GGNNIITTSSEEVVSSIIUUHHSSKKLLOOVV SSDDNNOOFF LLAAAARRTTNNEECC Sectorbeeld voornemens woningcorporaties
begroting 2008
Naarden, 1 juli 2008
2008
Inhoud
1 Samenvatting 4
2 Inleiding 8
2.1 Algemeen 8
2.2 Opzet rapportage 9
3 De voornemens van de corporaties op sectorniveau 11
3.1 Voorgenomen activiteiten in woongelegenheden 11
3.2 Voorgenomen activiteiten in relatie tot betaalbare huisvesting voor lagere inkomens en
bijzondere doelgroepen 17
3.3 Voorgenomen activiteiten in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 20
3.4 Ontwikkelingen van de activiteiten van corporaties in verbindingen 24
4 Voornemens en ruimte 31
4.1 Inleiding 31
4.2 Bouwregio's 32
4.2.1 Voorgenomen woningproductie in 2008 en 2009 32
4.2.2 Grote variatie bouwregio's bij de voorgenomen woningproductie (2007 - 2012) 34
4.2.3 In randgemeenten meestal meer aandacht voor doelgroep 36
4.3 De 40 wijken, grote steden en overig Nederland 39
4.3.1 Voorgenomen productiemaatregelen relatief het hoogst in de 40 wijken 40
4.3.2 Voorgenomen leefbaarheidsuitgaven relatief het hoogst in de 40 wijken 42
4.3.3 In overig Nederland relatief veel voornemens voor maatschappelijk vastgoed 44
5 Financiële prognoses 47
5.1 Inleiding 47
5.2 Hoge onrendabels bij de bouw, verbetering en aankoop voor eigen verhuur 48
5.3 Opbrengsten bij verkoop van woongelegenheden 51
5.4 Sterk stijgende netto bedrijfslasten in de eerste jaren 52
5.5 Netto exploitatiekosten 56
5.6 Operationele kasstroom 58
2 Centraal Fonds Volkshuisvesting
6 Investeringen en investeringsmogelijkheden 60
6.1 Inleiding 60
6.2 Voorgenomen investeringen door corporaties 61
6.3 Investeringen bij verschillende corporatiegroepen 64
6.4 Inversteringsmogelijkheden 68
6.5 Verkoop en investeringsmogelijkheden 69
7 Het financiële meerjarenperspectief 72
7.1 Inleiding 72
7.2 De macro-economische veronderstellingen 73
7.3 De variant op basis van voorgenomen (des) investeringen 74
7.4 De variant op basis van plausibele verwachtingen 78
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 3
1
Samenvatting
De voornemens voor de nieuwbouw van woningen die de 455 corporaties hebben opgege-
ven voor de periode 2008 2012, komen uit op gemiddeld 66.000 huur- en koopwoningen per
jaar. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de huidige productie. Het is nog maar de
vraag of deze ambitie realistisch is. Een stijging van de nieuwbouw door corporaties valt de
komende jaren wel te verwachten tot een gemiddeld niveau van 40.000 nieuwe woningen per
jaar. Dit is aanmerkelijk lager dan de corporaties hebben opgegeven. Dat corporaties een veel
te optimistisch beeld schetsen van de toekomstige nieuwbouw is de laatste jaren gebruikelijk.
Door deze te hoge prognoses ontstaat vervolgens ook een te negatief beeld van de ontwikke-
ling van de financiële positie. Betere prognoses zijn daarom wenselijk. Het Fonds zal de ko-
mende tijd nadrukkelijk aandacht vragen voor de noodzaak om meer realistische prognoses op
te stellen, onder meer via de in 2007 ontwikkelde realisatie-index. De realisatie-index is een
berekeningswijze waarmee beoogd wordt het verschil tussen de door de corporaties opgege-
ven prognoses en de feitelijke realisatie achteraf weer te geven.
De bouwproductie is in 2007 gestegen. De nieuwbouw van woningen, inclusief de nieuw-
bouw in de verbindingen, laat over 2007 een groei zien ten opzichte van 2006: bij de nieuw-
bouw van huurwoningen 11% en bij die van koopwoningen 19%. De nieuwbouw door corpo-
raties is hiermee sterker toegenomen dan de totale nieuwbouw van woningen. In absolute
aantallen geven de corporaties aan in 2007 23.800 huurwoningen te realiseren en 9.400
koopwoningen. Van de huurwoningen zijn er daarbij 22.200 bestemd voor eigen verhuur en
1.600 voor verhuur door derden. Verder geven ze op in 2007 ook nog 1.400 nieuwe eenheden
in verzorgingshuizen op te leveren en 2.400 overige woongelegenheden.
Ondanks allerlei initiatieven van corporaties om de verkoop van huurwoningen te stimu-
leren, is het opvallend dat de gegevens over 2007 evenals vorig jaar een dalende verkoop van
huurwoningen aan eigenaar-bewoners laten zien. In 2007 is de verkoop van huurwoningen
aan eigenaar-bewoners gedaald naar 14.600. De omvang van de sloop van corporatiewoningen
neemt wel weer licht toe. In 2007 zijn in totaal 17.400 woongelegenheden gesloopt.
Tussen 2007 en 2012 verwachten de corporaties in totaal 56,3 miljard te investeren. Ver-
reweg het grootste deel hiervan, 52,4 miljard, betreft investeringen in woongelegenheden
voor eigen verhuur. Deze investeringen in woongelegenheden zijn hoofdzakelijk gericht op
nieuwbouw ( 41,8 miljard) en daarna op verbetering ( 9,2 miljard).
4 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Met de voorgenomen aankoop van bestaande woongelegenheden is slechts 1,5 miljard
gemoeid. De voorgenomen investeringen voor maatschappelijk vastgoed en voor commercieel
vastgoed zijn relatief van beperkte betekenis. In maatschappelijk vastgoed zijn de voorgeno-
men investeringen 1,7 miljard; in commercieel vastgoed 2,2 miljard.
De omvang van de voorgenomen investeringen verschilt sterk tussen corporaties: de 10%
meest investerende corporaties nemen 46,3% van het totale investeringsvolume voor hun
rekening, terwijl de 10% minst investerende zich nog geen 0,1% van dit volume voorgenomen
hebben. De 10% meest investerende corporaties zijn gemiddeld veel groter dan de 10% minst
investerende en willen gemiddeld per woongelegenheid ook veel meer investeren dan de 10%
minst investerende. Voorts behoren ze relatief vaak tot de referentiegroepen `herstructure-
ringscorporaties' of `corporaties met marktgevoelig bezit'.
Voornemens tot de verkoop van huurwoningen hangen eveneens samen met de grootte
van corporatie. De 25% meest verkopende corporaties hebben een aandeel van 86% in de door
alle corporaties voorgenomen verkoop van huurwoningen en zijn gemiddeld groter dan de
25% minst verkopende die tezamen slechts 0,01% van de verkoop voor hun rekening nemen.
Onder de 25% meest verkopende corporaties zijn voorts de `herstructureringscorporaties' en
`corporaties met marktgevoelig bezit' ook weer sterk aanwezig.
Volkshuisvestelijke voornemens
Voor de periode tussen 2007 en 2012 hebben de corporaties voornemens voor de bouw van
in totaal 275.000 huurwoongelegenheden en 109.500 koopwoningen. Deze voornemens zijn
zoals ook in voorafgaande jaren is gebleken, niet realistisch. Opmerkelijk is wel dat de ver-
bindingen een betrekkelijk geringe rol spelen bij de door de corporaties voorgenomen nieuw-
bouwproductie. Van de totaal voorgenomen koopwoningproductie wordt naar verwachting
27% gerealiseerd in verbindingen en van de voorgenomen productie van woongelegenheden
voor eigen verhuur is dit circa 11%. Alleen bij de voorgenomen bouw van 18.600 woongelegen-
heden voor verhuur door derden is wel een groot deel gepland bij verbindingen (89%).
Met de voorgenomen nieuwbouw zullen de corporaties een deel van de nog te realiseren
taakstelling voor 2008 en 2009 uit de bouwafspraken van de 20 bouwregio's gaan realiseren.
Deze taakstelling heeft overigens niet alleen betrekking op de corporaties, maar betreft de to-
tale woningproductie in de regio's. Tussen de regio's blijken er grote verschillen in de verhou-
ding tussen de door de corporaties voorgenomen woningproductie en de nog resterende taak-
stelling voor de regio. Vooral voor de regio's Flevoland, Holland-Rijnland en Emmen hebben de
corporaties in deze jaren relatief weinig voornemens tot woningproductie. Tot en met 2007 is
er in deze regio's bovendien ook al relatief weinig gerealiseerd van de totale taakstelling. Het
is dan ook de vraag of deze regio's hun taakstelling zullen halen.
Naarmate een corporatie groter is, worden er relatief meer koopwoningen gebouwd. De
20 grootste corporaties zijn van plan om in de periode 2007 2012 42.300 van de in totaal
109.500 voorgenomen koopwoningen te realiseren.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 5
Bijna 35% van deze door de grootste corporaties geplande koopwoningen wordt uitgevoerd
in verbindingen. De kleinere corporaties bouwen daarentegen relatief veel huurwoningen en
maken bovendien het minst gebruik van verbindingen om hun productie te realiseren.
Van de totale productie van 277.300 huur- en koopwoningen die de corporaties zich voor-
nemen voor de 20 bouwregio's is bijna 38% gepland in het goedkope of betaalbare segment. In
lijn met het uitgangspunt van de meeste woningbouwconvenanten voor deze bouwregio's zijn
de voornemens van de corporaties voor de randgemeenten relatief sterker gericht op de doel-
groep. Ook hier verschilt echter het beeld tussen de diverse regio's. Vooral de regio Utrecht
valt op omdat er in deze regio juist bij de voornemens voor de centrumgemeenten relatief
meer aandacht is voor goedkope en betaalbare huur.
In de 40 wijken uit het wijkenbeleid is relatief veel sloop gepland. Daarnaast zijn hier ook
veel voornemens tot de bouw van koopwoningen en ingrijpende verbetering van woongele-
genheden. In de combinatie van veel voornemens voor sloop en veel voorgenomen bouw van
koopwoningen, komt naar voren dat gestreefd wordt naar een meer gedifferentieerde samen-
stelling van het woningaanbod in de 40 wijken. De intensiteit van alle voorgenomen produc-
tiemaatregelen (sloop, nieuwbouw, verbetering, aan- en verkoop van woongelegenheden)
ligt in de 40 wijken bijna 50% hoger dan voor heel Nederland en ook ruim 30% hoger voor de
G31-gemeenten en bijna 70% hoger dan overig Nederland.
Aan verbetering van de leefbaarheid verwachten de corporaties in de komende vijf jaar
ruim 1 miljard uit te geven. Het grootste deel hiervan betreft wijkgebonden sociale en
fysieke activiteiten. Vooral de corporaties met bezit in herstructureringswijken nemen in de
totale leefbaarheidsuitgaven een relatief groot deel voor hun rekening. Uitgedrukt per woon-
gelegenheid zijn relatief veel leefbaarheidsuitgaven beoogd in de 40 wijken en de vier groot-
ste GSB-gemeenten en beduidend minder in overig Nederland.
In totaal denkt de sector de komende vijf jaar ruim 1,7 miljard te investeren in maat-
schappelijk vastgoed. Het leeuwendeel van deze voorgenomen investeringen in maatschap-
pelijk vastgoed gaat naar de sectoren Gezondheid & Zorg (42%) en Onderwijs & Opvoeding
(22%). De investeringsvoornemens voor deze twee typen maatschappelijk vastgoed zijn ruim-
telijk ongelijk verspreid over Nederland. Overig Nederland is relatief oververtegenwoordigd
bij de voorgenomen investeringen in Gezondheid & Zorg. De 40 wijken, de G4 en de G27 zijn
licht ondervertegenwoordigd bij de voorgenomen investeringen in Gezondheid & Zorg. Bij de
voorgenomen investeringen in Onderwijs & Opvoeding zijn de 40 wijken sterk oververtegen-
woordigd terwijl deze investeringen in de G27 ondervertegenwoordigd zijn.
Financiële consequenties
De corporaties denken in totaal 56,3 miljard te investeren in de periode 2007 - 2012.
Deze investeringen gaan gepaard met hoge onrendabele kosten. Bij de verbetering van
woongelegenheden verwachten de corporaties dat gemiddeld ruim 41% van de investeringen
onrendabel is en bij de nieuwbouw van woongelegenheden gemiddeld ruim 31%.
6 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor de aankoop van bestaande woongelegenheden verwachten de corporaties dat gemid-
deld circa 14% van de investeringen onrendabel zal zijn.
De corporaties verwachten op de korte termijn een sterke achteruitgang van de netto
exploitatiekasstroom per woongelegenheid. Waar in 2006 van iedere euro huur nog 47 cent
overbleef, is dit naar verwachting in 2008 nog maar 40 cent. Deze achteruitgang is het gevolg
van de sterke kostenstijging. Gemiddeld per woongelegenheid prognosticeren de corporaties
dat de netto bedrijfslasten in 2008 19% hoger liggen dan in 2006 en de onderhoudslasten
20,9%. De tussen 2006 en 2008 verwachte stijging van de netto bedrijfslasten is ten dele
verklaarbaar door de CAO die voor 2007 en 2008 is afgesloten in de corporatiesector en de
voorgenomen toenemende inzet op leefbaarheid. Ook de opwaardering van personeelsfuncties
kan een rol spelen.
Voor de periode 2009 - 2012 verwachten de corporaties weer herstel van de netto exploi-
tatiekasstroom per woongelegenheid. Het is de vraag hoe reëel deze verwachting is. Deze
hangt namelijk mede samen met de verwachting dat de netto bedrijfslasten in deze periode
nog maar beperkt stijgen. Het gematigde verloop van de netto bedrijfslasten na 2008 ontstaat
vooral door de trendbreuk die de prognoses bevatten voor de overige bedrijfslasten. Volgens
deze trendbreuk zouden de overige bedrijfslasten in 2009 dalen met 46,- per woongelegen-
heid en daarna slechts beperkt stijgen met 11,- tot 21,- per woongelegenheid per jaar. Dat
is niet erg waarschijnlijk want sinds 2003 zijn de gerealiseerde overige bedrijfslasten jaarlijks
met gemiddeld minstens 40,- per woongelegenheid gestegen. Daar komt bij dat prognoses
over het verloop van de overige bedrijfslasten in het verleden vaak ook te optimistisch waren.
Uit de kasstroomprognoses van de corporaties blijkt dat zij rekening houden met sterk stij-
gende uitgaven aan rente en de Vennootschapsbelasting (Vpb). Als gevolg hiervan zal in 2012
een veel groter deel van de netto exploitatiekasstroom opgaan aan rente en Vpb dan in 2006.
De stijgende uitgaven voor rente zijn het gevolg van de stijgende rentepercentages en het
voorgenomen investeringsprogramma. De stijging van de uitgaven voor de Vpb hangt samen
met de invoering van de integrale Vennootschapsbelasting in 2008. Overigens hebben de ge-
zamenlijke corporaties hun uitgaven voor deze belasting lager ingeschat dan de opbrengsten
van 500 miljoen die het Rijk jaarlijks verwacht.
Het financiële meerjarenperspectief van de sector vertoont een geringe verbetering. Door-
rekening voor de periode 2006 - 2016 op basis van plausibele verwachtingen ten aanzien van
(des)investeringen laat zien dat het vermogen van de sector daalt van 33,0% van het balansto-
taal ultimo 2006 naar 23,1% in 2016. In 2007 werd nog een grotere daling van het vermogen
voorzien. De oorzaak voor het verbeterde vermogensperspectief is de sterk gestegen inflatie-
verwachting, waardoor in het kader van het inflatievolgend huurbeleid de verwachte huurstij-
ging voor de komende jaren hoger zal uitvallen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 7
2
Inleiding
2.1 Algemeen
In het kader van zijn toezichttaak ontvangt het Centraal Fonds Volkshuisvesting op basis
van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) de jaarstukken en kwantitatieve gegevens
van corporaties, waaronder de Prospectieve informatie (dPi). Deze prognosegegevens worden
gebruikt bij het vormen van een individueel oordeel over de financiële continuïteit per cor-
poratie. Deze informatie maakt het ook mogelijk een beeld te schetsen van de voorgenomen
activiteiten op sectorniveau in relatie tot de financiële mogelijkheden van de corporaties.
Met ingang van 2008 werd de prognose-informatie voor het eerst apart van de verantwoor-
dingsinformatie opgevraagd. Deze prognose-informatie kwam daarbij in het eerste kwartaal
binnen en is in de eerste helft van 2008 binnen het Fonds verwerkt. Deze nieuwe wijze van
gescheiden opvraging sluit beter aan op de interne bedrijfsvoeringcyclus van de corporaties
en maakt het bovendien mogelijk om al rond de zomer een schets over de voornemens van de
sector te publiceren.
Daarnaast is de gegevensopvraging ook inhoudelijk aangepast hetgeen moet leiden tot een
scherper beeld over de voorgenomen inspanningen van de sector. De aanpassingen beogen
onder meer de investeringen in maatschappelijk vastgoed van corporaties beter in kaart te
brengen. Ook is het wenselijk om beter inzicht te hebben op de voornemens om de corpora-
ties ten aanzien van de leefbaarheidsuitgaven, onder meer in bijvoorbeeld de 40 wijken. De
ervaring met de nieuwe gegevensopvraging dPi op dit punt leert dat het begrip leefbaarheid
moeilijk eenduidig te definiëren is. Voor corporaties was het in de praktijk bovendien lastig
deze uitgaven toe te delen aan het gewenste niveau van opvraging, te weten het viercijferig
postcodeniveau.
Scherpere uitvraging maakt het mogelijk betere informatie te krijgen over de kosten en
opbrengsten van diverse activiteiten van de corporaties. Voor een goede beoordeling van de
financiële positie van een corporatie is het van belang dat inzicht bestaat in de financiële om-
vang en de risico's van de verbindingen van een corporatie.
8 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Ook voor het macrobeeld van de sector als geheel is inzicht in de buiten de toegelaten
instelling1 ondergebrachte productie en bezit noodzakelijk. Daarom wordt met ingang van
de nieuwe gegevensopvraging over elke verbinding waarmee de toegelaten instelling zich
verbonden heeft, de in dat kader relevante informatie, waaronder ook de productiegegevens,
opgevraagd. Vooral bij de verbindingen waar maar voor een (soms zeer beperkt) deel door de
corporatie in geparticipeerd wordt, bleek het voor diverse corporaties lastig om deze gegevens
te leveren. De kwaliteit van deze aangeleverde gegevens over 2007 zal daarom verder worden
onderzocht als de door de accountants gecontroleerde verantwoordingsgegevens over 2007
beschikbaar komen.
Deze rapportage heeft betrekking op de voornemens van alle begin 2008 in Nederland
werkzame corporaties (455). Daarbij gaat het niet alleen om de activiteiten van de corporatie
zelf maar ook om de activiteiten die in verbindingen zijn ondergebracht.
De in dit rapport gepresenteerde informatie omvat de voorspelling van de realisatie over
2007 en de prognosevoornemens over de jaren 2008 tot en met 2012. Bij de interpretatie van
de door de corporaties opgegeven prognosecijfers is het van belang dat men zich realiseert
dat er sprake is van grote verschillen met de feitelijke realisatie achteraf. Op diverse plaatsen
in het rapport wordt nader op deze verschillen ingegaan.
2.2 Opzet rapportage
Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de voornemens op landelijk niveau. Daarbij worden naast
de voorgenomen activiteiten die betrekking hebben op de woongelegenheden ook de voorge-
nomen inspanningen op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed geschetst.
In dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de te verwachten ontwikkelingen rond de omvang van
betaalbare huisvesting en de huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Tevens zullen de ont-
wikkelingen rond de voorgenomen activiteiten die in verbindingen zullen gaan plaatsvinden,
in kaart gebracht worden.
Hoofdstuk 4 gaat in op de ruimtelijke verdeling van deze activiteiten. Hierbij wordt een
relatie gelegd met de door het ministerie aangewezen bouwregio's over de jaren 2005-2009.
Voor deze bouwregio's wordt de door de corporaties voorgenomen woningproductie in beeld
gebracht. Daarnaast kijkt dit hoofdstuk naar de door de corporaties voorgenomen activiteiten
in stedelijk gebied en in het bijzonder de 40 wijken uit het wijkenbeleid.
In hoofdstuk 5 wordt de financiële impact van de voorgenomen activiteiten geschetst. Het
biedt inzicht in de door de corporaties verwachte kosten en opbrengsten van de diverse voor-
nemens, zoals de door corporaties bij de prognoses gehanteerde stichtingskosten voor nieuw-
bouw en de verwachte verkoopresultaten voor koopwoningen en verkoop van huurwoningen.
1 Met het begrip `toegelaten instelling' wordt in dit rapport exclusief de rechtspersoon bedoeld die officieel is toegelaten als instelling die
uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkt. Deze toegelaten instelling kan zich verbinden met andere rechtspersonen. Indien
het begrip `corporatie' wordt gebruikt kan het mede gaan over de verbindingen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 9
Tevens wordt in dit hoofdstuk berekend welke ontwikkeling de corporaties zelf tijdens de
prognoseperiode verwachten voor de netto bedrijfslasten en de kasstroom uit de exploitatie
van het huurvastgoed.
Hoofdstuk 6 belicht het vraagstuk van de toekomstige investeringsmogelijkheden van
corporaties. Het Fonds is bezig met de ontwikkeling van een objectieve methodiek voor het
bepalen van de omvang van de investeringsruimte voor individuele corporaties.
In hoofdstuk 7 wordt met behulp van het Risico Analyse Model van het Fonds het finan-
ciële meerjarenperspectief van de sector verkend voor de langere termijn (tot en met 2016). Er
zijn twee aparte doorrekeningen gemaakt voor dit financiële meerjarenperspectief. De eerste
betreft de doorrekening van de door de sector voorgenomen investeringen en de tweede een
variant op basis van bijgestelde, plausibele verwachtingen van deze investeringen. Het hierbij
gebruikte Risico Analyse Model is speciaal ontwikkeld voor het uitvoeren van extrapolaties
over een langere periode.
10 Centraal Fonds Volkshuisvesting
---
De voornemens van de corporaties
op sectorniveau
3.1 Voorgenomen activiteiten in woongelegenheden
Overlopend optimisme
Na een periode van stagnatie op de woningmarkt aan het begin van dit decennium, viel er
de afgelopen vijf jaar een gestage toename in het aantal door corporaties gerealiseerde woon-
gelegenheden voor verhuur waar te nemen. De totale productie voor de sector, dus zowel voor
de corporaties als hun verbindingen1, steeg van 13.600 in 2002 naar 24.700 woongelegenhe-
den in 2006. De voor 2007 verwachte realisatie omvat 26.000 woongelegenheden voor verhuur
en daarmee zet de sinds 2002 ingezette groei van nieuwbouw voor verhuur zich verder door.
Een deel van deze productie (ruim 1.900 woongelegenheden) zal plaatsvinden via verbindin-
gen van corporaties, die vervolgens door de corporaties aangekocht zal worden2.
