Datum: 22 mei 2008
Nadere informatie verkrijgbaar bij: Gerbert Romijn (tel. 070-3383460)
en Jacqueline Timmerhuis (tel. 070-3383477) .
Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt
Regulering en subsidiëring van de Nederlandse huurwoningmarkt verlagen
de huren met gemiddeld 50%. Hiermee is jaarlijks een bedrag van 14½
mld euro gemoeid, evenveel als met de fiscale subsidiëring van
koopwoningen. Slechts 6¾ mld euro hiervan komt terecht bij huurders
met lage inkomens voor wie het bedoeld is. Meer dan de helft - 7¾ mld
euro - komt terecht bij huurders met midden- of hoge inkomens. Dat is
een belangrijke oorzaak van de grote problemen waarmee de woningmarkt
momenteel kampt, zoals goedkope woningen die bewoond worden door
mensen met een hoog inkomen, mensen met een laag inkomen die geen
betaalbare woning kunnen vinden en starters die jarenlang op een
woning moeten wachten. Mede hierdoor overtreffen de maatschappelijke
kosten van de regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt de
maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per
jaar.
Dit zijn de belangrijkste conclusies die de onderzoekers Gerbert
Romijn en Paul Besseling van het Centraal Planbureau (CPB) trekken in
het vandaag verschenen CPB Document 'Economische effecten van
regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt'. Deze studie is het
vervolg op de studies naar de hervorming van de fiscale behandeling
van de eigen woning uit 2006 en past in een bredere onderzoeksagenda
van het CPB naar de invloed van de overheid op het functioneren van de
Nederlandse woningmarkt.
Regulering en subsidiëring houden de huren laag...
De huren worden in Nederland op een aantal manieren laag gehouden. In
de eerste plaats gebeurt dit door de huurtoeslag die de overheid
verstrekt aan huurders met een laag inkomen. Belangrijker is echter
dat de huurregulering huren aan een maximum bindt. In veel gevallen is
dat veel lager dan de vrije markthuur. Woningcorporaties verhuren
bovendien nog onder dit maximum.
Het voornaamste doel van dit overheidsingrijpen is om een goede woning
ook voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar te houden. Voor
deze groep worden de huren met gemiddeld 56% verlaagd. Hiermee is een
bedrag van 6¾ mld euro gemoeid. Ook huurders met midden- en hoge
inkomens profiteren mee van de verlaagde huren. Voor hen verlaagt het
beleid de huren met gemiddeld 43%, waarmee een bedrag van 7¾ mld euro
is gemoeid.
...maar veroorzaken verstoringen op de huurwoningmarkt...
De huurverlaging stimuleert de vraag naar woningdiensten.
Tegelijkertijd wordt het hierdoor voor commerciële verhuurders erg
onaantrekkelijk gemaakt om huurwoningen aan te bieden. Zij zullen
immers geen genoegen nemen met huren die vaak ver onder de marktwaarde
liggen en hun geen kostendekkend rendement bieden. Woningcorporaties
zijn wel bereid om woningen te verhuren bij dergelijke lage huren.
Desondanks is de vraag bij deze lage huren substantieel groter dan het
aanbod. Dit maakt een systeem van woningtoewijzing noodzakelijk.
Daardoor wonen veel huishoudens niet zoals ze eigenlijk zouden willen
wonen. Wie een goedkope woning heeft weten te bemachtigen, heeft een
duidelijke prikkel om daar te blijven wonen, ook als het inkomen
toeneemt. Bij verhuizing komen huurders met midden- of hoge inkomens
immers niet meer in aanmerking voor een goedkope woning, maar zijn ze
aangewezen op veel duurdere huurwoningen, dan wel op koopwoningen. Men
gaat daardoor 'scheef wonen': te goedkoop en te klein, gezien het
inkomen en de eigen voorkeuren. De lage huur voor huishoudens met een
midden- of hoog inkomen werkt zo als een verhuisbelasting waardoor
deze huishoudens in hun woonkeuze worden beperkt. Zij lijden daardoor
schade die hun voordeel van een lage huur uitholt. Het belemmert
bovendien de doorstroming en beperkt de beschikbaarheid van betaalbare
woningen voor de huishoudens met een laag inkomen.
