Ministerie van VROM
Ontwikkeling interactieve VvE-onderhoudsmeter
22 april 2008
Boulevard Heuvelink 104
6828 KT Arnhem
Projectnr. 2700.75 Postbus 1174
6801 BD Arnhem
Telefoon (026) 3512532
Telefax (026) 4458702
E-mail info@companen.nl
Internet www.companen.nl
Ministerie van VROM
Ontwikkeling interactieve VvE-onderhoudsmeter
22 april 2008
Inhoud
1. Inleiding 1
1.1.
Projectdoel 1
1.2.
Wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd 1
1.3.
Leeswijzer 2
2. De VvE-onderhoudsmeter 3
3. Motivering en onderbouwing van de VvE-onderhoudsmeter voor de jaarlijkse
bijdrage van het reservefonds 6
3.1. De inhoudelijke motivering van de jaarlijkse bijdrage voor het reservefonds
---
3.2. De (cijfermatige) onderbouwing van de jaarlijkse bijdrage voor het
reservefonds 8
4. Omvang van het reservefonds 13
5. Aanwezigheid achterstallig onderhoud 14
6. Reactie van koepelorganisaties 16
1. Inleiding
1.1. Projectdoel
In de wet is per 1 mei 2005 vastgelegd dat VvE's een reservefonds moeten vormen `ter
bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten'. Voor bestaande VvE's is een
overgangstermijn van 3 jaar opgenomen en zij moeten per 1 mei 2008 ook over een
dergelijk fonds beschikken. De omvang van het reservefonds is niet vastgelegd. Evenmin
is vastgelegd dat de VvE moet beschikken over een meerjarenonderhoudsplanning
(mop). Wel is de meerjarenonderhoudsplanning verplicht gesteld in het nieuwe model-
splitsingsreglement 2006 en daarmee van toepassing op nieuwe splitsingen.
De Minister heeft in november 2007 aan de Tweede Kamer geschreven dat overleg met
maatschappelijke groeperingen en de VNG heeft uitgewezen, dat het gewenst is om een
instrument te ontwikkelen voor de wenselijke minimale fondsvoeding door middel van
periodieke stortingen zodat de omvang van het reservefonds toereikend is om aan de
wettelijke verplichten te voldoen. Behoefte bestaat aan een VvE-onderhoudsmeter die
betrekking heeft op zowel de voeding als de omvang van het reservefonds.
De VvE-onderhoudsmeter is aan te merken als een handreiking voor (potentiële)
eigenaren van een appartement en partijen die bij de verkoop van appartementen zijn
betrokken (makelaars, notarissen). Zij kunnen zich zodoende, bij afwezigheid van een
meerjarenonderhoudsplanning, toch snel een indicatief beeld vormen over de
noodzakelijke reservering.
Het projectdoel is als volgt geformuleerd:
Ontwikkel een berekeningswijze van grof naar fijn die op eenvoudige wijze en
zonder specialistische kennis gebruikt kan worden om een indicatie te krijgen van
de noodzakelijke jaarlijkse voeding en de omvang van het reservefonds.
Nadrukkelijk wordt daarbij aangetekend, dat de VvE-onderhoudsmeter niet in de plaats
treedt van een meerjarenonderhoudsraming. Het verdient altijd de voorkeur om de
voeding van het reservefonds te baseren op een meerjarenonderhoudsplanning.
1.2. Wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd
Achtereenvolgens zijn de volgende stappen gezet.
1. Oriënterende gesprekken met diverse organisaties
Gestart is met het voeren van enkele oriënterende gesprekken met organisaties die
expliciete ideeën hebben over de wijze waarop de voeding en de omvang van het
reservefonds zou moeten worden gebaseerd. Gesprekken zijn gevoerd met:
· Vereniging Eigen Huis.
· VvE-Belang.
· Consen: de belangenorganisatie voor beroepsmatige beheerders van
Verenigingen van Eigenaars.
- 1 -
· VvEbeheer De Key het Oosten (Amsterdam).
· Intrema, een organisatie die het beheer uitvoert voor ruim 100 VvE's gespreid in
Nederland.
2. Uitwerking concept-onderhoudsmeter
Op basis van de informatie uit de gesprekken is een concept-onderhoudsmeter voor
VvE's ontwikkeld. Vervolgens zijn de paramaters voor de onderhoudsmeter bepaald,
op basis van een analyse van een omvangrijk aantal
meerjarenonderhoudsplanningen.
3. Beoordeling van de concept-onderhoudsmeter door koepelorganisaties
De concept-onderhoudsmeter is ter beoordeling voorgelegd aan de diverse
koepelorganisaties. Hun opmerkingen zijn verwerkt in de definitieve versie van de
VvE-onderhoudsmeter.
Dit onderzoek is uitgevoerd door Companen, in nauwe samenwerking met ICP+ en
Steeds. ICP+ en Steeds hebben specifieke deskundigheid ingebracht op het vlak van
meerjarenonderhoudsplanningen. Voorts hebben ICP+ en Intrema geanonimiseerde
gegevens beschikbaar gesteld over de meerjarenonderhoudskosten voor een omvangrijk
aantal appartementencomplexen.
