking. De Zwarte Weg hoorde toen nog tot het gebied. Dit gebied is zonder Raadsbesluit uit het plangebied gehaald.
In september 2004 is besloten mee te werken aan een nieuw ziekenhuis. Dat was de enige reden om de oude ziekenhuizen aan te kopen. De aankoop moest budgettair neutraal geschieden en daarom moesten de ziekenhuislocaties worden herontwikkeld . Conform de besluiten van budgetneutrale grondexploitatie van de drie ziekenhuislocaties tezamen zou er bij overschotten de andere locaties minder gebouwd dienen te worden. Het gemeentebestuur heeft sinds 2004 steeds duidelijk te kennen gegeven een sterke voorkeur te geven aan een zo groen mogelijke invulling van Het Beekdal. Welke berekeningen lagen destijds in 2004 ten grondslag aan de budgettaire neutrale herontwikkelig van de drie ziekenhuislocaties? Het zal belangrijk zijn juist deze berekeningen boven tafel te krijgen en openbaar te maken, omdat dan bezien kan worden of de aannames van toen nog wel valide zijn. Dat kan geen kwaad want de berekeningen zijn gedateerd en waarschijnlijk te grof. Ze zijn daardoor zo algemeen, dat ze de aanbesteding niet zullen beïnvloeden.
Er is in juni 2005 besloten om het zwembad te slopen en ergens anders een zwembad te bouwen. Alleen de sloop- en saneringskosten van het zwembad zouden uit herontwikkeling moeten worden terugverdiend.
Inrichtingskosten dienen uit de bestaande budgetten (sport, verkeer, onderhoud, groenblauwe structuur, openbare voorzieningen) en subsidies betaald te worden en niet uit overschotten van de grondexploitatie. Bij een overschot in de grondexploitatie wordt er gewoon minder gebouwd. Zo is dat besloten.
Verkoopwaarde grond
Hoe bepaal je de verkoopwaarde van de grond? De potentiële verkoopprijzen van de woningen zijn daarbij sterk bepalend. De verkoopwaarde van de grond wordt bepaald door van de verkoopwaarde van de woning de bouwkosten van de woning af te trekken. De potentiële verkoopwaarden van de woningen worden berekend op basis van referentie wijken. De stichting hanteert de volgende berekende grondwaarden:
| |Verkoopwaar| |Verkoopwaar|grond-| | |de | |de | | | |Woningen |bouwkost|Grond |quote | | | |en | | | |Lichtenberg | | | | | | huizen |567.000 |-260.100|306.900 |54% | | |420.000 |-203.149|216.851 |52% | |appartemente| | | | | |n | | | | | |St. |273.000 |-169.507|103.493 |38% | |Elisabeth | | | | | |Kop van |273.000 |-169.507|103.493 |38% | |Schothorst | | | | | |Zwembad |273.000 |-169.507|103.493 |38% | |Zwarte Weg | | | | | | regulier |273.000 |-169.507|103.493 |38% | | sociaal |191.100 |-141.100|50.000 |26% |Uit de verkoop van de grond kunnen dan alle kosten worden gedekt die te maken hebben met het verwerven en het realiseren van de bouw- en woonrijpe grond / inrichtingsklare grond. Bovenstaande tabel is van belang, omdat het uiteindelijk hier omdraait. Wordt de grond zo goed mogelijk verkocht? Hoeveel is de grond waard? De stichting meent, dat deze tabel goed gefundeerd en onderbouwd is. De grondquotes geven aan dat het hoge segment met de beste locatie de hoogste quote genereert.
Conclusie
Met de huidige woningbouwplannen op de Lichtenberg, Kop van Schothorst en Zwarte weg kunnen deze gronden in 2013 verkocht worden voor minstens E 60 miljoen. Dit is na het schonen van de gemeentelijke toevoegingen van bovengenoemde oneigenlijke kosten maar ook na ophoging van bepaalde kosten door rente, indexering vanwege later oplevering dan destijds gepland ruim voldoende om alle koop-, sloop-, BWR-, infra-, rente- en plankosten te kunnen betalen. Latere oplevering is meestaal niet nadelig omdat de stijging van de woningverkoopprijzen de kosten van rente en indexering goed maken.. Er blijft zelfs E 6,6 miljoen over voor eventuele extra risico's, zie pagina 5 en 8. De inrichtingskosten bedragen na aftrek van subsidies E 1,5 miljoen en kunnen betaald worden uit de groenblauwe structuur.