Tabel 3.1 Prognose nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Woongelegenheden voor verhuur totaal 26.000 38.300 60.800 62.500 39.900 29.000 256.400
Huurwoningen 22.200 34.000 53.700 55.600 36.900 27.700 229.900
Eenheden in verzorgingstehuizen 1.400 1.900 2.500 3.300 1.300 600 11.000
Overige woongelegenheden 2.400 2.400 4.600 3.600 1.700 700 15.400
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
De prognoses voor de latere jaren tonen een patroon dat overeenkomt met prognoses uit
voorgaande jaren en kennen dus een onwaarschijnlijk hoog niveau en een boeggolf.
1 De totale activiteiten van de verbinding zijn hiervoor omgerekend naar het percentage deelneming dat de corporatie per verbinding
heeft opgegeven.
2 Vanuit de opgevraagde gegevens is niet aan te geven of alle aankopen van eigen verbindingen daadwerkelijk betrekking hebben op
nieuwbouw van huurwoningen. Bij nadere beschouwing van de gegevens van de individuele corporaties die hier een substantiële opgave
hebben gedaan, is het wel aannemelijk dat het om nieuwbouw gaat.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 11
Zo prognosticeerden de corporaties vorig jaar nog dat er in 2007 33.800 nieuwe woonge-
legenheden zouden worden gerealiseerd - al dan niet in een verbinding -, terwijl nu blijkt dat
van de daadwerkelijk verwachte realisatie over 2007 (begin 2008 aan het Fonds opgegeven)
ongeveer 77% gerealiseerd wordt. Ook het boeggolfpatroon waarbij in het tweede en derde
jaar de meeste productie wordt voorzien, is al jaren zichtbaar in de prognoses. In 2009 gaat
het om 60.800 en in 2010 om 62.500 woongelegenheden, waarna de prognoses weer sterk
dalen. Vorig jaar werden voor het tweede prognosejaar (toen 2008) 58.800 woongelegenheden
voorzien en voor het derde prognosejaar 59.100 (toen 2009). De totale ambities in de komende
vijf jaren liggen op nagenoeg hetzelfde niveau als vorig jaar. Vorig jaar prognosticeerden de
corporaties nog 230.500 nieuw te bouwen woongelegenheden voor verhuur in de jaren 2007-
2011, terwijl er nu 230.400 worden voorzien tussen 2008 en 2012.
Ook bij de koopwoningen zet de groei van de afgelopen jaren zich door bij de verwachte re-
alisatie voor 2007. Werden in 2006 nog 7.900 koopwoningen gerealiseerd, voor 2007 verwach-
ten de corporatie dat er 9.400 worden gerealiseerd, wederom al dan niet in een verbinding. Dit
is ongeveer 64% van wat vorig jaar over 2007 geprognosticeerd werd.
Tabel 3.2 Prognose nieuwbouw van koopwoningen door corporaties 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Nieuwbouw koopwoningen 9.400 14.800 23.600 26.800 19.700 15.200 109.500
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Ook hier is evenals bij de woongelegenheden voor verhuur sprake van een boeggolf in het
tweede en derde prognosejaar. Daarbij valt wel waar te nemen dat de ambitie over de vijf
prognosejaren ten opzichte van de opgave van vorig jaar minder hoog is. Vorig jaar prognosti-
ceerden de corporaties nog bijna 104.000 koopwoningen, terwijl nu ongeveer 100.000 nieuw-
bouw koopwoningen in de komende vijf jaar voorzien worden.
Vooral grotere corporaties plannen koopwoningen
Verdeeld over de verschillende grootteklassen blijkt van deze 109.500 koopwoningen in de
periode 2007-2012 dat de 20 grootste corporaties (met meer dan 20.000 woongelegenheden)
ruim 42.300 koopwoningen voor hun rekening nemen. De 34 corporaties met een bezit van
meer dan 10.000 en minder dan 20.000 woongelegenheden zijn samen verantwoordelijk voor
25.400 geplande koopwoningen. Daarmee concentreert het realiseren van koopwoningen zich
vooral bij de grotere corporaties.
12 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 3.1 Nieuwbouwintensiteit naar grootteklasse per 1.000 corporatiewoningen in 2006,
2007 - 2012
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
20.000 Totaal
woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden
intensiteit nieuwbouw koop 17 33 40 52 56 46
intensiteit nieuwbouw huur 123 123 123 97 87 107
Andersom blijkt uit grafiek dat de kleinere corporaties naar verhouding van hun omvang
relatief meer nieuwbouw voorzien in de huursfeer dan de grotere corporaties. Per saldo
blijkt ook dat de middelgrote corporaties (van 5.000 tot 10.000 woongelegenheden) relatief
de meeste inspanningen denken te gaan leveren met een gemiddelde van 163 te realiseren
nieuwbouw van huur- en koopwoningen per 1.000 woongelegenheden in hun bezit.
Bij de totale nieuwbouwinspanningen vanuit de sector mag overigens ook nog een deel
van de nieuwbouw van woongelegenheden die niet door corporatie zelf, maar door derden
geëxploiteerd zullen worden, in beschouwing genomen worden. Het gaat in 2007 om 1.600
woongelegenheden. Hiervan is echter niet bekend welk deel daarvan door andere corporaties
verhuurd gaat worden en welk deel daarmee buiten de sector terechtkomt. Deze aantallen zijn
niet ook in tabel 3.1 meegerekend, omdat over 2006 geen vergelijkende gegevens beschikbaar
zijn.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 13
Tabel 3.3 Prognose nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur door derden 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Nieuwbouw woongelegenheden voor 1.600 2.600 5.300 4.000 2.600 2.500 18.600
verhuur door derden
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzon-
derlijke aantallen.
Woningproductie door de sector groeit in 2007 sneller dan de woningproductie
door de markt
Als de totale in 2007 verwachte nieuwbouw door corporaties in beschouwing wordt ge-
nomen, dus inclusief datgene wat plaatsvindt in verbindingen, ontstaat het beeld van een
gestaag groeiende woningproductie door de sector. Zowel bij de huur- als koopwoningen
wordt voor 2007 groei voorzien: deze bedraagt respectievelijk 11% en 19% ten opzichte van de
realisatie over 2006. Daarmee neemt de corporatiesector als geheel een meer dan relatief aan-
deel in de groei van 10% van het totaal aantal opgeleverde woningen dat het CBS over 2007
ten opzichte van 2006 berekend heeft.3
Overige mutaties: verder dalende verkoop aan bewoners en licht stijgende sloop
Tabel 3.4 Prognose aankoop van woongelegenheden door corporaties 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Aankoop woningengelegenheden 5.400 4.900 1.900 2.700 2.500 1.600 19.000
voor verhuur van derden
Aankoop huurwoningen 4.500 4.700 1.800 1.800 1.600 1.300 15.700
Aankoop eenheden in verzorgingstehuizen 300 0 100 900 900 300 2.500
Aankoop overige woongelegenheden 600 100 40 5 5 5 755
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonder-
lijke aantallen.
³ Centraal Bureau voor de Statistiek, Forse stijging opgeleverde woningen. CBS persbericht PB08-21 van 25 maart 2008
14 Centraal Fonds Volkshuisvesting
De aankoop door corporaties van derden daalt licht als 2007 vergeleken wordt met de reali-
satie over 2006 (5.800 woongelegenheden). Aankoop van derden valt voor corporaties overi-
gens lastig over de vijfjaarsperiode te prognosticeren, omdat dat het volume van aankoop in
hoge mate afhankelijk is wat zich op de markt aandient.
Tabel 3.5 Prognose verkoop van woongelegenheden door corporaties 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Verkoop woongelegenheden 4.000 2.200 300 300 100 100 7.100
aan derden bestemd voor verhuur
Verkoop huurwoningen 3.500 1.700 200 200 100 100 5.900
Verkoop eenheden in verzorgingstehuizen 500 500 100 100 0 0 1.200
Verkoop overige woongelegenheden 0 0 0 0 0 0 0
Verkoop woongelegenheden 14.600 18.200 18.200 18.000 16.500 15.300 100.800
aan eigenaar bewoners
Verkoop huurwoningen 14.500 18.100 18.100 17.900 16.500 15.300 100.300
Verkoop eenheden in verzorgingstehuizen 0 50 0 60 0 0 100
Verkoop overige woongelegenheden 80 60 80 30 90 40 400
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke
aantallen.
De verkoop van woongelegenheden aan derden voor verhuur neemt toe van 1.300 in
2006 naar 4.000 in 2007. Het betreft hier in 2007 vrijwel uitsluitend de verkoop van wonin-
gen aan het Wooninvesteringsfonds (WIF). De voor 2007 verwachte realisatie bij de verkoop
aan eigenaar-bewoners door corporaties toont voor het tweede achtereenvolgende jaar een
daling. In 2005 werden nog 16.400 woongelegenheden aan eigenaar-bewoners verkocht. In
2006 daalde dat naar 15.800 verkopen en de corporaties verwachten in 2007 uit te komen op
14.600 verkopen aan eigenaar-bewoners. Dat is opvallend omdat veel corporaties in de laatste
jaren in hun publiciteit aan de weg timmeren met allerlei stimulerende vormen van verkopen
aan huurders. Kennelijk leiden deze inspanningen per saldo niet tot een groei van de verkoop
aan bewoners. De ambities over de komende vijf prognosejaren zijn niettemin onverminderd
positief. Werden vorig jaar voor de eerste vijf prognosejaren (2007-2011) nog 81.500 verkopen
aan bewoners voorzien, in de huidige prognose over 2008-2012 gaat het om 86.200 woongele-
genheden.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 15
Tabel 3.6 Prognose sloop van woongelegenheden door corporaties 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Sloop van woongelegenheden 17.400 24.000 27.100 24.100 19.300 17.300 129.100
Sloop huurwoningen 16.800 22.500 23.900 22.800 17.300 15.900 119.100
Sloop eenheden in verzorgingstehuizen 500 1.200 2.100 1.100 1.600 1.300 7.800
Sloop overige woongelegenheden 100 300 1.000 300 400 100 2.200
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantal-
len.
Bij de prognoses van de sloop ligt het volume in 2007 700 eenheden hoger dan de realisatie
over 2006. De eerder geconstateerde groei in het volume vanaf 2004 (13.500) lijkt daarmee nu
wel wat af te vlakken. De ambities voor de komende jaren liggen weer fors hoger met in dit
geval een accent op de eerste drie prognosejaren. Werden er vorig jaar nog 108.000 te slopen
woongelegenheden over de vijfjaarsperiode 2007-2011 ingepland, in de nieuwe vijfjaarspe-
riode 2008-2012 loopt dat aantal licht op tot 111.700 woongelegenheden. Opvallend is ook
het hoge aantal eenheden in verzorgingstehuizen dat in de komende vijf jaar (7.800) op de rol
staat om gesloopt te worden. Daar staan in de komende vijf jaar overigens wel 11.000 nieuw-
bouweenheden in verzorgingstehuizen tegenover.
Langzaam tempo in vernieuwing van de voorraad
Van de totale voorraad van corporaties wordt in 2007 naar verwachting 0,5% ingrijpend
(kosten meer dan 20.000, -) verbeterd. In de komende twee jaar zal dat volgens de progno-
ses oplopen tot iets meer dan 1% van de voorraad, waarna het volume in de prognoses weer
afneemt.
Tabel 3.7 Prognose verbetering aan woongelegenheden met meer dan 20.000, - 2007 - 2012'
Totaal
prognose-
periode
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Verbeteringen > 20.000,- 12.300 27.800 25.000 17.100 12.600 10.000 104.800
' Data 2007 zijn verwachte realisatie; door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van
afzonderlijke aantallen.
16 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Als de woningen die gesloopt worden in 2007 en de woningen die ingrijpend verbeterd
worden, gesaldeerd worden, blijkt dat het gaat om 29.700 woningen. Dat is ongeveer 1,2%
van de omvang van de voorraad eind 2006. In dit tempo duurt het ruim 81 jaar voordat de
hele corporatievoorraad door sloop of verbetering ingrijpend op de schop is geweest. Worden
de plannen van corporaties over de komende vijf jaar (2008-2012) ook daadwerkelijk gereali-
seerd, dan duurt dat toch nog 59 jaar.
3.2 Voorgenomen activiteiten in relatie tot betaalbare huisvesting voor lagere
inkomens en bijzondere doelgroepen
De kerntaak voor de corporaties ligt in de bijdragen die geleverd worden aan een meer
evenwichtige woningmarkt door te bevorderen dat de lagere inkomens en bijzondere doel-
groepen voldoende mogelijkheden hebben voor kwalitatief goede, passende en betaalbare
huisvesting in een leefbare woonomgeving. In deze paragraaf wordt nagegaan wat de effec-
ten van de voornemens van corporaties op de omvang van hun betaalbare voorraad en voor
bijzondere doelgroepen geschikte voorraad kunnen zijn.
De sector houdt in de plannen de focus op betaalbare huisvesting
Tabel 3.8 Ontwikkeling van de huurwoningen naar prijsklasse 2007 - 2012'
Prognose mutatie huurwoningen 2007-2012 Goedkoop Betaalbaar Duur tot huur- Duur boven huur-
Totaal (inclusief verbindingen) toeslaggrens toeslaggrens
Nieuwbouw huurwoningen voor eigen verhuur aantal 12.800 117.700 50.100 24.900
% van totaal 5,8 57,5 24,5 12,2
Aankoop huurwoningen van derden aantal 3.400 8.200 1.700 2.400
% van totaal 21,8 52,4 10,7 15,1
Verkoop huurwoningen aan derden voor verhuur aantal 1.000 3.900 700 200
% van totaal 18,5 66,3 11,8 3,4
Verkoop van huurwoningen aan overige aantal 21.900 69.800 6.800 1.800
% van totaal 21,8 69,5 6,8 1,8
Sloop van huurwoningen aantal 83.500 34.800 500 200
% van totaal 70,1 29,2 0,5 0,2
Saldo huurwoningen prognoseperiode aantal -91.300 17.400 43.800 25.100
' Door afronding kan het totaal afwijken van de som van afzonderlijke data.
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat corporaties in de zes prognosejaren nog steeds 12.800
goedkope huurwoningen (grens maandhuur tot 343,49 op 1 juli 2007) denken te kunnen
realiseren. Ruim 63% van de nieuwbouw blijft binnen de grenzen van betaalbaarheid voor de
doelgroep van lagere inkomens (grens maandhuur tot 526,89 op 1 juli 2007).
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 17
Er wordt tegelijk een nieuwbouw van ruim 50.000 dure huurwoningen voorzien waarop
beperkt huurtoeslag en bijna 25.000 dure huurwoningen waarop in het geheel geen huurtoe-
slag mogelijk is. Anders dan corporaties in het verleden realiseerden, voorzien de corporaties
voor de toekomst betrekkelijk weinig verkoop in de duurdere prijsklassen. Het accent ligt in de
voornemens nu vooral op de verkoop van betaalbare huurwoningen. De te slopen huurwonin-
gen komen voor het leeuwendeel ten laste van de omvang van de goedkope voorraad.
Gesteld dat het programma van de corporaties zoals zij dat in hun prognoses voorzien,
ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd, betekent dit per saldo dat nog steeds ruim 90% van de
corporatievoorraad over vijf jaar binnen de voor de doelgroep van lagere inkomens betaalbare
grenzen blijft. Daarmee blijft de focus van de corporaties op de basis van het volkshuisves-
tingsbeleid ook in de komende jaren sterk aanwezig. Wel is er een verschuiving naar de dure
huurklasse zichtbaar ten koste van de echt goedkope huurwoningen.
Tabel 3.9 Indicatieve ontwikkeling van de prijsklassen van corporaties ultimo 2006 versus
ultimo 2002
Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
Voorraad huurwoningen ultimo 2006 673.300 1.463.600 143.000 2.279.800
% van totaal 29,5 64,2 6,3
Mutaties 2007-2012 -91.300 17.400 68.900
Aantal ultimo 2012 582.000 1.481.000 211.900 2.274.900
% van totaal 25,6 65,1 9,3
In hun plannen voorzien de corporaties ook in een groot aandeel in de huidige marktver-
houdingen redelijk betaalbare koopwoningen (ruim 60%), maar het is maar de vraag hoeveel
van deze koopwoningen ook daadwerkelijk bereikbaar zijn voor de doelgroep van lagere
inkomens. Een gemiddelde verkoopprijs van 182.500, - in 2007 staat voor veel huishoudens
binnen de doelgroep waarschijnlijk nog ver af van hun mogelijkheden, terwijl in de komende
drie jaar de door de corporaties verwachte gemiddelde verkoopprijzen al rond de 200.000, -
zullen liggen. Anderzijds mag verwacht worden dat corporaties door vooral te bouwen in dit
koopprijssegment onder 200.000, -, ook bijdragen aan verbetering van doorstroming, wat
meer indirect ook ten goede komt aan de doelgroep van lagere inkomens.
Tabel 3.10 Prognose van nieuwbouw van koopwoningen naar prijsklasse 2007 - 2012
200.000,-'
Aantal 66.200 43.300
% van totaal 60,5 39,5
' Grens verwervingskosten uit artikel 26, lid 2 sub 9 Bbsh
18 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Meer huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen
Uit de gegevens over 2007 blijkt dat corporaties ten opzichte van 2006 gemiddeld geno-
men een sprong voorwaarts verwachten te maken in de beschikbaarheid van woningen voor
bijzondere doelgroepen. Het aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen (woningen die een
corporatie bij vrijkomen met voorrang toewijst aan een 55-plus-huishouden respectievelijk
gehandicapte) stijgt van 13,6% naar 14,9% van de corporatievoorraad.
Tabel 3.11 Woongelegenheden voor bijzondere doelgroepen in percentage voorraad woongelegen-
heden ultimo 2006 en 2007
2006 2007
Aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen 13,6 14,9
Woningen overige bijzondere doelgroepen 0,5 0,8
Eenheden bijzondere doelgroepen in bijzondere woongebouwen 2,2 2,5
Aandeel toegankelijke woningen (2006) c.q. nultredenwoningen (2007) 25,6 26,6
Het aantal woningen in de diverse vormen van (semi)-zelfstandig wonen voor (ex-) psy-
chiatrische patiënten, ex-dak- en thuislozen, (ex)- verslaafden, ex-gedetineerden etc. stijgt
van 0,5% in 2006 naar 0,8% in 2007. Ook het aantal eenheden voor bijzondere doelgroepen in
bijzondere woongebouwen (psychiatrische- en zwakzinnigeninrichtingen, bejaardentehuizen,
kinder- en sociale tehuizen, tehuizen en leefgemeenschappen voor lichamelijk en verstandelijk
gehandicapten, tehuizen voor dak- en thuislozen, ongehuwde moeders en hun kinderen) stijgt
van 2,2% naar 2,5%. In 2007 wordt door corporaties verwacht dat 26,6% van het corporatiebe-
zit tot de zgn. nultredenwoningen gerekend mag worden. Een nultredenwoning is zowel intern
toegankelijk (belangrijkste vertrekken op één verdieping) als extern toegankelijk (de belang-
rijkste vertrekken zijn van buiten te bereiken zonder trappen te lopen).
Hoewel er een licht verschil is met de in 2006 gehanteerde definitie van toegankelijke
woningen4, valt ook in deze cijfers een stijging waar te nemen in de toegankelijkheid van het
bezit voor minder valide huurders.
4 In de in 2006 gehanteerde definitie van toegankelijkheid worden ook nog woningen gerekend waarvan de belangrijkste vertrekken intern
toch alleen via traplopen bereikbaar waren (sommige portiek etage woningen). Dit type woningen is in de definitie van 2007 uitgesloten.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 19
3.3 Voorgenomen activiteiten in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Uitgaven voor verbetering van de leefbaarheid vooral door herstructurerings-
corporaties
Bij het realiseren van kwalitatief goede, passende en betaalbare huisvesting wordt door
corporaties steeds meer ook een leefbare woonomgeving als belangrijk gezien. Corporaties
worden door overheden in toenemende mate aangespoord om uitgaven te doen in het kader
van de verbetering van de leefbaarheid in wijken en investeringen te plegen in maatschap-
pelijk vastgoed. Met de gewijzigde gegevensopvraging in het kader van het Bbsh worden deze
onderwerpen meer systematisch uitgevraagd bij corporaties, zodat nu enig inzicht ontstaat
in het volume van deze uitgaven en investeringen. Omdat het hier om grotendeels nieuwe
gegevens gaat, kunnen deze gegevens niet worden vergeleken met de prognoses en realisaties
uit het verleden.
De inmiddels opgedane ervaring met de nieuwe gegevensopvraging leert dat het begrip
leefbaarheid moeilijk eenduidig te definiëren is en dat corporaties het in de praktijk lastig
vonden om deze uitgaven toe te delen aan viercijferige postcodegebieden, hetgeen wel van ze
werd gevraagd. Daardoor is het hieronder gepresenteerde beeld minder scherp dan de andere
gegevens.
Tabel 3.12 Prognose van de uitgaven aan leefbaarheid in x 1.000, - 2008 - 2012
Eerste Totaal vijf
prognosejaar prognosejaren
2008 2008-2012
Individuele sociale activiteiten 31.300 148.700
individuele fysieke activiteiten 36.700 144.800
Totaal leefbaarheid individuele activiteiten 68.000 293.500
Wijkgebonden sociale activiteiten 87.700 430.600
Wijkgebonden fysieke activiteiten 90.700 340.300
Totaal leefbaarheid wijkgebonden activiteiten 178.300 771.000
Totaal uitgaven leefbaarheid 246.300 1.064.500
In totaal denken de corporaties in de komende vijf jaar ongeveer 1.065 miljoen aan ver-
betering van de leefbaarheid uit te geven. Bij de individuele sociale activiteiten gaat het om
uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten voor nieuwe bewoners, bestrijding
van woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen en
tweedekansbeleid. In totaal wordt hier ongeveer 14 % van de totale leefbaarheidsuitgaven in
de komende vijf jaar voorzien.
20 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor individuele fysieke activiteiten zoals uitgaven voor inbraakbeveiliging, brandpreven-
tie, achterpadverlichting en afsluiting van portieken, reserveren de corporaties 13,6 % van de
totale leefbaarheidsuitgaven.
Van de leefbaarheidsuitgaven zal zo'n 40% neerslaan in wijkgebonden sociale activiteiten
zoals de ondersteuning van bewonersinitiatieven, de sponsoring van buurtactiviteiten, het
invoeren en handhaven van leefregels, het inzetten van gebiedsgericht personeel (zoals een
leefbaarheidcoördinator, wijkbeheerder of huismeester) en het uitvoeren van leefbaarheidon-
derzoeken en wijkschouwen. Bij de wijkgebonden fysieke activiteiten gaat het om de uitgaven
voor bijvoorbeeld buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten,
HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, camera-
toezicht, schoonmaakacties en graffiti-verwijdering. Deze uitgaven omvatten naar verwach-
ting 32% van de totale leefbaarheidsuitgaven.
Het is de vraag of er verschil is tussen de typen corporaties qua inzet van leefbaarheid. Bij
een analyse van de verdeling van de voornemens langs de referentiegroepen valt op dat de 15
grote herstructureringscorporaties relatief meer willen inzetten in leefbaarheid dan de cor-
poraties in andere referentiegroepen. Deze corporaties zijn vorig jaar onder meer geïndiceerd
aan de hand van relatief veel bezit in qua structuur zwakke wijken. In het pakket van maat-
regelen om deze zwakkere wijken in de komende jaren aan te pakken, zijn voor deze grotere
corporaties leefbaarheidsuitgaven klaarblijkelijk ook belangrijk.