1.3. Leeswijzer
De opzet van de rapportage is als volgt.
· In Hoofdstuk 2 is de `VvE-onderhoudsmeter voor appartementseigenaren' uitgewerkt.
· Hoofdstuk 3 bevat een inhoudelijke motivering voor de VvE-onderhoudsmeter met
betrekking tot de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds. Tevens wordt een
onderbouwing gegeven voor de normcijfers die in de VvE-onderhoudsmeter worden
gebruikt.
· In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de hoogte van het reservefonds.
· In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het eventueel aanwezig zijn van achterstallig
onderhoud.
· In hoofdstuk 6 worden de reacties van de koepelorganisaties op de conceptversie
van de VvE-onderhoudsmeter samengevat.
- 2 -
2. De VvE-onderhoudsmeter
Bij de ontwikkeling van de VvE-onderhoudsmeter hebben in het bijzonder de volgende
twee criteria een rol gespeeld.
· Geen technische deskundigheid vereist.
De VvE-onderhoudsmeter moet gebruikt kunnen worden door personen /
organisaties die niet deskundig zijn op het vlak van woningonderhoud en
meerjarenonderhoudsramingen. Ook moet de opzet zodanig zijn, dat het niet nodig
is om tijdrovende metingen of controles te doen. De VvE-onderhoudsmeter is ook
geen vervanger voor een meerjarenonderhoudsplanning.
· Eenvoud en overzicht
Ervaringen van andere organisaties hebben uitgewezen dat invulschema's die meer
dan 2 pagina's beslaan `niet werken'. Dergelijke schema's worden door de
gebruikers al snel als complex ervaren, en dan ook vaak terzijde geschoven. Met de
complexiteit neemt veelal ook de noodzakelijke deskundigheid toe, terwijl de
onderhoudsmeter juist door `leken' gebruikt moet kunnen worden.
De onderhoudsmeter voor het reservefonds VvE zal door het Ministerie van VROM
via Internet beschikbaar worden gesteld. Een interactieve versie op Internet biedt
vaak meer mogelijkheden om een eenvoudiger model te ontwikkelen dan een
papieren versie.
De papieren versie van de VvE-onderhoudsmeter wordt op de volgende pagina's
weergegeven.
Deze diende als basis voor de ontwikkelde interactieve VvE onderhoudsmeter
- 3 -
VVE-ONDERHOUDSMETER VOOR APPARTEMENTSEIGENAREN
Iedere VvE moet vanaf 1 mei 2008 beschikken over een reservefonds / onderhoudsfonds waarin geld wordt
gereserveerd voor het uitvoeren van (groot) onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen (dak, gevel,
fundering, gemeenschappelijke installaties, inpandige gemeenschappelijke ruimten). Dit is dus exclusief
servicekosten, groenonderhoud, niet-planmatig onderhoud en verzekering.
De VvE-onderhoudsmeter biedt een handvat voor het bepalen van de omvang en voeding van het reservefonds.
De hier gepresenteerde bedragen zijn inclusief 19% BTW.
1. Bepaal de jaarlijkse bijdrage aan het reservefondsfonds
U kunt de benodigde jaarlijkse bijdrage Bereken de jaarlijkse bijdrage op basis van de
aan het onderhoudsfonds berekenen Nee herbouwwaarde. Maak gebruik van de herbouw-
op basis van het woningtype, de waardemeters die verzekeringsmaatschappijen
bouwperiode en de oppervlakte van onder meer via internet aanbieden. Zoekwoord
het appartement. Zijn deze gegevens internet: herbouwwaardemeter
bekend?
Herbouwwaarde
Ja ...........
Factor (0,3% tot 0,5%) 0,003 tot
0,005
-------------- x
Jaarlijkse bijdrage: .... tot
Lees de jaarlijkse onderhoudsnorm af uit de onderstaande tabel en vul het schema in.
Jaarlijkse onderhoudsnorm per m2 woonoppervlak, uitgesplitst naar woningtype en
bouwperiode
Appartement 4
bouwlagen bouwlagen
Tot 1940 5 tot 6 7 tot 8
1940-1969 7 tot 8 7 tot 8
1970-1989 5 tot 6 6 tot 7
1990 en later 4 tot 5 6 tot 7
Selecteer het normbedrag dat van toepassing is: ... tot ...
Aantal m2 woonoppervlak (l x b): ...............
-------------- x
Subtotaal: ... tot ...
Correctie appartement buiten de Randstad (-10%, factor 0,9) ...............
-------------- x
Jaarlijkse bijdrage: ... tot ...
Jaarlijkse bijdrage reservefonds: .... tot ...... (1)
NB. De jaarbijdrage moet (tijdelijk) hoger zijn, als er tot nu toe onvoldoende is gereserveerd in het reservefonds
en / of er sprake is van achterstallig onderhoud.