Stichting Heiligenbergerbeekdal
E.H.M. Vosters, secretaris 06-22730488
Bijlage 1 Toelichting per locatie
Bijlage 2 Inrichtingskosten
Bijlage 3 Varianten berekeningen Oranjewoud
Bijlage 4 Cijferoverzicht
Bijlage 1 toelichting per locatie
Lichtenberg
| |Gemeente |Stichting| |Kopen cf koopcontract boekwaarde|-16,4 |-16,4 | |2010 | | | |Slopen, saneren, BWR, plan, |-9,3 |-11,4 | |infra & fasering | | | |Verkoop grond in 2011 |25,6 |36,4 |
- De sloopkosten en anderen zijn bij de stichting E 2.1 miljoen hoger omdat de ziekenhuislocaties pas na 2011 opgeleverd zullen worden en daarom is er rente en indexering berekend.
- De verkoopwaarde van de grond is bij de stichting E 10.8 miljoen hoger dan van de gemeente. Dit komt omdat de stichting uitgaat van zes appartementen meer. Met een grondverkoopwaarde van E 216.851 per woning is E 1.3 miljoen van de E 10,8 verklaard. Toch blijft E 36.4 miljoen met 144 woningen haalbaar wegens onze voorzichtige aannames. De verkoopwaarde van de grond kan anders zijn omdat de gemeente waarschijnlijk uitgaat van lagere verkoopwaarden van de woningen en/of hogere bouwkosten. Hogere bouwkosten kan ook wegens meer kwaliteit resulteren in een hogere verkoopwaarde. Dus hogere bouwkosten hoeven niet altijd te leiden tot een lagere grondopbrengst.
- De gemeente hanteert als referentiewijken Melange en Weltevreden en de stichting gaat uit van een meer representatieve wijk op De Berg het Beatrixplantsoen en omstreken.
- Welke garanties heeft de Raad dat het College goed koopmanschap betracht? Bestaat niet het risico dat de grond voor een te lage prijs wordt verkocht, zelfs bij een openbare aanbesteding? Het stadspark en daarmee ook de stad hebben hierin voor altijd dan het nakijken.
- Het exploitatie risico bij de Lichtenberg is minimaal. De grondquote van gemiddeld 53% is voor deze optimale locatie realistisch. In den lande zijn er vele locaties die zelfs op een hogere grondquote uitkomen. Deze locatie is optimaal omdat die goed bereikbaar is, dicht bij groen, midden in het land en dicht bij De Randstad gelegen is.
St.Elisabeth
| |Gemeente |Stichting| |Kopen cf koopcontract boekwaarde|-11,2 |-11,2 | |2010 | | | |Slopen, saneren en fasering |-5,3 |-7,4 | |Groene inrichting |-1,1 |0,0 | |Kosten BWR en plankosten |-3,6 |0,0 | |Verkoop grond |22,0 |0,0 |
- De sloopkosten en andere kosten zijn bij de stichting E 1.9 miljoen hoger omdat pas na 2011 het oude St.Elisabeth ziekenhuis opgeleverd wordt. Over de koop- en sloopkosten van het St.Elisabeth ziekenhuis wordt eerst geïndexeerd en daarna moet rente worden betaald omdat de koop- en sloopkosten pas kunnen worden afgelost uit de grondbaten van de andere ziekenhuislocaties en de Zwarte Weg.
- Er is weliswaar besloten dat bij de St.Elisabeth locatie de groene inrichting terugverdiend zou moeten worden uit de grondexploitatie, maar ingeval onbebouwd valt deze post onder inrichtingskosten en is subsidiabel. Indien op de St Elisabeth locatie niet gebouwd wordt, worden er ook geen kosten BWR en plankosten gemaakt. Ingeval bouwen is door de stichting E 1 miljoen opgenomen voor planontwikkeling.
- De stichting gaat uit van geen woningbouw op de St.Elisabeth locatie, ook omdat een overschot op de grondexploitatie niet geoorloofd is binnen het besluit van de budgettaire neutraliteit.
- Het exploitatie risico bij St.Elisabeth is groot, omdat de verkoop van zo veel (300) appartementen bij elkaar moeizaam blijft. De grondquote van 38% is reëel.
Kop van Schothorst / Maatweg
|Kosten BWR, plan en infra | |-3,2 | |Verkoop van grond, |9,6 |12,8 | |gemeentecijfers geschat | | | |Ecologische verbindingszone(evz)|-2,0 | | |Maatweg | | |
- De cijfers van de gemeente zijn bij de stichting niet bekend, daarom zijn de gemeentecijfers gelijk aan die van de stichting. De stichting heeft het saldo berekend op E 9,6 miljoen (E 12.-E 3.2). Dat is inclusief De Schans en een deel van de gemeentelijke ontwikkeling aan de Balladelaan van E 2 miljoen.