In mindere mate geldt dat ook voor de middelgrote en kleinere herstructureringscorpo-
raties. Deze corporaties met maximaal 10.000 woongelegenheden en veel bezit in zwakkere
wijken, geven ook relatief veel uit aan leefbaarheid, zij het in verhouding veel minder dan de
grote herstructureringscorporaties. Ook de corporaties met een krimpende portefeuille doen
naar verhouding meer dan op grond van de omvang van hun bezit alleen verwacht zou mogen
worden. Alle overige referentiegroepen doen relatief minder. Vooral de corporaties met een
gemiddeld profiel sec en met een gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen in hun
bezit geven weinig uit aan leefbaarheid.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 21
Tabel 3.13 Verdeling van de leefbaarheidsuitgaven over de referentiegroepen 2008 - 2012'
Totaal woon- Aandeel Totaal Aandeel Totaal Aandeel
gelegen- leefbaarheid leefbaarheid
heden individuele wijkgebonden
verslagjaar activiteiten activiteiten
2006 vijf progno- vijf progno-
sejaren 2008 sejaren 2008
- 2012 - 2012
Studentenhuisvesting (7) 42.100 1,8% 6.900 2,4% 3.600 0,5%
Ouderenhuisvesting (21) 85.800 3,6% 800 0,3% 1.800 0,2%
Grote herstructureringscorporaties (14) 579.600 24,1% 103.300 35,2% 327.300 42,5%
Middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties (40) 386.800 16,1% 56.400 19,2% 138.500 18,0%
Gemiddeld profiel (101) 442.900 18,4% 44.400 15,1% 87.800 11,4%
Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen (85) 243.800 10,1% 18.100 6,2% 33.100 4,3%
Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille (53) 170.200 7,1% 17.300 5,9% 69.900 9,1%
Corporaties met relatief jong bezit (20) 41.100 1,7% 2.700 0,9% 7.100 0,9%
Corporaties met marktgevoelig bezit (47) 322.700 13,4% 37.200 12,7% 88.700 11,5%
Corporaties met stabiele portefeuille (54) 85.000 3,5% 6.400 2,2% 13.300 1,7%
Overige corporaties (13) 3.700 0,2% 50 0,0% 30 0,0%
Totaal 2.403.700 100,0% 293.500 100,0% 771.100 100,0%
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke gegevens.
Investeringen in maatschappelijk vastgoed is meer zaak van de gemiddelde
corporatie
De gegevens over maatschappelijk vastgoed hebben betrekking op onroerende zaken die
verhuurd worden aan maatschappelijke organisaties, zorg, welzijn-, onderwijs- en culturele
instellingen, dienstverleners, waarmee ook een bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid
van een lokale gemeenschap. In totaal gaat het om ruim 1,7 miljard aan investeringen en
aankopen voor de komende vijf jaar.
22 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 3.14 Prognose van de investeringen in maatschappelijk vastgoed x 1.000, - 2008 - 2012
Investeringen Aankoop Aandeel
investeringen
+ aankoop
Activiteiten in maatschappelijk vastgoed
totaal vijf prognosejaren
Gezondheid en zorg 746.900 60.400 46,7%
Wijk- en buurtvoorzieningen 159.400 14.000 10,0%
Onderwijs en opvoeding 340.400 33.700 21,6%
Cultuur 132.900 10.800 8,3%
Sport en recreatie 42.200 700 2,5%
Overige 139.800 49.100 10,9%
Totaal maatschappelijk vastgoed 1.561.600 168.700 100,0%
Bij het onderscheid naar de verschillende maatschappelijke sectoren5 wordt zichtbaar dat
de corporaties het meest investeren in maatschappelijk vastgoed in de gezondheid en zorg, op
afstand gevolgd door de sector onderwijs en opvoeding. Relatief weinig wordt geïnvesteerd in
de sector cultuur en de sector sport en recreatie.
5 De verschillende sectoren omvatten:
- Gezondheid & zorg: gezondheidcentra, dienstencentrum voor ouderen, accommodatie voedselbank, inloophuizen etc.,
- Wijk- en buurtvoorzieningen: wijk- en buurthuizen, wijk- en buurtsteunposten etc.
- Onderwijs & opvoeding: brede scholen, schoolwoningen, kinderdagverblijven, peuterspeelzalen etc.
- Cultuur: cultureel centrum, theater, bibliotheek, museum, gebouwen met een religieuze functie, etc.
- Sport & recreatie: sportaccommodaties, speeltuinen, kinderboerderijen etc.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 23
Tabel 3.15 Verdeling van investeringen in maatschappelijk vastgoed in x 1.000, - over de
referentiegroepen 2008 - 2012'
Totaal woon- Aandeel Totaal Aandeel
gelegenheden maatschap-
verslagjaar pelijk vastgoed
2006 2008 - 2012
Studentenhuisvesting (7) 42.100 1,8% 2.600 0,2%
Ouderenhuisvesting (21) 85.800 3,6% 32.700 1,9%
Grote herstructureringscorporaties (14) 579.600 24,1% 338.400 19,6%
Middelgrote en kleinere herstructureringcorporaties (40) 386.800 16,1% 272.800 15,8%
Gemiddeld profiel (101) 442.900 18,4% 453.000 26,2%
Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen (85) 243.800 10,1% 213.700 12,3%
Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille (53) 170.200 7,1% 155.200 9,0%
Corporaties met relatief jong bezit (20) 41.100 1,7% 3.100 0,2%
Corporaties met marktgevoelig bezit (47) 322.700 13,4% 210.100 12,1%
Corporaties met stabiele portefeuille (54) 85.000 3,5% 48.900 2,8%
Overige corporaties (13) 3.700 0,2% 0 0,0%
Totaal 2.403.700 100,0% 1.730.500 100,0%
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke gegevens.
Ook qua investeringen in maatschappelijk vastgoed is er verschil tussen de typen corpo-
raties. Daarbij valt vooral op dat het nu de corporaties in de drie referentiegroepen met een
gemiddeld profiel zijn die onevenredig meer willen investeren in maatschappelijk vastgoed.
Aan de andere kant zijn het de grotere herstructureringscorporaties en in mindere mate de
middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties die in de komende jaren minder ver-
wachten te investeren.
3.4 Ontwikkelingen van de activiteiten van corporaties in verbindingen
Vanuit de ruimte die de fiscale regelgeving in 2007 daartoe bood, hebben diverse corpo-
raties deze mogelijkheden benut om hun fiscaal belaste (commerciële) activiteiten onder te
brengen in juridisch aparte entiteiten. Dit betreft voornamelijk activiteiten als projectontwik-
keling en de exploitatie van het als commercieel bestempelde vastgoed van een corporatie.
Aan de andere kant kan het bij verbindingen ook gaan om deelname in stichtingen die zorg
dragen voor de woonruimteverdeling binnen een gemeente of regio. Voor een goede beoor-
deling van de financiële positie van een corporatie is het van belang dat inzicht bestaat in
de financiële omvang en de risico's van de verbindingen van een corporatie. Ook voor het
sectorbeeld van de sector als geheel is inzicht noodzakelijk in buiten de toegelaten instelling
ondergebrachte productie en bezit.
24 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Daarom is met ingang van de gegevensopvraging over de prognoses tot en met 2012, over
elke verbinding waarmee de toegelaten instelling zich verbonden heeft, de in dat kader rele-
vante informatie opgevraagd.
Tabel 3.16 Aantal verbindingen van corporaties 2007
Geen Wel Aantal
verbindingen verbindingen verbindingen
Aantal woongelegenheden ultimo 2006:
1.000 - 5.000 woongelegenheden (206) 97 109 347
5.000 - 10.000 woongelegenheden (81) 15 66 356
10.000 - 20.000 woongelegenheden (34) 2 32 236
> 20.000 woongelegenheden (20) 0 20 359
Totaal 215 240 1.327
Inmiddels heeft bijna 53% van alle corporaties in 2007 een deel van de verschillende ac-
tiviteiten ondergebracht in verbindingen. Vooral bij de grotere corporaties maakt men veel
gebruik van deze formele vormen van samenwerking met andere partijen. Bij de zeer grote
corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden gaat het gemiddeld om 18 verbindingen
per corporatie. De meeste verbindingen hebben betrekking op projectontwikkeling.
Tabel 3.17 Aantal verbindingen naar aard 2007
Aard van de verbindingen (in aantal)'
Vastgoed- Project- Dienst- Overige
exploitatie ontwikkeling verlening
Aantal woongelegenheden ultimo 2006:
1.000 - 5.000 woongelegenheden (206) 88 155 81 88
5.000 - 10.000 woongelegenheden (81) 78 152 87 100
10.000 - 20.000 woongelegenheden (34) 50 96 59 58
> 20.000 woongelegenheden (20) 38 133 61 146
Totaal 262 548 295 399
' Een verbinding kan in meerdere categoriën vallen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 25
Tabel 3.18 Verbindingen met productie-activiteit naar grootteklasse van de corporatie 2007
Verbinding met productie-activiteit
Aantal woongelegenheden ultimo 2006:
1.000 - 5.000 woongelegenheden (206) 83
5.000 - 10.000 woongelegenheden (81) 63
10.000 - 20.000 woongelegenheden (34) 55
> 20.000 woongelegenheden (20) 99
Totaal 305
Van de 1.327 in het kader van de gegevensopvraging gemelde verbindingen, blijken er 305
(23%) betrekking te hebben op de productie en andere mutaties van het aantal woongele-
genheden (nieuwbouw, aan- en verkoop) door de sector voor de periode 2007-2012. Deze via
verbindingen door corporaties opgegeven aantallen zijn - naar rato van het percentage waarin
de corporaties deelnemen in de verbinding - meegenomen in de analyses in de voorgaande
paragrafen.
26 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 3.19 Productie-activiteiten in verbindingen 2007 - 2012'
Totaal aantal Door TI in % Door
verbindingen
in %
Nieuwbouw woongelegenheden voor eigen verhuur 256.400 89,3 10,7
Huurwoningen 229.900 89,0 11,0
Eenheden in verzorgingstehuizen 11.000 89,8 10,2
Overige woongelegenheden 15.400 93,9 6,1
Nieuwbouw woongelegenheden voor verhuur aan derden 18.600 10,4 89,6
Aankoop woongelegenheden voor verhuur aan derden 19.000 91,4 8,6
Huurwoningen 15.700 89,6 10,4
Eenheden in verzorgingstehuizen 2.500 100,0 0,0
Overige woongelegenheden 700 100,0 0,0
Verkoop woongelegenheden aan derden bestemd voor verhuur 7.100 99,7 0,3
Huurwoningen 5.900 99,6 0,4
Eenheden in verzorgingstehuizen 1.200 100,0 0,0
Overige woongelegenheden 0 100,0 0,0
Verkoop woongelegenheden aan overigen 100.800 99,0 1,0
Huurwoningen 100.300 99,0 1,0
Eenheden in verzorgingstehuizen 100 100,0 0,0
Overige woongelegenheden 400 100,0 0,0
Sloop van woongelegenheden 129.100 99,1 0,9
Huurwoningen 119.100 99,0 1,0
Eenheden in verzorgingstehuizen 7.800 100,0 0,0
Overige woongelegenheden 2.200 100,0 0,0
Verbeteringen > 20.000 ,- 104.800 99,7 0,3
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke gegevens.
Als vanuit de voorgenomen productieaantallen de balans wordt opgemaakt over de te
verwachten activiteiten in de verbindingen, dan is tegen de achtergrond van het aantal van
305 in dit kader relevante verbindingen, het resultaat bescheiden. Verbindingen spelen in de
voorgenomen nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur maar een geringe rol. Onge-
veer 10,7% van deze ruim 256.000 woongelegenheden wordt in de plannen van corporaties
uitgevoerd in verbindingen. Zoals te verwachten was, is de betekenis van de verbindingen voor
nieuwbouw van woongelegenheden voor verhuur door derden wel groot.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 27
Door de corporaties wordt bijna 90% van deze geplande woongelegenheden in een verbin-
ding met andere partijen gerealiseerd, maar absoluut gezien gaat het om een bescheiden aan-
tal van 18.600 woongelegenheden. Bij de door corporaties voorgenomen koopwoningproduc-
tie spelen de verbindingen qua volume nog de belangrijkste rol. Ongeveer 26,6% c.q. 29.100
van de geprognosticeerde koopwoningen is gepland in een verbinding met andere partijen.
De verbindingen en de omvang van de corporatie
Het zijn vooral de grootste corporaties die veel plannen voor de nieuwbouw van koopwo-
ningen in verbindingen onderbrengen, bijna 35% van de geplande koopwoningen wordt uitge-
voerd in verbindingen. Aan de andere kant blijkt uit grafiek 3.2 tevens dat ook corporaties in
categorie van 1.000 tot 5.000 woningen veel gebruik maken van verbindingen bij de realise-
ring van koopwoningen (bijna 25%).
Grafiek 3.2 Nieuwbouw van koop door toegelaten instelling of verbindingen, prognoseaantallen
2007 - 2012
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
---
20.000
woongelegen- woongelegen- woongelegen- woongelegen- woongelegen-
heden heden heden heden heden
Nieuwbouw koop via verbinding 150 4.500 3.400 6.500 14.700
Nieuwbouw koop door toegelaten instelling 800 13.500 19.500 18.900 27.600
Wanneer de voorgenomen productie gerelateerd wordt aan de omvang van de corporatie
zoals in grafiek 3.3, blijkt dat de grootste corporaties ook relatief het meest gebruik maken
van de verbinding. Als de kleinste corporaties met minder dan 1.000 woongelegenheden bui-
ten beschouwing worden gelaten, is het aan de andere kant opmerkelijk dat de grootteklasse
die relatief de meeste productie voorziet (de grootteklasse tussen 5.000 en 10.000 woongele-
genheden), tegelijk het minst gebruik maakt van projectconstructies met verbindingen.
28 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 3.3 Nieuwbouw door toegelaten instelling of verbindingen prognoseaantal 2007 - 2012
per 1.000 corporatiewoningen in 2006
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
20.000 Totaal
woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden woongelegenheden
Nieuwbouw koop via verbinding 2007-2012 3 8 6 13 20 12
Nieuwbouw huur via verbinding 2007-2012 2 9 10 15 17 13
Nieuwbouw koop door ti 2007-2012 15 25 34 39 37 33
Nieuwbouw huur door ti 2007-2012 121 114 113 83 70 94
Het verkeer tussen corporaties en hun verbindingen
Met het oog op de mogelijke fiscale motieven achter de verbindingen is het relevant
zichtbaar te maken wat de corporaties van plan zijn rond het zogenoemde `doorzakken' van
woongelegenheden in verbindingen over 2007-2012. Hoewel de corporaties verwachten dat
ze in 2007 circa 6.800 woongelegenheden aan verbindingen verkopen, gaat het over de hele
zesjaarsperiode om een bescheiden aantal van nog geen 16.000, dat samen nog geen 0,7%
uitmaakt van de huidige corporatievoorraad.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 29
Tabel 3.20 Verwachte aan- en verkoop woongelegenheden bestemd voor verhuur van/aan eigen
verbindingen 2007
Verkoop aan Aankoop van
verbindingen verbindingen
Huurwoningen 6.300 1.600
Eenheden in verzorgingstehuizen 10 100
Overige woongelegenheden 500 100
Woongelegenheden voor verhuur totaal 6.800 1.900
Over de totale periode 2007-2012 zijn de corporaties voorts van plan ruim 27.400 woon-
gelegenheden van de eigen verbindingen aan te kopen. Het betreft hier hoogstwaarschijnlijk
grotendeels in verbindingen gerealiseerde nieuwbouw van huurwoningen die voor de exploi-
tatie overgedragen worden aan de corporatie.
30 Centraal Fonds Volkshuisvesting
---
Voornemens en ruimte
4.1 Inleiding
Dit hoofdstuk geeft een beeld van de ruimtelijke spreiding van de voornemens die in het
vorige hoofdstuk zijn besproken. Het gaat hierbij om de voornemens van corporaties en hun
verbindingen. De eerste helft van het hoofdstuk gaat in op de voorgenomen woningproductie
in de twintig stedelijke bouwregio's waarvoor het Rijk en andere overheden convenanten1
sloten met afspraken over onder meer het minimaal gewenste aantal op te leveren woningen
in elke bouwregio tussen 2005 en 2009. Voor deze bouwregio's wordt gekeken naar de voor-
nemens van de corporaties inzake de realisatie van woningen in 2008 en 2009, de twee laatste
jaren van de convenantperiode. De meeste aandacht gaat evenwel uit naar de voornemens van
de corporaties tussen 2007 en 2012, hetgeen een doorkijk biedt tot na de convenantperiode.
Voor deze periode van 2007 tot en met 2012 wordt gelet op de intensiteit van de voorgeno-
men toevoegingen aan de woningvoorraad, op de huurkoopverdeling van de voorgenomen
toevoegingen en op de mate waarin de corporaties woningen voor de doelgroep willen toevoe-
gen in de centrum- en randgemeenten van de bouwregio's.
In de tweede helft van dit hoofdstuk staan de corporatievoornemens voor de 40 wijken
uit het huidige wijkenbeleid centraal. Deze worden vergeleken met de voornemens voor de
gemeenten uit het Grote Steden Beleid, onderscheiden in G4 en G27, en overig Nederland.
Hierbij wordt een breder spectrum aan corporatievoornemens besproken dan in de paragra-
fen over de bouwregio's. Alle voorgenomen productiemaatregelen komen namelijk aan bod,
alsmede de voornemens tot uitgaven ter bevordering van de leefbaarheid en voornemens tot
bouw en aankoop van maatschappelijk vastgoed. De voorgenomen productiemaatregelen
omvatten naast de voornemens tot nieuwbouw van woongelegenheden ook de voornemens
inzake verbetering, sloop, aankoop en verkoop van woongelegenheden.
1 Zie www.vrom.nl voor de convenanten. Voor het aantal op te leveren woningen tellen zowel de nieuwbouwproductie als de zogenoemde
`toevoegingen anderszins' mee.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 31
4.2 Bouwregio's
4.2.1 Voorgenomen woningproductie in 2008 en 2009
In de convenantperiode van 2005 tot en met 2009 dienen er volgens de afspraken van het
Rijk en de andere overheden in de twintig stedelijke bouwregio's in totaal 359.791 woningen
te worden gerealiseerd. Dat is ruim 80% van de circa 445.000 woningen die voor heel Neder-
land worden nagestreefd in deze periode. Anders dan in de Vinexperiode tot 2005 zijn er dit-
maal geen richtlijnen gegeven over de verdeling tussen huur en koop. Evenmin zijn er afspra-
ken over de mate waarin corporaties zullen bijdragen aan de doelstelling. Naast corporaties
en hun eventuele verbindingen zijn bijvoorbeeld ook projectontwikkelaars actief. Wel hebben
sommige regio's aangegeven meer te willen bouwen, hetgeen mag maar dan wel zonder de
subsidie die voor de afgesproken doelstelling geldt.
Van de totale doelstelling hebben de twintig bouwregio's tot en met 2007 50% opgeleverd,
zodat er voor de jaren 2008 en 2009 nog een taak resteert van 179.923 op te leveren wonin-
gen. Voor deze twee laatste jaren van de convenantperiode geven de corporaties aan dat ze in
de bouwregio's zo'n 102.300 woningen2 willen realiseren. Dat is meer dan de helft (57%) van
wat er in totaal nog moet worden gerealiseerd (tabel 4.1), maar hier moet meteen bij worden
opgemerkt dat het niet waarschijnlijk is dat de corporaties deze voorgenomen productie zul-
len realiseren. Gemiddeld per jaar zouden de corporaties dan immers ruim 51.000 woningen
moeten opleveren in de bouwregio's en dat ligt fors boven de 29.400 woningen die de corpo-
raties in 2006 in heel Nederland bouwden. De nieuwbouwvoornemens van de corporaties zijn
gewoonlijk veel hoger dan de realisatie, zoals ook bleek bij het onderzoek van het Centraal
Fonds naar de Realisatie-index3.
Tussen de regio's zijn er grote verschillen in de verhouding tussen de aantallen woningen
die de corporaties voor 2008 en 2009 aangeven te willen realiseren en de aantallen woningen
die volgens de woningbouwafspraken nog moeten worden gerealiseerd in de regio's. In de
stadsregio Amsterdam, de stedelijke regio's Limburg en Twente ligt de door de corporaties
voorgenomen woningproductie hoger dan het aantal woningen dat er volgens de woning-
bouwafspraken nog moet worden gerealiseerd. In de regio's Flevoland, Holland-Rijnland en
Emmen daarentegen vormt de door de corporaties voorgenomen woningproductie nog geen
kwart van het totaal aantal woningen dat in deze regio's nog moet worden gerealiseerd.
2 Het betreft hoofdzakelijk nieuwbouw en een paar honderd woningen die bij woningsplitsing ontstaan.
3 Centraal Fonds (2007: 83) Sectorbeeld woningcorporaties; verslagjaar 2006.
32 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 4.1 De voor 2008-2009 voorgenomen woningproductie in bouwregio's door corporaties in
relatie tot de woningbouwafspraken
Woningbouwafspraken 2005 t/m 2009 Corporatievoornemens 2008 - 2009
Realisatie 2005 - 2007' Nog te Aantal Als %
Doelstelling Aantal Als % van realiseren woningen van nog te
doelstelling aantal realiseren uit
woningen woningbouw-
2008 - 2009 afspraken
Stadsregio Amsterdam 43.000 29.157 68 13.843 19.000 137
Flevoland (Almere, Lelystad) 10.982 4.296 39 6.686 800 11
Noord-Holland overig 26.000 11.553 44 14.447 6.900 48
Stadsgewest Amersfoort 9.700 4.302 44 5.398 1.700 32
Bestuur Regio Utrecht 23.695 12.227 52 11.468 3.900 34
Holland-Rijnland 14.620 4.606 32 10.014 2.100 21
Haaglanden 34.000 16.780 49 17.220 9.500 55
Stadsregio Rotterdam² 38.000 19.860 52 18.140 10.500 58
Drechtsteden 9.000 3.192 35 5.808 2.100 37
Stedennetwerk Zeeland 4.670 2.633 56 2.037 1.200 57
Stedelijke regio's Limburg 8.310 6.242 75 2.068 4.900 237
Samenwerkingsverband Regio Eindhoven 23.820 9.123 38 14.697 6.200 42
Noord-Brabant overig 29.630 15.140 51 14.490 7.600 52
Knooppunt Arnhem Nijmegen 24.591 11.185 45 13.406 7.500 56
Stedendriehoek 12.550 4.576 36 7.974 4.100 52
Twente 9.740 9.157 94 583 5.400 928
Zwolle-Kampen 6.370 4.773 75 1.597 1.600 99
Emmen 3.700 1.426 39 2.274 500 22
Stadsregio Leeuwarden 5.300 2.781 52 2.519 1.000 39
Groningen-Assen 22.113 6.859 31 15.254 5.800 38
Totaal 20 regio's 359.791 179.868 50 179.923 102.300 57
' Bron: VROM Woningbouwthermometer op www.vrom.nl d.d. mei 2008
² Doelstelling inclusief 1.500 nog te realiseren woningen op Kop van Zuid uit eerdere afspraken
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 33
4.2.2 Grote variatie bouwregio's bij de voorgenomen woningproductie
(2007 2012)
Op de middellange termijn, van 2007 tot en met 2012, is 77,4% van alle corporatievoor-
nemens tot woningproductie gericht op de twintig stedelijke bouwregio's. Dit betreft ruim
277.000 woningen (tabel 4.2) en ligt iets hoger dan het aandeel van 75,6% dat de bouwregio's
hebben in de totale voorraad van corporatiewoningen in Nederland. Gemiddeld over de 20
bouwregio's impliceert het een intensiteit van ruim 161 toe te voegen woningen per 1.000
woningen die de corporaties eind 2006 bezaten. Ruim tweederde (68%) van deze voorgenomen
productie betreft huurwoningen, de rest koopwoningen.