- 4 -
2. Bepaal de omvang van het reservefonds
Bedraagt de gemiddelde omvang van het Ja: reservering vermoedelijk toereikend (2)
reservefonds 4 5 keer de jaarbijdrage? Nee: reservering vermoedelijk ontoereikend
3. Bepaal of sprake is van achterstallig onderhoud
Mogelijk is sprake van achterstallig onderhoud. Bepaal op basis van tabel 1 het aantal punten voor eventueel
achterstallig onderhoud per bouwdeel. Bepaal vervolgens m.b.v. tabel 2 de noodzakelijke investering. Als u geen
inzicht hebt in de onderhoudstoestand van de individuele bouwdelen, kunt u direct m.b.v. tabel 2 de noodzakelijke
investering schatten. Kies dan de kolom met de onderhoudstoestand die het beste overeenstemt met uw pand.
Tabel 1 Onderhoudsbehoefte
Normaal
Geen achterstallig onderhoud
onderhoud (uitvoeren Grote reparaties Zeer grote
(hoogstens normale (in combinatie reparaties (einde
incidenteel een onderhouds- met gedeeltelijke levensduur van
gebrek) werkzaamheden) vervanging) bouwdeel)
Dak(bedekking) 0 2 5 10
Schilderwerk 0 2 5 10
Collectieve installaties 0 2 10 15
Gevel 0 2 10 15
Fundering 0 0 15 20
Tel het aantal punten: ...............
Tabel 2 Tot en met 9 10 tot en met 14 15 tot en met 19 20 punten of
punten punten punten meer
Geen Weinig Zeer ernstig
achterstallig achterstallig Veel achterstallig achterstallig
onderhoud onderhoud onderhoud onderhoud
Noodzakelijke investering 3.000 tot 10.000 tot Meer dan
voor wegwerken 0 tot 3.000 10.000 per 20.000 per 20.000 per
achterstallig onderhoud per appartement appartement appartement appartement
Noodzakelijke investering: ............... (3)
Waarschuwing
De hier gepresenteerde methode, reserveringsbedragen hebben uitsluitend een indicatieve
betekenis. Aan het gebruik hiervan kunnen geen rechten worden ontleend. De situatie van
uw appartement kan afwijken van het gemiddelde, dat hier als uitgangspunt is genomen.
Een goed inzicht in de noodzakelijke reserveringen voor onderhoud van uw appartement,
moet worden gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplanning (mop).
- 5 -
3. Onderhoudsmeter voor de jaarlijkse bijdrage
van het reservefonds
3.1. De inhoudelijke motivering van de jaarlijkse bijdrage voor het
reservefonds
Bij het bepalen hoeveel door appartementseigenaren moet worden gereserveerd voor
(groot) onderhoud, moet rekening worden gehouden met de volgende 3 componenten:
· de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds, uitgaande van de situatie dat er geen
sprake is van achterstallig onderhoud en er altijd voldoende is gereserveerd in het
reservefonds;
· de noodzakelijke hoogte van het reservefonds;
· de eventuele aanwezigheid van achterstallig onderhoud.
Bij (groot) onderhoud gaat het om de volgende kostencomponenten: (groot) onderhoud
van de gemeenschappelijke bouwdelen (dak, gevel, fundering, gemeenschappelijke
installaties, inpandige gemeenschappelijke ruimten), exclusief servicekosten, groen-
onderhoud, niet-planmatig onderhoud en verzekering.
Voor het bepalen van de jaarlijkse bijdrage van het reservefonds kan de
appartementseigenaar gebruik maken van de volgende twee sporen:
· Een grove methode.
· Een meer verfijnde methode
De grove methode
In diverse publicaties wordt voor het bepalen van de jaarlijkse bijdrage aan het
reservefonds wel gesproken van een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Het
refereren aan de WOZ-waarde wordt inhoudelijk minder juist geacht. Immers, in de WOZ-
waarde zit een niet onaanzienlijke component, die samenhangt met de ligging van een
pand (kwaliteit woonomgeving, uitzicht en ligging in een gespannen of ontspannen
woningmarkt). Onderhoudskosten hebben echter geen relatie met de marktwaarde van
een woning, maar hebben een relatie met de bouwkosten / herbouwwaarde van de
woning.
De grove methode wordt daarom gebaseerd op de herbouwwaarde, waarin ook de
grondkostencomponent buiten beschouwing blijft. De herbouwwaarde is vaak ook bekend
bij de appartementseigenaar of is eenvoudig te bepalen met behulp van de diverse
herbouwwaardemeters die door verzekeraars via Internet1 worden aangeboden.
De meer verfijnde methode
Er zijn tal van omstandigheden / factoren die van invloed zijn op de hoogte van de
onderhoudskosten. Onder meer de volgende kunnen worden genoemd:
· woningtype;
· aanwezigheid van een lift;
· bouwperiode;
· grootte van het appartement;
1 Type het zoekwoord `herbouwwaardemeter' in.
- 6 -
· prijsdifferentiatie naar regio;
· grootte van het VvE-complex;
· verhouding steen overig;
· aantal bouwlagen;
· dakvorm en soort dakbedekking;
· gebruikte materialen;
· aanwezigheid van buitenruimte / berging;
· aanwezigheid collectieve voorzieningen (zoals een CV);
· etc.