- Tot het plangebied Maatweg behoort de Kop van Schothorst inclusief de Balladelaan.
- Op 28 september 2004 is besloten tot budgetneutrale ontwikkeling van de Maatweg, St. Elisabeth en Lichtenberg. Uit de brief van het College van 12 september 2007 blijkt nog eens dat niet de particuliere maar wel de gemeentelijke ontwikkeling van de Balladelaan meetelt bij de exploitatie van de Kop van Schothorst.
- Uit het bestemmingsplan Maatweg 2007 voorontwerp PPC 16 januari 2007 maken wij uit pagina 43 van de toelichting op dat de gemeentelijke exploitatie van de Kop van Schothorst niet alleen bestaat uit 100 maar uit 200 woningen en 1000m2 extra maatschappelijke voorzieningen. De kosten en de grondruil(slopen en herbouwen) voor de Balladelaan 208 dienen bij deze extra 100 woningen aan de Balladelaan wel in mindering te worden gebracht van de totale grondexploitatie. De stichting schat de kosten van de grondruil slopen en herbouwen op E 2,9 miljoen. Deze investering geeft een positieve impuls aan de omgeving. De extra baten van 100 woningen en collectieve voorzieningen aan de Balladelaan komen uit op E 6,5. Per saldo komt dat uit op enkele grondbaten van E 3,6 miljoen, die bij de budgettaire neutraliteit hoort. In plaats van 200 woningen gaan we in onze berekeningen uit van slechts 100 woningen. Het batig saldo wordt E 3,6 miljoen hoger dan de E 9.6 miljoen, die de stichting berekend heeft.
- Het is een goede locatie, dicht bij de stad, goed bereikbaar en dicht bij het groen van Hoogland West. De verkoopprijzen van de woningen en dus van de grond zouden wel eens hoger uit kunnen pakken dan hier is berekend.
- Het exploitatie risico is hier laag. De grondquote van 38% is reëel.
- Een netto bate uit de grondexploitatie van de Kop van Schothorst mag niet resulteren in het dekken van inrichtingskosten, zoals de aanleg van een ecologische verbindingszone of kosten voor Het Huis van de Watersport. Dat is wel besloten in 2005, maar dat is in strijd met het besluit van budgettaire neutraliteit in 2004. Conform het besluit van budgettaire neutraliteit zou dat moeten resulteren in minder woningen en niet ter dekking van inrichtingskosten.
- Deskundigen achten het bedrag voor een ecologische verbindingszone van E 2 miljoen overigens erg hoog. Bovendien is dit subsidiabel.
- Het MMC draagt alle kosten van het herinrichten van hun terrein aan de Maatweg. Het eventuele tekort wordt gedekt uit de te realiseren parkeervoorzieningen en zorggerelateerde functies. De kosten van het bouw- en woonrijp maken heeft de gemeente verdisconteerd in de verkoopprijs aan het MMC. De Ziekenhuislocatie is op zich budgettair neutraal.
Zwembad
| |Gemeente |Stichting| |Sloop- en saneringskosten |-4,0 |-1,5 |
- Volgens de besluitvorming in juni 2005 zouden de sloop- en saneringskosten van E 1,5 miljoen van het zwembad dienen te worden terugverdiend. Zie rapport "De toekomstscenario's zwembaden" van 16 juni 2004 pagina 39. Dit rapport is de basis geweest tot besluit om te slopen. Waarom is hier E 4 miljoen opgevoerd?
- Het is niet consistent om uit hoofde van budgetneutrale grondexploitatie andere inrichtingskosten te financieren en zeker niet buiten het plangebied zoals een kunstijsbaan in Vathorst. Dit is bovendien in strijd met de besluitvorming.
- Twee en dertig woningen leveren volgens de stichting veel meer op dan E 1,5 miljoen.
- Woningen leveren hier zeer veel geld op. Het is een toptop locatie, dicht bij de stad en dicht bij groen. De verkoopprijzen van de woningen en dus van de grond worden wellicht vergelijkbaar met De Berg. -Het exploitatie risico is hier minimaal. De grondquote van 38% is aan de lage kant.
Zwarte Weg
| |Gemeente |Stichting| |Aankoop, BWR plan, infra & | |-4,8 | |fasering | | | |Verkoop grond |2,0 |9,1 |
- De grondbaten bij de Zwarte Weg zijn hoger geworden dan het rapport van de stichting, omdat een kleine extra bate meegenomen is van 60 woningen sociale woningbouw. Daar staat een extra kostenpost voor de verwerving van de gemeentewerf en de aanleg van een geluidswal tegenover. Subsidie is hier door ons nog niet meegerekend.