Tussen de bouwregio's zijn er grote verschillen in de mate waarin corporaties woningen
willen produceren tussen 2007 en 2012. Zo ligt de voorgenomen woningproductie-intensiteit
voor Groningen-Assen, regio Eindhoven en Stedendriehoek boven de 200 op te leveren wonin-
gen per 1.000 corporatiewoningen. In de regio's Flevoland en Emmen echter ligt de voorgeno-
men woningproductieintensiteit rond de 90.
De grote regionale verschillen in de voorgenomen woningproductie-intensiteit kunnen
meerdere oorzaken hebben. Verschillen in de regionale woningmarktsituatie spelen een rol
evenals de mate waarin er in verband met sloop vervangende nieuwbouw wordt gewenst. Ver-
der zijn ook de meer inhoudelijke ambities van corporaties relevant: als corporaties zich voor-
nemen om naast huurwoningen ook koopwoningen te produceren voor een regio, verhoogt dat
de totaal voorgenomen woningproductie-intensiteit. Tenslotte verschilt ook de mate waarin
corporaties beschikken over grondposities en/of daadwerkelijk vooruitzicht hebben op toe-
komstige bouwmogelijkheden. In de regio's zijn er immers ook bouwprojecten waar corpora-
ties en hun verbindingen geheel geen rol bij spelen. Bij bouwlocaties waarvoor de bouwrech-
ten nog niet vast liggen, kan het bovendien voorkomen dat meerdere corporaties voornemens
aangeven voor de betreffende bouwlocatie en dat elk hoopt uiteindelijk de voorkeur te krijgen.
De geaggregeerde voornemens van de corporaties voor zo'n bouwlocatie overschatten dan de
reële bouwmogelijkheden.
34 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 4.2 De voorgenomen woningproductie in bouwregio's door corporaties naar huur en koop
2007 - 2012'
Woningvoorraad ultimo 2006 Voornemens toevoegingen aan woningvoorraad
Totaal aantal Aantal Intensiteit²
woningen corporatie Aantal Totaal Huur Koop
woningen
Stadsregio Amsterdam 644.300 280.600 53.400 190 115 75
Flevoland (Almere, Lelystad) 99.700 29.600 2.600 89 72 18
Noord-Holland overig 386.700 118.000 19.700 167 123 45
Stadsgewest Amersfoort 113.700 33.700 3.500 103 85 18
Bestuur Regio Utrecht 253.100 85.500 12.700 149 106 43
Holland-Rijnland 161.000 48.200 6.900 142 105 37
Haaglanden 459.300 158.300 23.900 151 100 50
Stadsregio Rotterdam 548.400 243.600 29.700 122 79 43
Drechtsteden 112.400 37.900 6.000 157 123 34
Stedennetwerk Zeeland 83.800 23.500 2.800 117 105 12
Stedelijke regio's Limburg 245.200 85.000 10.000 118 103 16
Samenwerkingsverband Regio Eindhoven 303.400 92.100 18.700 202 138 65
Noord-Brabant overig 387.600 127.000 20.900 165 115 50
Knooppunt Arnhem Nijmegen 303.600 104.800 18.700 178 118 61
Stedendriehoek 156.500 50.200 10.700 214 133 81
Twente 250.900 80.100 13.800 173 130 42
Zwolle-Kampen 69.500 23.700 3.900 166 113 53
Emmen 46.200 14.000 1.300 93 72 21
Stadsregio Leeuwarden 80.100 23.800 3.600 151 114 37
Groningen-Assen 193.700 63.700 14.500 227 142 85
Totaal 20 regio's 4.898.900 1.723.400 277.300 161 110 51
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Aantal voorgenomen toevoegingen per 1.000 corporatiewoningen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 35
Tussen de bouwregio's verschilt de door de corporaties voorgenomen intensiteit voor de
huurwoningproductie sterk, net zoals trouwens die van de koopwoningproductie. Bij beide
bedraagt het verschil tussen de regio's met de laagste respectievelijk hoogste intensiteit circa
70 op te leveren woningen per 1.000 corporatiewoningen. Bij de voorgenomen huurwoning-
productie gaat het dan om het verschil tussen enerzijds Flevoland en Emmen (72) en ander-
zijds de regio Eindhoven en Groningen-Assen (circa 140). Bij de voorgenomen koopwoningpro-
ductie-intensiteit gaat het om het verschil tussen onder meer het Stedennetwerk Zeeland (12)
en stedelijke regio's Limburg (16) enerzijds en Groningen-Assen (85) en de Stedendriehoek
(81) anderzijds. De totaal voorgenomen woningproductie-intensiteit varieert van circa 90 voor
Flevoland en Emmen tot circa 220 in Groningen-Assen en de Stedendriehoek.
Er lijkt een verband te kunnen zijn tussen de intensiteit waarmee corporaties voor een
regio voornemens hebben voor de woningproductie in de huur- en in de koopsector. Anders
gezegd: voornemens voor een hoge productie in de huursector lijken samen te gaan met
een hoge productie in de koopsector. Zo is de intensiteit van de voornemens voor Flevoland,
Emmen en het Stadsgewest Amersfoort voor zowel de huur- als de koopsector relatief hoog,
terwijl die voor Groningen-Assen, de Stedendriehoek en ook wel regio Eindhoven juist relatief
laag is in beide sectoren. Voor Noord-Brabant overig, Zwolle-Kampen en Haaglanden ligt de
intensiteit van de voornemens voorts voor beide sectoren dicht bij het gemiddelde over de 20
regio's. Er zijn echter ook regio's waar het beeld net even anders is. Zo gaat bij het Steden-
netwerk Zeeland en de stedelijke regio's Limburg een lage voorgenomen koopwoningproduc-
tie-intensiteit samen met een gemiddelde huurwoningproductie-intensiteit en gaat voor de
Stadsregio Amsterdam een hoge koopwoningproductie-intensiteit samen met een gemiddelde
intensiteit aan voornemens voor huurwoningen.
4.2.3 In randgemeenten meestal meer aandacht voor doelgroep
Vrijwel alle convenanten voor de periode 2005 tot en met 2009 bevatten het expliciete
uitgangspunt dat de randgemeenten dienen bij te dragen aan de huisvesting van lage inko-
mensgroepen. Ook is vermeld dat de centrumgemeenten de convenanten ondertekenen om
aan te geven dat de bijdrage van de randgemeenten is gewaarborgd. Het uitgangspunt zelf
is verder niet gekwantificeerd, er is dus geen expliciete taakstelling voor de mate waarin de
randgemeenten zouden moeten bijdragen aan de huisvesting van de doelgroep. in tabel 4.3
wordt bezien in hoeverre de voornemens van de corporaties voor woningproductie in de rand-
gemeenten in de komende jaren gericht zijn op de doelgroep en hoe deze voornemens voor de
randgemeenten zich daarbij verhouden tot de voornemens die er in de centrumgemeenten zijn
voor de doelgroep. De mate waarin de voorgenomen woningproductie gericht is op de doel-
groep wordt hierbij op twee manieren in beeld gebracht. Enerzijds wordt gekeken naar het
percentage van de voorgenomen woningproductie, dat gericht is op de doelgroep. Anderzijds
wordt gelet op de intensiteit van de voorgenomen woningen voor de doelgroep in centrum- en
randgemeenten. Deze intensiteit toont waar het eind 2006 bestaande corporatiebezit relatief
het sterkst wordt uitgebreid met woningen voor de doelgroep indien de voornemens worden
gerealiseerd.
36 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Woningen voor de doelgroep tenslotte zijn gedefinieerd als woningen in de goedkope of
betaalbare huurprijsklasse. Er wordt dus voorbijgegaan aan de optie van zeer goedkope koop-
woningen; daarover is namelijk geen informatie beschikbaar.
Van de totale productie van 277.300 huur- en koopwoningen die de corporaties zich
voornemen voor de twintig bouwregio's, zijn er 104.500 woningen gepland in de betaalbare
of goedkope huurprijsklasse en dus geschikt voor de doelgroep. Dat betreft 37,7% van alle
voorgenomen woningen en impliceert een intensiteit van 61 te realiseren woningen voor de
doelgroep per 1.000 bestaande corporatiewoningen in de bouwregio's. Voor de 20 bouwregio's
samen geldt hierbij dat de voornemens van de corporaties voor de randgemeenten relatief
sterker gericht zijn op de doelgroep dan die voor de centrumgemeenten. De voornemens voor
randgemeenten scoren namelijk hoger op zowel het percentage voorgenomen woningen voor
de doelgroep (45%) als op de intensiteit van de voornemens voor de doelgroep (66) (tabel 4.3).
In de centrumgemeenten is 34% van alle voorgenomen woningen gericht op de doelgroep en
bedraagt de intensiteit 57.
37
Tabel 4.3 Voorgenomen toevoegingen voor doelgroep in centrumgemeenten en randgemeenten van
bouwregio's 2007 - 2012'
Centrumgemeenten Randgemeenten
Corporatie- Voorgenomen Waarvan Als Corporatie- Voorgenomen Waarvan Als
woningen toevoegingen door doel- inten- woningen toevoegingen voor doel- inten-
(aantal) (aantal) groep als siteit* (aantal) (aantal) groep als siteit²
percentage percentage
van alle van alle
voorne- voorne-
mens mens
Stadsregio Amsterdam 222.800 42.700 22 42 57.800 10.700 38 70
Flevoland (Almere, Lelystad) 8.700 400 14 6 21.000 2.300 40 44
Noord-Holland overig 51.700 10.400 35 70 66.400 9.300 43 60
Stadsgewest Amersfoort 20.600 2.000 72 69 13.100 1.500 60 70
Bestuur Regio Utrecht 46.700 8.800 58 109 38.700 4.000 30 31
Holland-Rijnland 19.100 3.100 15 25 29.100 3.700 43 55
Haaglanden 79.900 13.900 17 29 78.500 10.000 33 42
Stadsregio Rotterdam 161.000 19.900 25 30 82.600 9.800 46 54
Drechtsteden 16.800 3.100 59 108 21.100 2.900 58 79
Stedennetwerk Zeeland 13.300 1.600 28 34 10.300 1.100 70 77
Stedelijke regio's Limburg 66.300 8.400 43 55 18.800 1.600 42 36
Samenwerkingsverband Regio 55.800 9.900 36 64 36.300 8.800 45 108
Eindhoven
Noord-Brabant overig 78.400 13.800 45 79 48.600 7.200 51 75
Knooppunt Arnhem Nijmegen 58.100 11.100 43 82 46.700 7.600 52 85
Stedendriehoek 42.400 9.400 34 75 7.800 1.300 64 105
Twente 40.600 7.600 40 75 39.600 6.200 42 66
Zwolle-Kampen 17.900 2.700 61 93 5.800 1.200 46 96
Emmen 14.000 1.300 59 55 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Stadsregio Leeuwarden 15.700 2.100 53 72 8.100 1.500 90 164
Groningen-Assen 35.900 9.100 39 100 27.800 5.300 57 109
Totaal 20 regio's 1.065.500 181.300 34 57 657.900 96.000 45 66
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Aantal per 1.000 corporatiewoningen.
38 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor de meeste afzonderlijke bouwregio's geldt eveneens dat de voornemens van de cor-
poraties voor de randgemeenten relatief sterker gericht zijn op de doelgroep dan de voor-
nemens voor de centrumgemeenten. Er zijn echter acht uitzonderingen, waarvan de regio
Utrecht de meest opvallende is. De corporatievoornemens voor de randgemeenten in de regio
Utrecht scoren in vergelijking met de voornemens voor de centrumgemeenten laag op zowel
het percentage voorgenomen woningen, dat geschikt is voor de doelgroep (30% versus 58% in
de centrumgemeenten) als op de intensiteit van de voornemens voor de doelgroep (31 versus
109). Wat de intensiteit betreft, komt dat mogelijk mede doordat de totaal voorgenomen wo-
ningproductie hier toch al sterk geconcentreerd is op de centrumgemeenten, want per 1.000
corporatiewoningen zijn er in de centrumgemeenten 188 nieuwe woningen beoogd en in de
randgemeenten 102. Dat laat echter onverlet dat ook het percentage woningen dat van de to-
taal voorgenomen woningproductie bestemd is voor de doelgroep in de randgemeenten, lager
ligt dan in de centrumgemeenten. Volgens het convenant met het Bestuur Regio Utrecht is het
wel de bedoeling dat alle regiogemeenten passend bijdragen aan voldoende woningen voor de
lagere inkomensgroepen.
Bij de Drechtsteden, Stedelijke regio's Limburg, Noord-Holland overig, Twente en in min-
dere mate Noord-Brabant overig tonen de randgemeenten een lagere voorgenomen intensi-
teit aan nieuwe woningen voor de doelgroep dan bij de centrumgemeenten. Het percentage
van de voorgenomen woningproductie, dat bestemd is voor de doelgroep echter ligt voor de
Drechtsteden, stedelijke regio's Limburg en Twente nagenoeg gelijk in de centrum- en rand-
gemeenten en is voor de randgemeenten van Noord-Holland overige en Noord-Brabant overig
fors hoger.
Voor de regio's Amersfoort en Zwolle-Kampen geldt het omgekeerde en is er bij de randge-
meenten een lager percentage woningen voor de doelgroep bestemd binnen de totaal voorge-
nomen woningproductie dan in de centrumgemeenten. De intensiteit van de voornemens voor
de doelgroep daarentegen is in de randgemeenten van deze regio's vrijwel gelijk aan die voor
de centrumgemeenten. In verhouding tot de eind 2006 bestaande corporatievoorraad zijn er
in de randgemeenten van deze regio's dus vrijwel evenveel nieuwe woningen gepland voor de
doelgroep als in de centrumgemeenten.
4.3 De 40 wijken, grote steden en overig Nederland
In de komende jaren besteedt de minister voor WWI extra aandacht aan 40 wijken. Deze
liggen in 18 verschillende steden die alle behoren tot de G4 en de G27 en zijn geselecteerd op
grond van kenmerken van de woningvoorraad en de bevolking in de wijken en het voorkomen
van fysieke of sociale problemen in deze wijken. Het kabinet wil dat deze wijken veranderen
in gebieden waar mensen kansen hebben en waar het prettig is om te wonen. Hiertoe worden
onder meer forse inspanningen verwacht van de corporaties.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 39
In deze paragraaf wordt daarom bezien welke voornemens de corporaties hebben voor
het aanbod van woongelegenheden in de 40 wijken en hoe deze voornemens zich verhouden
tot hun voornemens voor de vier grote steden, de 27 andere gemeenten uit het GSB en overig
Nederland. In de volgende paragrafen gebeurt hetzelfde maar dan voor de voornemens voor
de leefbaarheid en het maatschappelijk vastgoed. Hoewel de problemen in de 40 wijken deels
verschillen, mag worden verwacht dat er voor de 40 wijken samen relatief meer voornemens
zijn voor veranderingen rond woongelegenheden en leefbaarheidsuitgaven bij de corporaties
dan in de andere gebieden.
Voor de investeringen in en aankoop van maatschappelijk vastgoed is er minder reden om
op voorhand te verwachten dat er vooral in de 40 wijken veel voornemens zouden zijn. Voor
dit vastgoed hangt het immers ook af van de plaatselijke omstandigheden of er behoefte is
aan nieuw maatschappelijk vastgoed of aan een andere eigenaar van bestaand maatschappe-
lijk vastgoed en daarnaast kunnen er ook andere, sectorale en/of gemeentelijke, financierings-
bronnen beschikbaar zijn voor dit vastgoed.
Het is overigens mogelijk dat de voornemens van de corporaties voor de 40 wijken inmid-
dels nog verder zijn geïntensiveerd. De hier gepresenteerde voornemens betreffen namelijk
hetgeen de corporaties eind 2007, begin 2008 van plan waren. De afspraken en plannen voor
de 40 wijken waren toen nog in ontwikkeling en ook aan het wijkenbeleid is sindsdien verder
vormgegeven.
4.3.1 Voorgenomen productiemaatregelen relatief het hoogst in de 40 wijken
Voor de 40 wijken hebben de corporaties zich relatief veel productiemaatregelen voorge-
nomen tussen 2007 en 2012. De intensiteit van de voorgenomen productiemaatregelen is hier
liefst 449, hetgeen betekent dat er voor 449 van iedere 1.000 woongelegenheden die de corpo-
raties eind 2006 bezaten, productiemaatregelen zijn gepland (tabel 4.4). De productiemaatre-
gelen zelf zijn divers: sloop, nieuwbouw, verbetering, aankoop of verkoop. De intensiteit aan
voorgenomen productiemaatregelen ligt in de 40 wijken ruim 1,3 keer hoger dan de intensiteit
voor de G4 en G27 en 1,5 keer hoger dan de intensiteit voor heel Nederland. Overig Nederland
heeft de laagste intensiteit aan voorgenomen productiemaatregelen.
40 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 4.4 Intensiteit' aan voorgenomen productiemaatregelen² rond woongelegenheden,
2007 2012³
40 wijken G4 G27 Overig Nederland
Nederland
Totale intensiteit 449 347 341 265 301
waarvan:
nieuwbouw huur 93 93 112 111 108
nieuwbouw koop 89 58 49 33 42
sloop 133 81 59 40 53
verbetering (>20.000) 65 48 50 38 43
verkoop 60 58 65 39 49
aankoop 8 9 5 4 5
Aantal corporatiewoongelegenheden ultimo 2006 242.300 502.300 591.500 1.310.000 2.403.700
Aantal per 1.000 woongelegenheden van corporaties ultimo 2006.
Exclusief 5,3% productiemaatregelen waarvoor het postcodegebied onbekend is.
³ Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
De hoge intensiteit aan voorgenomen productiemaatregelen voor de 40 wijken ontstaat
grotendeels doordat de corporaties hier relatief veel woongelegenheden willen slopen: 133
van iedere 1.000 woongelegenheden die de corporaties eind 2006 bezaten. Daarnaast wordt
hij ook veroorzaakt door de relatief hoge intensiteit aan voornemens tot de bouw van woon-
gelegenheden in de koopsector en het verbeteren van bestaande woongelegenheden in de
40 wijken. De intensiteit van de voorgenomen nieuwbouw van woongelegenheden voor de
verhuur daarentegen ligt in de 40 wijken even hoog als in de G4 en fors lager dan in vooral de
G27 en Overig Nederland.
De combinatie van relatief veel voornemens tot sloop en bouw van woongelegenheden in
de koopsector en evenveel of minder voor de bouw van woongelegenheden voor de verhuur
hangt samen met het in de 40 wijken veel voorkomende streven naar een meer gedifferenti-
eerd woningaanbod ten einde de bevolkingssamenstelling te differentiëren. Het streven naar
een meer gedifferentieerde bevolkingssamenstelling leidt daarbij niet tot meer voorgenomen
verkopen in de 40 wijken. Voor de G4 en G27 ligt de voorgenomen intensiteit aan verkopen
immers vrijwel even hoog als in de 40 wijken. Alleen voor Overig Nederland is de voorgeno-
men verkoopintensiteit fors lager. De intensiteit aan voorgenomen aankopen van woongele-
genheden is voor de 40 wijken en G4 vergelijkbaar en voor beide marginaal hoger dan in G27
en Overig Nederland.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 41
4.3.2 Voorgenomen leefbaarheidsuitgaven relatief het hoogst in de 40 wijken
Van de 246 miljoen die de corporaties in 2008 willen besteden aan de verbetering van de
leefbaarheid (exclusief maatschappelijk vastgoed), willen ze er in de 40 wijken 48 miljoen
besteden, ofwel 19,6%. Gemiddeld per corporatiewoongelegenheid willen ze hiermee in de
40 wijken een bijna twee keer zo hoog bedrag ( 199,-) besteden aan leefbaarheid als in heel
Nederland ( 102,-). Ook ten opzichte van G4, G27 en overig Nederland zijn de voorgenomen
leefbaarheidsuitgaven in de 40 wijken relatief hoger. In de G4 ( 163,-) zijn ze voorts relatief
hoger dan in de G27 ( 109,-) en relatief het laagst zijn ze in Overig Nederland ( 76,-). Het is
overigens mogelijk dat onder invloed van de uitwerking van het wijkenbeleid de voornemens
voor de 40 wijken inmiddels nog verder zijn geïntensiveerd.
Net als in heel Nederland willen de corporaties het grootste deel van de voor 2008 voorge-
nomen leefbaarheidsuitgaven in de 40 wijken besteden aan wijkgebonden fysieke en sociale
activiteiten. Anders dan in de G4 en de G27, zijn er in de 40 wijken voor fysieke wijkgebonden
activiteiten en gemiddeld per corporatiewoongelegenheid beduidend hogere uitgaven gepland
dan voor sociale wijkgebonden activiteiten (tabel 4.5). Toch is er in de 40 wijken daarnaast
ook veel aandacht voor wijkgebonden sociale activiteiten: het hiervoor geplande bedrag van
56,- per woongelegenheid is hoger dan in de G27 en overig Nederland. Alleen voor de G4 ver-
wachten de corporaties nog meer te besteden aan wijkgebonden sociale activiteiten, namelijk
64,- per woongelegenheid van de corporaties. Dit zal samenhangen met de ernst van de hier
voorkomende grootstedelijke sociale problematiek.
Aan individuele fysieke en sociale activiteiten verwachten de corporaties een veel klei-
ner deel van de voor 2008 voorgenomen leefbaarheidsuitgaven te besteden. Gemiddeld per
corporatiewoongelegenheid is er voor de 40 wijken het meest begroot voor de sociale en de
fysieke individuele activiteiten. Voor Overig Nederland is het minst begroot. Voor de individu-
eel gerichte leefbaarheidsuitgaven valt verder op dat de corporaties in de G27 relatief meer
verwachten te besteden aan sociale activiteiten dan aan fysieke, terwijl ze in de G4 en Overig
Nederland juist aan fysieke individuele activiteiten relatief meer verwachten te besteden.
Voor de 40 wijken en heel Nederland is de verdeling van de verwachte individuele leefbaar-
heidsuitgaven over sociale en fysieke activiteiten meer in evenwicht.