Op grond van ervaringen van deskundigen kan worden geconcludeerd, dat de grootste
verschillen in onderhoudskosten tussen appartementen samenhangen met de factoren
die in de voorgaande opsomming cursief zijn afgedrukt.
1. Factor 1: woningtype.
Onderscheid wordt gemaakt naar de volgende woningtypen: appartementen in 4 bouwlagen. Uit de analyse van
gegevensbestanden met meerjarenonderhoudsramingen (zie paragraaf 3.2.) blijkt dit
onderscheid in 4 bouwlagen van belang te zijn; dit hangt samen met het
aanwezig zijn van een lift, waarvoor de kosten voor groot onderhoud (dus exclusief
onderhoudscontracten) kunnen oplopen tot 100 per jaar per appartement (ca 15%-
20% van de jaarlijkse onderhoudskosten).
In de onderhoudsmeter wordt uitgegaan van een eenvoudige indeling naar
woningtypen. Er is van afgezien, om voor appartementen met minder dan 5 kamers
onderscheid te maken naar appartementen zonder lift (gebruikelijk) of met lift. In
nieuwe complexen met minder dan 5 bouwlagen worden weliswaar in toenemende
mate liften geplaatst, maar de onderhoudssituatie van die complexen is over het
algemeen goed.
2. Factor 2: bouwperiode.
Uit onderhoudsbestanden van ICP+Consult (150.000 woningen van corporaties) blijkt
dat er ook flinke verschillen zitten in de onderhoudskosten naar bouwperiode. Dit
levert het volgende beeld.
Onderhouds- Onderhouds-
kosten kosten
appartementen appartementen >
- 7 -
Factor 3: appartementsgrootte.
De VvE verrekent de servicekosten en de onderhoudskosten veelal aan de hand van
breukdelen die in de splitsingsakte zijn vastgelegd. Vaak is dit gerelateerd aan het
vloeroppervlak / woonoppervlak van de appartementen, zoals bepaald in de
splitsingsakte. Het ligt dan ook voor de hand om in de VvE-onderhoudsmeter
rekening te houden met de appartementsgrootte. Hiervoor wordt uitgegaan van het
buitenwerks vloeroppervlak: lengte x breedte van het appartement.
4. Factor 4: ligging woning buiten de Randstad.
Uit de beschikbare databestanden blijkt, dat de onderhoudskosten in en buiten de
Randstad verschillen; dit verschil ligt in de orde van 10-20%. Voor bouwkosten zijn
die verschillen veel kleiner, omdat grote bouwprojecten worden aanbesteed en het
bouwende bedrijf van ver kan komen. Voor onderhoud is men toch veelal
aangewezen op de regionale markt van aanbieders en dan spelen de verschillen in
kosten wel een rol.
Ook enkele verzekeringsmaatschappijen passen in hun herbouwwaardemeter een
correctie toe voor woningen buiten de Randstad van ca 10%.
3.2. De (cijfermatige) onderbouwing van de jaarlijkse bijdrage voor
het reservefonds
De grove methode
In tabel 3.1. worden enkele gegevens gepresenteerd met betrekking tot de
onderhoudskosten en de herbouwwaarde van appartementencomplexen. Deze gegevens
zijn afgeleid uit een databank van Intrema met meerjarenonderhoudsramingen voor meer
dan 100 complexen met in totaal ca 3.500 appartementen verspreid over Nederland.
Tabel 3.1: Gegevens over gemiddelde onderhoudskosten en gemiddelde herbouwwaarde per appartement,
uitgesplitst naar Randstad en overig Nederland
Gemiddelde Gemiddelde Onderhoudskosten per
onderhoudskosten per herbouwwaarde per jaar als % van de
appartement per jaar appartement herbouwwaarde
Randstad 526 185.000 0,284%
Overig Nederland 469 180.000 0,261%
Totaal 508 183.000 0,278%
1) Randstad: provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland
Bron: databestand meerjarenonderhoudsramingen Intrema, bewerking Companen.
Voorgesteld wordt om in deze grove methode voor het bepalen van de jaarlijkse bijdrage
aan het reservefonds uit te gaan van 0,3% tot 0,5% van de herbouwwaarde.
De cijfers uit tabel 3.1. wijzen uit dat een percentage van 0,3% van de herbouwwaarde
toereikend zou zijn. De complexen die door Intrema voor VvE's worden beheerd, hebben
echter gemiddeld een hoge herbouwwaarde; het betreft wat meer luxere en recent
gebouwde complexen. Veel portieketagewoningen in de 4 grote steden (en met name
Den Haag en Rotterdam) hebben een herbouwwaarde van rond de 100.000. Voor die
appartementen, waarbij ook vaak sprake is van achterstallig onderhoud, is een
reservering van 0,3% van de herbouwwaarde niet toereikend. Daarom wordt voorgesteld
in deze grove methode uit te gaan van 0,3% tot 0,5% van de herbouwwaarde.