- Woningen zullen redelijk verkoopbaar zijn, zeker na een positieve impuls van de wijk Randenbroek. Het is dicht bij de stad en dicht bij groen. Helaas ligt de wijk wel dicht bij de snelweg.
- Er is een exploitatie risico. De grondquote van 38% is reëel.
- Planmatig heeft de stichting niet zo veel problemen dat de Zwarte Weg ingepast wordt in de wijk Randenbroek onder het project Amersfoort Vernieuwt. Maar dan dienen volgens ons wel de volledige grondbaten ten gunste te komen voor minder woningen in de rest van het beekdal. Het voltallige gemeentebestuur wenst namelijk een zo groen mogelijke inrichting van het beekdal. Het gebied behoort gewoon tot het plangebied cf de Startnotitie.
Metgensbleek, Villa Hbbweg 159
| |Gemeente |Stichting| |Aankoopkosten inclusief rente | |-1,2 | |ISV subsidie en verkoopwinst | |1,4 | |villa hbbweg 159 | | |
- De E 1,2 miljoen betreft onder andere de aankoop van Metgensbleek, dat met ISV subsidies is betaald.
- Het positieve saldo resulteert uit de renovatie en verkoop van de villa aan de Heiligenbergerweg 159.
- Hier is nauwelijks exploitatierisico.
Meevaller Verkoopprijzen woningen in 2013
Sinds de prognoses uit 2004 en 2005 zijn de woningverkoopprijzen sterker gestegen dan de bouwkosten. Dat heeft de stichting maar waarschijnlijk ook de gemeente niet helemaal meegenomen. Door een grotere stijging van de verkoopwaarde van de woningen stijgt, na aftrek van de gestegen bouwkosten, de verkoopwaarde van de grond. Per saldo is een extra bate te verwachten van E4 miljoen.
- De stichting heeft zelfs een veiligheidsmarge in de bouwkosten ingebouwd van 11 tot 15%. Deze marge blijft in het eindresultaat gehandhaafd als risicoreserve.
- Korte termijn fluctuaties in de financiële markt hebben op de lange termijn vastgoedmarkt betrekkelijk weinig invloed. Bijlage 2 Inrichtingskosten
Inrichtingskosten
| |Gemeente |Stichting| |Huidige infrastructuur |-0,8 | | |Heiligenbergerbeek |-2,5 | | |Park Randenbroek |-2,6 | | |Vosheuvel |-0,8 | | |Sportvelden/westoever |-3,2 | | |Plankosten |-0,5 | | |Kosten |-10,4 |-3,0 | |Subsidies |4,2 |1,5 | |Sub-totaal Inrichtingskosten |-6,3 |-1,5 |Wij hebben een toelichting gevraagd over de E 10,4 miljoen inrichtingskosten. Er is alleen aangegeven waar de kosten worden gemaakt maar niet waarvoor. Het zijn volgens ons inrichtingskosten, die men niet wil, overbodig zijn of zonder meer onder de bestaande budgetten vallen zoals (achterstalling) onderhoud, sport, verkeer, infrastructuur, openbare voorzieningen en groen- blauwstructuur etc.. Bij onze opstelling gaan we ervan uit, dat de helft gefinancierd kan worden uit subsidies.
Bijlage 3 Varianten berekeningen Oranjewoud
Varianten berekeningen Oranjewoud
|St. Elisabeth Kopen |-11,2 | |St. Elisabeth slopen |-6,8 | |Zwembad |-4,0 | |Bate Uit Zwarte Weg. |2,0 | |Caravanstalling |-1,6 | |Inrichtingskosten |-10,4 | |Totaal grex+ inrichtingkstn |-32,0 | | | | |Meerkosten (-) en minderkosten | | |Z1 Variant Multifunctioneel geb.|-1,0 | |Z2 Variant wonen |2,0 | |Z2 Meerkosten ondergronds |-1,0 | |parkeren | | |S1 Variant ijsbaan groen |0,3 | |S2 Variant Skeelerbaan op |0,3 | |ijsbaanterrein | | |S3 Variant Skeelerbaan op vop |-0,4 | |trainingsveld | |Oranjewoud presenteert alsof een onbebouwd beekdal E 32 miljoen kost en gooit hiermee grondexploitatie en inrichtingskosten op een grote hoop. Ook bij een bebouwd beekdal bedragen de inrichtingskosten volgens de gemeente altijd nog E 10,4 Een kostenpost waarvan wij ons afvragen of dit allemaal wel wenselijk is.