42 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 4.5
Voorgenomen uitgaven aan leefbaarheid in 2008'
Aantal corpo- Totaal Uitgave per corporatie-woongelegenheid (x 1,-)
ratiewoon- voorgenomen
Individueel Wijkgebonden Totaal
gelegenheden leefbaar- Sociaal Fysiek Sociaal Fysiek
ultimo 2006 heidsuitgaven
(x 1.000,-)
40 wijken 242.300 48.200 199 32 29 56 82
G4 502.300 82.100 163 15 24 64 60
G27 591.500 64.400 109 22 15 42 30
Overig Nederland 1.310.000 99.800 76 8 12 23 33
Nederland 2.403.700 246.300 102 13 15 36 38
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Behalve voor 2008 hebben de corporaties hun voornemens tot het doen van leefbaarheids-
uitgaven ook opgegeven voor de totale periode 2008 tot en met 2012. Voor de voorgenomen
uitgaven over dit tijdvak van vijf jaren geldt op hoofdlijnen hetzelfde als wat hierboven is
aangegeven over de voornemens voor alleen 2008. Zo willen de corporaties in de 40 wijken
gemiddeld per corporatiewoongelegenheid meer uitgeven aan leefbaarheid dan in de G4, ligt
het voorgenomen bedrag in de G4 hoger dan in de G27 en ligt het voorgenomen bedrag voor
de G27 weer hoger dan in overig Nederland. Ook willen de corporaties voor elk van de gebieds-
categorieën weer relatief meer besteden aan wijkgebonden dan aan individuele activiteiten.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 43
Tabel 4.6 Voorgenomen leefbaarheidsuitgaven 2008 - 2012'
Aantal corporatie- Totaal voorgenomen Uitgave per corporatie-woongelegenheid (x 1,-)
woongelegen- leefbaarheids- Individueel Wijkgebonden
heden ultimo 2006 uitgaven (x 1.000,-) Totaal Sociaal Fysiek Sociaal Fysiek
40 wijken 242.300 194.700 804 153 141 260 249
G4 502.300 360.700 716 70 121 308 217
G27 591.500 305.400 516 111 58 213 135
Overig Nederland 1.310.000 399.400 305 37 38 115 116
Nederland 2.403.700 1.064.500 443 62 60 179 142
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
4.3.3 n Overig Nederland relatief veel voornemens voor maatschappelijk
I
vastgoed
Van de 1,73 miljard die de corporaties tussen 2008 en 2012 van plan zijn te investeren
in maatschappelijk vastgoed is 10% voorzien in de 40 wijken (tabel 4.7). Dit is recht evenre-
dig met de 10% woongelegenheden van corporaties die in de 40 wijken staan. In de G4 en
G27 echter blijft het aandeel van de voorgenomen investeringen in maatschappelijk vastgoed
enigszins achter bij het percentage van alle corporatiewoongelegenheden dat daar staat.
Hier tegenover staat een oververtegenwoordiging in Overig Nederland: tweederde van de
voorgenomen investeringen in maatschappelijk vastgoed betreft Overig Nederland terwijl hier
55% staat van alle woongelegenheden van corporaties eind 2006.
44 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 4.7 Voorgenomen investeringen in nieuwbouw en aankoop maatschappelijk vastgoed
2008 -2012'
Nederland waarvan percentage in
(x 1.000,-) 40 wijken G4 G27 Overig
Nederland
Totaal 1.730.300 10,0 15,8 18,0 66,3
waarvan aan:
Gezondheid en zorg 807.300 7,7 11,8 14,6 73,6
Wijk en buurtvoorzieningen 173.400 6,4 24,7 22,9 52,4
Onderwijs en Opvoeding 374.200 18,9 20,5 10,4 69,1
Cultuur 143.700 5,2 9,8 40,3 49,9
Sport en recreatie 42.900 29,3 18,7 16,6 64,8
Overig 188.900 4,8 18,7 26,6 54,8
Aantal woongelegenheden van corporaties ultimo 2006 2.403.700 10,1 20,9 24,6 54,5
' Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Voor de zes categorieën maatschappelijk vastgoed verschilt de ruimtelijke verdeling van
de voorgenomen investeringen. In verhouding tot de 10% woongelegenheden van corpora-
ties in de 40 wijken is hier een relatief groot deel gepland van de voorgenomen investeringen
voor vastgoed voor onderwijs en opvoeding (18,9%) en sport en recreatie (29,3%). Voor beide
vastgoed categorieën is het aannemelijk dat hieraan in de 40 wijken relatief veel behoefte is.
Voor alle andere categorieën maatschappelijk vastgoed zijn de voorgenomen uitgaven in de 40
wijken licht ondervertegenwoordigd. Mogelijk zijn er voor deze andere categorieën al relatief
veel voorzieningen in de 40 wijken aanwezig en/of worden deze voorzieningen hier uit andere
bronnen dan corporatiegelden gefinancierd.
In verhouding tot de 21% corporatiewoongelegenheden dat in de G4 staat, gaat een re-
delijk evenredig aandeel van de voorgenomen investeringen in buurt- en wijkvoorzieningen
(25%), onderwijs en opvoeding (21%), sport en recreatie (19%) en overig vastgoed (19%) naar
de G4. Relatief zwak bedeeld evenwel is de G4 met voornemens tot investeringen in vastgoed
voor gezondheid en zorg (11,8%) en cultuur (9,8%). Dat is op zich zelf niet vreemd: in deze
steden bestaan veel goede gezondheidsvoorzieningen en het culturele aanbod is in de G4 zelfs
relatief groot.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 45
Voor de G27 komt het aandeel voorgenomen investeringen in wijk- en buurtvoorzieningen
(23%) en in overig vastgoed (27%) bijna overeen met de 25% woongelegenheden van corpo-
raties dat hier staat. De voorgenomen investeringen in vastgoed voor gezondheid en zorg
(14,6%) zijn hier ondervertegenwoordigd, net als in de G4. Anders dan in de G4 is het percen-
tage voorgenomen investeringen in vastgoed voor onderwijs en opvoeding (10%) echter opval-
lend laag terwijl het voor cultureel vastgoed juist opvallend hoog is (40%).
De eerder gemelde oververtegenwoordiging van Overig Nederland in de voorgenomen in-
vesteringen van corporaties in maatschappelijk vastgoed, wordt grotendeels veroorzaakt door
de categorie gezondheid en zorg (73,6%), al dragen daarnaast ook de voornemens voor onder-
wijs en opvoeding (69%) en sport en recreatie (65%) hieraan bij. Het aandeel van de voorgeno-
men investeringen in buurt- en wijkvoorzieningen (52,4%), culturele voorzieningen (49,9%) en
overige voorzieningen (54,8%) is hier redelijk evenredig met het aandeel woongelegenheden
van corporaties (54,6%).
46 Centraal Fonds Volkshuisvesting
---
Financiële prognoses
5.1 Inleiding
Dit hoofdstuk belicht een aantal financiële gevolgen van de in eerdere hoofdstukken be-
sproken geprognosticeerde vastgoedmutaties door de corporaties en maakt inzichtelijk welke
kosten en/of opbrengsten hierbij belangrijk zijn. Er wordt onder meer ingegaan op de onren-
dabels die de corporaties verwachten over de door hun voorgenomen investeringen in woon-
gelegenheden voor eigen verhuur en welke opbrengsten ze verwachten bij de voorgenomen
verkoop van nieuwe of bestaande woongelegenheden. Deze verkoopopbrengsten zijn belang-
rijk voor het afdekken van bijvoorbeeld onrendabele kosten. Vervolgens wordt ingegaan op het
beeld dat naar voren komt uit hun prognoses over de ontwikkeling van de netto bedrijfslas-
ten, de netto exploitatiekasstroom voor rente en het saldo van alle operationele kasstromen.
Ook deze informatie is belangrijk voor de voorgenomen investeringen. De financiering van de
corporatiesector en haar investeringsmogelijkheden hangt sterk af van het vermogen kasstro-
men te genereren. De netto exploitatie-kasstroom is een belangrijke bron naast de verkoop
van woningen. Een positieve netto exploitatiekasstroom bevordert de beschikbaarheid van
liquide middelen voor onder meer de betaling van rentelasten over leningen, waaronder die
voor nieuwe investeringen. De ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom wordt mede
bepaald door de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten. Het saldo van alle operationele kas-
stromen geeft aan hoeveel liquide middelen er na de betaling van rentelasten nog overblijven
uit de operationele activiteiten voor bijvoorbeeld de aflossing van leningen of het afdekken
van onrendabele investeringen.
Alle informatie in dit hoofdstuk is direct gebaseerd op de gegevens die de toegelaten
instellingen verstrekten. De gegevens zijn niet bewerkt anders dan dat nodig is om ze uit te
drukken als een gemiddelde per woongelegenheid. Dit betekent wel dat de kwaliteit van de
gegevens in dit hoofdstuk is beïnvloed door de verschillende administratieve berekeningsme-
thoden die voorkomen in de sector. De financiële gegevens in dit hoofdstuk betreffen voorts
hoofdzakelijk de toegelaten instellingen. Voor de verbindingen is financiële informatie name-
lijk slechts beperkt beschikbaar. De financiële gegevens over de voorgenomen nieuwbouw en
verbetering van woongelegenheden zijn echter wel mede gebaseerd op financiële informatie
over de verbindingen. Ten einde verwarring te voorkomen, is het bij de tabellen expliciet ver-
meld indien daarin financiële informatie over de verbindingen is verwerkt.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 47
5.2 Hoge onrendabels bij de bouw, verbetering en aankoop voor eigen verhuur
In deze paragraaf wordt ingegaan op de mate waarin corporaties verwachten dat de tot en
met 2012 voorgenomen nieuwbouwproductie, renovaties en aankopen onrendabel zijn. Voor
de nieuwbouwproductie wordt bovendien belicht welk deel van de investeringen verband
houdt met de grond, met de bouw en met overige kosten. Informatie hierover is dit jaar voor
het eerst opgevraagd aan de corporaties.
De onrendabels die hier worden gepresenteerd geven een globale indicatie van de mate
waarin nieuwbouw, verbetering en aankoop al dan niet rendabel is. Doordat ze zijn berekend
als het verschil tussen de investering in (c.q. uitgaven voor) woongelegenheden en de be-
drijfswaarde van deze woongelegenheden zoals opgegeven door de corporaties, zijn het grove
schattingen.
De wijze waarop corporaties de bedrijfswaarde berekenen varieert en dat beïnvloedt de
hoogte van het berekende onrendabel. Een deel van de corporaties baseert de bedrijfswaarde
puur op de contante waarde van de toekomstige opbrengsten uit verhuur van de woongele-
genheid. Andere corporaties baseren de bedrijfswaarde mede op de (hogere) verkoopwaarde
van de woongelegenheid. De bedrijfswaarden van verschillende corporaties zijn hierdoor niet
goed vergelijkbaar en dat werkt door op de hiermee berekende onrendabels. Deze onrendabels
geven echter wel een globaal beeld.
Tussen 2007 en 2012 willen de corporaties 256.300 nieuwe woongelegenheden voor eigen
verhuur realiseren, waarvan 90% huurwoningen, 6% eenheden in verzorgingshuizen en 4%
overige woongelegenheden1. Een aanmerkelijk deel van de investeringen in deze huurwoon-
gelegenheden zal onrendabel zijn. Voor 2007 rekenen corporaties nog met een bedrag van
gemiddeld 146.600 aan bruto stichtingskosten per woongelegenheid waarvan 24% onrenda-
bel. Er wordt verwacht dat de bruto stichtingskosten in latere jaren stijgen tot 179.800,- per
woongelegenheid in 2012, ofwel 23% meer dan in 2007. Deze stijging zal samenhangen met
zowel stijgingen die corporaties verwachten bij de bouwkosten als met een verschuiving in de
voorgenomen bouw van huurwoningen naar relatief meer woningen in vooral de dure prijs-
klasse tot de huurtoeslaggrens.
Het verwachte percentage onrendabele kosten ligt in 2008 en latere jaren hoger dan in
2007 en komt gemiddeld over de gehele periode uit op 31,4% ( 51.904,-). Dit hogere percen-
tage onrendabel is mogelijk een gevolg van stijgende bouwkosten die niet zijn terug te verdie-
nen uit de verhuur.
Van de bruto stichtingskosten gaat ruim 12% op aan grondkosten, circa 84% aan bouwkos-
ten en de rest aan overige kosten zoals de planvoorbereiding. Door de jaren heen verwachten
de corporaties weinig veranderingen in de verhouding tussen grondkosten, bouwkosten en
overige kosten.
1 Ter vergelijking: eind 2006 bezaten de corporaties 94,8% huurwoningen, 2,1% eenheden in verzorgingshuizen en 3,1% overige
woongelegenheden.
48 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 5.1 Samenstelling van de bruto stichtingskosten per voorgenomen woongelegenheid voor
eigen verhuur door toegelaten instelling en hun verbindingen (bedragen 1,-),
2007 - 2012'
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Aantal woongelegenheden 26.000 38.300 60.800 62.500 39.900 29.000 256.300
Bruto stichtingskosten per woongelegenheid 146.600 154.300 165.800 167.700 172.600 179.800 165.300
waarvan % onrendabel² 24,1 32,9 31,8 32,9 31,2 31,7 31,4
Samenstelling bruto stichtingskosten³
% grondkosten 12,0 12,3 12,4 12,1 12,3 13,5 12,4
% bouwkosten 83,5 84,5 84,3 84,2 84,0 81,8 83,9
% overig 4,5 3,2 3,2 3,7 3,7 4,7 3,7
' 2007 betreft verwachte realisatie. Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
² Betreft 98,7% van totaal aantal voorgenomen woongelegenheden in de periode.
³ Betreft 89,3% van totaal aantal voorgenomen woongelegenheden in de periode.
Bij de voorgenomen verbeteringen en renovaties van woongelegenheden verwachten de
corporaties dat gemiddeld over de hele periode ruim 41% van de hiervoor geplande uitgaven
onrendabel zal zijn. Voor de afzonderlijke jaren echter fluctueert het percentage enigszins.
In totaal willen de corporaties tussen 2007 en 2012 bijna een miljoen woongelegenheden
renoveren, hetgeen ruim negen keer hoger is dan het in hoofdstuk 3 genoemde aantal van
104.800. Hier zijn evenwel alle voorgenomen verbeteringen en renovaties opgegeven terwijl
hoofdstuk 3 enkel de ingrijpender verbeteringen en renovaties betreft waaraan per woon-
gelegenheid 20.000,- of meer wordt uitgegeven. In hoeverre het aantal van 987.400 voor-
genomen verbeteringen tot en met 2012 reëel is, is overigens de vraag. Het zou niet alleen
betekenen dat 41% van alle woongelegenheden die de corporaties ultimo 2006 bezaten wordt
verbeterd, maar ook dat de corporaties hun inspanningen op dit vlak vanaf 2008 sterk zouden
gaan intensiveren ten opzichte van 2007. Het aantal van 120.800 verbeteringen dat voor 2007
is opgegeven, ligt immers opvallend lager dan in 2008 en latere jaren. Doordat het jaar 2007 al
grotendeels voorbij was op het moment dat de corporaties hun opgave deden voor dit jaar, is
het waarschijnlijk dat de opgave en realisatie in 2007 redelijk dicht bij elkaar liggen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 49
Tabel 5.2 Uitgaven aan voorgenomen renovaties en verbeteringen door toegelaten instellingen
en hun verbindingen (bedragen 1,-) 2007 - 2012'
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Aantal renovaties en verbeteringen 121.600 219.100 183.500 173.300 152.500 137.300 987.400
Uitgave per renovatie / verbetering 10.800 10.400 10.900 8.500 7.400 7.500 9.300
waarvan % onrendabel² 38,6 39,6 44,4 40,4 39,7 47,0 41,5
' 2007 betreft verwachte realisatie door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
² % onrendabel betreft alleen de toegelaten instellingen; hun voornemens omvatten bijna 100% van alle voorgenomen verbeteringen.
Bij de voorgenomen aankopen van bestaande woongelegenheden verwachten de toege-
laten instellingen gemiddeld over de hele periode ruim 108.000,- per woongelegenheid te
betalen, met een onrendabel van gemiddeld 14,1%. Het grootste deel van deze voorgenomen
aankopen betreft woningen (81%), de rest zijn eenheden in verzorgingshuizen (15%) en ove-
rige woongelegenheden (4%). De jaarlijkse fluctuaties in het verwachte percentage onrenda-
bel hangen waarschijnlijk samen met de betrekkelijk lage aantallen woongelegenheden die de
corporaties per jaar verwachten te kopen en de specifieke omstandigheden rond deze voorge-
nomen aankopen c.q. de wijze waarop de bedrijfswaarde wordt bepaald.
Tabel 5.3 Voorgenomen investeringen voor de aankoop van bestaande woongelegenheden door
toegelaten instellingen (bedragen x 1,-) 2007 - 2012'
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Aantal 5.300 4.500 1.600 2.400 2.200 1.300 17.300
Aankoopprijs per woongelegenheid 101.600 105.700 122.900 109.100 109.900 120.400 108.200
waarvan % onrendabel 20,1 5,7 20,6 14,9 10,5 15,9 14,1
' 2007 betreft verwachte realisatie. Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
50 Centraal Fonds Volkshuisvesting
5.3 Opbrengsten bij verkoop van woongelegenheden
In deze paragraaf worden eerst de ramingen van de corporaties bij de voorgenomen
nieuwbouw van woongelegenheden voor de verkoop tot en met 2012 besproken en daarna
hun verwachtingen rond de verkoop van andere woongelegenheden. De in totaal circa 128.000
woongelegenheden die de corporaties tussen 2007 en 2012 willen bouwen voor de verkoop
zijn hoofdzakelijk koopwoongelegenheden bestemd voor eigenaar-bewoners (tabel 5.4).
Slechts een klein deel is bestemd voor verkoop aan andere verhuurders. Bij de koopwoongele-
genheden zijn de bruto stichtingskosten in 2007 geraamd op 182.500,- per woongelegenheid
en is voor latere jaren een stijging voorzien tot 209.400,- in 2012, hetgeen mede zal komen
door verwachte stijgingen in de bouwkosten. Met de bouw van koopwoongelegenheden ver-
wachten de corporaties een relatief wat hoger netto verkoopresultaat te behalen dan met de
bouw van woongelegenheden voor andere verhuurders. Meer in het algemeen is de verwachte
winst evenwel bij beide relatief beperkt. Zo ligt het gemiddeld over de hele periode verwacht
netto verkoopresultaat over de bouw van koopwoongelegenheden op 6,2% van de bruto
stichtingskosten, terwijl dit bij de woongelegenheden voor verhuur door derden slechts 0,6%
is. Waarschijnlijk zijn de laatste bestemd voor andere corporaties en/of eigen verbindingen.
Gemiddeld per woongelegenheid worden voor de bouw van koopwoongelegenheden hogere
bruto stichtingskosten verwacht dan voor de bouw van woongelegenheden voor andere ver-
huurders. In vergelijking met de nieuwbouw van woongelegenheden voor eigen verhuur zijn
de bruto stichtingskosten van de woongelegenheden voor andere verhuurders echter weer wel
hoger (tabel 5.1). De woongelegenheden voor andere verhuurders zullen dus relatief vaker in
de duurdere huurprijsklassen vallen.
Tabel 5.4 Voorgenomen verkoop van nieuwbouw woongelegenheden door toegelaten instellingen en
verbindingen, aantallen, bruto stichtingskosten en netto verkoopresultaat
(bedragen x 1,-) 2007 - 2012'
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Aantal koopwoongelegenheden 9.400 14.800 23.600 26.800 19.700 15.200 109.600
Bruto stichtingskosten per woongelegenheid 182.500 196.700 201.300 198.100 208.600 209.400 200.700
Netto verkoopresultaat als % van bruto stichtingskosten 9,3 7,1 5,8 6,0 5,5 5,9 6,2
Aantal woongelegenheden voor andere verhuurders 1.600 2.600 5.300 4.000 2.600 2.500 18.600
Bruto stichtingskosten per woongelegenheid 174.600 162.700 178.000 177.600 190.600 190.700 179.000
Netto verkoopresultaat als % van bruto stichtingskosten 0,2 2,1 -0,2 0,4 1,0 1,0 0,6
' 2007 betreft verwachte realisatie.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 51
Bij de verkoop van woongelegenheden aan eigenaar-bewoners verwachten de corporaties
in 2007 een bruto verkoopprijs van krap 143.000,- per woongelegenheid te realiseren (tabel
5.5), waarbij de corporaties voor latere jaren een stijging voorzien. Hiermee rekenen de cor-
poraties bij de voorgenomen verkoop aan eigenaar-bewoners op een gemiddeld hogere bruto
verkoopprijs dan bij de verkoop aan andere verhuurders, waaronder zowel het Wooninveste-
ringsfonds, andere corporaties, eigen verbindingen en eventuele nog andere verhuurders.
De fluctuaties in de jaarlijks verwachte gemiddelde bruto verkoopprijs bij deze verkopen
aan andere verhuurders zullen overigens mede het gevolg zijn van de lage aantallen voorge-
nomen verkopen aan andere verhuurders en daardoor hebben de specifieke omstandigheden
rond deze voorgenomen verkopen relatief veel invloed op het gemiddelde.
Tabel 5.5 Bruto verkoopprijs bij de voorgenomen verkoop van bestaand bezit door toegelaten
instellingen' (bedragen x 1,-) 2007 - 2012²
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Aantal woongelegenheden aan eigenaar-bewoners' 14.600 18.100 17.900 17.800 16.300 15.100 99.700
Bruto verkoopprijs per woongelegenheid 142.900 139.500 142.900 144.700 146.100 149.800 144.200
Aantal woongelegenheden aan andere verhuurders' 10.000 2.500 300 600 300 100 13.900
Bruto verkoopprijs per woongelegenheid 110.000 89.300 83.300 58.600 104.500 127.200 103.400
Aantallen verschillen van hoofdstuk 3, want zijn exclusief de verkopen van bestaand bezit door verbindingen.
² 2007 betreft verwachte realisatie.
5.4 Sterk stijgende netto bedrijfslasten in de eerste jaren
Deze paragraaf brengt het verwachte verloop van de netto bedrijfslasten in beeld, zoals dit
naar voren komt uit de geaggregeerde kasstroomprognoses van de toegelaten instellingen.
De ontwikkeling van de netto bedrijfslasten is een belangrijk aandachtspunt voor de corpora-
tiesector omdat er in voorgaande jaren een opvallend hoge groei van de netto bedrijfslasten
is gesignaleerd. Zo stegen de netto bedrijfslasten tussen 2003 en 2006 met 21,4% terwijl de
inflatie over die periode 6,2% bedroeg.
Zo'n hoge, boveninflatoire groei gaat ten koste van de netto exploitatiekasstroom welke
belangrijk is voor de betaling van rente over vreemd vermogen en belasting. Het verwachte
verloop van de netto exploitatiekasstroom komt in de hiernavolgende paragraaf aan de orde.
Hier staan de netto bedrijfslasten centraal.
52 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 5.6 toont hoe de netto bedrijfslasten per woongelegenheid worden afgeleid uit an-
dere financiële gegevens2. De basis wordt gevormd door de variabele lasten ofwel de som van
de personeelslasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Na aftrek van de lasten voor
onderhoud en dat deel van de personeelslasten dat onderhoud betreft, resulteren de bruto be-
drijfslasten. De netto bedrijfslasten zijn vervolgens gelijk aan de bruto bedrijfslasten minus de
vergoedingen, de overige bedrijfsopbrengsten en ook minus dat deel van de personeelslasten,
dat uitmondt in geactiveerde productie voor het eigen bedrijf.
Er wordt gecorrigeerd voor vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten omdat de uitga-
ven van corporaties aan deze posten nagenoeg even hoog zijn als de inkomsten. Het betreft
bijvoorbeeld uitgaven aan elektriciteit waarvoor de huurders een vergoeding moeten betalen.
De correctie voor de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf wordt toegepast omdat
deze eigenlijk niet de operationele kasstroom betreft maar de (des)investeringskasstroom.