- 8 -
Dit betreft uitsluitend de jaarlijkse bijdrage, uitgaande van het feit dat er altijd keurig is
gereserveerd (het reservefonds dus over voldoende liquide middelen beschikt om de
noodzakelijke onderhoudskosten uit te voeren) en er geen sprake is van achterstalling
onderhoud. Zo er wel sprake is van achterstallig onderhoud, moet het reservefonds met een
eenmalige dotatie worden `bijgespijkerd'.
De VEH hanteerde tot nu toe een reservering van 0,75% tot 1,25% van de herbouwwaarde. Dit
ligt aanmerkelijk hoger dan de hierboven voorgestelde 0,3 tot 0,5%. Uit het gesprek met VEH
blijkt echter, dat het percentage van 0,75% tot 1,25% gebaseerd is op globale ervaringscijfers
uit het verleden, inclusief servicekosten (zoals het jaarlijks onderhoudscontract voor de liften),
enige achterstand in het onderhoud (hetgeen gebruikelijk is bij VvE-complexen) en
meerjarenonderhoudsplanningen met een looptijd van ca 50 jaar (in de praktijk is het
gebruikelijk om meerjarenonderhoudsplanningen te baseren op een periode van 25 jaar).
Worden deze elementen buiten beschouwing gelaten, dan lijkt een percentage van 0,3 tot 0,5%
reëel.
De meer verfijnde methode
De onderbouwing van de normen uit de VvE-onderhoudsmeter dient bij voorkeur gebaseerd te
zijn op concrete meerjarenonderhoudsramingen die voor VvE-complexen zijn opgesteld.
Hiervoor is gebruik gemaakt van twee databestanden:
· Intrema heeft voor de ruim 100 VvE-complexen die zij in beheer heeft,
meerjarenonderhoudsplanningen met een looptijd van 25 jaar opgesteld. De kerncijfers
hiervan zijn door Companen vastgelegd in een databestand.
· ICP+ heeft programmatuur ontwikkeld voor het opstellen van meerjarenonder-
houdsplanningen en de vastlegging daarvan in een databestand. In dit databestand, dat
door ICP+ samen met diverse woningcorporaties wordt beheerd, zijn de gegevens
opgenomen van meerjarenonderhoudsplanningen voor bijna 2.500 woningcomplexen
van corporaties, waaronder bijna 1.000 appartementencomplexen met in totaal ca 30.000
appartementen. Ook deze meerjarenonderhoudsplanningen hebben veelal een looptijd
van 25 jaar.
De kosten voor onderhoudswerkzaamheden voor woningen van woningcorporaties zijn
niet zonder meer te hanteren voor VvE-complexen. De volgende correctiefactoren zijn
toegepast:
Het ICP+-gegevensbestand heeft betrekking op prijzen exclusief BTW. De prijzen zijn
dan ook gecorrigeerd / verhoogd met 19% BTW.
Corporaties besteden over het algemeen onderhoudswerkzaamheden voor grotere
aantallen woningen uit dan VvE's, en kunnen een lagere prijs bedingen bij aanbesteding.
Ervaringscijfers wijzen erop dat het kostenniveau voor corporaties zo'n 15% lager ligt.
Anderzijds zijn in de meerjarenonderhoudsramingen voor corporatiewoningen ook
onderhoudskosten opgenomen, die betrekking hebben op het interieur van de woning,
keuring van installaties bij mutatie, etc.. Die kostenpost komt voor appartements-
eigenaren voor eigen rekening en wordt niet toegerekend aan het VvE-reservefonds.
Deze kostenpost ligt in de orde van grootte van 25-35%. Hiermee zijn de cijfers uit het
databestand van ICP+ gecorrigeerd.
In de tabellen 3.2 en 3.3. worden gegevens over de gemiddelde onderhoudskosten
gepresenteerd die afgeleid zijn uit het gegevensbestand van appartementencomplexen die
door Intrema beheerd worden.
- 9 -
Tabel 3.2: Gegevens over gemiddelde onderhoudskosten per jaar per VvE-appartement, naar woningtype en
ligging in de Randstad of daarbuiten
Appartement 4 bouwlagen
Gemiddelde onderhoudskosten per
appartement in de Randstad 500 560 530
Gemiddelde onderhoudskosten per
appartement in overig Nederland 480 420 470
Gemiddelde onderhoudskosten per
appartement in Nederland 490 530 510
Bron: databestand meerjarenonderhoudsramingen Intrema, bewerking Companen
Tabel 3.3: Gegevens over gemiddelde onderhoudskosten per jaar per m2 vloeroppervlak, naar woningtype en
ligging in de Randstad of daarbuiten
Appartement 4 bouwlagen
Gemiddelde onderhoudskosten per m2 in de
Randstad 3,90 5,70 5,10
Gemiddelde onderhoudskosten per m2 in overig
Nederland 4,60 4,00 4,40
Gemiddelde onderhoudskosten per m2 in
Nederland 4,20 5,30 4,90
Bron: databestand meerjarenonderhoudsramingen Intrema, bewerking Companen
Uit tabel 3.3. blijkt het volgende:
· De onderhoudskosten per m2 zijn voor appartementen tot en met 4 bouwlagen
(veelal hebben die geen lift) aanmerkelijk geringer dan de onderhoudskosten voor
appartementen met lift. De aanwezigheid van de lift is dan ook een onderscheidend
element.