De varianten:
- Z1. Volgens ons kan de bouw van een multifunctioneel gebouw betaald worden uit bestaande budgetten. Mocht er geen behoefte aan zijn dan is een eenvoudig grand café zoals (zandfoort aan de beek) met terras en gymzaal voorlopig voldoende.
- Z2 We begrijpen niet dat 32 woningen op de zwembadlocatie E 2 miljoen op zullen brengen. Met 60 woningen zal de verkoopwaarde van de grond tussen de E 5,2 en E 9 miljoen liggen uiteraard voor aftrek van kosten zoals slopen E 1,5 miljoen, plankosten BWR etc..
- S2 De aanleg van hier een skeelerbaan is volgens ons geldverspilling. Het is een natte oever, dus het blijft draineren, pompen en dweilen met de kraan open etc. Bovendien komen de meeste skeeleraars uit Noord Amersfoort en het is beter deze baan te combineren met de (kunst)ijsbaan in Vathorst. Dat is qua investering als exploitatie veel gunstiger met veel synergievoordelen. S3 Zoals reeds gezegd is verplaatsing van sportvelden pure geldverspilling. Kunstgras is de oplossing.
Caravanstalling
Het uitplaatsen van de caravanstalling is volgens ons in deze fase weinig zinvol. Het gebied is ongeschikt is als natuurbeleving. Bovendien zetten wij vraagtekens bij de zin van het verplaatsen van volkstuin Dorrestein, omdat in de kaders aangegeven wordt dat voor sporters aanleg van kunstgras, ook het hele jaar door, meer soulaas biedt. Beter kan gewacht worden tot de verbreding van de A28 en dan bezien wat het beste is. Uitplaatsing van de caravanstalling kost E 1,6 miljoen. We hebben dat herleid uit de stukken van de presentatie van Oranjewoud en het B&W voorstel van 25 juni 2008.
Bijlage 4 cijferoverzicht
|A. Budgetneutrale grondexploitatie (grex) | | | | |in miljoenen euro's | | | | |"-" voor het getal zijn kosten | | | | | |Gemeente |Stichting| |Lichtenberg |Kopen cf koopcontract boekwaarde |-16,4 |-16,4 | | |2010 | | | | |Slopen, saneren, BWR, plan, infra|-9,3 |-11,4 | | |& fasering | | | | |Verkoop grond in 2011 |25,6 |36,4 | | | | | | | | | | | |St Elisabeth |Kopen cf koopcontract boekwaarde |-11,2 |-11,2 | | |2010 | | | | |Slopen, saneren en fasering |-5,3 |-7,4 | | |Groene inrichting |-1,1 |0,0 | | |Kosten BWR en plankosten |-3,6 |0,0 | | |Verkoop grond |22,0 |0,0 | | | | | | | | | | | |Kop van Schothorst |Kosten BWR, plan en infra | |-3,2 | |(incl Schans & |Verkoop van grond, |9,6 |12,8 | |Balladelaan) |gemeentecijfers geschat | | | | |Ecologische verbindingszone(evz) |-2,0 | | | |Maatweg | | | | | | | | | |1.Sub-totaal ziekenhuislokaties |8,3 |-0,4 | | | | | | | | |Gemeente |Stichting| |Zwembad |2. Sloop- en saneringskosten |-4,0 |-1,5 | | | | | | |Overigen | |Gemeente |Stichting| |Zwarte weg |Aankoop, BWR plan, infra & | |-4,8 | | |fasering | | | | |Verkoop grond |2,0 |9,1 | | | | | | | | | | | |Metgensbl+HBweg 159|Aankoopkosten inclusief rente | |-1,2 | | |ISV subsidie en verkoopwinst | |1,4 | | |villa hbbweg 159 | | | | | | | | | |3. Sub-totaal overigen |2,0 |4,5 | | | | | | | |4. Meevaller verkoop woningen in |0,0 |4,0 | | |2013 | | | | | | | | |Totaal budgetneutrale grondexploitatie 1.+2.+3.+4. |6,3 |6,6 | | | | | | |B.Inrichtingskosten| | | | | | |Gemeente |Stichting| | |Huidige infrastructuur |-0,8 | | | |Heiligenbergerbeek |-2,5 | | | |Park Randenbroek |-2,6 | | | |Vosheuvel |-0,8 | | | |Sportvelden/westoever |-3,2 | | | |Plankosten |-0,5 | | | |Kosten |-10,4 |-3,0 | | |subsidies |4,2 |1,5 | | |Sub-totaal Inrichtingskosten |-6,3 |-1,5 | | | | | | | |Totaal grondexploitatie en |0,1 |5,1 | | |inrichtingskosten | | |---- --