Rapport belastingplicht woningcorporaties slaat brug tussen partijen

21/04/2008 12:00

Price Waterhouse Coopers B.V.

Den Haag, 21 april 2008 - PricewaterhouseCoopers pleit in een onafhankelijk rapport voor duidelijkheid van de fiscale positie van woningcorporaties. Die onduidelijkheid is ontstaan na het opzeggen door de fiscus van de vaststellingsovereenkomst (vso) voor de vennootschapsbelasting als gevolg van de invoering van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties. In die vso regelden de fiscus en de corporaties de uitwerking van de te heffen vennootschapsbelasting op commerciële activiteiten.

Het rapport 'Woningcorporaties: een fiscale heroverweging? Naar een evenwichtige heffing voor woningcorporaties' is vanmiddag in Den Haag door auteur Stan Stevens (partner PwC en tevens verbonden aan de Vrije Universiteit in Amsterdam) overhandigd aan Eerste Kamerlid Peter Essers. Het rapport biedt oplossingsrichtingen voor de verdere discussie over de belastingplicht voor woningcorporaties. PricewaterhouseCoopers wil met de aanbevelingen een brug slaan tussen de betrokken ministeries en de sector en haakt hiermee aan bij de recente motie-Essers. Hierin wordt de regering verzocht zich in de afwikkeling van de bestaande vso flexibel op te stellen en een nieuwe vso af te sluiten waarin redelijke afspraken worden gemaakt voor de waardering van onroerende zaken en de behandeling van gemengde projecten.

PwC stelt dat het cruciaal is om de discussie over de belastingplicht van woningcorporaties in samenhang te voeren met de belastingplicht van zorg- en onderwijsinstellingen. Woningcorporaties moeten op een gelijke wijze gebruik kunnen maken van de fiscale faciliteiten als andere maatschappelijke organisaties. Wenst het kabinet een 'gelijk speelveld' echter niet als uitgangspunt te willen nemen in het wetsontwerp maatschappelijke ondernemingen, dan moet zij overwegen de vrijstelling voor bestemmingsreserves te verruimen. Een alternatief is om in de wet onderscheid te maken tussen kerntaken en commerciële neventaken. De belangrijkste aanbevelingen uit het rapport van PricewaterhouseCoopers zijn:


1. Verruiming van de vrijstelling voor bestemmingsreserves Een woningcorporatie mag winst maken, maar wordt geacht deze winst weer geheel aan te wenden voor het maatschappelijke doel, namelijk behartiging van de belangen van de volkshuisvesting. Zolang de winst is bestemd voor dit doel moet het worden gereserveerd in een bestemmingsreserve. De bestaande faciliteit in artikel 12 Wet Vpb 1969 (herbestedingsreserve) kan worden verruimd. De bestemmingsreserve dient te worden gemaximeerd, waarbij het maximum kan worden gekoppeld aan de omvang van het vermogen en/of de inkomsten van een woningcorporatie.

Vergelijkbare eisen worden ook gesteld aan instellingen om te worden aangemerkt als algemeen nut beogende instelling. De faciliteit resulteert er in dat alleen overwinsten in de heffing worden betrokken. Er wordt geaccepteerd dat er geen volledig gelijke speelveld ontstaat met private ondernemers.


2. Invoering vrijstelling voor kerntaken
Een alternatief voor het bovenstaande is om in de wet onderscheid te maken tussen kerntaken en commerciële neventaken. De kerntaken worden vrijgesteld en de commerciële nevenactiviteiten belastingplichtig. Het verdient aanbeveling om voor de afbakening van de commerciële nevenactiviteiten aansluiting te zoeken bij de fiscale regels met betrekking tot de nationale mededingingsregels en het verbod op staatssteun. Er is dus meer coördinatie gewenst tussen de fiscale regelgeving en de sectorale regelgeving, om zo het aantal regels te beperken.


3. Verrekenen verlieslijdende en winstgevende projecten
De Eerste Kamer heeft verzocht om een soepele oplossing van projecten waarbij tegelijkertijd sociale en andere woningen worden gebouwd (gemengde projecten). De bouw en exploitatie van de sociale woningen zijn verlieslijdend, de andere woningen winstgevend. PwC stelt dat de bestaande jurisprudentie voldoende ruimte biedt om onderling verrekening van de resultaten toe te staan. De invoering van een 'vereveningsreserve voor projectresultaten' kan toekomstige discussies voorkomen. Sociale huurwoningen worden gewaardeerd op de bedrijfswaarde: waarde bij verhuur van de woningen tegen de lage sociale huurprijs. Het verlies (verschil tussen stichtingskosten en bedrijfswaarde) wordt gedoteerd aan de vereveningsreserve. De winst op overige woningen wordt verrekend met het verlies. Over een negatieve reserve betaalt de corporatie belasting. Bij een positief saldo (gereserveerd verlies) mag bijvoorbeeld 10% ten laste van de winst worden gebracht.


4. Waardering van de onroerende zaken
Als gevolg van de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 moeten corporaties hun vastgoed waarderen op de waarde in het economische verkeer. In de wet zijn geen regels opgenomen over de waardering, zodat de belastingdienst en de woningcorporaties daar onderling uit moeten komen. PwC acht het verstandig om aan te sluiten bij de oude VSO en de woningen te waarderen op 80% van de WOZ-waarde 2009 (waardepeildatum 1 januari 2008 die medio maart 2009 beschikbaar is). De WOZ gaat namelijk uit van de waarde in het economische verkeer, maar is daaraan niet gelijk. Een alternatief is om een representatieve steekproef uit te voeren om het werkelijke correctiepercentage ten opzichte van de WOZ-waarde uit te voeren. Tevens dient er een tegenbewijsregeling te worden opgenomen die corporaties de mogelijkheid biedt om aan te tonen dat de werkelijke waarde hoger is.





http://www.pwc.nl