Ingezonden persbericht


PERSBERICHT
Amsterdam, 9 mei 2008

Verandering van sentiment op Nederlandse beleggingsmarkt

Het beleggingsvolume in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal van 2008 was door twee grote transacties hoog. Maar ondanks dit hoge volume zijn er tekenen dat de gekte op de beleggingsmarkt voorbij is.

Het totale beleggingsvolume in Nederland bedroeg in het eerste kwartaal van 2008 ¤ 4 miljard. Dit is een stijging van circa 40% vergeleken met het eerste kwartaal van 2007. Twee grootschalige transacties die in de eerste maanden van 2008 zijn getekend, zorgden voor deze sterke stijging. Het gaat om de verkoop van de KFN-kantoorportefeuille voor ¤ 1,6 miljard aan ING Real EEstate en de verkoop van een deel van de winkelportefeuille van Unibail-Rodamco voor ca. ¤ 750 miljoen aan Boouwfonds/IEF. Deze transacties, met een totaal beleggingsvolume van ¤ 2,350 miljard, waren goed voor circa 60% van het totale volume. De stijging van 40% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2007 is aanzienlijk. In het eerste kwartaal van 2007 werd de Bankhaus Wölbern-portefeuille voor ¤ 1,2 miljard verkocht dus het belegginngsvolume was toen ook al uitzonderlijk.

Verandering sentiment

Sinds het najaar van 2007 is de internationale beleggingsmarkt veranderd. De internationale kredietcrisis drukt sindsdien een duidelijke stempel op de markt, wat tot nu toe vooral te merken is in de Angelsaksische landen. Op de Nederlandse markt is vooral een verandering van het sentiment te zien, wat tot uitdrukking komt in een aantal trends:


- Banken zijn voorzichtig met het verstrekken van leningen en de LTV-ratio's en spreads zijn sterk veranderd.


- Er lijkt een opwaartse correctie van de yields voor secundair vastgoed waarneembaar. Mede door de huidige kredietcrisis is de aantrekkelijkheid van deze objecten gedaald en aan een goede locatie van objecten en een sterke huurder wordt een steeds grotere waarde gehecht.


- Marktpartijen hebben meer tijd nodig voor onderzoek en het onderhandelen over transacties. Daarnaast zijn ze er meer op gebrand om het onderste uit de kan te halen. Deze stroperigheid zorgt uiteindelijk voor een vertraging op de markt.


- Voor portefeuilles werden de voorafgaande jaren premiums gevraagd èn betaald. Over het algemeen is dit nu niet meer het geval. De afgelopen maanden geven verkopers zelfs eerder kortingen bij de verkoop van een grote portefeuille.


- De samenstelling van de kopers is veranderd. Leveraged buyers die met een aanzienlijk deel vreemd vermogen hun aankoop financierden zijn minder actief, omdat het steeds moeilijker wordt om vreemd vermogen te verkrijgen. Equity buyers met veel eigen vermogen slaan onder de huidige marktomstandigheden hun slag.


- Angelsaksische partijen zijn vergeleken met andere beleggers de afgelopen periode actiever met het verkopen van producten uit hun portefeuille. De effecten van de kredietcrisis zijn voor hen het meest voelbaar en hierdoor kopen zij minder dan in voorafgaande jaren.

Stabilisering prime yields

Voor de komende maanden verwacht Cushman & Wakefield dat de absolute prime yields voor winkelruimte stabiel zullen blijven rond 4 procent. De vraag naar een goed beleggingsproduct blijft groot, vooral voor winkels op A1-locaties. Prime yields voor kantoorruimte blijven de komende maanden ook stabiel met een licht opwaartse druk rond de 5,25-5,5 procent. De grote druk op deze sector is wel verminderd, maar topobjecten op goed bereikbare locaties blijven voor beleggers aantrekkelijk. Onderzoek voordat tot aankoop wordt overgegaan duurt langer dan in voorgaande jaren. Ook voor bedrijfsruimte verwacht Cushman & Wakefield dat de prime yields de komende maanden met een licht opwaartse druk stabiel blijven rond 6-6,25 procent. Deze prime yields worden gerealiseerd voor grootschalige logistieke complexen op logistieke hotspots die langdurig verhuurd zijn aan bekende logistieke dienstverleners.

Druk op markt voorbij

Jan-Willem Bastijn, Partner Capital Markets van Cushman & Wakefield zegt: 'De gekte van de afgelopen jaren op de Nederlandse beleggingsmarkt is voorbij. Het beleggingsvolume steeg het afgelopen kwartaal naar een record, maar twee grote transacties die reeds langer geleden zijn ingezet, hebben hier een belangrijk aandeel in. We merken ook duidelijk aan het marktsentiment dat de tijden veranderd zijn. Alle partijen staan weer met beide benen op de grond. Deze grond is echter wel solide en beschikt over goede fundamenten.'

/EIND



Ingezonden persbericht