· Voorts blijken de onderhoudskosten buiten de Randstad zo'n 13% lager te liggen ten
opzichte van de appartementen die in de Randstad liggen. Ook het hanteren van het
criterium of de woning in of buiten de Randstad ligt, is dus een onderscheidend
element, waarvoor het nuttig is om deze in de VvE-onderhoudsmeter op te nemen.
In de onderstaande tabellen worden de normcijfers gepresenteerd die zijn afgeleid uit het
databestand van ICP+ voor ongeveer 1.000 appartementencomplexen van woning-
corporaties.
Tabel 3.4: Gegevens over gemiddelde onderhoudskosten per jaar per corporatie-appartement, naar
woningtype en bouwjaar
Gemiddelde onderhoudskosten per Portieketage /
appartement Beneden-boven- Torenflat / galerijflat Torenflat / galerijflat
woning 4 bouwlagen
Tot 1940 420 . .
1940-1969 550 430 670
1970-1989 450 440 550
1990 en later 400 550 580
Totaal 470 480 560
Bron: databestand meerjarenonderhoudsramingen ICP+.
- 10 -
Tabel 3.5: Gegevens over gemiddelde onderhoudskosten per jaar per m2 vloeroppervlak voor corporatie-
appartementen, naar woningtype en bouwjaar
Portieketage /
Gemiddelde onderhoudskosten per Beneden-boven- Torenflat / galerijflat Torenflat / galerijflat
appartement woning 4 bouwlagen
Tot 1940 6,60 . .
1940-1969 8,20 6,20 8,80
1970-1989 6,40 5,90 7,20
1990 en later 5,40 7,20 7,20
Totaal 6,60 6,60 7,40
Bron: databestand meerjarenonderhoudsramingen ICP+.
Uit tabel 3.5. kan het volgende worden geconcludeerd:
· De onderhoudskosten per m2 liggen voor portieketagewoningen, beneden/boven-
woningen (een woningtype dat veelal geen lift heeft) op hetzelfde niveau als voor
torenflats / galerijflats tot en met 4 bouwlagen. Naar bouwperiode is er wel sprake
van een verschillend patroon. Met name voor de torenflats / galerijflats tot en met
4 bouwlagen die vanaf 1990 zijn gebouwd liggen de onderhoudskosten wat hoger.
Naar verwachting is echter in die complexen vanaf 1990 geen sprake van
achterstallig onderhoud en vermoedelijk ook veelal sprake van een verantwoord VvE-
beheer. Op grond hiervan is het verantwoord om in de VvE-onderhoudsmeter voor
het element `woningtype' te volstaan met een indeling naar appartementen tot en met
4 bouwlagen en appartementen in meer dan 4 bouwlagen.
· Het onderscheid naar bouwperiode is relevant, met name omdat voor appartementen
uit de periode 1940-1969 sprake is van relatief hoge onderhoudskosten per m2.
Bij vergelijking van de gegevensbestanden van Intrema (tabel 3.2 en 3.3) en ICP+ (tabel
3.4 en 3.5) blijkt het volgende.
· De gemiddelde onderhoudskosten per appartement liggen bij beide bestanden rond
de 500. In dat opzicht is er geen verschil.
· Wel blijken de onderhoudskosten per m2 aanmerkelijk te verschillen. Voor de VvE-
appartementen uit het Intrema-gegevensbestand liggen de gemiddelde
onderhoudskosten op 4,90 en voor de corporatie-appartementen volgens het ICP+-
bestand op 6,60. Dit verschil hangt samen met de gemiddelde oppervlakte van
appartementen2 die voor de VvE-appartementen ruim 100 m2 bedraagt en voor de
corporatie-appartementen bijna 70 m2.
Een verklaring voor het verschil in onderhoudskosten per m2 is moeilijk te geven.
Mogelijk worden meerjarenonderhoudsplannen voor VvE-complexen wat `zuiniger'
opgesteld en beperkt men zich meer tot hetgeen strikt noodzakelijk is.
Op grond van bovenstaande gegevens wordt voorgesteld om in deze meer verfijnde
methode voor het bepalen van de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds uit te gaan van
de volgende normcijfers.
2 Ook een analyse op het WOON 2006 bevestigt deze cijfers: koopappartementen hebben een
vloeroppervlakte van gemiddeld 97 m2 en huurappartementen van corporaties hebben een
vloeroppervlakte van gemiddeld 68 m2.
- 11 -
Tabel 3.6: Normcijfers voor de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds: onderhoudskosten per jaar per m2
vloeroppervlak naar woningtype en bouwperiode
Jaarlijkse onderhoudsnorm per m2 woonoppervlak Appartementen Appartementen
4 bouwlagen
Tot 1940 5 tot 6 7 to 8
1940-1969 7 tot 8 7 tot 8
1970-1989 5 tot 6 6 tot 7
1990 en later 4 tot 5 6 tot 7
Voor appartementen buiten de Randstad kan een correctiefactor toegepast worden van
minus 10%.