Het huidige huurstelsel kent zo winnaars en verliezers. De 'insiders',
d.w.z. degenen die een goedkope huurwoning hebben weten te
bemachtigen, hebben veel voordeel van de verlaagde huren, of zij daar
nu gezien hun inkomen voor in aanmerking zouden moeten komen of niet.
De grote verliezers zijn de 'outsiders', d.w.z. de mensen met een laag
inkomen die jarenlang moeten wachten tot er een betaalbare woning
vrijkomt.
...met welvaartsverlies tot gevolg.
De huurverlaging kost een verhuurder jaarlijks gemiddeld 3300 euro per
huurder aan gederfde huurinkomsten. Het rijk is bovendien jaarlijks
gemiddeld 600 euro per huurder kwijt aan huurtoeslag. Het voordeel dat
huurders hiervan ondervinden, wordt gedempt doordat het huidige
huurstelsel de woonkeuze verstoort en beperkt. Het stelt huishoudens
met een laag inkomen in staat om in een betrekkelijk grote woning te
wonen - als zij die tenminste kunnen bemachtigen, maar bindt
huishoudens met een midden- of hoog inkomen aan een, gezien hun
inkomen, betrekkelijk kleine woning. Door de nadelen die met deze
verstoringen samenhangen, ervaart de gemiddelde huurder slechts een
voordeel van de huurverlaging van een kleine 3000 euro. De
maatschappelijke kosten overstijgen de maatschappelijk baten daarmee
met gemiddeld circa duizend euro per huurwoning per jaar.
Marktwerking en solidariteit
De problemen op de huurwoningmarkt kunnen worden bestreden door
vrije-marktwerking. Woningtoewijzing is dan niet langer nodig,
waardoor wachtlijsten en woonkeuzebeperking tot het verleden behoren.
Daardoor kan iedereen wonen zoals hij wil - gegeven zijn financiële
mogelijkheden - en scheefwonen of een gebrekkige doorstroming is niet
langer aan de orde. Huurders met een midden- of hoog inkomen kiezen
voor een woning die groter is en/of op een betere locatie staat.
Huurders met een laag inkomen gaan wat kleiner wonen.
Wel zal als gevolg van vrije-marktwerking de prijs van wonen naar
verwachting ongeveer verdubbelen. In dichtbevolkte gebieden zoals
Amsterdam zal dat wat meer zijn, terwijl in landelijke gebieden de
gevolgen voor de huren veel beperkter zullen zijn. De hogere huren
maken het aantrekkelijk voor commerciële verhuurders om woningen te
verhuren, waardoor de kwaliteit van huurwoningen op termijn met 10-15%
toeneemt.
De verbeterde allocatie in de woningmarkt levert een welvaartswinst
van circa 2½ mld euro per jaar op. Zonder nadere maatregelen gaat dit
echter gepaard met koopkrachtverlies van huurders, hetgeen vooral bij
huurders met een laag inkomen hard kan aankomen. Om de solidariteit te
herstellen, zijn andere vormen van inkomensondersteuning nodig. In het
bijzonder moet worden gezocht naar een zodanige omzetting van het
stelsel dat de extra inkomsten van verhuurders beschikbaar komen voor
het behoud van koopkracht van huurders. Alleen dan leidt hervorming
van het huurstelsel tot een welvaartsverbetering voor consumenten.
Verschillende hervormingsscenario's, inclusief alternatieve vormen van
inkomensondersteuning, worden in het vervolg van het
CPB-onderzoeksprogramma naar de woningmarkt nader onderzocht.
CPB Document 165, 'Economische effecten van regulering en subsidiëring
van de huurwoningmarkt', is te bestellen bij: Bibliotheek Centraal
Planbureau
Postbus 80510
2508 GM Den Haag
Telefax: 070-3383350
E-mail: bibliotheek@cpb.nl
Prijs: 9,- euro
De publicatie is tevens (gratis) beschikbaar als PDF-bestand.
Centraal Planbureau