Tabel 5.6
Ontwikkeling van de netto bedrijfslasten per woongelegenheid volgens de prognoses van
corporaties (bedragen x 1,-) 2006 - 2012'
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Personeelslasten 626 659 700 704 714 734 750
Onderhoudslasten (excl. door eigen personeel) 1.222 1.336 1.487 1.422 1.388 1.355 1.388
Overige bedrijfslasten 1.035 1.110 1.200 1.154 1.165 1.186 1.197
Variabele lasten 2.883 3.105 3.387 3.279 3.267 3.276 3.335
Af: onderhoudslasten (incl. door eigen personeel) -1.295 -1.414 -1.569 -1.504 -1.470 -1.439 -1.473
Bruto bedrijfslasten 1.588 1.692 1.818 1.775 1.797 1.837 1.862
Af: vergoedingen -260 -267 -273 -273 -275 -280 -285
Af: overige bedrijfsopbrengsten -157 -160 -149 -150 -153 -147 -143
Af: geactiveerde productie -51 -59 -63 -64 -65 -68 -62
Netto bedrijfslasten 1.120 1.206 1.333 1.288 1.303 1.342 1.372
' 2006 is realisatie en 2007 verwachte realisatie.
Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke bedragen.
Alvorens te kijken naar het geprognosticeerde verloop van de netto bedrijfslasten tot en
met 2012 wordt eerst gekeken naar het verloop van de personeelslasten en overige bedrijfs-
lasten welke de netto bedrijfslasten sterk bepalen.
2 Alle data in de tabel zijn gebaseerd op operationele kasstromen. De data voor het reeds afgesloten jaar 2006 zijn daarbij opgenomen als
ijkpunt voor de geprognosticeerde ontwikkelingen in de jaren 2007 tot en met 2012. De data voor 2006 verschillen hierbij licht van de
data die het Sectorbeeld 2007 presenteerde. De data in het Sectorbeeld 2007 waren namelijk gebaseerd op de winst- en verliesrekening
die weliswaar samenhangt met de kasstromen maar niet exact gelijk is. Dit komt onder meer doordat de winst- en verliesrekening bij
sommige uitgavenposten, zoals onderhoudsuitgaven, iets striktere definities hanteert dan het kasstromenoverzicht en doordat project
kosten waarschijnlijk minder zijn opgenomen in het kasstroomoverzicht.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 53
Voor de personeelslasten wordt cumulatief over de gehele periode een stijging verwacht
die voor het merendeel echter al tussen 2006 en 2008 ontstaat. De totale stijging tussen 2006
en 2012 bedraagt namelijk 19,7% en meer dan de helft hiervan, 11,8%, wordt al tussen 2006
en 2008 voorzien. Deze sterke stijging tussen 2006 en 2008 heeft meerdere oorzaken. De be-
langrijkste is de CAO die voor 2007 en 2008 is afgesloten. Voor de werkgevers brengt deze CAO
volgens berekeningen van Aedes over twee jaar een structurele kostenstijging van 5,9% en een
incidentele van 1%. Daarnaast wordt de stijging ook veroorzaakt door de toenemende inzet
van het personeel voor leefbaarheid (tabel 5.7) en voor onderhoud en projectontwikkeling die
leidt tot te activeren productie (tabel 5.6). De kosten voor deze drie posten samen groeien van
139,- per woongelegenheid in 2006 naar 163,- in 2008, waardoor zij in totaal 3,9 procent-
punt van de totale stijging in de personeelslasten tussen 2006 en 2008 verklaren. Daarnaast
kan mogelijk nog upgrading van functies een rol spelen: door een toenemende complexiteit
van functies ontstaat behoefte aan hoger gekwalificeerd personeel.
Voor de laatste vier jaren van de prognoseperiode verwachten de corporaties een relatief
gematigder stijging. De voor 2012 voorziene personeelslasten van 749,- per woongelegen-
heid liggen 7% hoger dan in 2008, hetgeen nog iets lager is dan de inflatieprognose van circa
8% waar het Centraal Fonds mee rekent voor deze periode. In de praktijk zal moeten blijken
of deze relatief beperkte, geprognosticeerde stijging van de personeelslasten tussen 2008 en
2012 reëel is en niet vooral een beleidsmatige wens van corporaties. In hun prognoses gaan de
corporaties ervan uit dat de inzet van personeel voor leefbaarheid en onderhoud tussen 2008
en 2012 beperkt stijgt terwijl de inzet van personeel voor projectontwikkeling licht daalt. Voor
deze drie posten samen wordt in 2012 gerekend met 167,- per woongelegenheid.
Tabel 5.7 Ontwikkeling van de met leefbaarheid samenhangende personeelslasten en overige
bedrijfslasten per woongelegenheid volgens de prognoses van corporaties
(bedragen x 1,-) 2006 - 2012'
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Personeelslasten voor leefbaarheid 15 17 18 19 19 20 20
Overige bedrijfslasten voor leefbaarheid 40 57 92 83 82 80 76
' 2006 is realisatie, 2007 betreft verwachte realisatie.
Het verwachte verloop van de overige bedrijfslasten vertoont tussen 2006 en 2008 een
sterke stijging van 1.035,- naar 1.200,- per woongelegenheid. Daarna in 2009 een scherpe
daling naar 1.154,- die weer gevolgd wordt door een geleidelijke stijging tot 1.197,- in
2012, dus nagenoeg evenveel als in 2008. Zowel de sterke stijging tot 2008 als het verwachte
verloop in 2009 en latere jaren zijn opmerkelijk.
54 Centraal Fonds Volkshuisvesting
De verwachte stijging tussen 2006 en 2008 is opmerkelijk omdat dit een stijging is van
maar liefst 15,9%.
Ongeveer de helft van deze stijging van 15,9% komt voort uit de geprognosticeerde toene-
mende inzet op maatschappelijk relevante activiteiten, te weten de door corporaties geraam-
de verhoging van de leefbaarheidsuitgaven binnen de operationele kasstroom en de door hen
verwachte uitgaven aan de nieuwe heffing voor de aandachtswijken3. Deze maatschappelijk
relevante uitgaven leveren 8,1 procentpunt van de totale stijging van 15,9%. Voor de resteren-
de stijging van 7,8 procentpunt4 is niet exact duidelijk wat de oorzaak is. De inflatieverwach-
tingen van de corporaties zullen mede een rol spelen.
Het verwachte verloop vanaf 2009 is eveneens opmerkelijk en wel omdat dit een forse
trendbreuk zou zijn met de gerealiseerde ontwikkeling van de overige bedrijfslasten in voor-
gaande jaren. Sinds 2003 stegen de kosten van de overige bedrijfslasten gemiddeld per woon-
gelegenheid ieder jaar minstens 40,-. Bij de kasstroomprognoses wordt nu echter gemiddeld
per woongelegenheid in 2009 een daling voorzien van 46,-, met daarna drie jaar lang matige
stijgingen van 11,- tot 21,- per woongelegenheid per jaar. Hoewel dit verloop op zichzelf
bezien gunstig kan zijn, is er gezien de ontwikkeling in het verleden twijfel over het realiteits-
gehalte van deze verwachtingen. Prognoses uit het verleden gaven vaak ook een optimistisch
beeld voor de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten in latere prognosejaren.
De netto bedrijfslasten per woongelegenheid tenslotte stijgen volgens de prognoses tussen
2006 en 2008 met 19,0%. Uit de eerdere bespreking van de personeelslasten en overige be-
drijfslasten volgt dat de sterke stijging tussen 2006 en 2008 deels wordt veroorzaakt door de
CAO voor de corporatiesector en mogelijk ook upgrading van functies, door de groeiende inzet
op leefbaarheid en door de in te voeren heffing voor de aandachtswijken.
Voor de periode na 2008 geven de prognoses nog slechts een beperkte stijging aan voor de
netto bedrijfslasten per woongelegenheid. Deze ontwikkeling wordt echter sterk bepaald door
het voor de overige bedrijfslasten geraamde verloop en zoals hierboven al is opgemerkt, is
het de vraag of die raming reëel is. Het kan een teken zijn dat corporaties de overige en netto
bedrijfslasten met ingang van 2009 beter in de hand willen gaan houden, hetgeen op zichzelf
positief is. Een andere optie echter is dat de kasstroomprognoses voor latere jaren te vaak te
weinig realistisch zijn en dat ze daardoor een te rooskleurig beeld geven van het te verwach-
ten verloop van de overige bedrijfslasten en van de netto bedrijfslasten die daarvan worden
afgeleid. In het verleden bleek de werkelijke ontwikkeling van de bedrijfslasten in vergelijking
met de geprognosticeerde vaak tegen te vallen waardoor lasten hoger uitkwamen.
3 De heffing is voor 2008 met 78 miljoen voor de hele sector eigenlijk iets te hoog ingeschat; dat komt doordat de maatstaven voor het
vaststellen van de heffing tijdens de gegevensopvraag nog niet bekend waren. Voor de hier gepresenteerde data maakt dit marginaal uit.
4 Het percentage van de niet verklaarde stijging is nog hoger indien de overige bedrijfslasten worden gecorrigeerd voor vergoedingen en
overige bedrijfsopbrengsten die er deel van uitmaken maar voor de financiën van de corporatie nauwelijks relevant zijn omdat derden de
corporaties compenseren voor de kosten van deze twee uitgavenposten.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 55
5.5 Netto exploitatiekasstroom
De netto exploitatiekasstroom voor rente is het saldo van de inkomsten en uitgaven die
direct samenhangen met de operationele activiteiten van de corporaties. De huuropbrengsten
vormen daarbij de inkomstenkant, terwijl de uitgaven bepaald worden door erfpacht, onder-
houdsuitgaven en de netto bedrijfslasten. Tabel 5.8 toont hoe de netto exploitatiekasstroom
wordt afgeleid van deze inkomsten en uitgaven. Net als in de vorige paragraaf over netto be-
drijfslasten wijkt de informatie voor 2006 licht af van de informatie die het Sectorbeeld 2007
weergaf voor 2006, want die informatie was gebaseerd op de winst- en verliesrekening terwijl
hier gegevens zijn benut van de operationele kasstromen.
Tabel 5.8 Ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid en de
onderliggende inkomsten en uitgaven volgens de prognoses van corporaties
(bedragen x 1,-) 2006 - 2012'
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Huur 4.593 4.751 4.877 5.033 5.241 5.437 5.624
Af: erfpacht -12 -12 -11 -10 -9 -9 -9
Af: onderhoudslasten (incl. door eigen personeel) -1.295 -1.414 -1.569 -1.504 -1.470 -1.439 -1.473
Af: netto bedrijfslasten -1.120 -1.206 -1.333 -1.288 -1.303 -1.342 -1.372
Netto exploitatiekasstroom 2.166 2.119 1.964 2.231 2.457 2.647 2.770
Netto exploitatiekasstroom als percentage van de huur 47,2 44,6 40,3 44,3 46,9 48,7 49,3
' 2006 is realisatie, 2007 betreft verwachte realisatie.
Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke aantallen.
Voordat hier wordt ingegaan op de geraamde ontwikkeling van de netto exploitatiekas-
stroom, wordt eerst het verwachte verloop van de huurinkomsten en de onderhoudslasten
belicht. Beide hebben net als de netto bedrijfslasten veel invloed op de netto exploitatiekas-
stroom.
Cumulatief over het tijdvak 2006 - 2012 rekenen de corporaties voor de gemiddelde huur
per woongelegenheid in hun kasstroomprognoses met een stijging van 22,4%. Dat is hoger
dan de inflatieverwachting van 12,1% voor deze periode, maar de ontwikkeling van de huur-
inkomsten in de kasstroomprognoses hangt niet alleen af van de inflatie. Naast de jaarlijkse
huurprijsstijging voor woongelegenheden waarvoor het huidige kabinet de inflatie hanteert, is
ook de huurharmonisatie van belang alsmede veranderingen in de samenstelling van woonge-
legenheden van de voorraad.
Realisatie van de voornemens inzake sloop, verkoop, nieuwbouw en aankoop leidt namelijk
tot krimp van het aandeel goedkope woningen en groei van het aandeel betaalbare en vooral
ook duurdere huurwoningen.
56 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tenslotte wordt de gemiddelde huur per woongelegenheid ook nog beïnvloed door de
huurontwikkeling bij nietwoongelegenheden, want de huurinkomsten in de kasstroomprogno-
ses betreffen niet enkel de woongelegenheden.
Voor de onderhoudslasten wordt cumulatief over de gehele periode een matige toename
verwacht van 13,8%. Op de korte termijn verwachten de corporaties overigens wel een forse
stijging, namelijk van circa 1.300,- in 2006 naar 1.574,- in 2008, hetgeen neerkomt op
20,9%. Daarna echter zet een geleidelijke daling in, welke pas in 2012 weer omslaat naar een
stijging. Deze ontwikkeling komt globaal overeen met het patroon dat eerdere prognoses
toonden. In de praktijk blijkt voorts dat de voor het begin van de prognoseperiode verwachte
stijging in de onderhoudslasten gewoonlijk groter is dan dat daadwerkelijk wordt gereali-
seerd.
Tot en met 2008 verwachten de corporaties een daling van de gemiddelde netto exploita-
tiekasstroom per woongelegenheid. Deze daling sluit aan op het eveneens dalende verloop
van de sinds 2004 daadwerkelijk gerealiseerde netto exploitatiekasstroom. In 2009 zal er
volgens de kasstroomprognoses echter een trendbreuk optreden, doordat de netto exploita-
tiekasstroom per woongelegenheid vanaf dan weer groeit, net als trouwens het percentage
dat de netto exploitatiekasstroom uitmaakt van de huren. Hoe reëel deze geprognosticeerde
toenames zijn, zal nog moeten blijken.
De vanaf 2009 verwachte stijging heeft meerdere oorzaken: de sterk stijgend ingeschatte
huuropbrengsten, de dalende ingeschatte onderhoudslasten alsmede de terugval in de netto
bedrijfslasten die voor 2009 is geprognosticeerd. Over deze terugval in de netto bedrijfslas-
ten is in de vorige paragraaf aangegeven dat het een opmerkelijke trendbreuk zou zijn ten
opzichte van de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten. Ook voor de netto exploitatiekas-
stroom geldt daarom de vraag of het voor de sector verwachte verloop in 2009 en later jaren
realistisch is.
Een realistische inschatting van de toekomstige netto exploitatie kasstroom is op zichzelf
belangrijk. De financiering van de corporaties en hun investeringsmogelijkheden hangt name-
lijk sterk samen met de mogelijkheden van corporaties om kasstromen te genereren. De netto
exploitatiekasstroom is samen met de verkoop van huurwoongelegenheden de belangrijkste
bron van kasmiddelen voor corporaties. De verkopen van huurwoongelegenheden komen in
het hoofdstuk over de investeringsmogelijkheden nog nader aan de orde. Hier gaat het over de
netto exploitatiekasstroom. Deze indiceert hoeveel middelen er jaarlijks beschikbaar zijn voor
de betaling van rente over leningen, de eventuele aflossing van deze leningen en overig te be-
steden gelden zoals de Vennootschapsbelasting (Vpb) en onrendabele investeringen. Tot voor
kort profiteerden de corporaties dankzij dalende rentes nog van eveneens dalende rentelasten.
Onder invloed van stijgende rentes alsmede het grote volume van de voorgenomen investe-
ringen valt echter te verwachten dat de rentelasten in de nabije toekomst toenemen. Verder
verhoogt ook de volledige invoering van de Vpb de lasten voor corporaties.
Tabel 5.9 toont de door de corporaties geprognosticeerde ontwikkeling van de genoemde
lasten in relatie tot de eveneens geprognosticeerde netto exploitatiekasstroom alsmede de
rentebaten en overige financiële baten. Zoals al werd verwacht, groeien de rentelasten sterk,
namelijk met bijna 41% ofwel 540,- gemiddeld per woongelegenheid tussen 2006 en 2012.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 57
De invoering van de Vpb voegt daar nog extra lasten aan toe. Overigens zijn de bedragen
die de corporaties vanaf 2008 voorzien voor de Vpb mogelijk te laag; dit komt doordat er ten
tijde van de opgave van de informatie door de corporaties nog geen duidelijkheid was over de
exacte grondslagen op basis waarvan deze belasting per corporatie zal worden berekend. In
totaal komen de gezamenlijke corporaties voor 2012 uit op 324 miljoen Vpb, hetgeen fors
lager is dan de 500 miljoen aan opbrengsten die het Rijk voorziet. Voor een Vpb opbrengst
van 500 miljoen op nationaal niveau zijn de lasten in 2012 206,- per woongelegenheid in
plaats van 133,-.
Tegenover de stijgende uitgaven staan in de prognoses een eveneens stijgende netto
exploitatiekasstroom en een krimpend bedrag aan rentebaten en overige financiële baten.
Uit tabel 5.9 valt hierbij af te leiden dat voor beide samen tot en met 2012 een stijging van
563,- per woongelegenheid is ingecalculeerd door de corporaties, terwijl voor de uitgaven
aan rentes en Vpb een stijging van 671,- per woongelegenheid is ingecalculeerd. Ondanks de
eerder geuite twijfels over het realiteitsgehalte van de door de corporaties geprognosticeerde
stijging van de netto exploitatiekasstroom, is deze stijging dus wel nodig voor de eveneens
stijgende rente uitgaven die de prognoses in samenhang met het investeringsprogramma
voorzien en voor de Vpb uitgaven.
Tabel 5.9 Ontwikkeling van netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid in relatie tot rente
uitgaven, belasting, rentebaten en overige financiële baten volgens de prognoses van
corporaties (bedragen x 1,-) 2006 - 2012
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Netto-exploitatiekasstroom 2.166 2.119 1.964 2.231 2.457 2.647 2.770
Rentebaten en overige financiële baten 151 164 123 106 101 91 83
Rente uitgaven -1.325 -1.366 -1.420 -1.546 -1.695 -1.802 -1.865
Vpb' -2 -6 -98 -111 -116 -128 -133
1In 2006 en 2007 was de Vpb slechts partieel en dat veroorzaakt de relatief lage bedragen in deze jaren.
5.6 Operationele kasstroom
Deze laatste paragraaf toont het volledige overzicht van de inkomsten en uitgaven per
woongelegenheid in de geaggregeerde operationele kasstroomprognoses van de corporaties
(tabel 5.10). Vrijwel alle afzonderlijke inkomsten- en uitgavenposten zijn in de twee voorgaan-
de paragrafen al getoond. Alleen de overige overheidsontvangsten en rentebaten waren nog
niet afzonderlijk getoond maar wel gecombineerd (tabel 5.9).
58 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Uit het overzicht blijkt dat het saldo van de geprognosticeerde ingaande en uitgaande
operationele kasstromen positief is en dat het net als de eerder besproken geprognosticeerde
netto exploitatiekasstroom sterk daalt tussen 2006 en 2008 en daarna weer stijgt.
Anders dan bij het verwachte verloop van de netto exploitatiekasstroom wordt voor het
saldo van de ingaande en uitgaande kasstromen in 2012 echter een lager niveau verwacht dan
in 2006.
Dit is hoofdzakelijk het gecombineerde effect van enerzijds de dalende rentebaten en over-
heidsontvangsten en anderzijds de stijgende uitgaven aan rente en Vpb. Daarnaast is er ook
nog een klein effect van de geringe toename bij de geactiveerde productie in de personeelslas-
ten (zie tabel 5.6). Het saldo van de ingaande en uitgaande operationele kasstromen is immers
gelijk aan de netto exploitatiekasstroom plus de renteontvangsten en overheidsontvangsten
maar minus de rente-uitgaven, Vpb-uitgaven en geactiveerde productie voor rente. Het po-
sitieve saldo van de operationele kasstromen geeft aan dat er volgens de verwachtingen van
de corporaties uit deze kasstromen ook na betaling van rentes en Vpb nog middelen resteren
voor bijvoorbeeld de aflossing van leningen of het doen van onrendabele investeringen. Naar
verwachting zal dat bedrag in 2012 echter fors lager liggen dan in 2006.
Tabel 5.10 Ontwikkeling van operationele kasstromen per woongelegenheid volgens de prognoses
van corporaties (bedragen x 1,-) 2006 - 2012'
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Ontvangsten:
Huren 4.593 4.751 4.877 5.033 5.241 5.437 5.624
Vergoedingen 260 267 273 273 275 280 285
Overheidsontvangsten 22 25 21 19 18 16 15
Overige bedrijfsontvangsten 157 160 149 150 153 147 143
Renteontvangsten 128 138 102 87 83 74 68
Saldo ingaande kasstromen 5.161 5.341 5.423 5.563 5.770 5.954 6.134
Uitgaven:
Erfpacht 12 12 11 10 9 9 9
Personeelsuitgaven 626 659 700 704 714 734 750
Onderhoudsuitgaven 1.222 1.336 1.487 1.422 1.388 1.355 1.388
Overige bedrijfsuitgaven 1.035 1.110 1.200 1.154 1.165 1.186 1.197
Renteuitgaven 1.325 1.366 1.420 1.546 1.695 1.802 1.865
Vpb 2 6 98 111 116 128 133
Saldo uitgaande kasstromen 4.223 4.489 4.917 4.946 5.088 5.215 5.342
Saldo ingaande en uitgaande kasstromen 938 852 506 616 682 739 792
' 2006 is realisatie en 2007 verwachte realisatie.
Door afronding kan het totaal licht afwijken van de som van afzonderlijke bedragen.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 59
6
Investeringen en investerings-
mogelijkheden
6.1 Inleiding
Dit hoofdstuk geeft een beeld van de door de corporaties voorgenomen investeringen
en investeringsmogelijkheden. Hierbij geldt dat niet alle door de corporaties voorgenomen
activiteiten worden gerekend tot investeringen. Voorbeelden van activiteiten die niet worden
gerekend tot investeringen zijn uitgaven ten behoeve leefbaarheid en sloopuitgaven, voor
zover deze sloopuitgaven niet worden ingebracht in nieuwe exploitaties. Hierdoor is het totaal
investeringsvolume lager dan het totaal aan uitgaven aan activiteiten. De investeringsambi-
ties van corporaties zijn nader onder te verdelen naar de volgende activiteiten:
Nieuwbouw
Aankoop
Verbetering
Daarnaast zijn de activiteiten nieuwbouw en aankoop te splitsen naar de volgende func-
ties:
Wonen
Zorg
Overig maatschappelijk vastgoed
Commercieel vastgoed
Deze functionele indeling kan niet voor alle investeringen worden gepresenteerd. Daar
waar dat niet mogelijk is, worden de investeringen van functies samengevoegd. In paragraaf
6.2 zullen de diverse investeringsvolumes naar activiteit en functie voor de periode 2007-2012
belicht worden. Hierin zullen ook de minst en de meest investerende corporaties met elkaar
vergeleken worden. Paragraaf 6.3 laat de verdeling zien van de investeringsvolumes naar
grootteklasse en naar corporaties mét respectievelijk zonder bezit in de '40 wijken'. De inves-
teringen in deze paragraaf betreffen de prognoseperiode 2008-2012. Een beschouwing van
de investeringsmogelijkheden vindt plaats in paragrafen 6.4 en 6.5. Hierin wordt uiteengezet
welke elementen bepalend zijn voor investeringsmogelijkheden van corporaties. De invloed
van verkoop van huurwoningen op de investeringsmogelijkheden is hierbij een bijzonder punt
van aandacht.
60 Centraal Fonds Volkshuisvesting
6.2 Voorgenomen investeringen door corporaties
Op basis van de ontvangen gegevens over de periode 2007-2012 kan een aantal overzich-
ten over de voorgenomen investeringen door corporaties worden gepresenteerd. In tabel 6.1
zijn de totale investeringen voor de periode 2007-2012 in beeld gebracht voor de verschillende
activiteiten.