- 12 -
4. Omvang van het reservefonds
Het reservefonds moet op elk moment (net) voldoende middelen bevatten om het
noodzakelijke onderhoud te kunnen uitvoeren. De hoogte van dit reservefonds wordt
meestal gebaseerd op een liquiditeitsplanning van inkomsten en uitgaven volgens de
meerjarenonderhoudsplanning. Dit betekent, dat er na uitvoering van een grote
onderhoudspost weinig in het reservefonds zal zitten en vlak voor de uitvoering van een
grote onderhoudspost veel in het reservefonds zal zitten.
De hoogte van het reservefonds verschilt dus in de tijd, maar moet gemiddeld 4-5
jaarbijdragen bevatten.
NB. Dit uitgangspunt wordt in de VvE-onderhoudsmeter opgenomen, zowel voor de grove
methode als de meer verfijnde methode.
Dit kan als volgt worden gemotiveerd.
· De onderhoudspost met de kortste levensduur betreft het schilderwerk. Dit moet om
de 6 tot 8 jaar worden uitgevoerd. De andere onderhoudsposten hebben een langere
levensduur. Over alle complexen gerekend, moet gemiddeld de helft van de
onderhoudskosten zijn gereserveerd. Een reservefonds met een omvang van 3-4
jaarbijdragen is dan ook een minimum.
· Intrema heeft ruim 100 complexen in beheer en de werkelijke omvang van het
reservefonds voor die complexen komt uit op een hoogte van ca 4-5 x de jaarlijkse
bijdrage.
· WPM, een professionele beheerder voor VvE's, gaat uit van ruwweg 1.800 per
appartement, hetgeen neerkomt op ongeveer 3 x de jaarlijkse bijdrage waarbij zij
uitgaan van een meerjarenonderhoudsplanning met een relatief korte looptijd van 10
jaar. Bij een langere planningshorizon bereiken meer bouwelementen het einde van
hun levensduur, worden meer elementen vervangen en is dus sprake van hogere
onderhoudskosten.
· VvEbeheer De Key Het Oosten stelt vast dat er in de reservefondsen van de VvE's
die zij in beheer heeft, ongeveer 3 x de jaarbijdrage zit. Hierbij moet wel worden
aangetekend ,dat in Amsterdam de appartementen gemiddeld veel duurder zijn en
bewoond worden door huishoudens met een gemiddeld hoger inkomen, die
makkelijker bereid blijken te zijn en in staat zijn om een eventueel tekort aan te vullen
door een eenmalige extra bijdrage.
· Het Woonbedrijf Rotterdam hanteert voor VvE's een norm van 4 x de jaarbijdrage.
- 13 -
5. Aanwezigheid achterstallig onderhoud
De (toekomstige) appartementseigenaar moet zich realiseren dat de kosten voor
achterstallig onderhoud aanzienlijk kunnen zijn. Het is echter moeilijk om hiervoor normen
aan te reiken. Dit is namelijk bij uitstek een onderdeel dat via een bouwtechnische
inspectie door een specialist moet worden achterhaald.
In theorie kan het achterstallig onderhoud bepaald worden aan de hand van de
vervangingscyclus voor bouwdelen. Die methodiek is echter voor een appartements-
bewoner zeer complex en bovendien is de vervangingscyclus afhankelijk van de
gebruikte materialen. Voorbeeld: vervanging van dakbedekking is afhankelijk van het
gebruikte materiaal: SBS-gemodificeerde bitumeuze dakbedekking (ca 25 jaar) of APP-
gemodificeerde bitumeuze dakbedekking (30-50 jaar); gevel: schilderen om de 6 jaar,
maar vervanging van materialen is afhankelijk van wel of niet aanwezig zijn van houtrot;
fundering: afhankelijk van de huidige conditie, is geen algemene vervangingstermijn voor
aan te geven.
In de VvE-onderhoudsmeter wordt dan ook volstaan met een zeer globale benadering,
met als belangrijkste doel de bewoner erop te attenderen dat de noodzakelijke
reserveringen voor het onderhoudsfonds sterk kunnen oplopen als er daadwerkelijk
sprake is van achterstallig onderhoud.
De in de VvE-onderhoudsmeter opgenomen normcijfers zijn zeer globaal en zijn geheel
gebaseerd op algemene ervaringen van enkele deskundigen op het terrein van
bouwtechnische inspecties.
De grove methode
De gebruiker van de `VvE-onderhoudsmeter voor appartementseigenaren' kan een zeer
globaal inzicht krijgen in de omvang van de herstelkosten om het achterstallig onderhoud
weg te werken, op basis van de volgende indeling.
geen weinig zeer ernstig
achterstallig achterstallig veel achterstallig achterstallig
onderhoud onderhoud onderhoud onderhoud
Noodzakelijke investering 3.000 tot 10.000 tot Meer dan
0 tot 3.000
voor wegwerken 10.000 per 20.000 per 20.000 per
per appartement
achterstallig onderhoud appartement appartement appartement
De meer verfijnde methode
Een iets verder gedetailleerde methode, gaat uit van het aangeven van het achterstallig
onderhoud per bouwdeel. Dit is nuttig, omdat de kosten voor het wegwerken van het
achterstallig onderhoud sterk verschillen per bouwdeel. Een voorbeeld: het wegwerken
van zeer ernstig achterstallig onderhoud bij het bouwdeel schilderwerk kost aanmerkelijk
minder dan het wegwerken van zeer ernstig achterstallig onderhoud bij het bouwdeel
fundering.
- 14 -
Dit leidt tot de volgende indeling.
Onderhoudsbehoefte
Geen
achterstallig
onderhoud Normaal onderhoud Grote reparaties (in Zeer grote
(hoogstens (uitvoeren normale combinatie met reparaties (einde
incidenteel een onderhoudswerkzaa gedeeltelijke levensduur van
gebrek) mheden) vervanging) bouwdeel)
Dak(bedekking) 0 2 5 10
Schilderwerk 0 2 5 10
Collectieve installaties 0 2 10 15
Gevel 0 2 10 15
Fundering 0 0 15 20
Door het aantal punten op te tellen krijgt de gebruiker van de `VvE-onderhoudsmeter voor
appartementseigenaren' een beeld van de kosten die gemaakt moeten worden om het
achterstallig onderhoud weg te werken.
20 punten of
Tot en met 9 10 tot en met 14 15 tot en met 19 meer:
punten: geen punten: weinig punten: veel zeer ernstig
achterstallig achterstallig achterstallig achterstallig
onderhoud onderhoud onderhoud onderhoud
Noodzakelijke investering 0 tot 3.000 3.000 tot 10.000 tot Meer dan
voor wegwerken achterstallig per appartement 10.000 per 20.000 per 20.000 per
onderhoud appartement appartement appartement
- 15 -
6. Reactie van koepelorganisaties
De conceptversie van de VvE-onderhoudsmeter is ter beoordeling voorgelegd aan de
volgende organisaties:
· Vereniging Eigen Huis
· VvE-Belang
· Consen
· Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen
· Landelijke Makelaars Vereniging
· Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed
· Stedelijk Wonen
· Gemeente Rotterdam
Van enkele organisaties is een reactie ontvangen. De belangrijkste opmerkingen die
rechtstreeks de opzet en inhoud van de VvE-onderhoudsmeter raken, worden hieronder
weergegeven.
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen (NVM)
1. De NVM is in principe van mening dat een bouwkundige keuring en een
meerjarenonderhoudsplanning de basis moet zijn voor het bepalen van de jaarlijkse
bijdrage aan het reservefonds.
Reactie
Dit is bij de ontwikkeling van de VvE-onderhoudsmeter ook steeds als uitgangspunt
genomen. De gebruiker wordt hierop ook gewezen in de onderhoudsmeter.
2. Door de NVM wordt erop gewezen dat de VvE-onderhoudsmeter weliswaar
eenvoudig van opzet is, maar enkele aspecten (zoals het bepalen van de mate van
achterstallig onderhoud) toch moeilijk door een leek kunnen worden bepaald.
Voorgesteld wordt om in de onderhoudsmeter te verwijzen naar een deskundig
adviseur.
Reactie
Dit laatste gebeurt ook in de onderhoudsmeter. Aangegeven wordt dat een goede
raming een meerjarenonderhoudsplanning is vereist.
3. De NVM pleit ervoor om naast de VvE-onderhoudsmeter een module te ontwikkelen
waarin de totale VvE-bijdrage (verzekeringen, servicekosten, etc.) wordt berekend.
Reactie
Hiervan wordt kennis genomen.
Landelijke Makelaars Vereniging
1. De LMV is positief over het initiatief om te komen tot een (vooralsnog) indicatieve
richtlijn. Echter, onduidelijk is de status en het doel van deze richtlijn en de middelen
om de naleving te verzekeren.
Reactie
De VvE-onderhoudsmeter is in de conceptversie als indicatieve richtlijn beschreven.
Beoogd wordt om slechts een handreiking aan (potentiële) eigenaren van een
appartement te bieden. Het staat de eigenaren vrij om al of niet van deze handreiking
gebruik te maken. Om deze status duidelijk te maken, wordt in
- 16 -
de definitieve versie niet meer gesproken van een richtlijn, maar van de VvE-onder-
houdsmeter.
Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed
1. Aanbevolen wordt om meer duidelijkheid te geven over de duurzaamheid van een
meerjarenonderhoudsplanning, waarbij gepleit wordt voor een planning voor 10 jaar.
Reactie
Voor de VvE-onderhoudsmeter is gebruik gemaakt van meerjarenonderhoudsplanningen die
betrekking hebben op een periode van 25 jaar, zodat het herstel of de vervanging van de
meeste bouwdelen worden meegenomen.
- 17 -
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer