Gemeente Westvoorne
Schade door bouwprojecten
Zowel in Oostvoorne als Rockanje zijn op dit moment behoorlijk
omvangrijke bouwprojecten in uitvoering. Daarnaast staan nog enkele
projecten in de startblokken en zijn er nog meer plannen voor de
nabije toekomst. Naast deze grotere bouwprojecten zijn er uiteraard
ook kleinere bouwplannen voor bijvoorbeeld één enkele nieuwbouwwoning,
een bijgebouw of een bedrijfspand.
Als gevolg van deze bouwprojecten kan er schade ontstaan voor de
omgeving. Die schade kan veroorzaakt worden door de planologische
wijziging maar ook door de feitelijke bouwwerkzaamheden. Voor de
beoordeling en het aanvragen van schadevergoedingen moet een verzoek
bij de gemeente worden ingediend. We onderscheiden hierin bouwschade
en planschade.
Wat is planschade
Planschade is de schade aan onroerende goed die ontstaat na wijziging
van plannen. Duidelijk is dat een perceel waarop een woning mag worden
gebouwd maar, na een bestemmingsplan wijziging alleen nog maar als
openbaar groen mag worden gebruikt, in waarde is afgenomen. De
financiële schade die daardoor ontstaat wordt planschade genoemd.
Planschade kan men lijden door een procedurevrijstelling voor een
concreet bouwplan artikel 17 -19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO),
of door een herziening van het bestemmingsplan. De vermindering van de
waarde van onroerend goed kan worden bepaald door de maximale
invulling van de oude en de nieuwe plannen met elkaar te vergelijken.
Daarbij gaat het om de maximale bouw- of gebruiksmogelijkheden, en
niet om hetgeen er nu staat. Na die vergelijking wordt er bepaald of
er sprake is van een planologische verslechtering die voor
planschadevergoeding in aanmerking komt. Een uitzondering vormt een
planwijziging die voorzienbaar is geweest, want dan komt de aanspraak
op planschade te vervallen.
Wanneer een verzoek om planschade wordt ingediend wordt dit door een
onafhankelijke planschadecommissie / adviseur beoordeeld. Hiervoor
wordt in onze gemeente gebruik gemaakt van de SAOZ (Stichting
Adviesbureau Onroerende Zaken).
De juridische grondslag voor planschade is artikel 49 en 49a van de
Wet op de Ruimtelijke Ordening.
Het indienen van een verzoek tot planschadevergoeding
Een aanvraag voor planschadevergoeding wordt ingediend bij
burgemeester en wethouders. Voor het in behandeling nemen van een
aanvraag om planschade moet eerst een wettelijk (WRO) drempelbedrag
worden betaald van 300,-. Dat bedrag wordt overigens terugbetaald als
op het verzoek om planschade (gedeeltelijk) positief wordt beslist.
Verder moet de planologische wijziging, dus het vrijstellingsbesluit
artikel 19 WRO of de bestemmingsplanherziening, onherroepelijk zijn
geworden. Alle beroepen bij de rechtbank of de raad van state moeten
dus zijn afgehandeld.
De termijn waarbinnen planschade moet zijn aangevraagd is begrensd op
5 jaar na het onherroepelijk worden van het besluit. Na afloop van die
termijn kunnen dus geen verzoeken meer worden ingediend.
De gemeentelijke 'procedureverordening planschadevergoeding' en een
aanvraagformulier om planschadevergoeding zijn hier te vinden.
Wat is bouwschade
Door bouwwerkzaamheden kan schade aan bebouwing ontstaan. Voorbeelden
zijn scheuren in metselwerk, plafonds en tegelwerk. Dat noemen we
bouwschade. Er wordt een onderscheid gemaakt in esthetische en
constructieve schade.
Uiteraard is het uitgangspunt om bouwschade zoveel mogelijk te
voorkomen. Voor met name de grotere bouwprojecten moet de bouwer een
bouwveiligheidsplan indienen. Hierin wordt vastgelegd hoe de hinder en
veiligheid buiten de bouwplaats wordt geregeld. Trillingsrapporten en
monitoringsplannen kunnen hier onderdeel van uitmaken.
Helaas geven alle voorzorgmaatregelen geen garantie dat schade altijd
wordt voorkomen. De veroorzaker van de schade is altijd aansprakelijk,
dat is in de meeste gevallen de aannemer. Om achteraf allerlei
discussies over de oorzaak van de schade te voorkomen, is het
verstandig vooraf een bouwschadeformulier (bouwexploit) te versturen.
U stelt dan de bouwer bij voorbaat aansprakelijk en verzoekt een
vooropname te laten uitvoeren. Dit laatste kan overigens niet worden
afgedwongen. Het formulier stuurt u naar de aannemer en de
opdrachtgever van de bouw. U kunt ook ter kennisgeving een kopie van
het formulier naar de gemeente sturen.
Indien er toch schade ontstaat tijdens de bouw, is het zinvol de
aannemer zo snel mogelijk op de hoogte te stellen, de bouwer hiervoor
aansprakelijk te stellen, en te verzoeken om herstelmaatregelen. Om
voor uzelf een bewijs te hebben, is dit verstandig dit verzoek
aangetekend te doen. Ook is het verstandig de gemeente op de hoogte te
stellen. Als er sprake is van ernstige schade, zullen andere
maatregelen worden bezien.