Het totale voorgenomen investeringsvolume in deze periode bedraagt 56, 3 miljard1. De
totale voorgenomen investeringen in de tijd laten een boeggolf zien. De totale investeringen
bedragen in 2007 5,9 miljard en groeien tot een maximum van circa 13 miljard per jaar
voor de jaren 2009 en 2010. In de jaren 2011 en 2012 is juist weer een krimp in investerings-
volume ten opzichte van de jaren 2009 en 2010 zichtbaar.
Deze boeggolf is vooral zichtbaar bij investeringen in nieuwbouw. De nieuwbouwinveste-
ringen vormen ook het grootste onderdeel van het totaal investeringsvolume. Zij beslaan ruim
81% van de voorgenomen investeringen in de periode 2007-2012.
Tabel 6.1 Voorgenomen investeringsvolume x 1.000, - 2007-2012'
Totaal
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Nieuwbouw 4.158.562 6.408.915 10.902.536 11.202.357 7.348.206 5.485.945 45.506.521
Aankoop 451.521 438.405 163.933 226.753 192.377 112.853 1.585.842
Verbetering 1.302.258 2.264.367 1.988.062 1.469.898 1.129.879 1.031.558 9.186.022
Totaal 5.912.341 9.111.687 13.054.531 12.899.008 8.670.462 6.630.356 56.278.385
' 2007 is verwachte realisatie. Door afronding kunnen totalen licht afwijken van de som van afzonderlijke bedragen.
Een deel van de totale nieuwbouwproductie door corporaties wordt in verbindingen gerea-
liseerd en daarna door corporaties aangekocht. De aankoop van verbindingen is daarom gere-
kend tot de nieuwbouwactiviteit van corporaties. De aankoop die in tabel 6.1 is gespecificeerd,
betreft de aankoop door corporaties van derden, niet van eigen verbindingen.
In tabel 6.2 zijn de investeringen in nieuwbouw en aankoop onderverdeeld naar de ver-
schillende functies. De investeringen in verbetering zijn hier buiten beschouwing gebleven.
De investeringen in nieuwbouw voor de functie wonen vormen het leeuwendeel van de totale
investeringen. Deze investeringen maken 86% uit van het totaal investeringsvolume in nieuw-
bouw en aankoop voor de periode 2007-2012. Uitgedrukt in het totaal investeringsvolume
voor deze periode (inclusief verbetering) is het aandeel van investeringen in woongelegen-
heden nog immer 72%. De eerder geconstateerde boeggolf in het totaal investeringsvolume
wordt veroorzaakt door de voorgenomen investeringen in woongelegenheden.
1 Bij de bepaling van de totale investeringen zijn de investeringen van het WIF buiten beschouwing gelaten. De aankopen van het WIF zijn
tevens verkopen (desinvesteringen) van de andere corporaties. Op sectorniveau is er per saldo niet sprake van een investering.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 61
Tabel 6.2 Voorgenomen investeringsvolume x 1.000, - nieuwbouw en aankoop naar functie,
2007-2012'
Totaal
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 - 2012
Nieuwbouw totaal 4.158.562 6.408.915 10.902.536 11.202.357 7.348.206 5.485.945 45.506.521
Wonen 3.545.226 5.502.773 9.534.685 9.936.214 6.647.459 5.085.598 40.251.955
Zorg 209.400 249.943 396.148 388.339 174.255 96.040 1.514.125
Overig 403.936 656.199 971.703 877.804 526.492 304.307 3.740.441
Aankoop totaal 451.521 438.405 163.933 226.753 192.377 112.853 1.585.842
Wonen en zorg 337.183 395.723 149.253 213.710 191.105 111.066 1.398.040
Overig 114.338 42.682 14.680 13.043 1.272 1.787 187.802
Totaal nieuwbouw en aankoop 4.610.083 6.847.320 11.066.469 11.429.110 7.540.583 5.598.798 47.092.363
' 2007 is verwachte realisatie. Door afronding kunnen totalen licht afwijken van de som van afzonderlijke bedragen.
Het is interessant te bezien hoe het voorgenomen investeringsvolume verdeeld is over de
corporaties. In grafiek 6.1 is op een cumulatieve wijze de verdeling van het investeringsvo-
lume over de corporaties weergegeven. In het linker deel van de grafiek staan de corporaties
die (in absolute bedragen) het minste investeren. In het rechter deel van de grafiek staan de
corporaties die juist het meeste investeren. Uit de grafiek blijkt dat een relatief kleine groep
corporaties een zeer groot aandeel binnen het totale investeringsvolume heeft. De 10% meest
investerende corporaties dragen voor 46% bij aan het voorgenomen investeringsvolume.
In totaal wordt 71,3% van de voorgenomen investeringen door de 25% meest investerende
corporaties opgegeven. Andersom is er ook een grote groep corporaties die juist zeer weinig
investeert. Het percentage corporaties dat zich geen investeringen heeft voorgenomen voor
de periode 2007-2012 bedraagt 4,6%. De 10% minst investerende corporaties dragen voor
0,1% bij aan het voorgenomen investeringsvolume. In totaal wordt 1,5% van de voorgenomen
investeringen door de 25% minst investerende corporaties opgegeven.
62 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Grafiek 6.1 Cumulatieve investeringen naar corporaties, 2007 - 2012
De verdeling van de investeringen wordt voor een groot deel bepaald door de omvang van
corporaties. Om een beeld te krijgen van de verschillende kenmerken van weinig en veel inves-
terende corporaties zijn de 10% minst investerende corporaties vergeleken met de 10% meest
investerende corporaties. In tabel 6.3 is deze vergelijking weergegeven.
Tabel 6.3 Kenmerken van corporaties met de minste en meeste investeringsvoornemens x 1.000, -
10% Minst investerende 10% Meest investerende Alle
corporaties corporaties corporaties
Absoluut Percentage Absoluut Percentage Absoluut
Aantal woongelegenheden totaal 11.325 0,47 1.025.680 42,67 2.403.700
Volkshuisvestelijk vermogen totaal ultimo 2006 (x 1.000,-) 232.893 0,71 12.238.887 37,31 32.800.000
Investering 41.276 0,07 26.032.335 46,26 56.278.385
Gemiddeld aantal woongelegenheden 252 22.793
Gemiddelde investering per woongelegenheid (x 1,-) 3.645 25.381
De vergelijking in tabel 6.3 bevestigt dat de omvang van de corporaties sterk bepalend
is voor de voorgenomen investeringen. Echter ook in relatieve zin, gemeten naar omvang in
woongelegenheden, wordt door de minst investerende corporaties weinig geïnvesteerd.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 63
Naast deze vergelijking zijn beide groepen van 10% minst en 10% meest investerende cor-
poraties ook vergeleken naar type corporaties. Hiervoor is de referentie-indeling van het Fonds
gebruikt. In tabel 6.4 is dit weergegeven
Tabel 6.4 Typering van corporaties met de minste en meeste investeringsvoornemens naar
referentiegroepen
10% Minst investerende corporaties 10% Meest investerende corporaties
Absoluut Percentage Percentage Absoluut Percentage Percentage
aantal aantal investering aantal aantal investering
Studentenhuisvesters 0,0 0,0
Ouderenhuisvesters 7 15,6 0,0 4 8,9 4,9
Grote herstructureringscorporaties 0,0 13 28,9 20,3
Middelgrote en kleine herstrucureringscorporaties 0,0 11 24,4 8,2
Gemiddelde corporaties 3 6,7 0,0 7 15,6 5,5
Gemiddeld profiel accent eengezinswoningen 9 20,0 0,0 0,0
Gemiddeld profiel krimpende portefeuille 1 2,2 0,0 0,0
Corporaties met jong bezit 3 6,7 0,0 0,0
Corporaties met marktgevoelig bezit 0,0 10 22,2 7,3
Corporaties met stabiele portefeuille 11 24,4 0,0 0,0
Overig 11 24,4 0,0 0,0
Totaal 45 100,0 0,0 45 100,0 46,2
Bij de meest investerende corporaties zijn, zoals te verwachten valt, de herstructurerings-
corporaties sterk vertegenwoordigd. De 13 grootste herstructureringscorporaties bepalen
ruim éénvijfde van de totale voorgenomen investeringen. Bij de meest investerende corpora-
ties zien we ook een relatief grote groep van corporaties met marktgevoelig bezit. Bij de minst
investerende corporaties zien we juist een relatief grote groep "gemiddelde" corporaties en
corporaties met een stabiele portefeuille. Naast omvang en een eventuele herstructurerings-
opgave lijkt een relatief slechte marktpositie van het bezit reden te geven om te investeren.
6.3
Investeringen bij verschillende corporatiegroepen
De omvang van een corporatie is sterk bepalend voor het voorgenomen investeringsvo-
lume. Om dit scherper in beeld te krijgen worden in deze paragraaf de investeringen naar
corporatiegrootteklasse weergegeven. De grootteklassen zijn ingedeeld naar het aantal woon-
gelegenheden per ultimo 2006. De investeringen beslaan het totaal investeringvolume voor de
prognoseperiode 2008-2012.
64 Centraal Fonds Volkshuisvesting
In tabel 6.5 zijn de investeringsvolumes naar activiteit voor verschillende corporatiegroot-
teklassen weergegeven. De investering in nieuwbouw en aankoop in overig vastgoed is onder-
verdeeld naar maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed.
Tabel 6.5 Voorgenomen investeringen nieuwbouw en aankoop 1.000, - naar grootteklasse en naar
functie, 2008 - 2012
Wonen en zorg Maatschappelijk Commercieel Totaal
vastgoed vastgoed
Corporatiegrootte
1.000 - 5.000 9.830.853 583.909 254.737 10.669.499
5.000 - 10.000 11.181.724 452.430 418.538 12.052.692
10.000 - 20.000 6.809.127 253.493 474.279 7.536.899
> 20.000 10.342.439 410.707 510.712 11.263.858
totaal 39.072.311 1.730.312 1.679.657 42.482.280
In alle grootteklassen zijn de investeringen in wonen en zorg verreweg het omvangrijkst.
De totale investeringen van nieuwbouw en aankoop in overig vastgoed voor de periode 2008-
2012 bedragen 3,4 miljard. Van deze investering wordt iets meer dan de helft ( 1,73 mil-
jard) geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. De middelgrote en grote corporaties blijken
juist meer te investeren in commercieel vastgoed dan in maatschappelijk vastgoed. Dit geldt
in het bijzonder voor de groep corporaties met tussen 10.000 en 20.000 woongelegenheden.
De door hen voorgenomen investeringen in maatschappelijk vastgoed bedragen 35% van de
investeringen in overig vastgoed. De corporaties tussen 1.000 en 5.000 woongelegenheden
investeren wel relatief veel in maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed beslaat
bij deze corporaties 70% van de investeringen in nieuwbouw en aankoop in overig vastgoed.
De voorgenomen investeringen in commercieel vastgoed zijn relatief beperkt van omvang. De
grotere corporaties zijn hierin het actiefst. De voorgenomen investeringen in maatschappelijk
en commercieel vastgoed tezamen vormen circa 8% van de totale investeringsvoornemens in
de periode 2008-2012.
In tabel 6.6 zijn de investeringen uitgedrukt in investering per woongelegenheid. Kleine en
middelgrote corporaties investeren, gemeten naar hun omvang, meer in wonen en zorg dan de
grotere corporaties. Ook ten aanzien van de totale investeringen per woongelegenheid blijven
de grote corporaties achter bij de middelgrote en kleine corporaties.
De investeringen per woongelegenheid in maatschappelijk vastgoed en commercieel
vastgoed bevestigen het beeld dat uit tabel 6.5 naar voren komt. Corporaties tussen 1.000 en
5.000 verhuureenheden investeren relatief veel in maatschappelijk vastgoed. De gemiddelde
investering per woongelegenheid in maatschappelijk vastgoed is bijna tweemaal zo hoog als
de investering bij de grootste corporaties.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 65
Daarnaast blijkt dat corporaties tussen 10.000 en 20.000 woongelegenheden relatief actie-
ver zijn in commercieel vastgoed. De gemiddelde investering per woongelegenheid in commer-
cieel vastgoed is bij hun circa tweemaal zo groot als bij de kleine corporaties.
Tabel 6.6 Voorgenomen investeringen nieuwbouw en aankoop per woongelegenheid, naar grootte
klasse (bedragen x 1,-) 2008-2012 ultimo 2006
Wonen en zorg Maatschappelijk Commercieel Totaal
vastgoed vastgoed
Corporatiegrootte
1.000 - 5.000 18.394 1.093 477 19.963
5.000 - 10.000 18.968 767 710 20.446
10.000 - 20.000 14.482 539 1.009 16.030
> 20.000 13.944 554 689 15.186
Van corporaties die bezit hebben in de zogeheten 40 wijken wordt een grote investerings-
inspanning verwacht. Het is daarom interessant te bezien hoe de investeringen van de '40
wijken'-corporaties zich verhouden tot de investeringen van de `niet 40 wijken'-corporaties.
Onder een `40 wijken'-corporatie wordt verstaan een corporatie met minimaal 10% van het
bezit in de 40 wijken of met minimaal 15% bezitsaandeel binnen één van deze 40 wijken.
Deze definitie geeft aan dat een '40 wijken'-corporatie ook bezit heeft buiten de 40 wijken.
Een deel van de voorgenomen investeringen van '40 wijken'-corporaties valt dan ook buiten
de 40 wijken. Dit betekent dat op basis van deze verdeling geen uitspraak gedaan kan worden
over de inzet van investeringen in de 40 wijken. Wel kan een indicatief beeld ontstaan in hoe-
verre de investeringsinspanningen van corporaties met bezit in de 40 wijken zich verhouden
tot de investeringsinspanningen van overige corporaties.
In tabel 6.7 worden de voorgenomen investeringen weergegeven voor de '40 wijken'-cor-
poraties' en de `niet 40 wijken'-corporaties. Het totaal investeringsvolume van de `40 wijken'-
corporaties' is duidelijk lager dan dat van de `niet 40 wijken'-corporaties'. Het aandeel van de
`40 wijken'-corporaties bedraagt circa 37,3% van de totale investeringen.
Dit hangt echter samen met de totale omvang in woongelegenheden van de `40 wijken'-
corporaties ten opzichte van de `niet 40 wijken'-corporaties. In aantal woongelegenheden heb-
ben de `40 wijken'-corporaties een aandeel van 38,2% . Daarmee wordt de totale investering
per woongelegenheid voor de '40 wijken'-corporaties iets lager dan die bij de `niet 40 wijken'
corporaties. Wel blijkt dat de `40 wijken'-corporaties relatief meer investeren in verbetering.
Ook hier geldt dat de `40 wijken'-corporaties door de grotere vertegenwoordiging in herstruc-
turingsgebieden meer gericht zijn op het investeren in verbetering dan de `niet 40 wijken'-
corporaties.
66 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 6.7 Voorgenomen investeringen `40 wijken'- en `niet 40 wijken'-corporaties, 2008-2012
Nieuwbouw Verbetering Totaal
en aankoop
40 wijken (x 1.000,-) 14.838.478 3.936.375 18.774.853
niet 40 wijken (x 1.000,-) 27.643.802 3.947.389 31.591.191
Totaal 42.482.280 7.883.764 50.366.044
40 wijken (x per woongelegenheid) 16.303 4.325 20.627
niet 40 wijken (x per woongelegenheid) 18.697 2.670 21.367
In tabel 6.8 zijn de investeringen voor de `40 wijken'-en de `niet 40 wijken'-corporaties
voor nieuwbouw plus aankoop verder onderverdeeld naar functies: Binnen de overige verhuur-
eenheden blijken de `40 wijken'-corporaties relatief weinig te investeren in maatschappelijk
vastgoed en relatief veel in commercieel vastgoed.
Tabel 6.8 Voorgenomen investeringen nieuwbouw en verbetering `40 wijken'- en `niet 40 wijken'-
corporaties naar functie, 2008-2012
Wonen en zorg Maatschappelijk Commercieel Totaal
vastgoed vastgoed
40 wijken (x 1.000,-) 13.302.220 583.641 952.617 14.838.478
niet 40 wijken (x 1.000,-) 25.770.091 1.146.671 727.040 27.643.802
Totaal 39.072.311 1.730.312 1.679.657 42.482.280
40 wijken (x 1,- per woongelegenheid) 14.615 641 1.047 16.303
niet 40 wijken (x 1,- per woongelegenheid) 17.430 776 492 18.697
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 67
6.4
Investeringsmogelijkheden
In de voorafgaande paragraaf zijn de door corporaties voorgenomen investeringen in beeld
gebracht. Het is interessant te bezien welke factoren van invloed zijn op de investeringsmoge-
lijkheden van corporaties. In deze paragraaf wordt ingegaan op de elementen die van belang
zijn om de investeringsmogelijkheden te bepalen.
Als de investeringsmogelijkheden van corporaties worden beschouwd, is het van belang om
in de eerste plaats de belangrijkste elementen te benoemen die de investeringsmogelijkheden
bepalen. Vanuit een vermogensperspectief zijn er drie elementen van belang:
het rendement op het eigen vermogen;
de mutatie van het eigen vermogen;
de verkoop van woongelegenheden.
Een corporatie in een evenwichtige financiële situatie kan het rendement op haar vermo-
gen inzetten voor onrendabele investeringen. Versterking van de financiële positie is dan niet
nodig en het rendement behoeft niet gereserveerd te worden voor aandeelhouders. Door te
investeren vernieuwt en verbetert de corporatie haar bezit en kan zo op langere termijn haar
doel, het blijvend verhuren van woningen aan doelgroephuishoudens, verwezenlijken.
Indien geen sprake is van een evenwichtige financiële situatie heeft een (gewenste) muta-
tie van het vermogen ook invloed op de investeringsmogelijkheden. Indien de financiële posi-
tie van de corporatie onvoldoende is, zal een vermogensversterking moeten plaatsvinden om
weer een financieel evenwichtige situatie te bereiken. Een tegengestelde situatie kan zich ook
voordoen. Indien bij een corporatie sprake is van een zeer ruime vermogenspositie, kan een
deel van deze vermogenspositie ingezet worden ten behoeve van onrendabele investeringen.
Naast deze twee aan het vermogen gerelateerde bronnen kan verkoop van woongelegenhe-
den ook bijdragen aan investeringsmogelijkheden. Bij de waardering op bedrijfswaarde leidt
de verkoopwinst ook tot vermogensgroei en daarmee tot een toename van het in te zetten
vermogen voor onrendabele investeringen. Het bij verkoop te realiseren verschil tussen de ver-
koopopbrengst en de bedrijfswaarde is ook een belangrijke bron bij de bepaling van de inves-
teringsmogelijkheden. Deze verkoopbron is direct afhankelijk van het beleid van de corporatie
en kan dus door hen beïnvloed worden.
Vanuit de drie genoemde bronnen kan het beschikbaar corporatievermogen voor inves-
teringen worden bepaald. De feitelijke investeringsmogelijkheden zijn echter groter dan dit
beschikbare corporatievermogen. Vanuit dit beschikbaar corporatievermogen kan een corpo-
ratie investeren. Voor zover dit beschikbare vermogen niet bestaat uit verkoopwinsten, zal dit
vermogen liquide gemaakt moeten worden door het aantrekken van vreemd vermogen. Indien
een corporatie investeert kan zij op basis van het rendabele deel van deze investering extra
vreemd vermogen aantrekken. Dit impliceert dat de totale investeringsruimte gelijk is aan
beschikbare corporatievermogen voor investeringen plus een deel extra aan te trekken vreemd
vermogen.
68 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Hoeveel extra aan te trekken vreemd vermogen kan worden toegevoegd aan de investe-
ringsruimte is afhankelijk van twee zaken:
de te hanteren vermogensgrens;
het onrendabele deel van de investering.
Een corporatie zal een investering nooit volledig met vreemd vermogen kunnen financie-
ren. Een financier zal altijd eisen dat een deel van deze investering wordt gefinancierd met
eigen vermogen. Het aandeel vereist eigen vermogen bepaalt de omvang van het aan te trek-
ken vreemd vermogen. Via een eenvoudig voorbeeld kan dit principe verduidelijkt worden. Stel
dat een corporatie 1.000,- aan beschikbare middelen heeft om te investeren. De investering
wordt voor 100% rendabel verondersteld en de financier eist een minimaal aandeel eigen
vermogen van 30%. In dit geval zou de corporatie 2.333,- aan vreemd vermogen kunnen aan-
trekken. De totale investeringsruimte bedraagt dan 3.333,- waarvan 30% ( 1.000,-) door de
beschikbare middelen wordt gefinancierd.
Corporaties investeren bij nieuwbouw(huur) in de praktijk onrendabel. Dit betekent dat
een gedeelte van de beschikbare middelen wordt ingezet voor de onrendabele toppen. Over de
beschikbare middelen, minus de onrendabele toppen, kan vreemd vermogen worden aange-
trokken.
De totale investeringsruimte is dus hoger dan het totaal aan beschikbare corporatiemid-
delen voor investeringen. Hoeveel de investeringsruimte hoger wordt, is afhankelijk van de
hoogte van de te hanteren vermogensgrens en de omvang van het onrendabelpercentage van
de voorgenomen investering.
6.5 Verkoop en investeringsmogelijkheden
Verkoop van woningen levert een belangrijke bijdrage aan de investeringsmogelijkheden
van corporaties.
In de praktijk valt waar te nemen dat corporaties de verkoopwinst gebruiken om de onren-
dabele toppen bij nieuwbouw te dekken. Een verdere toename van activiteiten is sterk afhan-
kelijk van verkoop.
Verkoop van woningen is mede afhankelijk van beleidskeuzes van de corporatie. In dat
verband is het interessant te bezien hoe de spreiding in aantallen verkoop tussen corporaties
uitvalt. In grafiek 6.2 is op cumulatieve wijze de verdeling van de voorgenomen verkopen over
de periode 2008-2010 weergegeven. Het gaat hierbij om verkoop van zelfstandige woningen.
In het linker deel van de grafiek staan de corporaties met de laagste aantallen verkopen. In het
rechter deel van de grafiek staan de corporaties die de hoogste verkoopaantallen prognosti-
ceren. Uit de grafiek blijkt dat een groot deel van de totale geplande verkopen in de periode
2007-2012 bij een relatief kleine groep corporaties plaatsvindt. De 10% meest verkopende
corporaties hebben een aandeel van 63% in de totaal voorgenomen verkoop van zelfstandige
woningen. De 25% meest verkopende corporaties hebben zelfs een aandeel van 86% in de
totaal voorgenomen verkoop van zelfstandige woningen. Andersom is er ook een grote groep
corporaties die juist zeer weinig verkoopt. Het percentage corporaties dat geen verkopen voor
de periode 2008-2012 heeft voorgenomen, bedraagt 20,7%. In totaal wordt 0,01% van de voor-
genomen verkopen door de 25% minst verkopende corporaties opgegeven
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 69
Grafiek 6.2 Cumulatieve verkopen naar aantal corporaties, 2007 - 2012
De verdeling van de verkopen wordt voor een groot deel bepaald door de omvang van
corporaties. Om een beeld te krijgen van de verschillende kenmerken van weinig en veel ver-
kopende corporaties zijn de 25% minst verkopende corporaties vergeleken met de 25% meest
verkopende corporaties. In tabel 6.9 is deze vergelijking weergegeven.
Tabel 6.9 Kenmerken van corporaties met de minste en meeste voornemens tot verkoop van
huurwoningen
25% Minst verkopende 25% Meest verkopende Alle
corporaties corporaties corporaties
Absoluut Percentage Absoluut Percentage Absoluut
Aantal woongelegenheden totaal 183.104 7,6 1.511.499 62,9 2.403.700
Volkshuisvestelijk vermogen totaal ultimo 2006 ( 1.000,-) 3.164.026 9,6 17.656.536 53,8 32.800.000
Aantal te verkopen huurwoningen 8 0,0 84.602 86,2 98.144
Investering ( 1.000,-) 4.519.948 8,0 36.070.741 64,1 56.278.385
Gemiddeld aantal woongelegenheden 1.620 13.376
Gemiddelde investering per woongelegenheid ( 1.000,-) 24.685 23.864
70 Centraal Fonds Volkshuisvesting
De vergelijking in tabel 6.9 bevestigt dat de omvang van de corporaties sterk bepalend is
voor de voorgenomen verkopen. Opvallend is echter dat gemiddelde investering per woon-
gelegenheid bij de 25% minst verkopende corporaties zelfs iets hoger ligt dan de gemiddelde
investering per woongelegenheid voor de 25% meest verkopende corporaties. Uit deze ver-
gelijking blijkt geen duidelijk verband tussen de voorgenomen verkopen en de voorgenomen
investeringen door corporaties. Naast deze vergelijking zijn beide groepen corporaties ook ver-
geleken naar type corporaties. Hiertoe is de referentiegroep indeling van het Centraal Fonds
gebruikt. In tabel 6.10 is dit weergegeven:
Tabel 6.10 Typering van corporaties met de minste en meeste voornemens tot verkoop van
huurwoningen naar referentiegroepen
25% minst verkopende corporaties 25% meest verkopende corporaties
Absoluut Percentage
Percentage Absoluut Percentage Percentage
aantal aantal investeringen aantal aantal investeringen
Studentenhuisvesters 5 4,4 0,5 0,0 0,0
Ouderenhuisvesters 15 13,3 2,5 1 0,9 0,8
Grote herstructureringscorporaties 0,0 14 12,4 20,7
Middelgrote en kleine herstrucureringscorporaties 1 0,9 0,5 23 20,4 12,5
Gemiddelde corporaties 12 10,6 1,1 23 20,4 10,6
Gemiddeld profiel accent eengezinswoningen 22 19,5 1,3 15 13,3 4,6
Gemiddeld profiel krimpende portefeuille 5 4,4 0,4 12 10,6 3,4
Corporaties met jong bezit 8 7,1 0,3 2 1,8 0,3
Corporaties met marktgevoelig bezit 2 1,8 0,2 22 19,5 10,9
Corporaties met stabiele portefeuille 31 27,4 1,2 1 0,9 0,2
Overig 12 10,6 0,1 0,0 0,0
Totaal 113 100,0 8,0 113 100,0 64,1
Bij de meest investerende corporaties zijn de herstructureringscorporaties en de corpora-
ties met marktgevoelig bezit sterk vertegenwoordigd. Dezelfde groepen corporaties bleken
ook bij de meest verkopende corporaties sterk vertegenwoordigd te zijn. Daarmee lijkt er
een duidelijk verband te bestaan tussen de omvang van het verkopen en de omvang van de
investeringen in absolute zin. Hierbij speelt de omvang van corporaties een grote rol. Indien
gekeken wordt naar investering per woongelegenheid en aantal verkopen per woongelegen-
heid (tabel 6.9), blijkt er echter geen duidelijk verband te zijn.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 71
7
Het financiële meerjarenperspectief
7.1 Inleiding
In het vorige Sectorbeeld woningcorporaties over verslagjaar 2006 kwam naar voren dat bij
plausibele veronderstellingen over de macro-economische ontwikkelingen en over de inves-
teringen van de corporaties, het vermogen van alle corporaties samen in procenten van het
balanstotaal de komende jaren geleidelijk gaat dalen. Deze daling is verder versterkt door de
invoering van de integrale Vpb. In deze rapportage worden de berekeningen geactualiseerd.
Er zijn overigens in beperkte mate nieuwe gegevens beschikbaar voor deze actualisatie. Het
startpunt voor de berekeningen blijven de gegevens van het laatst beschikbare verslagjaar uit
2006. Via de nu aangeleverde prognose-informatie is meer inzicht in de (des)investeringen die
de corporaties in 2007 hebben gedaan. Deze actuele informatie is bij de nieuwe berekeningen
betrokken. Daarnaast zijn de macro-economische parameters geactualiseerd. In het bijzonder
de sterk gestegen inflatieverwachting voor 2008 en latere jaren is hierbij van belang
Een belangrijk verschil met de in 2007 uitgevoerde berekeningen is dat de waardering van
de woongelegenheden is aangepast. In de nieuwe financiële beoordelingsmethodiek wordt
de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde als waarde van de woongelegenheden genomen. De
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is een geüniformeerde bedrijfswaarde. Deze uniforme-
ring is noodzakelijk om in gelijke omstandigheden tot een gelijke waarde te komen (`gelijke
monniken, gelijke kappen')1. Bij de uniformering van de waarde vormt de voortgezette exploi-
tatie als sociale huurwoning het uitgangspunt.
Er zullen twee varianten worden gepresenteerd:
een op basis van de voorgenomen investeringen van de corporaties;
een op basis van een plausibele verwachting van de investeringen van corporaties.
In het verleden is gebleken dat de voornemens van corporaties, met name ten aanzien van
de nieuwbouw van huurwoningen, niet realistisch zijn. Ook nu weer is het zo dat volgens de
eigen opgave van corporaties de nieuwbouw van huurwoningen de komende jaren zal verdub-
belen. Enige toename is plausibel, een verdubbeling valt niet te verwachten.
Dit is de reden dat naast een doorrekening op basis van de voorgenomen investeringen,
ook een variant op basis een plausibel te achten investeringsniveau is doorgerekend.
1 Brochure `De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde' van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zie www.cfv.nl.
72 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het financiële meerjarenperspectief is wederom opgesteld met het Risico Analyse Model
(RAM). Met dit model kunnen prognoses worden gemaakt van de financiële ontwikkelingen in
de corporatiesector.
7.2 De macro-economische veronderstellingen
Voor het maken van berekeningen met het RAM is het nodig een groot aantal veronder-
stellingen te maken. De veronderstellingen over de macro-economische ontwikkelingen ten
aanzien van kapitaalmarktrente, geldmarktrente en inflatie zijn in grafiek 7.1 weergegeven.
Ten opzichte van de vorig jaar gemaakte veronderstellingen heeft de belangrijkste aanpassing
betrekking op de veronderstelde inflatie. Medio 2008 is duidelijk geworden dat in ieder geval
in 2008 en 2009 de inflatieverwachting opwaarts is bijgesteld. Voor de jaren daarna is er geen
gezaghebbende prognose. Vooralsnog is aangenomen dat na 2009 de inflatie zal dalen tot de
langetermijn evenwichtswaarde van 2,25%. Daarnaast zijn er in beperkte mate aanpassingen
gemaakt. Deze aanpassingen vloeien grotendeels voort uit de realisaties van deze parameters
in 2007. De hoogte van de inflatie heeft een grote invloed op de inflatievolgende huurontwik-
keling. Door een hogere inflatieverwachting zal, zo is verondersteld, door het inflatievolgend
huurbeleid ook de huurstijging hoger zijn. Dit geldt eveneens voor de stijging van de bouw-
kosten, de onderhoudskosten, de beheerkosten en de koopprijzen. Bouwkosten en onder-
houdskosten, zijn de laatste jaren sterk toegenomen. Voor lange termijn zijn ze gekoppeld aan
de inflatie. In het RAM is de aanname gemaakt dat de stijging van deze kosten en die van de
koopprijzen structureel 1%-punt boven de inflatie ligt. Ook bij de kapitaalmarktrente is een
geleidelijke stijging verondersteld. Voor de lange termijn wordt gerekend met een verschil tus-
sen de kapitaalmarktrente en de inflatie (de reële rente) van 3%. De kapitaalmarktrente is voor
de corporaties de belangrijkste externe kostenfactor. Een stijgende kapitaalmarktrente heeft
overigens pas geleidelijk invloed op de te betalen rentelasten omdat het gestegen niveau
alleen van invloed is bij nieuwe leningen en bij leningen waarvoor de rente wordt herzien.
Aangenomen is dat corporaties op de kapitaalmarkt leningen kunnen aantrekken tegen een
percentage dat 0,4%-punt hoger is dan de kapitaalmarktrente. Deze `spread' is ten opzichte
van vorig jaar verhoogd met 0,15%-punt als gevolg van ontwikkelingen op de internationale
kapitaalmarkt. Voorts is verondersteld dat de geldmarktrente structureel 1%-punt lager is dan
de kapitaalmarktrente.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 73
Grafiek 7.1 Veronderstelde macro-economische parameters, in procenten, 2002 - 20016
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Kapitaalmarktrente 4,9 4,2 4,1 3,4 3,8 4,2 4,4 4,4 4,6 4,6 4,6 4,6 4,8 4,9 5,1
Geldmarktrente 3,3 2,3 2,1 2,1 3,0 3,2 3,4 3,4 3,6 3,6 3,6 3,6 3,8 3,9 4,1
Inflatie 3,4 2,1 1,2 1,7 1,1 1,6 2,6 3,4 3,0 2,6 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2
7.3 De variant op basis van voorgenomen (des) investeringen
In hoofdstuk 3 zijn de voorgenomen (des)investeringen weergegeven. In tabel 7.1 zijn deze
samengevat. De (des)investeringen voor het verwachtingsjaar 2007 zijn vermoedelijk nage-
noeg gelijk aan de definitieve realisaties. De gegevens zijn immers in het voorjaar van 2008
aangeleverd. De omvang van de (des)investeringen voor 2007 sluit ook goed aan bij de gerea-
liseerde (des)investeringen in de voorafgaande jaren. Zowel aankoop van woongelegenheden
als verkoop aan overigen liggen op een veel hoger niveau dan in de afgelopen jaren gebrui-
kelijk was. De reden is dat de in tabel 7.1 weergegeven aantallen niet zijn gecorrigeerd voor
transacties tussen corporaties. Wanneer rekening wordt gehouden met onderlinge transacties
bevindt de aankoop en verkoop aan overigen zich op een vergelijkbaar niveau als in vooraf-
gaande jaren.
74 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 7.1 De omvang van de voorgenomen (des)investeringen, in aantallen, 2007 - 2012
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totaal
Nieuwbouw huur 26.000 38.300 60.800 62.500 39.900 29.000 256.500
Aankoop 5.400 4.900 1.900 2.700 2.500 1.600 19.000
Verkoop eigenaar-bewoners 14.600 18.200 18.200 18.000 16.500 15.300 100.800
Verkoop overigen 4.000 2.200 300 300 100 100 7.000
Sloop 17.400 24.000 27.100 24.100 19.300 17.300 129.200
Saldo ontwikkeling corporatievoorraad - 4.600 - 1.200 17.100 22.800 6.500 - 2.100 38.500
Nieuwbouw koop 9.400 14.800 23.600 26.800 19.700 15.200 109.500
Verbeteringinvesteringen (x 1 miljoen, prijspeil 2006) 1.293 2.197 1.856 1.330 990 884 8.548
Wanneer de voorgenomen (des)investeringen, ook rekening houdend met de macro-econo-
mische veronderstellingen met het RAM worden doorgerekend, resulteert een vermogensont-
wikkeling zoals in grafiek 7.2 is weergegeven. Er is sprake van een forse daling van het eigen
vermogen van de sector in procenten van het balanstotaal. Ultimo 2006 is het eigen vermogen
33,0%. Vooral in 2009 en 2010 is er sprake van een forse daling van het eigen vermogen. De
jaren daarna daalt het vermogen verder maar minder snel. Ultimo 2012 komt het vermogen
uit op 24,3% van het balanstotaal.
De daling van het vermogen wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de door de corpo-
raties opgegeven nieuwbouw van huurwoningen voor de komende jaren. Met name in 2009
en 2010 is de nieuwbouw van huurwoningen bijzonder hoog. Eerder is al aangegeven dat deze
nieuwbouw niet realistisch is. Ook de voorgenomen verbeterinvesteringen voor 2008 en 2009
bevinden zich op een onrealistisch hoog niveau. Deze omvangrijke investeringen in nieuw-
bouw en verbeteringen leiden tot een fors hoger balanstotaal, waardoor het eigen vermogen
in procenten van het balanstotaal daalt. Daarnaast komt het onrendabele deel van de inves-
teringen ook nog eens ten laste van het eigen vermogen, waardoor dit eigen vermogen verder
afneemt.
De voorgenomen (des)investeringen zijn niet goed in balans. Het huidige investeringsni-
veau van corporaties is alleen realiseerbaar wanneer corporaties ook huurwoningen verkopen.
Bij een forse verhoging van de voorgenomen investeringen in nieuwbouw en verbeteringen is
ook een forse toename van het aantal voorgenomen verkopen van huurwoningen nodig om de
financiële balans in evenwicht te houden.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 75
Grafiek 7.2 De ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van de voorgenomen (des)investeringen
in procenten van het balanstotaal, 2007 - 2012
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Basisvariant eigen vermogen prijspeil 2006 33,0 33,1 31,9 29,2 26,3 25,0 24,3
De ontwikkeling van het eigen vermogen kan worden gesplitst in een deel dat zich als
kasstroom manifesteert en een ander deel dat als indirect vermogenseffect optreedt. Er zijn
immers ook waardemutaties, met name bij het vastgoed en bij de leningen, die van belang zijn
voor de vermogenspositie. Tabel 7.2 laat zien dat over de periode 20072012 de woningexploi-
tatie, exclusief de vennootschapsbelasting, een positieve kasstroom kent van 13,7 miljard.
Daarnaast is er ook een positieve kasstroom uit de verkoop van huurwoningen van 16,2
miljard en een beperkte kasstroom, netto winst, uit de bouw van koopwoningen van 1,4 mil-
jard. Hier staat tegenover dat de investeringen, met name nieuwbouw van huurwoningen en
verbeteringen, een negatieve kasstroom hebben van 52,6 miljard. Per saldo dient de lening-
portefeuille te worden uitgebreid met 25,9 miljard. De toename waarde van het vastgoed
die via de investeringen wordt gecreëerd, biedt hier in principe ook de mogelijkheden om de
leningportefeuille uit te breiden.
Tabel 7.2 laat verder zien dat het indirecte vermogenseffect in totaal 5,0 miljard negatief
is. De mutatie van de bedrijfswaarde van het bestaande bezit en die van de rentabiliteitswaar-
de dragen mede bij aan dit negatieve indirecte vermogenseffect. Per saldo daalt het eigen ver-
mogen in de periode 2007 2012 in lopende prijzen met 2,8 miljard in deze variant waarin
de voornemens van de corporaties als uitgangspunt zijn genomen.
76 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Tabel 7.2 Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van de
voorgenomen (des)investeringen, in lopende prijzen (x 1 miljard) 2007 - 2012
Kasstromen Indirect, resp. additioneel Saldo mutatie eigen
vermogenseffect vermogen
Netto Huren 75,6 75,6
Vergoedingen 4,3 4,3
Overige baten 2,8 2,8
Mutatie bedrijfswaarde -5,3 -5,3
Bedrijfsopbrengsten 82,7 -5,3 77,4
Erfpacht -0,2 -0,2
Onderhoud -21,5 -21,5
Overige lasten -26,2 -26,2
Bedrijfslasten -47,9 0,0 -47,9
Rentebaten 1,4 1,4
Rentelasten -22,6 -22,6
Mutatie rentabiliteitswaarde -4,3 -4,3
Renteresultaat exploitatie -21,1 -4,3 -25,4
Resultaat woningexploitatie 13,7 -9,6 4,1
Resultaat nieuwbouw -41,9 25,9 -16,0
Resultaat aankoop -2,0 1,0 -1,0
Resultaat verbetering -9,2 4,0 -5,3
Resultaat sloop 0,5 -0,8 -0,3
Resultaat investeringen -52,6 30,0 -22,6
Resultaat verkoop huurwoningen 16,2 -4,1 12,1
Resultaat koopwoningen 1,4 0,0 1,4
Vpb -2,4 0,0 -2,4
Aangetrokken leningen 59,3 -54,7 4,7
Aflossingen -33,4 33,4 0,0
Totaal 2,2 -5,0 -2,8
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 77
7.4 De variant op basis van plausibele verwachtingen
Op basis van de gerealiseerde (des)investeringen in het verleden is het mogelijk om een
plausibel beeld te schetsen van de toekomstige (des)investeringen van corporaties. Tabel 7.3
geeft deze plausibele verwachtingen. Over het algemeen sluiten de verwachtingen aan bij
hetgeen vorig jaar is verondersteld in het Sectorbeeld woningcorporaties verslagjaar 2007.
Aangenomen wordt dat de nieuwbouw van huurwoningen nog verder zal stijgen tot 30.000
huurwoningen per jaar. De aankoop van huurwoningen en de verkoop aan overigen is beide
hoger dan vorig jaar. De reden is dat nu de onderlinge verkopen tussen corporaties niet meer
zijn gesaldeerd. Het saldo van aankoop en verkoop aan overigen ligt op een enigszins lager
niveau dan vorig jaar is verondersteld. De verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners
is neerwaarts bijgesteld. In 2006 en ook in 2007 is de verkoop aan eigenaar-bewoners gedaald.
Dit heeft geleid tot verlaging van de te verwachten verkoop van huurwoningen met 1.000
naar 15.000 per jaar. Ten opzichte van vorig jaar is de te verwachten sloop niet aangepast. De
nieuwbouw van koopwoningen is daarentegen hoger vastgesteld. Er is sprake geweest van
een sterkere toename dan eerder verwacht. Voor de komende jaren is aangenomen dat circa
éénderde van de nieuwbouw van corporaties in de koopsector zal worden gerealiseerd. Tot
slot zijn de verbeterinvesteringen ook opwaarts aangepast. Het afgelopen jaar zijn meer ver-
beterinvesteringen uitgevoerd dan eerder was verwacht.
Tabel 7.3 De omvang van de plausibele verwachtingen voor de (des)investeringen, in aantallen,
2007 - 2016
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Totaal
Nieuwbouw huur 26.000 28.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 294.000
Aankoop 5.400 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 59.400
Verkoop eigenaar-bewoners 14.600 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 149.600
Verkoop overigen 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 40.000
Sloop 17.400 18.000 18.500 19.000 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 197.400
Saldo mutatie corporatievoorraad - 4.600 - 3.000 - 1.500 - 2.000 - 2.500 - 3.000 - 3.500 - 4.000 - 4.500 - 5.000 - 33.600
Nieuwbouw koop 9.400 10.000 10.500 11.000 11.500 12.000 12.500 13.000 13.500 14.000 117.400
Verbeteringinvesteringen
(x 1 miljoen, prijspeil 2006) 1.293 1.339 1.361 1.395 1.427 1.462 1.498 1.536 1.574 1.613 14.498
Uit grafiek 7.3 blijkt dat ook in de variant gebaseerd op plausibele verwachtingen van de
(des)investeringen het vermogen van de sector daalt. De daling is minder snel. In 2012 is in
deze variant het eigen vermogen 29,3% van het balanstotaal. In de variant op basis van de
voorgenomen (des)investeringen was dat 24,3%. Omdat in deze variant een langere periode is
doorgerekend, is duidelijk dat de daling van het vermogen zich ook na 2012 voortzet. In 2016
is het vermogen gedaald tot 23,1% van het balanstotaal. Deze daling is minder sterk dan vorig
jaar is berekend in de variant inclusief de effecten van de invoering van de vennootschapsbe-
lasting. Het eigen vermogen kwam toen uit op 22,4% van het balanstotaal.
78 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Dat de daling van het vermogen minder sterk is ondanks de gestegen stichtingskosten, de
gestegen bedrijfslasten en een hogere rentestand, is het gevolg van een aanmerkelijk hogere
huurstijging in vergelijking het de berekeningen uit 2007.
Grafiek 7.3 De ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van plausibele verwachtingen en
voorgenomen (des)investeringen in procenten van het balanstotaal, 2007 - 2012
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vermogen plausibele voornemens 33,0 33,1 32,8 32,2 31,4 30,5 29,3 28,1 26,6 24,9 23,1
Vermogen eigen voornemens 33,0 33,1 31,9 29,2 26,3 25,0 24,3
De nadere opsplitsing van de ontwikkeling van het vermogen is in tabel 7.4 weergegeven.
Uit de tabel blijkt dat de netto operationele kasstroom na rente positief is. De netto kasstroom
uit het resultaat woningexploitatie over de tien jaarsperiode bedraagt 25,3 miljard. Hierop
dient dan nog 4,6 miljard in mindering te worden gebracht vanwege de vennootschapsbe-
lasting. De investeringen vergen daarentegen een kasstroom van 74,5 miljard. De kasstroom
ten behoeve van deze investeringen kan behalve uit de netto operationele kasstroom gedekt
worden uit de kasstroom vanuit de verkoop van huurwoningen, inclusief de opbrengst uit de
bouw van koopwoningen, ter grootte van 31,6 miljard en het resterende deel van 25,7
miljard via extra leningen.
Uit de tabel blijkt dat de daling van het eigen vermogen vooral wordt veroorzaakt door het
feit dat een groot deel van de investeringen onrendabel is. De stijgende stichtingskosten en de
stijgende exploitatiekosten in combinatie met een inflatievolgend huurbeleid leiden er toe dat
elke jaar de onrendabele top verder toeneemt.
Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 79
Over de weergegeven tien jaarsperiode generen de investeringen een verlies van 35,6
miljard. Dit verlies wordt onvoldoende gecompenseerd via de lopende exploitatie en/of de
winst uit de verkoop van huurwoningen.
Tabel 7.4 Een decompositie van de ontwikkeling van het eigen vermogen op basis van de plausibele
verwachtingen voor de (des)investeringen, in lopende prijzen, x 1 miljard, 2007 - 2016
Kasstromen Indirect, resp. additioneel Saldo mutatie eigen
vermogenseffect vermogen
Netto Huren 131,8 131,8
Vergoedingen 7,6 7,6
Overige baten 4,9 4,9
Mutatie bedrijfswaarde -11,3 -11,3
Bedrijfsopbrengsten 144,2 -11,3 132,9
Erfpacht -0,3 -0,3
Onderhoud -37,8 -37,8
Overige lasten -46,0 -46,0
Bedrijfslasten -84,1 0,0 -84,1
Rentebaten 2,6 2,6
Rentelasten -37,3 -37,3
Mutatie rentabiliteitswaarde -6,8 -6,8
Renteresultaat exploitatie -34,8 -6,8 -41,6
Resultaat woningexploitatie 25,3 -18,2 7,1
Resultaat nieuwbouw -51,5 30,7 -20,9
Resultaat aankoop -7,1 3,3 -3,8
Resultaat verbetering -16,7 6,3 -10,5
Resultaat sloop 0,9 -1,4 -0,5
Resultaat investeringen -74,5 38,8 -35,6
Resultaat verkoop huurwoningen 30,0 -7,6 22,3
Resultaat koopwoningen 1,6 0,0 1,6
VBP -4,6 0,0 -4,6
Aangetrokken leningen 74,7 -69,6 5,1
Aflossingen -49,0 49,0 0,0
Totaal 3,5 -7,5 -4,0
80 Centraal Fonds Volkshuisvesting
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer